築古のマンションを上手に売却する方法とは？古い物件を高値で売るためのポイントを徹底解説

築40年以上の中古マンションを売却しようとすると、なかなか買い手が見つからず、思うように売れないことも珍しくありません。

築古マンションをお持ちの方は、なかなか売れずに困っているのではないでしょう。適切な対策を講じないと、売却に長い時間がかかったり、希望の価格で売れないリスクがあります。

物件の欠陥を隠したまま売却を進めると、後々トラブルに発展する恐れもあります。そのため、築古マンションを売却する際は、物件の状態を正しく把握し、必要な手を打った上で、売却を進めていくことが大切です。

本記事では、築40年以上の中古マンションが売れにくい理由と、高く売るための売却前の対策、売却時の注意点について詳しく解説します。

訳アリ物件専門のワケガイ編集部について

「ワケガイ」のコラムは、相続した空き家、共有持分、再建築不可物件、借地・底地など、いわゆる“訳あり不動産”にお悩みの方が、売却・処分・活用の判断を正しく行えるようにすることを目的に運営しています。私たちは運営会社・株式会社ネクスウィルが訳あり不動産の買取実務で培った一次情報にもとづいた記事づくりを徹底しています。

編集ポリシー・コンテンツ制作方針の詳細

築40年以上の中古マンションが売れにくい理由

築40年以上の中古マンションが売れにくい理由は、以下のとおりです。

• 建物の物理的な劣化が進行している
• 旧耐震基準のため耐震性能への不安がある
• 間取りや設備が時代に合っていない
• 修繕積立金の不足で将来の負担が大きい

それぞれ個別にみていきましょう。

建物の物理的な劣化が進行している

マンションは築年数が経過するにつれ、建物の物理的な劣化が避けられません。

コンクリートのひび割れや鉄筋の錆びつき、配管の老朽化などが進行し、建物の構造的な安全性や居住性に影響を及ぼします。

特に、築40年を超えるマンションでは、大規模な修繕工事が必要になるケースが多く、多額の費用負担が発生する可能性があります。こうした物理的な劣化の進行は、購入者の関心を低下させる要因となり、売却を困難にする場合があります。

旧耐震基準のため耐震性能への不安がある

 

1981年の建築基準法改正以前に建てられたマンションの多くは、旧耐震基準に基づいて設計・施工されています。

旧耐震基準は現在の基準と比べて耐震性能が低く、大地震の際に倒壊や重大な損傷を受けるリスクが高いとされています。

築40年以上の中古マンションのなかには、まだ耐震診断や耐震補強が行われていないものも少なくないでしょう。耐震性への不安は、購入者の心理的な障壁となり、売却の妨げになることがあります。
（参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」）

間取りや設備が時代に合っていない

築40年以上経過したマンションの間取りや設備は、現代の生活スタイルや嗜好に合わなくなっていることが少なくありません。

狭い居室、家族の集まりにくいリビング、収納不足など、現代の家族構成やライフスタイルに適さない間取りが残っているケースがあるのです。

設備面でも、古いタイプの浴室や台所、トイレなどが残っていたり、インターネット環境の整備が不十分だったりと、現代の生活に不便を感じる方が多いのです。こうした古さは、特に若年層の購入者から敬遠される傾向にあります。

修繕積立金の不足で将来の負担が大きい

マンションの大規模修繕には多額の費用がかかるため、修繕積立金を計画的に積み立てておく必要があります。

しかし、築40年以上の中古マンションの中には、修繕積立金が不足していることも多々あるでしょう。

その理由として、建設当時は現在ほど長期的な修繕計画の重要性が認識されていなかったことや、居住者の高齢化により積立金の値上げが困難になっていることなどが挙げられます。修繕積立金の不足は、将来の修繕費用の個人負担につながるため、購入者の大きな不安要素となります。

築古マンションを少しでも高く売るための売却前の対策

築古マンションを少しでも高く売るための売却前の対策は、以下のとおりです。

• 専有部分のリフォームで内覧時の印象を向上させる
• 耐震診断や耐震補強で建物の安全性をアピールする
• リノベーション済みをウリにして購入者の選択肢を広げる
• 担保責任保険の加入で瑕疵リスクへの不安を払拭する

ここでは、具体的な対策について解説します。

専有部分のリフォームで内覧時の印象を向上させる

築年数が古いマンションの売却方法として、売却前のリフォームは一律に行うのではなく、買主層と費用対効果を確認して必要な範囲に絞ることが重要です。

築古マンションは内装や設備の古さが内覧時の印象に影響しやすい一方、工事費をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

水回りの交換や壁紙・床材の張り替えで印象を改善できる場合もありますが、買主が購入後のリフォームを前提としていることもあります。売却前に不動産会社へ物件の状態と想定する買主層を確認し、工事費を回収できる見込みがある範囲だけ実施すると、不要な支出を抑えながら売却しやすい状態をつくれます。

耐震診断や耐震補強で建物の安全性をアピールする

旧耐震基準の中古マンションに対する購入者の不安を和らげるためには、耐震診断を行い、必要に応じて耐震補強を実施することが効果的です。

専門家による耐震診断の結果は、建物の安全性を客観的に示す材料となります。

もし耐震性に問題があれば、耐震補強を行うことで、購入者の安心につなげることができます。耐震改修済みであることは、大きな売りのポイントになるでしょう。

リノベーション済みをウリにして購入者の選択肢を広げる

間取りや設備の古さは、築古マンションの売却を難しくする大きな要因ですが、リノベーションを行うことで、逆に強みに変えることができます。

老朽化した設備を一新し、現代の生活スタイルに合わせた間取りに変更することで、新築マンションとは異なる魅力を創出できます。

リノベーション済みの物件は、中古マンション購入者の選択肢を広げ、売却の可能性を高めます。ただし、リノベーションにはある程度の費用がかかるため、売却価格とのバランスを考える必要があります。

担保責任保険の加入で瑕疵リスクへの不安を払拭する

中古マンションの売主には、物件の瑕疵（隠れた欠陥）に対する責任が問われる場合があります。

築古マンションは、経年劣化により瑕疵が発生するリスクが高いため、購入者の不安を招きやすいのです。

この不安を解消する上では、不動産業者を通じて「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することをおすすめします。この保険は、売買後に万が一瑕疵が見つかった場合に、保険金で修繕費用をカバーするものです。売主の瑕疵担保責任のリスクを軽減し、購入者の不安を和らげることで、円滑な売却につなげられるでしょう。

築古中古マンションの売却で気を付けるべきポイント

築40年以上の中古マンションを売却する際には、以下のポイントにも気をつけましょう。

• 現実的な売却期間と価格設定を行う
• 共用部分の管理状況をチェックする
• 物件の瑕疵について余すところなく開示・説明する
• 売却損が出た場合の税務上のメリットを確認する

それぞれ詳しく解説します。

現実的な売却期間と価格設定を行う

築古マンションの売却では、周辺相場とかけ離れない価格を設定し、売却期限に応じて見直すことが重要です。

築年数が古いほど購入希望者が限られやすいため、希望額だけを基準に高い価格を設定すると販売期間が長期化する可能性があります。

一方で、早く売りたいことを理由に最初から大幅に値下げすると、手取り額を必要以上に減らしかねません。同じマンションや近隣の類似物件の成約事例と複数社の査定結果を確認し、立地・管理状態・室内状態も含めて売り出し価格を決めます。そのうえで反響や内覧数を見ながら価格を調整する方法が、築年数が古いマンションの売却方法として現実的です。

共用部分の管理状況をチェックする

マンションの売却では、専有部分だけでなく、共用部分の管理状況も重要なポイントになります。

特に、築古マンションの場合、共用部分の老朽化や設備の陳腐化が進んでいることが多いため、購入者の関心事となります。

売主は、管理組合の運営状況や修繕積立金の残高、長期修繕計画の内容などを把握し、購入者の質問に答えられるようにしておく必要があります。管理状況に問題がある場合は、売却前に改善を図ることで、購入者の不安を和らげることができます。

物件の瑕疵について余すところなく開示・説明する

中古マンションの売買では、物件の瑕疵（隠れた欠陥）が問題になることがあります。

売主には、物件の状態について知っている情報を購入者に開示・説明する義務があります。

築古マンションは、経年劣化により瑕疵が生じるリスクが高いため、売主は物件の現状を詳しく調査し、リスク要因を洗い出しておきましょう。

修繕履歴や設備の不具合、耐震性の問題など、物件の欠陥については余すところなく開示し、購入者の理解を得ることが重要です。瑕疵の説明が不十分だと、後日トラブルに発展する恐れがあります。

売却損が出た場合の税務上のメリットを確認する

築古マンションを売却する際、購入価格よりも安い価格で売却せざるを得ないケースがあります。

その場合、売却損が発生することになりますが、税務上のメリットがあることを知っておくとよいでしょう。売却損は、税法上、他の所得と損益通算することができるため、税負担を軽減できる可能性があるのです。

例えば、給与所得などがある場合、売却損を差し引いて課税所得を減らすことができます。ただし、損益通算には一定の条件がありますので、税理士など専門家に相談して、適切に対処することが大切です。

築古マンションを確実に売却するためのポイント

築古マンションを確実に売却するためのポイントは、以下のとおりです。

• 優良な不動産会社選びがカギを握る
• 買取保証付きサービスの利用も検討する
• 提携リノベーション会社とのコラボ物件として売り出す
• 不動産投資家をターゲットに別アプローチを取る

内容を個別にみていきましょう。

優良な不動産会社選びがカギを握る

築年数が古いマンションの売却方法を選ぶ際は、築古物件の売却実績があり、物件に合った販売方法を提案できる不動産会社へ相談することが重要です。

築古マンションは築浅物件より買主層が限られやすく、一般的な販売方法だけでは反響を得にくい場合があります。

そのため、会社の規模だけで判断せず、築古マンションの成約実績、対象エリアでの販売経験、仲介と買取の提案内容を比較します。査定額の高さだけではなく、価格の根拠や販売計画まで確認すれば、仲介を続けるか買取へ切り替えるかも判断しやすくなります。物件の特性に合う会社を選ぶことが、売却期間の長期化や過度な値下げを避けることにつながります。

買取保証付きサービスの利用も検討する

マンションに買い手がつかない場合は、買取保証付きサービスを利用して売却期限を決める方法があります。

買取保証では、一定期間は仲介で買主を探し、その期間内に売却できなければ、あらかじめ定めた条件で不動産会社が買い取ります。

仲介でより高い価格を目指しつつ、最終的な売却先を確保できる点がメリットです。一方、保証時の買取価格は仲介で成約した場合より低くなる傾向があるため、保証価格と適用条件を事前に確認する必要があります。築古マンションの売却期限が決まっている場合は、通常の仲介だけでなく買取保証も比較すると、売れ残るリスクを抑えながら売却を進められます。

提携リノベーション会社とのコラボ物件として売り出す

提携リノベーション会社とのコラボ物件として売り出す場合は、売主が先に大規模な工事を行うのではなく、リノベーションを前提とする買主に物件の可能性を伝える方法として活用します。

築古マンションは間取りや設備が古くても、購入後に改修したい層にとっては価格や立地を重視して選べる物件になる場合があります。

不動産会社とリノベーション会社が連携できれば、改修後の暮らしをイメージできる提案を加え、一般的な中古マンションとは異なる買主層に訴求できます。ただし、売主負担で工事を行う場合は費用を売却価格で回収できるとは限りません。売却前に施工する方法と、現状のままリノベーション前提で販売する方法を比較して選ぶことが重要です。

不動産投資家をターゲットに別アプローチを取る

築古マンションは、一般の購入者だけでなく、不動産投資家にとっても魅力的な投資対象になり得ます。

築古物件は新築に比べて価格が低く、利回りが高くなる傾向があるためです。

賃貸需要が見込める立地であれば、リノベーションを行って賃貸物件として運用することで、十分な収益が期待できるでしょう。

不動産会社が投資家向けのセミナーを開催したり、投資物件としてのメリットを強調したりするなど、一般購入者とは異なるアプローチを取ることで、売却の選択肢を広げることができるでしょう。

「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！

築40年以上の中古マンションの売却は、物件の老朽化や旧耐震基準、間取りの古さなど、さまざまな要因により困難を極めることがあります。

当社が提供するワケガイは、全国47都道府県の共有持分物件、再建築不可物件をはじめとする一般的な不動産市場では売却が難しいとされる物件の買取に特化したサービスです。

豊富な買取実績と専門知識を持つ当社なら、物件の状態を適切に査定し、最短1日、最大3億円の一括払いで、スピーディーかつ確実な売却を実現します。

築古マンションの売却でお困りの方は、ぜひワケガイの空き家買取サービスをご利用ください。

築年数が古いマンションの売却方法についてよくある質問

築年数が古いマンションの売却方法についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 築40年のマンションを売却したいのですが、相場はいくら？
• 築50年のマンション売却相場はいくら？
• 築60年のマンションは売却できる？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

築40年のマンションを売却したいのですが、相場はいくら？

築40年のマンションは、新築時と比べて建物部分の価値が大きく下がっている一方、立地や管理状態によっては相応の需要が残ることもあります。相場は、周辺の類似物件の成約事例や、路線価をもとにした敷地権の評価額を参考に把握するのが一般的です。旧耐震基準で建てられている場合は、住宅ローンが組みにくく価格が下がりやすい傾向があります。正確な金額を知るには複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

築50年のマンション売却相場はいくら？

建物自体の資産価値はほぼ失われているとみなされることが多く、価格の中心は敷地権の持分に相当する土地の評価額になります。立地が良ければ再開発や建て替えの可能性を見込んだ需要が生まれることもあります。旧耐震基準に該当するため住宅ローンの審査が厳しくなりやすく、現金購入者や投資家が主な買主層になる傾向があります。正確な相場は、周辺の類似築年数の成約事例をもとに複数社へ査定を依頼して確認することが大切です。

築60年のマンションは売却できる？

売却自体は可能ですが、買主が限られやすい点に留意が必要です。住宅ローンの審査が通りにくいため、現金で購入できる投資家や、建て替え・再開発を見込んだ買主が中心になります。管理組合が適切に修繕積立金を積み立て、大規模修繕を実施してきたかどうかが評価を左右します。仲介での売却が難しい場合は、古いマンションの取り扱いに慣れた買取業者へ相談することで、比較的スムーズに売却できることがあります。

まとめ

築40年以上の中古マンションは、建物の老朽化や旧耐震基準、古い間取りや設備など、売れにくい要因を複数抱えています。しかし、だからといって売却を諦める必要はありません。

とはいえ、築古マンションの売却は通常の不動産取引よりも専門性が高く、素人判断では適切な意思決定が難しいのも事実です。

築古物件の売却ノウハウを持つ優良な不動産会社と連携し、買取保証や投資家向けアプローチなど、さまざまな選択肢を検討することが、売却の成功率を高められるでしょう。

運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。