更新日： 2025.1.10 | 公開日：
について今すぐご相談できます。
お電話する
不動産の売買や賃貸では、物件探しや価格交渉、契約手続きなど、専門的な知識が必要な場面が多く発生します。その際に重要な役割を果たすのが不動産仲介業者です。
しかし、仲介業者の選び方を誤ると、思わぬトラブルに巻き込まれたり、希望通りの取引ができなかったりするリスクがあります。
不動産仲介業者とは、売主と買主、貸主と借主の間に立って取引を仲介する専門家のこと。適切な業者を選ばなければ、おとり広告による被害や不当な手数料請求などの問題に直面する可能性があります。
そこで本記事では、不動産仲介業者の基礎知識から選び方のポイント、トラブル予防策まで、詳しく解説します。
目次
不動産仲介業者を選ぶ前に知っておきたい基礎知識
住まい探しや不動産売買で重要な役割を果たす不動産仲介業者。その選び方を知る前に、基本的な知識を理解しておく必要があります。賢い選択のためには、仲介業者の役割や種類を把握しておきましょう。
不動産仲介業者の役割と仕事内容
不動産仲介業者は、売主と買主、あるいは賃貸人と賃借人の間に立って取引を仲介する専門家です。単なる物件の紹介だけでなく、その業務は多岐にわたります。
物件探しの段階では、希望条件に合う物件の提案から内見の手配までを担当。契約時には重要事項説明や各種書類の作成、手続きの代行なども行います。これらの業務を通じて、取引の円滑な進行をサポートする重要な存在となっています。
特に注目したいのは、物件情報の収集・提供機能です。国土交通大臣指定の不動産情報ネットワーク「レインズ（REINS）」を活用し、幅広い物件情報にアクセス可能。このシステムを介して、他社の取り扱い物件情報も共有されています。
仲介業者の4つの種類と特徴
不動産仲介業者は、その特徴から以下の4つのタイプに分類できます。それぞれに特徴があり、ニーズに応じて使い分けることが賢明です。
＜主な仲介業者の種類と特徴＞
| 仲介専門会社 | 物件を所有せず、仲介業務に特化。幅広い物件を取り扱う。 |
| 管理会社系 | 賃貸物件の管理を主体とし、管理物件の仲介も実施。物件情報が詳細。 |
| デベロッパー系 | 不動産開発会社の関連会社で、自社グループの物件が中心。 |
| インターネット系 | オンラインでの取引を主体とし、手数料を抑えた対応が特徴。 |
仲介会社は物件情報も豊富です。一方、管理会社系は管理物件の詳細な情報を持ち、アフターフォローも充実しています。デベロッパー系は新築物件に強く、インターネット系は手数料の安さが魅力です。
物件探しの条件や予算、重視するサービスなどを考慮して、自分に合った仲介業者を選びましょう。複数の業者を併用することで、より多くの選択肢から理想の物件を見つけることも可能です。
仲介業者と結ぶ3つの媒介契約
不動産取引を始める際、仲介業者との間で媒介契約を結ぶ必要があります。具体的には、以下の3つです。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
契約の種類によって仲介業者の権限や義務が異なるため、それぞれの特徴を理解しておきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は、最も自由度の高い契約形式です。この契約では、複数の不動産会社に依頼することが可能で、売主自身による買主探しも認められています。
自分で買主を探しながら、複数の不動産会社のネットワークを活用できる利点があります。ただし、レインズ（不動産情報ネットワーク）への登録義務がなく、また仲介業者からの定期的な報告義務もないため、販売活動の進捗状況が把握しづらいという面もあります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、一社の不動産会社に専任で依頼する形式です。この契約下では、他の不動産会社への依頼はできませんが、売主自身による買主探しは認められています。
契約締結から7日以内のレインズ登録が義務付けられており、2週間に1回以上の販売活動状況の報告も必要です。そのため、より計画的な売却活動が期待できます。不動産会社側も責任を持って取り組むため、積極的な営業活動が見込めます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、3つの契約形態のなかで最も強い拘束力を持ちます。不動産会社1社に全面的に任せる形となり、売主自身による買主探しも認められていません。
5日以内のレインズ登録義務があり、毎週の報告義務も課されています。不動産会社は最も高いモチベーションで販売活動に取り組み、手厚いサポートが期待できます。
一方で、売主の自由度は最も低くなるため、信頼できる不動産会社との契約が望ましいでしょう。
3つの媒介契約比較表
| 契約形態 | 他社への依頼 | 自己発見 | レインズ登録 | 報告義務 |
| 一般媒介 | 可能 | 可能 | なし | なし |
| 専任媒介 | 不可 | 可能 | 7日以内 | 2週間に1回 |
| 専属専任 | 不可 | 不可 | 5日以内 | 1週間に1回 |
信頼できる不動産仲介業者の選び方5つのポイント
信頼できる仲介業者をみつける上では、以下の5つのポイントに注目して選択を進めていきましょう。
- ①：宅建業免許の更新回数をチェックする
- ②：営業担当者の対応と知識を確認する
- ③：取扱物件数と地域密着度を見極める
- ④：料金体系の透明性を確認する
- ⑤：口コミ評価と実績を調べる
次項より、詳しく解説します。
①：宅建業免許の更新回数をチェックする
宅建業免許は不動産取引の要となる資格で、5年ごとに更新が必要です。仲介業者の店舗には「宅地建物取引業者票」の掲示が義務付けられており、そこに記載された免許番号から更新回数を確認できます。
例えば「東京都知事（5）第○○○○号」の（5）という数字は、更新を4回済ませた5期目であることを示しています。つまり、この会社は少なくとも20年以上の営業実績があることになります。長年の実績は、その会社の信頼性を測る重要な指標となります。
②：営業担当者の対応と知識を確認する
営業担当者の質は、取引の成否を大きく左右します。最初の接客時から、担当者の対応や知識レベルを注意深く観察することが大切です。
優秀な担当者は、顧客の要望を丁寧に聞き取り、物件に関する情報を的確に説明します。質問への回答も具体的で、物件のメリットだけでなくデメリットも包み隠さず伝えてくれるはずです。
特に、建築基準法や不動産取引に関する専門知識が豊富かどうかは、信頼性を判断する重要な材料となります。
③：取扱物件数と地域密着度を見極める
仲介業者の取扱物件数は、その会社の規模や活動の活発さを示す指標です。ただし、数の多さだけでなく、希望エリアでの取扱実績も求められます。
地域に精通した仲介業者は、地域特有の相場観や将来性、住環境の特徴など、細かな情報まで把握しています。地域のオーナーとの関係も良好で、非公開物件の情報も持っているケースが多いものです。エリアごとの特性を踏まえた的確なアドバイスが期待できます。
④：料金体系の透明性を確認する
仲介手数料をはじめとする各種費用の透明性は、仲介業者の誠実さを図る重要な基準です。優良な仲介業者は、取引に必要な費用を最初から明確に説明します。
仲介手数料は法律で上限が定められており、売買価格の3%＋6万円（税別）が基本となります。この範囲内で、各社独自の料金体系を設定しているため、比較検討することをおすすめします。ただし、極端に安い手数料を提示する業者には要注意。サービスの質が低下する可能性があります。
⑤：口コミ評価と実績を調べる
インターネット上の口コミサイトや不動産情報サイトでの評価は、仲介業者の評判を知る有効な手段です。ただし、口コミ情報は主観的な意見も多いため、複数の情報源から総合的に判断することが賢明です。
特に取引実績については、過去の成約事例や年間取引件数などの具体的な数字に注目します。成約事例が豊富な業者は、価格交渉や契約手続きにおいても経験豊富で、スムーズな取引が期待できます。
仲介業者は大手と地域密着型のどっちがいい？
不動産仲介業者を選ぶとき、多くの人が「大手と地域密着型、どちらを選ぶべきか」と悩みます。実際のところ、どちらが優れているというわけではなく、それぞれの特徴を理解したうえで、自分のニーズに合った選択をすることが大切です。双方の特徴を詳しく見ていきましょう。
大手の仲介業者の場合
大手の仲介業者は、豊富な情報量と安定したサービスが魅力といえます。全国規模のネットワークを持ち、物件情報も充実しているため、幅広い選択肢から希望の物件を探せます。
システムが充実しているのも特徴的です。Webサイトでの物件検索や内見予約、オンラインでの重要事項説明など、デジタル化が進んでおり、時間を効率的に使えます。初期費用のクレジットカード決済にも対応しているケースが多く、資金面での融通が利きやすい点も見逃せません。
一方で、マニュアル化された対応は融通が利きにくいという面もあります。初期費用の値引き交渉などは難しく、担当者の異動も多いため、長期的な関係構築は期待しづらいかもしれません。
地域密着型の仲介業者の場合
地域密着型の仲介業者は、その名のとおり特定のエリアに特化した情報を持っています。地域の事情に精通しており、街の将来性や生活環境など、細かな情報まで把握しているのが強みです。
物件オーナーとの関係も密接で、相場や条件面での交渉がスムーズに進むことも。ポータルサイトには掲載されていない非公開物件の情報を持っていることも多く、希少価値の高い物件との出会いも期待できます。
顧客一人ひとりに合わせた柔軟な対応も魅力です。初期費用の分割払いや、契約条件の調整など、状況に応じた柔軟な提案を受けられる可能性が高くなります。ただし、取扱物件数は大手に比べると限定的で、営業時間も短めという傾向にあります
仲介業者選びでよくあるトラブルと対処法
不動産取引において、仲介業者とのトラブルは決して珍しくありません。しかし、典型的なトラブル事例を知り、適切な予防策を講じることで、多くのトラブルは回避できます。代表的なケースとその対処法をみていきましょう。
契約前のトラブル事例と予防策
最も注意が必要なのは、おとり広告に関するトラブルです。実際には契約済みの物件や、掲載内容と実態が異なる物件を広告することは法律で禁止されていますが、残念ながらこうした事例は後を絶ちません。
この予防策として、気になる物件を見つけたら、すぐに内見予約をすることをおすすめします。内見時には写真や広告と現状が一致しているか、細かくチェックしましょう。「人気物件なので早く決めないと」などと契約を急かされても、慎重に判断することが大切です。
また、査定価格に関するトラブルも要注意です。売却時に不当に高い査定価格を提示し、契約後に値下げを迫られるケースがあります。
これを防ぐには、必ず複数の業者から査定を取り、提示価格の根拠について詳しく説明を求めることが効果的です。
契約後のトラブル事例と対処方法
契約後によく見られるのが、仲介手数料に関するトラブルです。法定上限を超える手数料を請求されたり、説明されていない費用を後から請求されたりするケースがあります。
こうしたトラブルを防ぐには、契約時に必ず見積書を取得し、各費用の内訳を確認することが重要です。不明な点があれば、その場で質問して明確にしておきましょう。
もし法定上限を超える請求を受けた場合は、国土交通省や不動産関係の業界団体に相談することができます。
契約後の対応が悪化するケースも珍しくありません。連絡が取りづらくなったり、販売活動状況の報告が滞ったりすることがあります。こうした事態に備え、契約時に報告のタイミングや方法を具体的に決めておくことをおすすめします。
売却が難しい物件は買取業者への依頼も検討しよう
築年数が古い、立地条件が悪いなど、売却が困難な物件の場合、買取業者への依頼も1つの選択肢となります。買取業者は、物件を直接購入してくれるため、早期の現金化が可能です。
ただし、買取価格は一般的な売却価格より低くなる傾向にあります。これは、買取業者が転売までのリスクや改装費用などを見込んで価格を設定するためです。
そのため、時間的な余裕がある場合は、まず仲介業者を通じた一般売却を試みることをおすすめします。
買取業者を選ぶ際も、複数社から見積もりを取得し、価格や条件を比較検討することが重要です。
また、宅建業免許の有無や過去の実績なども確認し、信頼できる業者を選びましょう。現地調査の際は、建物の状態を詳しくチェックしてもらい、適正な査定額を出してもらうことが大切です。
「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！
当社（株式会社ネクスウィル）が提供する「ワケガイ」は、訳あり物件の買取に特化したサービスです。
全国47都道府県での買取実績があり、物件の状態や権利関係に関わらず、迅速な対応が可能。最短1日での買取も可能で、仲介手数料のお支払いも必要ありません。
専門の資格を持つスタッフが、物件の状況や権利関係を丁寧に確認した上で、適正な査定価格を提示させていただきます。
売却後のトラブルを防ぐため、弁護士や司法書士などの専門家とも連携し、確実な取引をサポートしています。まずは無料査定から、お気軽にご相談ください。
まとめ
不動産仲介業者選びは、取引を左右する重要な決断です。実際の選定にあたっては、複数の業者から査定を取得し、それぞれの特徴を比較検討することをおすすめします。
その際、営業担当者の対応や知識、料金体系の透明性などを総合的に判断する必要があります。
また、大手と地域密着型それぞれの特徴を理解し、自身のニーズに合った業者を選択することも大切です。契約前には必ず重要事項の説明を求め、不明な点は納得いくまで確認しましょう。
