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不動産の「固定資産税」の計算方法とは?所有物件の課税額はいくらになる?

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固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有する個人や法人に課される地方税の1つであり、不動産オーナーにとっては毎年の悩みの種であることでしょう。

しかし、節税につながる特例や減税措置にはどのようなものがあるのか、ご存知ない方も多いのではないでしょうか。

固定資産税の仕組みを理解することは、将来の資産形成やライフプランを考える上で重要です。

そこで本記事では、固定資産税の課税対象や計算方法、節税につながる特例や減税措置、納税の注意点などについて、詳しく解説していきます。

そもそも固定資産税とは

固定資産税は、土地や家屋、償却資産など、固定資産の所有者に毎年課される地方税です。1月1日時点での固定資産の所有者が納税義務者となり、その資産価値に応じて市町村に納めます。

2021年度の固定資産税収は約9.2兆円で、市町村税収全体の約41%を占める重要な財源です。土地は田畑や宅地、家屋は住宅や工場・倉庫、償却資産は事業用資産で減価償却の対象となる構築物や機械設備などが課税対象です。

税率は原則1.4%ですが、市町村によって異なる場合もあります。固定資産税評価額は3年に1度見直され、その時点での適正な価格が算定されます。

軽減措置として住宅用地の特例や新築住宅減税などがあり、一定の要件を満たせば税負担が軽減されます。固定資産税は、行政サービスを支える安定的な財源であり、納税者の資産に応じた公平な負担といえるでしょう。

土地や家屋など、固定資産が課税対象に

固定資産税の課税対象となる固定資産には、土地、家屋、償却資産の3種類があります。それぞれ、以下のようなものが含まれます。

<土地>

  • 田畑
  • 住宅地
  • 池沼
  • 山林
  • 牧場
  • 原野

など

<家屋>

  • 住宅
  • 店舗
  • 工場
  • 倉庫

など

<償却資産>

  • 事業用資産で減価償却の対象となる構築物
  • 機械設備
  • 工具
  • 器具
  • 備品
  • 車両
  • 運搬具

など

ただし、自動車税種別割や軽自動車税種別割の課税対象となるものは償却資産には含まれません。固定資産の所有者は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている必要があります。

土地と家屋については申告の必要はありませんが、償却資産については、資産の取得年月や取得価格、耐用年数などを毎年1月31日までに申告しなければなりません。固定資産税は所有者に課される税金ですが、賃貸物件の場合は、契約内容によっては賃借人が負担することもあるので注意が必要です。

固定資産税の仕組みと納税までの流れ

固定資産税は、市町村が固定資産の価値を評価し、その評価額に基づいて税額を算出します。評価は総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に則って行われ、土地や家屋は3年に1度の「評価替え」で見直されます。

納税義務者は、毎年1月1日時点で固定資産を所有している個人や法人で、賦課期日時点の登記簿や課税台帳に所有者として登録されている必要があります。

土地・家屋の評価額は、各市町村の固定資産課税台帳で管理・閲覧できます。毎年4~6月頃、市町村から納税通知書が送付され、6月、9月、12月、翌年2月の年4回に分けて納付します。

一括納付を選択することも可能です。納税通知書に記載された金額を、金融機関やコンビニエンスストア、スマートフォン決済アプリなどで支払います。

口座振替も利用でき、納め忘れを防げて便利です。固定資産税の滞納は延滞金が発生するため、納期限を守ることが大切です。

固定資産税の計算方法を解説!

定資産税の計算方法は、「固定資産の評価額(課税標準額)×標準税率(1.4%)」が基本です。

評価額は適正な時価をもとに算出されますが、土地や家屋、償却資産でそれぞれ計算方法が異なります。土地は地目ごとに売買実例価格などから評価額を求め、宅地の場合は地価公示価格の7割程度が目安とされます。

家屋は再建築価格方式で、同じ建物を同じ場所に新築するのに必要な費用をもとに、経年減点補正を行って評価額を算定します。

償却資産は取得価格を基礎に、取得後の経過年数による価値の減少を考慮して評価します。

これらの評価額に基づいて課税標準額を決定し、税率を乗じることで固定資産税額が確定します。ただし、住宅用地や新築住宅など一定の要件を満たす場合は、軽減税率や減額措置が適用され、税負担が軽減される場合もあります。

土地の評価額の求め方

土地の固定資産税評価額は、地目ごとに異なる方法で求められます。宅地の場合、各市町村で選定した「標準宅地」の適正な時価を基準に、「路線価方式」「倍率方式」などを用いて評価します。

路線価方式では、街路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価格を示した「路線価」を設定し、これを基に、奥行価格補正などを行って個々の宅地の評価額を算定します。

倍率方式は、売買実例価額から標準宅地の価格を求め、これに「画地計算法」を適用して個々の宅地の評価額を求める方法です。

いずれも、地価公示価格の7割程度を目途とするのが一般的です。農地は売買実例価格や賃貸料などから「田畑等の価額等調」を作成し、これをもとに評価額を算定します。

山林は市町村が定める山林の標準価格に所要の調整を行い、その他の土地は近隣の土地の価格から求めます。

家屋の評価額の求め方

家屋の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」によって求められます。これは、評価の対象となる家屋と同じものを、評価時点に同じ場所に新築する場合に必要な建築費を求め、これに経過年数に応じた減価を反映させる方法です。

具体的には、各市町村で想定した標準的な家屋の1㎡当たりの再建築費を示す「再建築費評点数」を設定し、これに家屋の床面積を乗じて再建築費評点数を求めます。

次に、経年減点補正率を乗じて減価を反映し、さらに需給事情による減点補正を行って評点数を補正します。

最後に、この評点数に「評点1点当たりの価額」を乗じて家屋の評価額を算出します。

新築住宅の場合は、一定期間税額が1/2に減額されるなどの特例措置が適用されることもあります。家屋の評価は複雑で、専門的な知識を要するため、評価内容に不服がある場合は市町村に相談するのがよいでしょう。

固定資産税の節税につながる特例や減税措置とは

固定資産税の負担を軽減するための特例措置や減税措置が用意されています。代表的なものとして、住宅用地に対する特例や、新築住宅・認定長期優良住宅に対する減額措置、耐震改修やバリアフリー改修を行った住宅に対する減額措置などがあります。

これらの措置は、一定の要件を満たすことで適用され、税負担を大幅に軽減することができます。

特に、住宅用地の特例は、200㎡以下の部分については課税標準額が6分の1に、200㎡を超える部分については3分の1になるなど、大きな節税効果が期待できます。

新築住宅や認定長期優良住宅の減額措置も、一定期間にわたって税額が2分の1に減額されるため、初期の税負担を和らげることができます。ただし、これらの特例や減税措置を受けるためには、一定の要件を満たし、期限までに申告や申請を行う必要があるため、注意が必要です。

住宅用地の特例

住宅用地とは、専ら人の居住の用に供する家屋の敷地の用に供されている土地のことを指します。

この住宅用地については、固定資産税の課税標準の特例措置が設けられており、税負担が大幅に軽減されます。住宅用地は、面積に応じて「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に区分されます。

200㎡以下の部分は小規模住宅用地として、課税標準額が評価額の6分の1に軽減されます。200㎡を超える部分は一般住宅用地として、課税標準額が評価額の3分の1になります。ただし、一般住宅用地の面積は家屋の床面積の10倍が上限とされています。

マンションなどの場合、建物の床面積に住戸の専有部分の割合を乗じて得た面積が、住宅用地の面積となります。なお、この特例措置は、土地が住宅用地の要件を満たしている限り、申告の必要はありません。課税台帳に住宅用地として登録されていれば、自動的に特例が適用されます。

新築やリフォームで適用される減額措置

新築住宅や一定の要件を満たすリフォームを行った住宅に対しては、固定資産税の減額措置が適用されます。

新築住宅の場合、一般住宅なら3年度分、3階建て以上の中高層耐火・準耐火住宅なら5年度分、固定資産税が1/2に減額されます。さらに、認定長期優良住宅の場合、一般住宅で5年度分、中高層耐火・準耐火住宅で7年度分の減額が受けられます。

一方、耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修などを行った住宅については、一定期間、固定資産税額が1/3~1/2に減額される特例があります。

例えば、昭和57年1月1日以前に建築された住宅で、現行の耐震基準に適合するよう改修工事を行った場合、翌年度1年間、120㎡相当分まで2分の1に減額されます。これらの特例を受けるためには、一定の要件を満たし、期限までに必要書類を添えて市町村に申告する必要があります。

固定資産税の支払い方法

固定資産税の支払い方法は、大きく分けて、金融機関やコンビニエンスストアの窓口で現金により納付する方法と、口座振替やクレジットカード、インターネットバンキングなどを利用する方法があります。

多くの場合、市町村から送付される納税通知書に、金融機関やコンビニエンスストアで使用する納付書が同封されています。

この納付書を使って、各窓口で現金により納付します。コンビニ納付の場合、納付書に記載された納付情報をレジで店員に伝えるか、マルチコピー機を操作して納付書のバーコードを読み取る方法で納付します。

一方、口座振替は、あらかじめ指定した預金口座から自動的に引き落とす方法で、納め忘れがなく便利です。クレジットカードやインターネットバンキングでの納付も可能な自治体が増えています。これらの方法なら、自宅にいながら手軽に納税でき、クレジットカードであればポイントも貯まるなどのメリットもあります。

自治体や金融機関のWebサイトで、利用可能な納税方法を確認してみましょう。

固定資産に関する注意点

固定資産税については、以下の注意点も把握しておきましょう。

  • 滞納すると延滞税が発生する
  • 特例や減税処置を受けるためには申請が必要

それぞれ個別に解説します。

滞納すると延滞税が発生する

固定資産税を納期限までに納めないと、延滞税が課されます。延滞税は、納期限の翌日から納付までの期間に応じて、年14.6%(納期限の翌日から1ヶ月以内は年7.3%)の割合で計算されます。

長期間滞納が続くと、差押えなどの滞納処分を受ける可能性もあります。納付が困難な事情がある場合は、早めに市町村に相談し、納税の猶予や分割納付などの対応を検討しましょう。

コンビニ納付の場合、30万円以下の納付書しか取り扱えないため、高額な税額の場合は注意が必要です。金融機関の窓口なら、金額の制限はありません。

納税通知書に記載された納期限や納付方法をよく確認し、確実に納税するようにしましょう。万が一期限を過ぎてしまった場合でも、できるだけ早く納税することで、延滞税の発生を最小限に抑えることができます。

特例や減税処置を受けるためには申請が必要

固定資産税の特例措置や減税措置を受けるためには、一定の要件を満たし、期限までに市町村への申告や申請が必要です。

例えば、住宅用地の特例は、課税台帳に住宅用地として登録されていれば自動的に適用されますが、新築住宅や認定長期優良住宅、耐震改修住宅などの減額措置を受けるには、申告が必要です。

新築住宅であれば、住宅を新築した年の翌年の1月31日まで、耐震改修住宅であれば、改修工事が完了した日から3ヶ月以内に、必要書類を添えて市町村に申告しなければなりません。同様に、バリアフリー改修や省エネ改修などの減税措置についても、期限までの申告が必要です。

これらの手続きを怠ると、せっかくの特例や減税措置を受けられなくなってしまいます。償却資産税については、毎年1月1日現在の所有状況を、1月31日までに市町村へ申告する必要があります。申告漏れがあると、過少申告加算税や不申告加算税が課される場合があるため、注意が必要です。

まとめ

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有する限り、毎年支払い義務が発生する税金です。税額は資産の評価額に基づいて計算されますが、住宅用地や新築住宅などの特例措置を適用することで、税負担を大幅に軽減できる場合があります。

一方で、これらの特例を受けるためには、一定の要件を満たし、期限までに申告や申請を行う必要があります。また、固定資産税を滞納すると延滞税が発生し、場合によっては差押えなどの滞納処分を受けるリスクもあるため、納期限を守ることが大切です。

本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。所有物件についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化したワケガイに、ぜひお問い合わせください。

この記事の監修者

監修者プロフィール写真

佐藤 丈太郎 (税理士)

税理士の職域に留まらず、クライアントファーストで多岐に渡る業務に従事。
大規模な相続対策や節税コンサルティングを得意としている。

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