不動産取得税とは？計算方法からいつ支払うのかまで完全解説

不動産を購入する際には、売買代金以外にもさまざまな諸費用がかかります。

特に見落としがちなのが、不動産取得後に納付する必要がある不動産取得税です。

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に一度だけ課される税金のこと。税率は原則4%と高めに設定されていますが、2027年3月末までの特例措置やさまざまな軽減制度を利用することで節税が可能です。

しかし、税金を抑えるためには適切な申請手続きを行わなければなりません。

本記事では、不動産取得税の基本的な仕組みから、計算方法や支払い時期、軽減措置の申請方法まで、初めての方にもわかりやすく解説します。

不動産取得税とは

不動産取得税は、土地や建物など不動産の取得時に一度だけ課される都道府県税です。

購入価格に関係なく、固定資産税評価額をもとに算出された金額に税率を掛けて計算されます。

税率は原則4%で設定されていますが、2027年3月31日までに取得した住宅用の土地・建物については3%に軽減される特例が適用されます。この税金は取得方法を問わず課税されるため、売買だけでなく、贈与・交換・建物の新築など、さまざまなケースで納税義務が生じます。

課税対象となる不動産の種類

課税対象となる不動産は以下のように分類されます。

＜土地の場合＞

• 住宅地、商業地、工業地などの宅地
• 田んぼ、畑などの農地
• 山林、原野、牧場
• 温泉地、鉱泉地
• 池沼、埋立地

＜建物の場合＞

• 住宅（一戸建て、マンション、アパート）
• 店舗、事務所
• 工場、倉庫
• 車庫、物置などの付属建物

特に注意が必要なのは、建物の増改築です。工事によって価値が上がった部分は新規取得とみなされ、その部分について課税対象となります。

また、マンションの共有持分を取得した場合や、土地の共有持分が変更された場合も、その持分について課税されます。
（参考：総務省「不動産取得税」）

非課税・免税になるケース

非課税や免税となる主なケースは、大きく分けて以下の3つです。

なお、複数の土地や建物を1年以内に取得した場合は、取得額が合算して判断されます。

そのため、それぞれの取得額が免税点以下でも、合計額が基準を超えると課税対象となる可能性があります。このような細かな規定も把握しておくことで、想定外の課税を防ぐことができます。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は購入価格ではなく固定資産税評価額をもとに計算し、土地・住宅には3％、住宅以外には4％の税率が適用されます。条件を満たす場合は軽減措置も確認します。

不動産取得税を算出する際に重要なのは、実際の取引価格ではなく固定資産税評価額を基準とする点です。

この評価額は一般的に実勢価格より低く設定されており、土地では7割程度、建物では5～6割程度が目安となっています。そのため、購入価格が高額でも、実際の税額は想定より抑えられる可能性があります。

基本的な計算式と税率

不動産取得税の基本的な計算式は「固定資産税評価額×税率」です。

税率は原則4%ですが、2027年3月31日までに取得した住宅用の土地・建物については3%に軽減されています。

ただし、土地については宅地評価土地の特例により、さらに評価額が2分の1に減額されます。そのため、実質的な計算式は「土地の評価額 × 1/2 ×3%」となります。

後述する各種軽減措置を適用することで、さらに税額を抑えることも可能です。
（参考：総務省「不動産取得税」）

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べる方法は主に3つあります。

• 市区町村から毎年5月頃に送付される固定資産税の納税通知書で確認する。
• 市区町村の窓口で固定資産課税台帳を閲覧する。
• 固定資産評価証明書を取得する。

なお、新規に不動産を取得する場合は、不動産会社や売主に評価額を確認することが一般的です。

【新築・中古別】具体的な計算例

新築マンション（評価額3,000万円）と中古マンション（評価額2,000万円、1990年築）の計算例を見てみましょう。新築の場合、住宅部分の価格から1、200万円が控除され、「（3,000万円-1、200万円）×3%＝54万円」となります。

一方、中古の場合は築年数に応じた控除額が適用され、この場合1,000万円の控除となるため、「（2,000万円-1,000万円）×3%＝30万円」と計算されます。

土地部分については、両者とも同じ計算方法が適用されます。例えば評価額2,000万円の土地であれば、まず評価額が2分の1になり、「2,000万円×1/2×3%＝30万円」が基本税額となります。

そこからさらに住宅の床面積に応じた控除が適用されるため、最終的な税額はこれより低くなるのが一般的です。

支払いのタイミングと方法

不動産取得税は、不動産を取得したあとに納税通知書が届き、記載された納期限までに納付します。金融機関やコンビニ、スマホ決済など、利用できる支払い方法を確認して手続きを進めます。

不動産取得税は、各都道府県の税務事務所から納税通知書が送付された後、そこに記載された期限までに納付する必要があります。

そのため、支払い時期を見据えた資金計画を立てることが重要です。

納税通知書が届くまでの流れ

新築住宅を取得した場合、一般的に取得（登記）した翌年の4月頃に納税通知書が届きます。

物件によっては取得から1年以上経過してから通知が来ることもあるため、資金繰りを考慮する必要があります。

一方、中古住宅や土地の場合は比較的早く、取得から2～3ヶ月程度で納税通知書が届きます。

都道府県によっては、納税通知書の発送前に「不動産取得税の課税についてのお知らせ」というハガキが送られてくることもあり、具体的な支払い時期の目安を把握することが可能です。

具体的な期限と支払い方法

納税通知書が届いてからの支払い期限は、通常1ヶ月程度と設定されています。

例えば、東京都の場合、毎月7日頃に納税通知書を発送し、支払期限は原則として発送月の月末までとなっています。

支払い方法は自治体により様々で、従来の金融機関窓口や郵便局での支払いに加え、近年はコンビニ納付やスマートフォン決済アプリ、クレジットカード決済なども利用可能です。

各都道府県で支払い方法が異なるため、自治体のウェブサイトや納税通知書で確認しましょう。

期限を過ぎた場合の対応

不動産取得税を納期限までに納めなかった場合は、納期限の翌日から延滞金が発生します。

延滞金の割合は年によって変わり、東京都では2026年中の場合、納期限の翌日から1か月を経過する日までは年2.8％、それ以降は年9.1％です。

納付が遅れる期間が長くなるほど負担も増えるため、納税通知書が届いたら期限を確認して支払いの準備を進めることが大切です。一括での納付が難しい事情がある場合は、放置せず管轄の都道府県税事務所へ相談すると、要件を満たせば納税の猶予制度を利用できることもあります。

申請時の注意点と必要書類

不動産取得税の軽減措置を受けるためには、管轄の都道府県税事務所への申告が欠かせません。

手続きを怠ると、数十万円規模の税負担が発生する可能性もあります。

特に、注意したいのは、不動産会社や税理士が自動的に手続きを行ってくれるわけではないことです。取得者自身が期限内に必要書類を揃えて申請する必要があります。

近年は郵送やオンラインでの申請も認められている自治体が増えています。対面で申請する場合は、事前に税務事務所の窓口場所を確認しておきましょう。

申請に必要な書類リスト

必要書類は物件の種類や状況によって異なりますが、基本的な書類は以下のとおりです。

申請の期限と手続きの流れ

不動産取得税の申告期限や手続き方法は、取得した不動産がある都道府県のルールを確認する必要があります。

東京都では、不動産を取得した日から30日以内に都税事務所などへ申告するのが原則です。ただし、取得日から30日以内に所有権移転登記などの登記申請をした場合は、不動産を取得したことに関する申告は原則として必要ありません。

一方、住宅や住宅用土地の軽減措置を受ける場合は、適用要件を確認したうえで必要書類の提出が必要になることがあります。取得の申告と軽減措置の申告は同じものではないため、所在地を管轄する都道府県税事務所で必要な手続きを確認して進めましょう。

不動産取得を節税できる軽減措置とは

不動産取得税にはさまざまな軽減措置が設けられており、 適切に申請することで大幅な節税が可能です。

これらの制度は不動産の種類や取得時期によって異なりますが、 最も基本的なものが2027年3月末までの税率引き下げです。

住宅用の土地・建物については、 原則4%から3%に軽減されます。加えて、 新築・中古・土地それぞれに独自の控除制度が設けられており、 これらを組み合わせることでさらなる節税効果が期待できます。

新築住宅で受けられる軽減措置

一定の要件を満たす新築住宅を取得した場合は、不動産取得税を計算する際に住宅の価格から一定額を控除できます。

2026年4月1日以降に取得した新築住宅では、床面積が原則40㎡以上240㎡以下であることが主な要件となり、通常の新築住宅では1戸につき最高1,200万円が住宅の価格から控除されます。

認定長期優良住宅については、一定の取得期間などの要件を満たせば最高1,300万円の控除を受けられる場合があります。軽減後の税額は、住宅の固定資産税評価額から適用できる控除額を差し引き、その金額に住宅の税率を掛けて計算します。取得日によって適用要件が変わるため、購入した時点の制度を確認しましょう。

中古住宅で受けられる軽減措置

中古住宅の軽減措置は、 新築時期によって控除額が変動します。

＜新築時期別の控除額＞

• 1997年4月1日以降に新築：1,200万円
• 1989年4月1日～1997年3月31日：1,000万円
• 1985年7月1日～1989年3月31日：450万円
• 1981年7月1日～1985年6月30日：420万円
• 1976年1月1日～1981年6月30日：350万円

ただし、 1981年以前に建築された住宅については、 新耐震基準への適合証明が必須です。この証明には建築士による耐震診断が必要で、 取得前2年以内に調査を行ったものでなければなりません。リフォームによって耐震性を確保した場合も、 証明書があれば軽減措置の対象となります。
（参考：国土交通省「中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について」）

土地取得時の軽減措置

土地の軽減措置は複数の制度を適用できます。

＜主な軽減の仕組み＞

ただし、軽減措置を受けるには土地と建物の取得時期に注意が必要です。

＜取得時期の条件＞

• 土地を先に取得：3年以内に住宅を新築
• 住宅を先に取得：1年以内に土地を取得
• 同時取得：問題なし

この期間を超えると軽減措置を受けられなくなるため、 住宅建築や土地購入の計画段階から意識しておく必要があります。マンションの場合は、 専有面積に加えて共用部分の持分面積も床面積に含められる点も覚えておきましょう。

不動産取得税と確定申告

不動産取得税は確定申告に関係します。住宅ローン控除の適用を受ける場合の諸費用としての取り扱いや、事業用・投資用不動産として取得した際の経費計上など、状況に応じて適切な処理が必要です。

住宅ローン控除との関係性

不動産取得税と住宅ローン控除は別の制度であり、不動産取得税を支払った金額そのものが住宅ローン控除の対象になるわけではありません。

住宅ローン控除は、一定の要件を満たす住宅ローンの年末残高や住宅・敷地の取得対価などを基に所得税等から控除する制度です。

そのため、不動産取得税を住宅や土地の取得対価へ上乗せし、その分まで住宅ローン控除の対象額として計算することはできません。不動産取得税については住宅ローン控除とは分け、住宅や土地に適用できる不動産取得税の軽減措置があるかを確認することが重要です。

経費計上のポイント

事業用や投資用として不動産を取得した場合、不動産取得税は取得費用の一部として経費計上することができます。

ただし、その計上方法は不動産の用途や会計処理方法によって異なります。

個人事業主の場合、不動産取得税は固定資産の取得価額に算入して減価償却を行うか、支払時に必要経費として一括計上するか選択できます。

一方、不動産賃貸業の場合は、一般的に取得価額に算入して減価償却を行う方法が採用されています。

特に注意が必要なのは、居住用と事業用の併用物件です。居住用部分と事業用部分の床面積比などで按分し、事業用部分に対応する不動産取得税のみを経費として計上することになります。

還付申告のケースと手続き

不動産取得税の納付後に、過払いや誤納付が判明した場合は、還付申告を行うことで税金の還付を受けることができます。具体的には以下のようなケースです。

＜還付申告が必要となる主なケース＞

• 軽減措置の申請漏れがあった
• 評価額の計算に誤りがあった
• 非課税物件であることが後から判明した
• 二重に納付してしまった

還付申告の期限は、納付した日から5年以内とされています。申請には「不動産取得税還付請求書」のほか、納付証明書や誤りを証明する資料などが必要です。還付金の受取口座も指定する必要があるため、通帳のコピーなども用意しましょう。

還付申告が認められると、還付加算金（延滞税と同様の利率）も合わせて支払われます。ただし、単純な計算ミスなど、納税者側の責任による過払いの場合は、還付加算金は付かないことがあります。

不動産取得税と同時期に発生する税金

税率や支払い方法、軽減措置は物件や契約内容によって異なるため、事前に不動産会社や自治体へ確認しましょう。

不動産を取得する際には、不動産取得税以外にもいくつかの税金が発生します。これらの税金は支払い時期や計算方法が異なるため、事前に把握しておきましょう。

契約時・登記時・取得後のタイミングによって必要となる税金が変わってくるため、時系列で整理することが大切です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権を登記する際に必要な税金です。

不動産取得税が取得後に納付するのに対し、登録免許税は登記の申請時に納付する必要があります。

＜登録免許税の計算方法＞

• 土地：固定資産税評価額×1.5%
• 建物（新築）：固定資産税評価額×0.4%
• 建物（中古）：固定資産税評価額×2.0%

ただし、住宅用の土地・建物については、一定の要件を満たせば軽減措置が適用されます。例えば、新築住宅の場合は建物の税率が0.15%に軽減されます。この軽減措置は不動産取得税の軽減措置とは別個の制度であり、それぞれの要件を確認する必要があります。
（参考：国税庁「登録免許税のあらまし」）

印紙税・消費税

印紙税は、不動産売買契約書の作成時に必要となる税金です。

契約書の金額に応じて税額が決まり、1万円から20万円まで段階的に設定されています。

＜印紙税額の例＞

• 5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超1億円以下：5万円
• 1億円超5億円以下：10万円
  （参考：国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」）

一方、消費税は新築物件の購入時や建築時にのみ課税されます。中古物件の売買には原則として課税されません。消費税は建物部分にのみ課税され、土地部分には課税されないことも重要なポイントです。

2023年10月以降は、住宅の税率は10%となっています。ただし、一定の要件を満たす場合は、住宅ローン減税などの優遇措置を受けることができます。
（参考：国税庁「消費税のしくみ」）

固定資産税の按分と精算方法

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課税される税金です。

不動産取得の際には、その年度の固定資産税を売主と買主で期間按分して精算するのが一般的です。

＜精算額の計算方法＞

• その年度の固定資産税額を確認
• 1日あたりの税額を計算（年税額÷365日）
• 未経過日数分を計算（1日あたりの税額×取得日から次の3月31日までの日数）
  （参考：総務省「固定資産税」）

例えば、年間の固定資産税が12万円の物件を9月1日に取得した場合、以下のように精算できます。

• 1日あたりの税額：12万円÷365日＝約329円
• 未経過日数：212日（9月1日～翌年3月31日）
• 精算額：329円×212日＝約69、748円

この精算額は、通常、売買代金と一緒に決済時に精算されます。なお、マンションの場合は、管理費や修繕積立金なども同様に期間按分による精算が必要となります。

不動産取得税についてよくある質問

不動産取得税についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 不動産取得税は住宅ローンに組み込める？
• 住宅ローンに含められるものは何？
• 住宅ローンの諸費用を組み込むと、どのようなデメリットがある？
• 不動産取得税に軽減措置はある？
• 不動産取得税は自分で申告する必要がある？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

不動産取得税は住宅ローンに組み込める？

不動産取得税は不動産の購入・取得に対して都道府県が課す税金で、住宅ローンの融資対象である物件価格そのものとは別に、取得後しばらくしてから納税通知書が届いて納付します。金融機関によっては、諸費用ローンやフリーローンといった別枠の借入を用意し、そこに不動産取得税分を含めて借りられる場合もありますが、住宅ローン本体に組み込めるかどうかは金融機関の商品性や審査基準によって異なります。

住宅ローンに含められるものは何？

住宅ローンで借り入れられる範囲は金融機関ごとに異なりますが、一般的には住宅本体の建築・購入費用に加えて、登記費用や仲介手数料、火災保険料、住宅ローン保証料といった諸費用の一部を組み込める商品も増えています。不動産取得税のような税金についても、諸費用枠として一体で借り入れられるケースがある一方、対象外とする金融機関もあります。何が含められるかは事前審査の段階で提示されることが多いため、複数の金融機関の商品内容を比較して確認しましょう。

住宅ローンの諸費用を組み込むと、どのようなデメリットがある？

諸費用を住宅ローンに組み込むと、手元資金を温存しながら住宅を取得できる一方で、借入総額が増えるため毎月の返済額や総支払利息が増加する傾向があります。また、諸費用分を含めた借入額が物件の担保評価額を上回ると審査が厳しくなったり、金利条件が変わったりする場合もあります。不動産取得税のような後払いの税金を組み込む場合も同様で、借入額が膨らむ分だけ返済期間全体でのコスト増につながる点を踏まえ、資金計画を立てることが大切です。

不動産取得税に軽減措置はある？

不動産取得税には、新築住宅や中古住宅、その敷地となる土地について、一定の床面積や築年数などの要件を満たす場合に税額が軽減される制度が設けられています。軽減措置が適用されると、課税標準額から一定額が控除されたり、税率が引き下げられたりして、実際に納める税額が抑えられる仕組みです。適用を受けるには都道府県税事務所への申告や必要書類の提出が求められることが多いため、取得した不動産が要件に該当するかどうかを早めに確認しておくとよいでしょう。

不動産取得税は自分で申告する必要がある？

不動産取得税は、不動産を取得した後に都道府県税事務所へ取得の事実を申告する必要がある税金です。申告を行うと、その内容をもとに納税通知書が送付され、記載された期限までに納付する流れになります。軽減措置の適用を受けたい場合は、申告時にあわせて要件を満たすことを証明する書類を提出しなければならないケースが多く、申告を怠ると軽減が受けられないこともあります。取得後は早めに管轄の都道府県税事務所へ申告方法を確認しておくと安心です。

まとめ

不動産取得税は一見複雑に思えますが、基本的な仕組みを理解し、適切な手続きを行えば、かなりの節税効果が期待できます。特に軽減措置の申請は、税額を大きく左右する重要な手続きとなります。

申請期限を過ぎてしまうと本来受けられるはずの軽減が受けられなくなる可能性もあるため、不動産取得後は速やかに手続きを進めることが重要です。

不明な点がある場合は、早めに管轄の税務事務所に相談しましょう。