更新日： 2026.10.12 | 公開日：
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しかし、特例の適用要件や手続きについて詳しく理解している方は少ないはず。適用を受けるための条件を満たしていないと、せっかくの特例が活用できません。
そこで本記事では、小規模宅地等の特例の概要や適用要件、必要書類などについて、わかりやすく解説します。
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編集ポリシー・コンテンツ制作方針の詳細小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が所有していた一定の宅地を、一定の要件を満たした相続人が相続した場合に、その宅地の評価額を最大で80%減額できる特例のことです。宅地とは、建物の敷地や庭などの土地のことを指します。
この特例は、相続税の負担を軽減し、相続人の生活の基盤となる土地を守るために設けられました。
（参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
小規模宅地の定義
小規模宅地等の特例の対象となる宅地は、被相続人（亡くなった人）または被相続人と生計を一にしていた親族が、事業の用や居住の用に供していた宅地等を指します。
具体的には、被相続人の自宅の敷地や、被相続人が事業を行っていた土地、貸付事業に使用されていた土地などが該当します。ただし、適用を受けるためには一定の要件を満たす必要があります。
特例が生まれた背景
高度経済成長期以降、地価の高騰により相続税の負担が増大し、相続人が自宅や事業用の土地を手放さざるを得ないケースが増えました。こうした状況を踏まえ、相続人の生活基盤を守るために、小規模宅地等の特例が創設されました。
この特例により、相続人は土地を手放すことなく、引き続き居住や事業を継続することが可能になりました。
特例を活用するメリット
小規模宅地等の特例を活用することで、相続税の負担を大幅に軽減できます。
例えば、相続税評価額が1億円の自宅の敷地を相続した場合、特例の適用要件を満たし、土地全体が80％の減額対象となれば、評価額を2,000万円まで引き下げることができます。
（参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
税負担が軽減されることで、相続人は自宅を手放すことなく、生活を維持することが可能になります。事業用の土地についても同様に、特例の適用により事業を継続しやすくなるというメリットがあります。
小規模宅地等の特例の適用要件
小規模宅地等の特例を受けるためには、相続人と被相続人の関係性や、土地の利用状況などに応じて、一定の要件を満たす必要があります。
主な適用要件は「相続人が配偶者であるか」「同居親族であるか」「同居親族以外であるか」によって異なります。
以下より、それぞれのケースにおける適用要件を詳しく見ていきます。
配偶者
被相続人の配偶者が相続した場合、小規模宅地等の特例の適用を受けるための特別な要件はありません。
被相続人と配偶者が別居していたとしても、配偶者が自身の持ち家に住んでいたとしても、特例の適用を受けることができます。
また、配偶者には申告期限までの保有継続や居住継続の要件がないため、相続税の申告期限前に土地を売却した場合でも、特例の適用を受けられます。
（参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
同居親族
被相続人と同居していた親族が、被相続人の居住用宅地等を相続した場合、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を受けられます。同居親族とは、被相続人と一棟の建物に同居していた親族のことを指します。
ただし、二世帯住宅の場合は、それぞれの居住部分が区分所有登記されていないことが条件となります。同居親族は相続税の申告期限まで、相続した土地に居住し続ける必要があります。
同居親族以外
同居親族以外の親族が、被相続人の居住用宅地等について小規模宅地等の特例を受ける場合、一般に「家なき子特例」と呼ばれる一定の要件を満たす必要があります。
具体的には、被相続人に配偶者がおらず、相続開始の直前に被相続人の居住用家屋に住んでいた相続人がいないことが条件です。
（参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
また、相続開始前3年以内に、自分や配偶者、三親等内の親族、特別の関係がある一定の法人が所有する国内の家屋（被相続人の居住用家屋を除く）に住んでいないこと、相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有していないことなども求められます。
さらに、相続開始時から相続税の申告期限まで、その宅地等を所有し続ける必要があります。なお、国籍や納税義務の区分によっても適用要件が異なります。
小規模宅地等の特例を受けるための必要書類
小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税の申告書に小規模宅地等に係る計算の明細書などを添付する必要があります。
主な必要書類には、被相続人の相続人を確認できる戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写し、遺産分割協議書の写し、相続人の印鑑証明書などがあります。ただし、遺言によって取得した場合など、相続の状況によって必要書類は異なります。
（参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
また、同居親族や「家なき子」が特例を受ける場合は、居住状況などを確認するための書類が追加で必要になることがあります。必要な添付書類は取得者の状況によって異なるため、国税庁の相続税申告の手引きなどで確認しましょう。
小規模宅地等の特例の申請の流れ
小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、所轄税務署に相続税の申告を行う必要があります。申告の期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。
期限までに申告を行わないと、特例の適用を受けられないだけでなく、加算税や延滞税などのペナルティが課される可能性もあります。
申告の際は、前述の必要書類を揃えて、相続税の申告書に添付して提出します。特例の適用を受ける旨を申告書に記載する必要もあります。申告書の作成にあたっては、専門的な知識が求められるため、税理士等の専門家に依頼することをおすすめします。
申告後、税務署による審査が行われます。必要に応じて、追加の書類の提出や説明を求められる場合も。審査の結果、特例の適用が認められれば、相続税の納税額が確定します。
相続税の申告期限までに遺産分割がまとまらない場合、未分割の宅地等については、原則としてその時点で小規模宅地等の特例を適用できません。
ただし、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、原則として申告期限から3年以内に遺産分割が成立した場合には、後から特例の適用を受けることができます。その場合は、分割が行われた日の翌日から4か月以内に更正の請求を行う必要があります。
小規模宅地等の特例を受ける際の注意点
小規模宅地等の特例は、相続税の負担を軽減するために有効な制度ですが、適用を受けるためには一定の要件を満たす必要があります。具体的には、以下のとおり。
- 特例を受けるためには「相続税申告」が必要
- 相続時精算課税に係る贈与によって取得した場合は適用されない
- 相続税の申告期限前に売却してはいけない
それぞれ個別に解説します。
特例を受けるためには「相続税申告」が必要
小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税の申告が必要不可欠です。たとえ、特例の適用により相続税の負担がゼロになる場合でも、申告を行わなければなりません。
申告を怠ると、特例の適用を受けられないだけでなく、加算税や延滞税などのペナルティが課される可能性もあります。
相続税の申告は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があるため、期限を守ることが重要です。
相続時精算課税に係る贈与によって取得した場合は適用されない
相続時精算課税制度を利用して、生前に宅地等を贈与により取得した場合、その宅地等については小規模宅地等の特例の適用を受けることができません。
相続時精算課税制度とは、一定の要件を満たす贈与について、相続時に相続財産に含めて相続税を計算する制度です。この制度を利用して取得した宅地等は、相続により取得したものとみなされないため、特例の適用対象外となります。
相続税の申告期限前に売却してはいけない
小規模宅地等の特例を適用するためには、相続した宅地等を相続税の申告期限まで所有し続ける必要があります。申告期限前に売却してしまうと、特例の適用を受けられなくなります。
ただし、被相続人の配偶者が特定居住用宅地等を相続した場合は、申告期限前でも売却することが可能です。
一方、同居親族が相続した場合は、原則として申告期限まで土地を所有し、引き続きその建物に居住する必要があります。
同居親族以外で、「家なき子特例」の要件を満たす親族の場合は、申告期限まで土地を所有する必要がありますが、その土地に居住することまでは求められません。
（参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
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まとめ
小規模宅地等の特例は、相続税の負担を大幅に軽減できる有効な制度ですが、適用を受けるためには一定の要件を満たす必要があります。
特に、配偶者や同居親族、家なき子などの適用要件や、相続税の申告期限までに売却してはいけないといった注意点については、しっかりと理解しておく必要があります。
特例の適用を受けるには、相続税の申告が必須であり、必要書類を揃えて期限内に手続きを行わなければなりません。
小規模宅地等の特例の適用要件や手続きについて不明な点がある場合は、プロの知見を借りることで、特例を適切に活用し、円滑に相続手続きを進められるでしょう。
運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
