共有持分の売却相場はいくら?買取価格の決まり方と高く売る3つの方法とは

「共有名義の不動産を売りたいが、自分の共有持分はいくらで売れるのかわからない」

「買取業者から査定を受けたものの、提示された価格が適正なのか判断できない」

共有持分は単独で売却できますが、不動産全体を売る場合とは価格の決まり方が異なります。

共有持分の売却相場を知らないまま進めると、本来よりも安い価格で売却してしまったり、共有持分買取業者とのトラブルにつながったりするおそれがあります。

本記事では、共有持分不動産の買取・売却を専門に扱うワケガイ編集部が、共有持分の売却相場の目安や価格の決まり方、売却先ごとの査定相場について詳しく解説します。

【共有持分の処分・買取】に
ついて今すぐご相談できます。

お電話でのお問い合わせ

共有持分の売却相場は市場価格の30〜50%が目安

共有持分の売却相場は、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額（理論上の価値）の30〜50％程度が目安です。

市場価格3,000万円の不動産を例にすると、共有持分の相場は以下のようになります。

共有持分は売却できますが、不動産全体を自由に利用・処分できる権利ではありません。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）

そのため、購入後に他の共有者との交渉や権利調整が必要となり、その負担やリスクが査定額に反映されます。

売却先によって相場が大きく変わる理由

共有持分の売却相場が大きく変わる理由は、売却先によって共有持分の価値や購入目的が異なるためです。

特に、共有状態を解消できる立場の人ほど高く購入する傾向があり、権利調整が必要になる第三者ほど価格は低くなります。

上記のうち、買取業者は購入後に共有者との交渉や権利整理を行う必要があるため、そのリスクを査定額へ反映します。

市場価格・固定資産税評価額・路線価との違い

共有持分の売却相場を調べる際は、市場価格（実勢価格）を基準に考えます。不動産には複数の価格がありますが、それぞれ用途が異なります。

共有持分の査定では、まず不動産全体の市場価格を算出し、その後に持分割合や共有状態による減価を考慮します。

そのため、固定資産税評価額や路線価をそのまま売却相場として考えることはできません。

共有持分の評価方法を3つの基準で解説

共有持分の価格を評価する主な方法は、「実勢価格（市場価格）」「路線価」「固定資産税評価額」の3つです。

ただし、共有持分の売却相場を知りたい場合は、実勢価格を基準に考える必要があります。路線価や固定資産税評価額は税金を計算するための価格であり、実際に売却できる金額とは異なるためです。

実勢価格(市場価格)による評価

共有持分の売却相場を調べる際は、実勢価格（市場価格）を基準に評価します。

実勢価格とは、実際に市場で売買されている価格のことです。不動産会社の査定額や周辺の成約事例を参考に算出されるため、売却時に最も重視される価格指標といえます。

共有持分の査定では、まず不動産全体の実勢価格を算出し、その後に持分割合や共有状態による減価を考慮します。

例えば、市場価格3,000万円の不動産を2分の1ずつ共有している場合、理論上の持分価格は1,500万円です。実際の売却価格は、ここから共有持分特有の制約を考慮して決まります。

路線価による評価

（出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」）

路線価は、相続税や贈与税を計算するために国税庁が公表している評価額です。

道路に面する土地1㎡あたりの価格として設定されており、一般的には市場価格の約80％程度が目安とされています。

共有持分を親族へ売却する場合や、相続・贈与を伴う場合には参考になりますが、実際の売却価格を示すものではありません。

そのため、共有持分の売却相場を調べる目的であれば、路線価だけを基準に判断しないよう注意しましょう。

固定資産税評価額による評価

（出典：国税庁「固定資産税評価額」）

固定資産税評価額は、市区町村が固定資産税を計算するために定める評価額です。

固定資産税や都市計画税だけでなく、登録免許税や不動産取得税の計算にも利用されます。一般的には市場価格の約70％程度が目安です。

固定資産税評価額は手元の納税通知書で確認できるため把握しやすい反面、売却価格との乖離が大きいことがあります。

共有持分の売却相場を知りたい場合は、固定資産税評価額ではなく、実勢価格を基準に査定を受けることが大切です。

共有持分の資産価値が低く見積もられる4つの理由

共有持分の売却相場が市場価格の30〜50％程度になりやすいのは、共有不動産特有の制約があるためです。主に以下の4つが挙げられます。

＜資産価値が下がる理由＞

• 共有者が占有している場合は住めない（自由に利用できない）
• 共有者の同意がないと不動産を売却できない
• 賃貸活用でも共有者の同意が必要
• 利用しなくても固定資産税など負担がある

特に注意したいのは、共有持分を取得したからといって、その不動産を自由に使えるわけではない点です。他の共有者が居住している場合は入居できず、不動産全体を売却したり賃貸に出したりするにも共有者の同意が必要になります。

理由①：共有者が占有している場合は住めないため

不動産が共有状態にある場合、共有者全員がそれぞれの持分に応じて不動産全体を使用・享受する権利を有しています。ただし、持分の比率によって、以下のように行使できる権利の範囲が異なります。

当該不動産に実施する行為が重要であればあるほど、それを決めるためにはより多くの共有者の同意が求められます。

共有持分は、物理的に「この部分を誰が所有しているか」という問題ではなく、「全員が全体の権利を持っている」という特徴を持っているためです。

理由②：勝手に不動産を売却できないから

共有持分の価値が下がる理由の一つは、不動産全体を自由に売却できないためです。

共有不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。そのため、購入した人が不動産を現金化したいと思っても、自分の判断だけでは進められません。

共有者との話し合いが必要になることから、一般的な不動産よりも活用の自由度が低く、共有持分の査定額も低くなる傾向があります。

理由③：勝手に不動産を貸せないため

共有持分だけを取得しても、不動産を自由に賃貸できるわけではありません。

不動産を第三者へ貸し出す場合は、共有者の同意が必要です。そのため、購入後に家賃収入を得ようとしても、単独所有の不動産のように自由に運用できません。

収益化のハードルが高いことから、投資対象としての魅力が下がり、共有持分の売却価格にも影響します。

理由④：税金を支払わないといけないから

評価額が一定額以上の不動産を所有している場合、毎年「固定資産税」を支払わなければなりません。これは、不動産を占有している人だけでなく、共有者全員に課せられた義務です。

（参考：総務省「固定資産税」）

もちろん、誰が支払うかは共有者同士で決めることができますが、買い手側からしたら面倒に感じる要因でしょう。

売却先別に見る共有持分の相場と売却方法

共有不動産の評価基準は以下の4つに分けて論考していきます。 

• 他の共有者へ売却するケース
• 第三者(共有持分買取業者)へ売却するケース
• 共有者全員で不動産全体を売却するケース
• 持分割合に40〜60%の掛け目が入る

それぞれ個別にみていきましょう。

他の共有者へ売却するケースの相場

実務的には、共有物件の自分の持分だけを売却する際には、共有者の一人に売却する。あるいは、親族に売却するのが一般的です。

しかし、相場よりもはるかに低い価格を設定した場合「みなし贈与」とみなされて贈与税が課税されてしまうので注意が必要です。

不動産の価格基準としては、以下のとおりです。

上記の内、「市場価格 = 100」とすると、「相続税路線価 = 市場価格の80％程度」「固定資産税評価額 = 市場価格の70％程度」となります。共有持分については、さらに持分割合を乗じた金額になるのが一般的です。

第三者(共有持分買取業者)へ売却するケースの相場

共有持分は、他の共有者の同意がなくても売却できます。ただし、一般の個人が共有持分だけを購入することは少ないため、実際には共有持分を専門に扱う買取業者へ売却することが一般的です。

専門業者は、購入後に他の共有者との交渉や共有状態の解消を進めることを前提としているため、共有持分の買取に対応しています。

「共有者との関係が悪化している」「固定資産税の負担から早く解放されたい」といった場合は、有力な選択肢となるでしょう。

訳あり物件の買取専門サービスであるワケガイでは、厄介な共有持分の買取実績も多数あります。「権利関係が複雑で売れない」とお悩みの方は、ぜひご相談ください。

共有持分の買取実績はこちら

関連記事：共有持分の買取業者を得意ジャンル別に9社紹介｜買取依頼のメリットや選び方も解説

関連記事：共有持分の高額買取業者の選び方とは？ 買取相場や価格査定のポイントも解説

共有者全員で不動産全体を売却するケースの相場

共有持分だけを売却するよりも、共有者全員で不動産全体を売却した方が高値になりやすい傾向があります。

共有持分の売却では権利関係の制約から価格が下がりますが、不動産全体を売却する場合は通常の不動産として取引できるためです。

例えば、市場価格3,000万円の不動産を2分の1ずつ共有している場合、持分だけの売却では450万〜750万円程度になることがあります。

一方、不動産全体を3,000万円で売却できれば、それぞれ1,500万円ずつ受け取れます。

持分割合に40〜60%の掛け目が入る計算式

共有持分の買取価格は、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額から、さらに40〜60％程度の減価を行って算出されるのが一般的です。

例えば、市場価格3,000万円の不動産を2分の1ずつ共有している場合の計算例は以下のとおりです。

実際の査定額は、共有者の人数、居住者の有無、住宅ローンの残債、権利関係などによって変動します。まずは不動産全体の市場価格を把握したうえで、複数の業者に査定を依頼すると相場感をつかみやすくなります。

共有持分を高く売却するための4つのコツ

共有持分を少しでも高く売却したい場合は、以下のポイントを押さえておきましょう。

ここからは、共有持分を高く売却するための具体的なポイントを個別に解説します。

複数の買取業者に査定を依頼して比較する

共有持分を高く売却したい場合は、複数の買取業者に査定を依頼して比較しましょう。

共有持分の査定には明確な定価がなく、業者によって評価基準も異なります。1社だけの査定で売却を決めてしまうと、相場より安く手放してしまう可能性があります。

まずは複数の業者から査定を取り、査定額だけでなく実績や契約条件も含めて比較することが大切です。

共有持分専門の買取業者を選ぶ

共有持分を売却する際は、共有持分や共有名義不動産を専門に扱う買取業者を選びましょう。

一般的な不動産会社は、共有持分だけの買取には消極的なことがあります

共有持分の価値を正しく評価できる業者は、権利関係の複雑さも踏まえて査定を行います。査定額だけでなく、共有持分の買取実績や専門性も確認したうえで依頼先を選びましょう。

他の共有者との交渉を先に試みる

共有持分を高く売却したい場合は、まず他の共有者への売却を検討しましょう。

他の共有者は持分を取得することで単独所有に近づけるため、第三者や買取業者より高い価格で購入してくれる可能性があります。

共有者との関係が良好であれば、まずは買取の意思がないか確認してみましょう。交渉がまとまれば、共有持分特有の減価を抑えながら売却できる可能性があります。

権利関係を整理してから売却する

共有持分の査定額を下げないためには、権利関係を整理したうえで売却活動を進めることが大切です。

共有者の人数や持分割合が不明確な場合、相続登記が完了していない場合などは、買主にとってリスクとなるため査定額が下がることがあります。

特に相続によって取得した共有持分は、登記内容と実際の相続関係が一致していないケースもあります。売却前に登記事項証明書を確認し、必要に応じて司法書士へ相談しておくと、査定や売却手続きをスムーズに進めやすくなります。

共有持分売却にかかる税金と手取り額を計算しよう

売却によって利益が出た場合は譲渡所得税が発生し、仲介で売却した場合は仲介手数料などの費用もかかります。

手取り額を把握するためには、税金と諸費用をあらかじめ確認しておくことが大切です。

ここからは、共有持分売却時の税金や費用について個別に解説します。

譲渡所得税

共有持分を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得は、単純に「売却価格＝利益」ではありません。取得費や売却時の諸費用を差し引いて計算します。

計算式は以下のとおりです。

• 譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

例えば、共有持分を1,000万円で売却し、取得費が700万円、譲渡費用が50万円だった場合、譲渡所得は250万円となります。この譲渡所得に対して税率を掛けて税額を計算します。

短期譲渡と長期譲渡で変わる税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得として扱われます。

（参考：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算/長期譲渡所得の税額の計算」）

相続で取得した共有持分を売却する場合は、被相続人の所有期間を引き継げるケースもあるため、売却前に確認しておきましょう。

売却時にかかるその他の費用(仲介手数料・印紙税)

共有持分の売却では、譲渡所得税以外にも費用が発生することがあります。主な費用は以下のとおりです。

共有持分買取業者へ直接売却する場合は、仲介手数料が不要です。一方で、仲介による売却は買主を探す時間がかかるものの、高値で売却できる可能性があります。

共有持分売却で起こりやすいトラブルと回避策

共有持分は共有者や買取業者が関係するためトラブルが発生しやすい傾向があります。

特に注意したいのは、「相場より安い価格で売却してしまうケース」と「売却後に共有者との関係が悪化するケース」です。

共有持分の売却自体は法律上認められていますが、進め方を誤ると余計なトラブルを招くことがあります。ここからは、よくある事例と対策を解説します。

相場より安い価格で売却してしまう

共有持分の売却で最も多いトラブルの一つが、相場より大幅に低い価格での売却です。

共有持分は一般的な不動産より価格の判断が難しいため、売主が相場を把握していないと、適正価格より低い査定額を提示されても気付かずに契約してしまうことがあります。

そういった状況を避けるため、以下のポイントを確認しましょう。

査定額に納得できない場合は、その場で契約せず複数の業者へ相談するのがおすすめです査定額を比較するだけでも、おおよその相場を把握しやすくなります。

共有者との関係が悪化する

売却後に共有者との関係が悪化することがよくあります。

共有者が売却の事実を知らなかった場合や、新たな共有者となった買取業者から連絡を受けた場合、以下のようなトラブルに発展しかねません。

法律上は共有者の同意は不要ですが、可能であれば事前に売却の意向を伝えておくとトラブルを防ぎやすくなります。

悪質業者との契約トラブルに至る

共有持分の買取業者の中には、強引な営業や不透明な契約を行う業者も存在します。

特に「今すぐ契約しないと買取できない」「他社より高額買取を保証する」などの説明には注意が必要です。

売却を急いでいる場合でも、その場で契約するのは避けましょう。査定額の根拠や契約条件を確認し、不明点があれば質問できる業者を選ぶことが大切です。

「ワケガイ」なら共有持分も短期で買取可能！

当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分や共有名義不動産などの訳あり不動産の買取サービスであるワケガイを提供しています。

共有持分は、一般的な不動産会社では取り扱いが難しく、売却先が見つからなかったり、想定より低い査定額を提示されたりすることがあります。

全国の物件を対象に査定を行っており、権利関係が複雑な不動産についても、状況を確認したうえで買取のご提案が可能です。

共有持分の売却相場を知りたい方や、他社の査定額が適正か確認したい方も、お気軽に無料査定をご活用ください。

ワケガイの買取実績はこちら！

FAQ：共有持分の売却相場に関するよくある質問

最後に、共有持分の売却を検討している方からよく寄せられる質問をまとめました。売却前の疑問や不安を解消する参考にしてください。

共有持分を放棄するといくらの対価が得られる?

放棄すると対価は得られません。共有持分を現金化したい場合は、他の共有者への売却や共有持分買取業者への売却を検討した方がよいでしょう。

共有持分だけを売ることは可能?

共有持分だけを売却することは可能です。共有不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要ですが、自分が所有する共有持分のみであれば、他の共有者の同意がなくても売却できます。

マンションの共有持分でも売却相場は同じ?

マンションの共有持分の売却相場の考え方は戸建てや土地と基本的に同じです。

まずマンション全体の市場価格を算出し、その後に持分割合を掛けて共有持分の価値を計算します。さらに、共有状態による制約を考慮して査定額が決まります。

まとめ：共有持分は専門業者選びで売却相場が変わる

不動産の価格を評価する方法には、市場価格、路線価、固定資産税評価額などがあり、計算目的に応じて使い分けることができます。

共有不動産の処分や利用には制限があるため、不動産全体で売却した場合よりも、自分の持分だけの売却はかなり低い価格になると考えた方がよいでしょう。

とはいえ、共有持分を所有し続けることにもリスクがありますので、早い段階での売却も選択肢の1つです。専門業者に相談しつつ、売却を検討していくことをおすすめします。