更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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築古物件をお持ちの方は、リフォームによって資産価値を高められないかとお考えではないでしょうか。しかし、リフォームを検討する前に確認しておかないと、思わぬトラブルや予算オーバーに見舞われるリスクがあります。
特に、物件の状態や工事の優先順位、コストの適正化など、事前に把握しておくべき情報は少なくありません。そのため、リフォーム着手前の入念な準備が何より大切だといえます。
そこで本記事では、築古戸建てのリフォームを成功に導く、検討前の押さえておくべきポイントを解説します。
目次
築古戸建てのリフォームを検討する前に知っておきたいこと
築古戸建てのリフォームを検討する際には、そのメリットとデメリットをしっかりと理解しておく必要があります。
リフォームを適切に行えば物件の魅力を大きく高められる一方で、想定外の費用や工期に悩まされるリスクもあるからです。
メリットを最大限に享受し、デメリットを最小限に抑えるためのポイントを押さえておきましょう。
リフォームのメリット：築古物件の魅力を最大限に引き出せる
築古戸建ての大きな魅力は、昔ながらの趣や風格のある佇まいです。
レトロなデザインや、経年変化で生まれた味わい深い質感は、新築物件にはない独特の雰囲気を残せるでしょう。
リフォームを行う際には、こうした築古物件ならではの魅力を活かすことが大切です。例えば、古材を再利用したり、和風テイストを取り入れたりするなど、物件の歴史や個性を尊重したデザインを採用することで、他にはない唯一無二の空間を創り出せます。
また、現代の暮らしに合わせて、断熱性や設備の利便性を高めるなどの機能面のアップデートを図ることで、築古物件の居住性を大幅に向上させることができるでしょう。
古いからといって諦めるのではなく、リフォームによって物件の可能性を最大限に引き出す。それが築古戸建てのリフォームの大きなメリットだといえます。
リフォームのデメリット：想定外の費用や工期に注意
一方で、築古戸建てのリフォームには、いくつかのデメリットもあります。特に注意すべきなのが、想定外の費用や工期のリスクです。
老朽化が進んだ物件の場合、リフォームを進める中で当初は予定になかった補修や交換が必要になることがあります。
例えば、壁を剥がしたら柱が腐食していたり、配管を取り替えようとしたら他の部分も劣化していたりするなど、思わぬ個所への対応を迫られるケースがよくあるのです。
また、築古物件特有の構造や仕様に合わせた施工が求められるため、新築物件の場合に比べて工期が長引くことも少なくありません。
こうした想定外の出費や遅延は、リフォーム計画に大きな影響を与えかねません。
費用対効果を高める築古戸建てリフォームのコツ
限られた予算で最大限の効果を上げるには、リフォームの進め方にもコツがあります。具体的には、以下のとおり。
- 築古物件ならではの優先順位の付け方
- コストを抑える意外なリフォームの工夫
- 複数業者の比較で最適な提案を選ぶポイント
- リフォーム後の入居率や家賃にも配慮する
次項より、個別にみていきましょう。
築古物件ならではの優先順位の付け方
築古戸建てのリフォームでは、新築物件の場合とは異なる優先順位を設定する必要があります。
老朽化が進行している箇所や、安全性・機能性に直結する設備などを優先的に手入れする視点が欠かせないのです。
具体的には、建物の基礎や骨組み、屋根、配管、電気系統といった、家の根幹を成す部分のチェックと補修を最優先に行うべきでしょう。
これらの部分に不具合があると、建物全体の耐久性や居住性を損ねるだけでなく、安全上の問題にもつながりかねません。
また、水回りや空調、キッチンなど、日常生活に直結する設備の更新も優先度が高いといえます。
老朽化した設備は故障のリスクが高く、入居者の満足度を大きく左右する要素だからです。
こうした築古物件ならではの優先順位を意識することで、リフォームの効果を最大化できるでしょう。
コストを抑える意外なリフォームの工夫
築古戸建てのリフォームでは、費用の制約が大きな課題となることが少なくありません。
限られた予算で最大限の効果を得るには、コストを抑える工夫を実施しましょう。
例えば、床材や建具、照明器具など、まだ使用可能な部材は積極的に活かすことで、新たに購入する資材の量を減らせます。
古材の風合いを活かしたデザインにすれば、おしゃれな雰囲気づくりにもつながるでしょう。
また、自分でできる作業は可能な限りDIYすることも、費用を抑える有効な手段です。
ペンキ塗りやクロスの張り替え、棚の設置など、専門的な技術を必要としない軽微な工事であれば、施主が自ら行うことでプロへの依頼を減らせます。
複数業者の比較で最適な提案を選ぶポイント
とはいえ、リフォームではプロの力を借りることも必要不可欠です。施工のクオリティを確保し、思わぬトラブルを避けるためにも、信頼できる業者に依頼することが何より大切だといえるでしょう。
ただし、1つの業者の提案だけを鵜呑みにするのは禁物です。複数の業者から見積もりを取り、提案内容を比較検討することが、最適なリフォームプランを選ぶ上で欠かせません。
業者を比較する際のポイントは、以下の5つが挙げられます。
- 見積もり金額の妥当性（材料費、人件費の内訳など）
- 提案内容の的確さ（物件の特性を踏まえた計画か）
- 施工実績・事例の説得力（類似物件の経験があるか）
- 担当者の対応・姿勢（誠実で信頼できるか）
- アフターフォロー体制（問題発生時の支援は万全か）
これらの点を総合的に評価し、自分の予算や要望にマッチした最適な業者を選ぶことが重要です。相見積もりを取ることで、各社の長所と短所が明確になるでしょう。
リフォーム後の入居率や家賃にも配慮する
せっかくリフォームしても、その効果が入居率や家賃に反映されなければ、投資の意味がありません。築古戸建てのリフォームでは、工事の内容だけでなく、リフォーム後の収益性も十分に見据える必要があるのです。
具体的には、家賃設定やリフォーム箇所の選定において、入居者目線の発想を取り入れるようにしましょう。
実際に物件を利用する人の立場に立って、どのような設備や仕様があれば満足してもらえるか。そのニーズを的確に捉えた上で、リフォームの優先順位を決めていくことが求められます。
また、リフォームによる家賃アップの効果も、事前にシミュレーションしておきましょう。
近隣の類似物件の状況などを調査し、適正な家賃の水準を見定めた上で、リフォームによる上昇幅を想定する。そうした緻密な収支計画があってこそ、投資判断の精度を高められます。
リフォーム業者選びの基準と見積もりの比較ポイント
築古戸建てのリフォームを成功に導くには、信頼できる施工業者との連携が欠かせません。
とはいえ、業者選びは専門外の人にとって、なかなか難しい課題だといえるでしょう。
まず業者選定の大前提となるのが、実績と専門性の裏付けです。
築古物件の施工経験が豊富で、リフォームに関する高度な知識と技術を兼ね備えているかどうか。その点を判断するには、過去の施工事例や資格取得状況、所属団体などを確認することが有効です。
また、担当者の人柄や対応姿勢も大切な要素の1つといえます。つまり、打ち合わせの際の受け答えは誠実で、要望をきちんと汲み取ろうとしてくれるかという点です。
些細な点ではありますが、信頼関係の構築において、こうした人間的な側面は意外に大きな比重を占めるものです。
もちろん、価格面の妥当性も重要な判断材料になります。単に安いだけの見積もりは逆に不安を招きますし、かといって高すぎては予算との折り合いがつきません。
築古戸建てリフォームの費用と工期の目安
いざリフォームに着手する前に、もう1つ押さえておきたいのが、費用と工期の具体的な目安です。
築古戸建てならではの特性を踏まえ、適正な予算と日程感を把握しておくことが、計画を円滑に進めるうえで欠かせません。
キッチン、浴室、トイレなどの水回りにかかる費用相場
築古物件のリフォームでは、水回りの設備更新が最優先課題の1つに挙げられます。
老朽化した配管の取り替えや、機能性・デザイン性に優れた最新機器への交換は、居住性の向上に直結するためです。
その一方で、水回り工事は比較的費用のかさむ項目でもあり、相場観の把握が欠かせません。
一般的にシステムキッチンの交換費用は、規模や仕様によりますが、100～200万円程度が目安。ユニットバスの場合は、60～150万円前後が相場だといわれています。トイレ一式の交換なら30～50万円が平均的な価格帯と考えられています。
もちろん、既存の配管を活かせるかどうかで工事難度は大きく変わりますし、部材のグレードによっても費用の幅は広がります。
ただ、水回りのリフォームは、生活に欠かせない重要設備だけに、ある程度の投資は覚悟し
ておく必要があるでしょう。快適性や利便性への配慮を怠らず、長期的視点から最適な設えを選択することが肝要だといえます。
間取り変更する場合の費用の目安と注意点
築古物件の場合、間取りが現代の暮らしにマッチしていないことも少なくありません。そうしたときには、間取り変更を視野に入れたリフォームが検討課題になります。
ただし、壁の撤去や新設、水回りの移動などを伴う大がかりな工事だけに、費用面の見極めが欠かせません。
一例として、3LDKから2LDKへの間取り変更で、水回りの移設を含む場合、おおむね300～500万円程度の費用感が想定されます。
また、部屋を仕切る壁の新設なら、1か所あたり15～25万円前後が相場だといわれています。
加えて、間取り変更では、構造計算や法規チェックなど、専門的な確認作業が必要になる点にも留意が必要です。安全性や合法性を担保するための各種手続きは、当然ながら欠かすことはできません。
時間的にも費用的にも、そうした諸々の附帯作業を織り込んだ計画を立てることが重要になるでしょう。
リフォーム規模や箇所数と工期の関係
費用と同様、工期の目安を立てることも、リフォーム計画の要諦の1つです。ただ、築古物件の場合、老朽箇所の補修など、想定外の追加工事が発生するリスクは小さくありません。
そうしたバッファも見越して、余裕を持ったスケジュール感を持つことが賢明だといえます。
具体的な工期は、リフォーム内容の規模や箇所数に応じて、大きく変動します。部分的な内装工事であれば、1～2か月で完了するケースも多いでしょう。
一方、水回りを含む全面的なリフォームともなれば、半年近くを要することも珍しくはありません。
長期的な収支をシミュレーションする重要性
よりマクロな視点に立てば、単発の支出だけでなく、長期的な収支のシミュレーションにも目を向ける必要があるでしょう。
リフォーム後の家賃収入や入居率の改善を精緻に予測し、投資回収の見通しを立てること。
修繕積立金など、将来の維持管理コストを見越して、資金計画を精査すること。
そうした中長期的視座に立った採算管理があってこそ、リフォーム効果の最大化が期待できるでしょう。
築古戸建てのリフォームで後悔しないために知っておくべきこと
築古の戸建て物件をリフォームする場合、後悔しないためにも以下のポイントも踏まえておきましょう。
- リフォーム前に必ずチェックすべき物件の状態
- 入居者目線を取り入れた間取りやデザインの検討
- 資金計画を綿密に立てて予算オーバーを防ぐ
- リフォーム後のメンテナンスや管理費用も視野に入れよう
それぞれ個別に解説します。
リフォーム前に必ずチェックすべき物件の状態
まずは、建物の劣化状況の正確な把握が大前提といえます。目視だけでなく、専門の調査会社などを活用した客観的な診断を欠かせません。
特に、基礎や骨組みといった目にみえない部分の健全性は、安全で長持ちするリフォームの生命線です。
シロアリ被害や雨漏りの有無、配管や配線の劣化度合いなど、建物の隅々にまで目を配る必要があるでしょう。
入居者目線を取り入れた間取りやデザインの検討
リフォームの目的は、言うまでもなく入居者の満足度向上にあります。間取りやデザインの検討においては、常にエンドユーザー視点を忘れてはなりません。
現代の暮らしにマッチした、使い勝手の良さと快適性。そうした入居者目線の発想を起点に、建物の制約条件とのすり合わせを図っていくことが、ニーズに合った質の高いリフォームを実現する近道です。
資金計画を綿密に立てて予算オーバーを防ぐ
いくら理想のプランを描いても、予算が追い付かなければ画餅に帰します。だからこそ、事前の綿密な資金計画が欠かせないのです。
無理のない予算設定を大前提に、優先順位を峻別した支出配分を心がける。各工程ごとの費用積算は精緻に行い、想定外の出費にも備えておく。そうした堅実な資金管理があってこそ、予算オーバーのリスクを最小限に抑えられます。
リフォーム後のメンテナンスや管理費用も視野に入れよう
加えて、リフォーム後の中長期的コストにも目配りが必要です。定期的なメンテナンスや修繕、あるいは管理業務の人件費などが挙げられます。
そうした継続的な支出も見越して、トータルの採算管理を怠ってはなりません。
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築古戸建てのリフォームを検討する際、物件の状態次第では、思わぬトラブルや費用増大のリスクが伴います。特に空き家やゴミ屋敷、事故物件など、いわゆる”訳あり物件”の場合、一般的な不動産市場での売却は困難を極めるでしょう。
当社が提供するワケガイは、そんな悩ましい訳あり物件の売却をサポートするための買取サービスです。
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まとめ
築古戸建てのリフォームは、物件の魅力を高め、資産価値を上げるチャンスである一方、想定外のトラブルやコスト増大のリスクを孕んだ難しいプロジェクトでもあります。
リフォームを成功させるには、着手前の入念な準備が何より重要だといえるでしょう。具体的には、まず建物の老朽化の度合いを正確に把握するための現状分析が欠かせません。
目視だけでなく、専門の調査会社などを活用した客観的な診断で、建物の隅々まで状態をチェックしておく必要があります。
また、間取りやデザインの検討においては、入居者目線に立ったニーズの把握が大切。現代の暮らしに合った使い勝手と快適性を追求しつつ、優先順位を明確にしてコストの最適化を図ることが求められます。
| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
