更新日： 2024.5.2 | 公開日：
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私道とは個人が所有している道路であり、共同所有型私道と相互持合型私道の2種類があります。
私道は共有状態になっているケースがあります。しかし、共有持分になっている私道を利用する上で必要な権利や、トラブル例、売却する際の注意点など、より実践的な情報についてはあまり知られていないと感じられます。
そこで本記事では、共有持分になっている私道を円滑に利用し、トラブルを未然に防ぐために必要な知識を詳しく解説します。
目次
共有持分になっている私道とは
私道とは、個人が所有し管理している道路のことを指します。公共物ではないため、原則として道路交通法の適用は受けません。ただし、公道と接している私道については、道路交通法の適用対象となります。
私道の所有者は、道路の補修や維持管理の責任を負います。これには、舗装の修繕、街灯の設置、除雪作業などが含まれます。私道の管理方法には、共同所有型私道と相互持合型私道の2種類があります。
関連記事：不動産の前が私道だと再建築できない？再建築不可になる可能性がある私道と、その対処法を解説
共同所有型私道
共同所有型私道とは、複数の所有者が私道持分を持ち、共同で管理や修繕を行う道路のことをいいます。私道持分とは、私道である1つの土地を複数の所有者で共有し、全員で所有権を持っている状態です。
共有持分とは、所有権を複数の人で共有すること。共有持分の割合は、各所有者の合意により決定されます。私道の維持管理費用は、共有持分の割合に応じて分担されることが一般的です。
相互持合型私道
相互持合型私道とは、私道自体を分割し、分割された私道をそれぞれの所有者が単独名義で所有している道路のことをいいます。この場合、私道を利用するために、地役権が設定されていることが多くみられます。
地役権とは、一定の目的の範囲内で、他人の土地を自分の土地のために利用する権利のことです。相互持合型私道では、通行するために他人の土地の上を通過する必要があるため、通行地役権を私道全体に設定することが一般的です。
地役権は、登記されている場合と、登記されずに承諾書の締結のみで設定されている場合があります。
登記された地役権は、第三者に対しても効力を持ちますが、承諾書のみの場合は、当事者間でのみ有効です。したがって、承諾書のみの場合は、土地の所有者が変更された際に、新所有者との間で改めて地役権の設定が必要となる可能性があります。
共有持分になっている私道のメリット・デメリット
ここからは、共有持分になっている私道のメリット・デメリットについてみていきましょう。
私道持分のメリット
共有持分になっている私道の最大のメリットは、公道に直接接していない土地でも建物を建築できる可能性があることです。建築基準法では、建物を建築するためには、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していることが求められています。
しかし、公道に接続している私道がある場合、その私道を介して間接的に公道に接しているとみなされ、建築物の建築が許可される場合があります。この際、私道自体も公道と同様の基準を満たしている必要があり、道路の幅員や接道長さなどの制限を受けます。
このように、私道持分を所有することで、公道に直接接していない土地でも建物を建てられる可能性が広がるのです。
私道持分のデメリット
一方で、共有持分になっている私道には、いくつかのデメリットも存在します。まず、私道持分に対して固定資産税が課税されることが挙げられます。私道は個人の所有物であるため、その持分に応じて固定資産税が課されます。
私道の面積が広い場合、固定資産税の負担も大きくなります。私道の維持管理の責任も所有者に課せられます。道路の補修や清掃、街灯の設置などにかかる費用は、共有持分の割合に応じて分担する必要があります。
一般的に、アスファルト舗装の道路の耐用年数は10年程度とされていますが、私道の場合、費用の問題から十分な維持管理が行われないケースも少なくありません。その結果、数十年に一度は大規模な補修工事が必要になる可能性があり、予想外の出費を強いられるリスクがあります。
私道を利用する上で必要な権利
私道を利用する上では、以下の権利を踏まえておく必要があります。
- 通行権
- 掘削権
それぞれ個別に解説します。
通行権
私道を所有者以外の人が通行するためには、通行する権利が必要です。通行権には、無償のものと有償のものがあります。無償の通行権は、使用貸借契約を結ぶことで得ることができますが、権利としての効力が弱い部分があります。
囲繞地通行権
囲繞地とは、公道に出ることができない袋地を囲んでいる土地のことを指します。民法第210条では、袋地の所有者は、その土地を囲んでいる他の土地を通行して公道に出ることができると定められています。そのため、自身の所有する土地が袋地の場合は、特に通行権や承諾なく、無償で囲繞地を通行できます。
通行地役権
袋地以外の場合で、他人の所有する土地の通行権を得るには、通行地役権を設定する方法があります。通行地役権とは、あらかじめ定めた目的の範囲内で、他人の土地を自己の土地の便益のために利用する権利です。
通行地役権を設定するには、要役地（恩恵を受ける側の土地）と承役地（通行される側の土地）の所有者間で合意し、登記手続きを行う必要があります。
地役権を登記しないと、土地所有者が変わった場合に、それまでの合意内容を新所有者に対抗できないという問題が発生します。登記をしておけば、要役地・承役地とも次の所有者は、設定されている内容を引き続き順守することになります。
通行地役権は、双方の合意があれば契約を締結することができ、地役権の対価として通行料を定めることも可能です。
賃貸借契約に基づく通行権
通行地役権と同様に、通行権を得る方法として、通行に使用する土地自体を所有者から借りる方法もあります。
土地そのものを借りることで、通行以外にも駐車場や資材置き場等での利用もできます。賃貸借契約の場合は、対価を伴う契約となります。
掘削権
掘削権とは、水道やガスを通す際などに、土地を掘ったり削ったりする工事に必要な権利です。共有型、持合型のいずれの所有方法の場合でも必要となる権利です。掘削権は民法で定められているわけではないため、私道の共有者から「掘削に関する承諾書」を得る必要があります。
ただし、令和3年の民法改正では、ライフラインの設備設置権がある場合は、承諾書がなくても民法上設備設置が可能であることや、隣地所有者から不当な承諾料を求められても応じる義務はないことが明記されました。
共有持分になっている私道のトラブル例
共有持分になっている私道では、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。一例を挙げると、以下のとおり。
- 掘削工事を行えない
- 補修ができない
- 共有者が税金を負担してくれない
次項より、個別にみていきましょう。
掘削工事を行えない
道路の掘削工事は、民法で定められている共有物の変更行為に該当するため、工事を行うには共有者全員の許可が必要です。もし私道の共有者の1人でも道路の掘削工事に反対する人がいれば、工事はできません。
掘削工事ができないと、ライフラインを引くことができず、土地を購入したのに住宅が建築できないという事態に陥ります。このようなトラブルを未然に防ぐためには、道路の掘削工事をする前に、あらかじめ共有者全員から掘削工事の承諾書を取得しておくことが重要です。
補修ができない
私道が傷んでいる場合、私道全体を補修するには共有物の管理行為に該当するため、共有者全体の過半数の同意が必要です。一方、私道の一部を補修する場合は共有物の保存行為に該当するため、共有者の同意なしで一部だけ補修することができます。
ただし、道路通行の承諾をとっていないときに、道路を補修すると工事車両の通過などで問題が発生することがあります。そのため、道路を一部補修する場合でも、共有者から補修の承諾書を取得しておくことが望ましいでしょう。
共有者が税金を負担してくれない
共有物の補修にかかった費用や固定資産税は、原則として持分割合に応じて負担します。例えば、私道の補修に100万円かかり、共有者が5人いる場合、1人当たり20万円の負担となります。
しかし、補修費用の負担を嫌がる共有者が出てくる可能性があります。固定資産税についても、共有持分に応じて各自が負担する必要がありますが、共有者の1人が支払わないと、他の共有者に支払い請求が来てしまうことがあります。
これは、共有者全員が固定資産税納税の連帯債務を負っているという考え方に基づいています。費用負担に関するトラブルを防ぐためには、あらかじめ共有者全員で負担分について打ち合わせをしておくことが重要です。
共有持分になっている私道を売却する際の注意点
「共有持分になっている私道を売却したい」と考えるなら、以下の点に留意しましょう。
- 権利関係を明確にしておく
- 登記内容を確認する
- 建築基準法を充しているかチェックする
それぞれ個別に解説します。
権利関係を明確にしておく
不動産売買を行う際、売却する不動産にどのような私道の権利があるのかを買主に正確に伝える必要があります。そのため、事前に私道の権利関係を明確にしておくことが重要です。
買主に影響する私道の権利には、「私道の掘削工事権」「通行権」「共有持分の割合」「費用負担の有無」などがあります。
これらの事項は、不動産仲介会社が作成する重要事項説明書に記載しなければならない情報です。したがって、売主は不動産仲介会社に私道の権利や取り決めの内容を正確に伝えておく必要があります。
登記内容を確認する
共有の私道に接する土地が、建築基準法を満たしているかどうかを確認することも重要です。建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m以上接していない土地上では、建物の建築および建て替えが認められない場合があります。このような不動産を再建築不可物件といいます。
所有する土地が建築基準法を満たしているかどうかは、法務局で取得した登記事項証明書、公図、建物図面、地積測量図を持って、自治体の担当窓口で確認することができます。再建築不可物件の状態だと、活用が難しく、買手がつきにくくなるため、注意が必要です。
建築基準法を充しているかチェックする
私道に接する土地と建物に加え、前面の私道の所有権あるいは私道持分を持っている場合、「登記漏れ」にも気をつける必要があります。特に、相続登記や個人間で不動産会社を介さずに売買する場合は、私道の持分の存在を見落としてしまうことがあります。
登記簿（全部事項証明書）の末尾にある「共同担保目録」を確認することで、私道の見落としを防ぐことができます。共同担保目録には、1つの債権に対して担保として設定された複数の不動産が一括記載されています。
売主が銀行の抵当権を物件につけていた場合、共同担保目録に私道も含めて「建物」「土地」「私道」のすべてが記載されているはずです。すでに消された抵当権についての共同担保目録も確認したい場合は、法務局で「抹消共担も含めて全部事項を請求します」と伝えて登記簿を出してもらいましょう。
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まとめ
共有持分になっている私道は、権利関係が複雑なため、利用や売却の際にはさまざまな注意点があります。私道の掘削権や通行権、費用負担などをめぐるトラブルを防ぐには、事前に権利関係を明確にしておくことが重要です。
売却する際は、登記内容の確認や建築基準法の充足状況のチェックを怠らないようにしましょう。
しかし、こうした問題に個人で対処するのは容易ではありません。共有持分の私道にまつわる問題でお困りの方は、不動産の専門家に相談することをおすすめします。
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