更新日： 2026.9.13 | 公開日：
共有不動産を売却したいと思ったとき、「権利証が見当たらない」「登記識別情報って何だろう」といった疑問や不安を抱えるケースは少なくありません。
こうした場面で正しく理解しておきたいのが、登記識別情報の仕組みです。登記識別情報とは、2005年以降に権利証の代わりとして導入された制度で、所有者であることを確認するための12桁の識別番号です。売却や譲渡などの重要な登記手続きの際には欠かせない情報ですが、従来の権利証とは形態や管理方法に違いがあります。
そこで本記事では、登記識別情報の基本から、権利証との違い、失くした場合の対処法までを詳しく解説します。
登記識別情報とは
登記識別情報は、不動産の権利証に代わる重要な情報です。12桁の英数字で構成され、適切な保管が必要です。
登記識別情報は、12桁の英数字からなるパスワードのようなものです。
所有権の移転など重要な登記手続きを行う際に、申請者が正当な権利者であることを示す手段となります。
これは紙の証明書ではなく、通知書という形で交付され、その一部に重要な「識別番号」が記載されているという形式です。この番号を第三者に知られると、不正な登記申請に悪用されるおそれがあるため、通知書には目隠し加工が施されており、開封前にコピーを取るなどの工夫が求められます。
登記識別情報は、あくまで「登記申請を行うための本人確認手段」であり、不動産の所有を直接証明するものではないという点も押さえておきたいポイントです。
登記識別情報に記載される情報
登記識別情報通知には、不動産番号や登記の目的、受付年月日・受付番号、登記名義人などの情報とともに、12桁の登記識別情報が記載されます。
なかでも重要なのが、アラビア数字などを組み合わせた12桁の符号です。
登記識別情報は、不動産の売却や持分の譲渡などの登記を申請する際に、登記名義人本人による申請であることを確認するために利用されます。共有名義の場合も同様で、それぞれの共有者に通知された登記識別情報を適切に管理することが重要です。
ただし、登記識別情報を紛失して提供できなくても、登記そのものができなくなるわけではありません。事前通知や資格者代理人による本人確認情報などの代替手段が用意されているため、登記識別情報を提供できない場合は別の方法で本人確認を行います。
権利証との違い
登記識別情報と従来の権利証は、登記申請時の本人確認に利用するという役割は共通していますが、形式が異なります。
従来の権利証は「登記済証」と呼ばれる書面でしたが、現在の登記識別情報は12桁の符号そのものが重要な情報です。
2005年の不動産登記法施行前に交付された権利証が、登記識別情報へ自動的に切り替わるわけではありません。現在も有効な権利証は、必要な登記手続きで利用できます。一方、新たに登記名義人となった場合には登記識別情報が通知されます。
共有名義の不動産でも、権利証と登記識別情報の扱いは同じ考え方です。古くから所有している持分について権利証があり、その後に取得した持分について登記識別情報が通知されているケースもあるため、どの不動産・どの登記に対応する書類なのかを確認して保管することが大切です。
登記完了証との違い
登記識別情報と混同されやすいものに「登記完了証」があります。
これは、あくまで「登記申請が無事完了した」ことを示す証明書であり、所有者であることを証明するものではありません。
登記完了証は、登記の完了時に発行され、書面で交付されたり、オンライン申請の場合は電子ファイルとして取得されることもあります。しかし、その内容は申請事項に関する確認情報にすぎず、不動産を処分したり移転登記を行うための証明書としては機能しません。
登記識別情報が「権利の証明手段」であるのに対し、登記完了証は「手続きが終わったことの通知」に過ぎない点を理解しておく必要があります。
共有持分の登記識別情報は誰に発行されるのか？
共有持分の登記識別情報は、持分割合にかかわらず、不動産の持分を持つ各名義人に個別で発行されます。
共有持分の登記識別情報は、「登記申請を行った共有者」にのみ発行されます。
共有不動産であっても、全員が自動的に受け取るわけではありません。登記申請をした人だけが交付対象となるため、申請に関わっていない共有者には発行されないのが通常です。
また、共有者が複数いても、登記手続きは一部の人だけで行えるため、たとえば代表者のみが登記を申請した場合、その人にしか登記識別情報は発行されません。
以下は、登記識別情報が一部の共有者にのみ発行される典型的なパターンです。
- 共有者のうち1人が単独で登記申請した場合
- 一部の共有者のみが司法書士に依頼して登記申請した場合
- 共有者のうち一部が「発行しない」選択をした場合
このように、共有不動産では「誰が登記を申請するのか」によって、登記識別情報の発行対象が異なります。共有者同士で発行方針を事前に確認しておくと、後のトラブルを避けやすくなります。
関連記事：共有持分権とは？法的に許されている行為や制限、解消方法を解説
登記識別番号は発行された人ごとに異なる
共有名義の登記識別情報は、共有者全員で共通の番号を使用するのではなく、不動産および登記名義人となった申請人ごとに異なる12桁の符号が定められます。
そのため、同じ不動産を共有しているAさんとBさんがともに登記名義人となった場合、AさんとBさんにはそれぞれ異なる登記識別情報が通知されます。
さらに、土地と建物は別の不動産として扱われます。AさんとBさんが土地1筆と建物1棟を共有名義で取得した場合、土地についてAさん・Bさんそれぞれの登記識別情報があり、建物についてもそれぞれ別の登記識別情報が定められる形です。
この仕組みを理解しておけば、「登記識別情報通知が2通以上ある」「土地と建物で番号が違う」といった場合でも混乱を避けられます。共有名義では、共有者ごとだけでなく不動産ごとに登記識別情報を確認しておくことが重要です。
共有持分の登記識別情報に関する注意点
登記識別情報を他人に知られると権利証を盗まれたのと同じ状態になるため、番号を隠すシールははがさないことが大切です。
共有持分の登記識別情報については、次のような注意点が存在します。
- 注意点①：12ケタの登記識別番号をしっかり管理する
- 注意点②：再発行・不発行の制度を理解しておく
- 注意点③：目隠しは開封してはいけない
以下より、個別に解説します。
注意点①：12ケタの登記識別番号をしっかり管理する
共有名義の登記識別情報は、第三者に知られないよう厳重に管理する必要があります。
登記識別情報は12桁の符号を使った本人確認手段であり、通知書という紙そのものよりも、記載されている情報の秘密を守ることが重要だからです。
登記識別情報は、不動産や共有持分の売却などで登記申請を行う際に利用します。第三者に番号を知られると不正利用につながるおそれがあるため、誰でも確認できる場所への保管や、不必要な複製は避けたほうが安全です。
共有名義の場合は共有者ごとに異なる登記識別情報が定められるため、各共有者が自分に通知された情報を管理します。売却や持分移転が必要になったときに確認できるよう、第三者の目に触れにくい場所で適切に保管しましょう。
注意点②：再発行・不発行の制度を理解しておく
登記識別情報は再発行されません。
したがって、一度紛失してしまうと取り戻すことはできません。このため、大切に保管することが必要です。
登記識別情報の「不発行」を選択することも可能ですが、一度不発行を選択すると後から発行することはできません。番号を失うリスクや他人に見られるリスクを考慮し、不発行を選ぶ人もいますが、共有持分の売却などの際には通常、登記識別情報が必要となります。
登記識別情報がない場合は、弁護士や司法書士、公証人による本人確認が必要となり、余計な手間や費用が発生する可能性があります。そのため、発行を受けておくことが一般的には賢明な選択とされます。
注意点③：目隠しは開封してはいけない
登記識別情報に含まれる、最も重要な「登記識別番号」の部分は通常、目隠しや折り込みによって隠されています。
これは番号が他人に盗み見られないようにするための措置です。目隠しを外すと、所有者は「誰かが勝手に見た」と判断できるようになっています。
しかし、自分で目隠し部分を開封してしまうと、この防護機能は失われます。そのため、登記識別情報を受け取った際には、目隠し部分は開封せずに保管しましょう。
権利証がない場合の共有持分の売却で役立つ制度
権利証がない場合に共有持分の売却を考えるなら、以下の制度が有効活用できます。
- 事前通知制度
- 資格者代理人による本人確認情報制度
- 公証人の認証制度
それぞれについて、詳しく解説します。
事前通知制度
権利証の不在時に活用できる一つの方法として、法務局による事前通知制度があります。
この制度では、登記簿に記載されている所有者の住所に通知を送り、その返答があった場合に限り登記申請を受け付けるというものです。
この制度を利用する際には、申請書に事前通知制度の利用を明記し、登記申請を行います。手順が簡単で費用がかからない点で便利ですが、売買契約と登記申請を同時に行うことができないという問題があります。事前通知制度を利用すると、手続きが完了するまで登記申請は受理されません。
これにより、売買代金の受領後に通知がうまくいかなければ、代金を支払ったにもかかわらず登記申請が却下されるリスクが生じます。売主と買主間で登記申請の受理を条件に代金支払いを取り決めた場合、代金未受領のまま名義変更が完了するリスクがあります。
資格者代理人による本人確認情報制度
共有名義の登記識別情報を紛失した場合でも、資格者代理人による本人確認情報を利用すれば登記手続きを行える場合があります。
登記識別情報を提供できない場合に、登記名義人本人であることを確認するための代替手段として設けられている制度です。
司法書士や弁護士などの資格者代理人が本人と面談し、本人確認書類や登記取得時の事情などを確認したうえで本人確認情報を作成します。その資格者代理人が登記申請を代理し、登記官が内容を相当と認めれば、登記識別情報を提供せずに手続きを進められます。
共有名義で共有者の一人だけが登記識別情報を紛失している場合は、その共有者について本人確認情報などの代替手段を検討します。他の共有者まで同じ手続きに切り替える必要があるとは限りません。共有不動産の売却を予定している場合は、誰の登記識別情報が不足しているのかを事前に確認しておくことが大切です。
公証人の認証制度
資格者代理人による本人確認情報制度に加え、公証人を利用して本人確認を行う方法も存在します。
この公証人の認証制度では、公証役場で所有者本人が登記申請書または登記委任状に署名し、公証人の認証を受けられます。利用する際には、「登記される不動産の詳細」、「所有者の個人情報」、「認証を受ける書類の詳細」を事前に公証人に伝える必要があります。
公証人の認証制度を利用するプロセスは以下のように進行します。
- 登記申請日に公証役場へ必要書類を持参する。
- 所有者本人が公証人の前で書類に署名し、捺印する。
- 公証人が書類に認証を施すために署名し、捺印する。
この制度の利用には通常数千円の費用が発生します。公証人とのやり取りや書類準備に不慣れな人にとっては、手間がかかる可能性があります。そのため、不動産の売買に際しては、公証人の認証制度よりも資格者代理人による本人確認情報制度がより一般的に利用されるのが特徴です。
公証人の認証制度は、特定のケースや個々のニーズに応じて選択されることはあるものの、不動産取引においては比較的少ない頻度で採用される方法です。
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共有名義についてよくある質問
共有名義についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 固定資産を共有名義にすることのメリットは？
- 共有名義の登記とは？
- 共有名義と共有持分の違いは？
- 共有名義の相続登記のデメリットは？
- 共有名義の相続登記は誰が申請できる？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
固定資産を共有名義にすることのメリットは？
住宅ローン控除を共有者それぞれが自分の持分と借入額に応じて受けられるため、単独名義より控除額の合計が大きくなる場合があります。売却時にも、居住用財産であれば要件を満たす共有者それぞれが3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。また、購入資金を出し合った実態を持分として登記できるため、贈与とみなされるリスクを避けられる点も利点です。
共有名義の登記とは？
一つの不動産を複数人で所有していることを、各自の持分割合とともに登記記録に記載することをいいます。登記事項証明書の権利部（甲区）に、共有者それぞれの住所・氏名と「持分2分の1」といった割合が記載されます。この登記によって、第三者に対しても自分の権利を主張できるようになります。持分が売買や相続で移動するたびに更新が必要で、放置すると実態と登記が食い違うようになるため注意が必要です。
共有名義と共有持分の違いは？
共有名義は、一つの不動産を複数人が共同で所有している状態そのものを指す言葉です。これに対して共有持分は、その共有関係の中で各共有者が持っている権利の割合を指します。つまり共有名義という状態のなかに、各自の共有持分があるという関係です。登記上は、共有名義であれば権利部に複数の所有者が並び、それぞれに持分割合が記載されるという形で表現されます。
共有名義の相続登記のデメリットは？
法定相続分に従って相続人全員の共有名義にすると、その後の売却や建て替えに全員の同意が必要となり、意見が分かれると手続きが進まなくなります。共有者が亡くなればさらに持分が相続され、世代を重ねるほど当事者が増えて連絡すら難しくなります。固定資産税の負担や管理の分担でも対立が生じやすくなります。遺産分割協議で単独名義にまとめ、代償金で調整する方法を検討するのが安全です。
共有名義の相続登記は誰が申請できる？
法定相続分に従って共有名義とする相続登記であれば、相続人の一人が単独で申請できます。保存行為として認められているためで、他の相続人の同意や委任状は不要です。ただし、遺産分割協議の結果に基づいて特定の相続人が取得する登記を行う場合は、協議書と相続人全員の印鑑証明書が必要になります。単独で法定相続分の登記をすると共有状態が固定されるため、慎重な判断が求められます。
まとめ
登記識別情報は、不動産を売却したり持分を譲渡したりするうえで、極めて重要な本人確認手段です。
2005年以前に発行されていた「権利証」とは形式が異なり、現在は登記識別番号という12桁のコードが用いられます。
この番号を第三者に知られたり、紛失してしまうと不正利用や手続きの遅延につながるリスクもあるため、日頃からの管理を徹底して行いましょう。
また、登記識別情報をなくした場合には、事前通知制度や本人確認情報制度、公証人による認証など、代替手段の活用を検討すいる必要があります。不動産を安全かつスムーズに取引するためにも、基本的な制度の理解と適切な対応策を身につけておくことが大切です。
