更新日： 2025.2.5 | 公開日：
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不動産を売却する際、適正価格がわからない、相場との差が大きい、買い手がつかないなどの問題に直面することがあります。
そんなとき重要となるのが不動産査定です。不動産査定とは、専門家が物件の価値を評価し、市場での適正価格を算出するサービスのこと。
しかし、査定方法や評価基準は不動産会社によって異なるため、1社だけの査定では正確な価値を把握できないリスクがあります。
本記事では、不動産査定の種類や特徴、高値で売却するためのポイント、依頼時の注意点まで、実践的な知識を詳しく解説します。
目次
不動産査定とは
不動産査定は、所有する不動産の現在の資産価値を専門的な目線で見積りを行うサービスです。簡単にいえば「今の市場でどのくらいの価格で売却できるかを知るために行う評価作業」といえます。
不動産会社は取引事例や立地条件、建物の状態など、さまざまな要素を総合的に判断して査定価格を算出します。
不動産査定は無料でも可能
動産の価値を知るためといっても、査定に費用はかかりません。不動産会社による査定は、通常無料で受けられるサービスです。それは、査定が不動産会社の営業活動の一環だからです。
不動産会社は査定を通じて新規のお客様と出会い、売却の媒介契約につなげたいと考えています。そのため、査定を依頼しても必ずしも売却を前提とする必要はありません。
不動産の価値を知りたい方は、まずは気軽に査定を依頼してみるのがよいでしょう。インターネット経由なら、必要な情報を入力するだけで査定額の概算を知ることも。
物件の所在地や面積、築年数などの基本情報があれば、おおよその査定額を把握することが可能です。
不動産会社に査定を依頼するメリット
プロの目線による適正価格の査定は、売却時の重要な判断材料となります。不動産会社は豊富な取引実績とデータベースを持っているため、単なる相場情報以上の精度の高い査定額を提示します。
とくに訪問査定では、建物の状態や周辺環境まで細かく見てもらえるため、より正確な査定額を知ることができます。
不動産会社は実際に物件を見ることで、リフォーム歴や設備の状態、日当たりの良さなど、価格に影響する要素を詳しくチェック。
その物件ならではの魅力や改善点も見つけ出すため、効果的な売却戦略を立てる手がかりにもなります。
また、複数の不動産会社に査定を依頼することで、より客観的な市場価値を把握することも。各社の査定額や対応を比較検討し、信頼できる不動産会社を見つけることにもつながります。
不動産査定の種類と特徴
不動産査定には、依頼方法や精度によってさまざまな種類があります。物件の現状や売却の緊急性に応じて、最適な査定方法を選びましょう。
初めは手軽な机上査定から始め、本格的な売却を考える際は訪問査定を依頼するという段階的なアプローチが一般的です。
インターネットで簡単にできる「机上査定」
机上査定（簡易査定）は、不動産会社が物件を直接訪問せず、過去の取引事例や公示価格、固定資産税評価額などのデータをもとに概算価格を算出する方法です。
ただし、実際の物件の状態を考慮していないため、訪問査定よりも精度は低くなります。
インターネット上の専用フォームに物件の所在地や面積、築年数などの基本情報を入力すれば、おおよその査定額を知ることができます。
この方法の最大の魅力は、時間や手間をかけずに24時間いつでも依頼できる手軽さにあります。物件の売却をぼんやりと考え始めた段階で、まずは市場価値を知りたいという方に向いています。
ただし、実際の物件を確認していないため、リフォーム履歴や設備の状態など、価格に影響する細かな要素は反映されません。そのため、査定額は参考値として捉えるのが賢明でしょう。
専門家が物件を見て判断する「訪問査定」
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、詳しく調査した上で査定額を算出する方法です。
物件の状態や設備の使用感、日当たりや眺望、周辺環境まで細かくチェックされるため、最も精度の高い査定額を期待できます。
担当者は1時間ほどかけて物件を隅々まで確認し、リフォーム履歴や管理状態なども加味して総合的に評価を行います。
また、対面での査定なので、売却に関する具体的な相談もその場でできるメリットがあります。本格的な売却を検討している方は、必ず訪問査定を受けることをおすすめします。
AIを活用した「自動査定システム」
近年注目を集めているのが、人工知能（AI）を活用した自動査定システムです。過去の取引データや周辺相場情報、地価データなどをAIが分析し、瞬時に査定額を算出します。
入力項目は最小限で、個人情報も不要なため、気軽に利用できます。
AIによる査定は、膨大なデータを基に客観的な価格を導き出すのが特徴です。人の経験や主観に左右されにくく、地域の相場を反映した査定額を得られます。
ただし、物件固有の魅力や課題は加味されないため、あくまでも概算としての参考値となります。売却を具体的に進める際は、従来の訪問査定と組み合わせて活用するのが望ましいでしょう。
不動産査定で確認される項目
不動産査定では、物件の価値に影響を与えるさまざまな要素が総合的にチェックされます。大きく分けると、以下のとおり。
- ①：土地の面積
- ②：建物の築年数
- ③：立地条件
- ④：接道状況
- ⑤：周辺環境
- ⑥：市場での取引実績
- ⑦：設備の状態
- ⑧：修繕やリフォーム履歴
次項より、個別に解説します。
①：土地の面積
土地の面積は、不動産の査定において最も基本的な要素のひとつです。
広い土地ほど価値が高くなる傾向にあり、地域の用途地域や建ぺい率・容積率などの法的規制も査定に影響を与えます。
特に都市部では、土地の広さよりも利便性が重視されるケースもあります。また、形状や間口の広さも査定価格に影響し、整形地のほうが高評価を得やすいです。
②：建物の築年数
建物の築年数も、不動産の評価に大きな影響を与える要素です。築年数が古いほど、建物の耐用年数が短くなり、資産価値が下がる傾向にあります。
特に木造住宅は劣化が早く、築20年以上の物件では建物部分の価値がほぼゼロと見なされることもあります。一方、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）は耐久性が高く、築年数が経過しても一定の価値が維持される場合があります。
③：立地条件
交通アクセスの良さ（最寄り駅までの距離、バス路線の充実度）、商業施設・学校・病院などの生活インフラの充実度、周辺の治安などが査定に影響します。
さらに、再開発予定や人気エリアかどうかも重要な評価ポイントです。逆に、騒音や治安の悪さがマイナス要素となることもあります。
④：接道状況
接道状況とは「土地が公道や私道にどのように接しているか」ということです。接道幅が狭い、または接道義務（建築基準法上の要件）を満たしていない場合、建築制限が発生し、査定価格に大きく影響します。
一般的に、広い道路に面した整形地ほど高評価を得やすく、袋地や旗竿地などはマイナス評価となる傾向があります。また、道路の種別（公道・私道）や道路幅員も重要な判断材料です。
⑤：周辺環境
周辺環境も不動産の査定において重要です。具体的には「治安の良し悪し」「騒音・振動の有無」「近隣にある施設（商業施設、教育機関、病院、公園など）の利便性」が考慮されます。
さらに、嫌悪施設（工場、墓地、ゴミ処理施設など）の有無も査定価格に影響を及ぼします。生活のしやすさや将来的な発展性も査定のポイントです。
⑥：市場での取引実績
査定時には、過去の類似物件の取引実績が参考にされます。査定対象となる物件と同じエリア、条件の近い物件の売買価格がどの程度かを分析し、相場価格を算出します。
最近の取引データが豊富なほど、査定額の精度が向上します。一方、市場にあまり出回らない特殊な物件の場合、査定が難しくなることもあります。
⑦：設備の状態
建物内部の設備（キッチン、バスルーム、トイレ、エアコン、給湯器など）の状態も査定に影響します。最新の設備が整っている場合や、定期的なメンテナンスが行われている場合は評価が高くなります。
逆に、設備が古く劣化が進んでいる場合、修繕費用が必要と見なされ、査定額が低くなることがあります。また、オール電化やエコ設備の導入はプラス要因となることが多いです。
⑧：修繕やリフォーム履歴
物件の修繕やリフォーム履歴も査定の重要なポイントです。外壁塗装や屋根の補修、耐震補強などの大規模修繕が行われている物件は評価が高くなる傾向にあります。
特に、キッチンや浴室などの水回りのリフォームは査定価格に大きく寄与します。一方、リフォーム履歴がなく、経年劣化が進んでいる場合は、修繕コストを考慮して査定額が下がることがあります。
売主が準備すべき書類/情報
不動産査定をより正確に、スムーズに進めるためには、次の物件に関する書類や情報を事前に用意しておくことが大切です。
- ①：登記簿謄本（登記事項証明書）
- ②：固定資産税納税通知書
- ③：建築確認済証や検査済証
- ④：間取り図や設備仕様書
- ⑤：リフォームや修繕履歴
- ⑥：土地測量図や境界確認書
- ⑦：権利証または登記識別情報
以下より、個別にみていきましょう。
①：登記簿謄本（登記事項証明書）
登記事項証明書（登記簿謄本）は、不動産の権利関係や法的な制約を確認するために必要な書類で、法務局で取得できます。
なお、現在では「登記簿謄本」という名称は正式には使われておらず、「登記事項証明書」が正しい表記です。
所有者の氏名や住所、物件の所在地、地目、地積、建物の構造や面積などが記載されており、抵当権の有無も確認できます。
不動産会社や買主が、法的な問題がないかをチェックするために重要です。最新の情報を取得するため、査定依頼の前に法務局で取得することをおすすめします。
②：固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、自治体が課税する固定資産税額を示した書類で、物件の評価額や税負担の確認に役立ちます。
この通知書に記載されている課税標準額や評価額は、不動産査定の参考材料となることが多く、売却価格の目安となります。
また、未納がある場合は買主が不安を抱くため、最新年度分の通知書を準備し、納税状況を明確にしておくことが重要です。
③：建築確認済証や検査済証
建築確認済証は、建物の建築計画が建築基準法に適合していることを証明するのに必要で、建築時に自治体や指定確認検査機関から交付されます。
さらに、完了後に発行される検査済証は、建物が適切に完成し、基準を満たしていることを示す重要な証明書です。これらの書類があることで、違法建築のリスクを回避し、買主の信頼を得ることができます。
④：間取り図や設備仕様書
間取り図や設備仕様書は、物件の内部構造や設備の種類・グレードを把握するために必要な書類です。査定を行う際、これらの資料を基に居住性や使い勝手、設備の価値を評価します。
特に、キッチンやバスルーム、給湯器、床暖房などの設備の詳細が記載されていると、物件の魅力をより具体的に伝えることができます。
⑤：リフォームや修繕履歴
過去に行ったリフォームや修繕の履歴は、物件の維持管理状況を示す重要な情報です。例えば、外壁塗装、屋根の補修、水回りのリフォームなどの履歴がある場合、査定額がプラスに働く可能性があります。
リフォーム内容や実施年月日、工事業者の詳細がわかる資料を用意しておくと、買主に対して安心感を与えることができます。
⑥：土地測量図や境界確認書
地測量図や境界確認書は、敷地の正確な面積や境界の位置を明確にするための書類です。これにより、隣地とのトラブルを防ぎ、土地の利用可能範囲を正確に把握できます。
特に、未測量の土地では査定額が低くなったり、売却後のトラブルの原因となるため、可能であれば事前に測量を行い、最新の資料を準備しておくと安心です。
⑦：権利証または登記識別情報
権利証（登記済証）または登記識別情報は、所有者がその不動産の正当な権利者であることを証明する書類です。
登記識別情報は、2005年以降の不動産登記法改正により導入されたもので、登記申請時に必要となる番号が記載されています。
売却手続きには必須の書類となるため、紛失しないよう厳重に保管し、査定時にも提示できるよう準備しておくことが大切です。
不動産査定を依頼する際の注意点
不動産売却でより良い結果に導くためには、査定を依頼する段階から慎重な姿勢で臨む必要があります。そのため、以下の点に留意しましょう。
- 複数社に依頼して比較する
- 査定方法の違いを理解する
- 信頼できる会社を選ぶ基準がある
- 売却しない場合のリスクを確認する
以下より、詳しく解説します。
複数社に依頼して比較する
不動産会社によって査定価格や対応に違いがあるのは自然なことです。一社だけの査定では、その金額が適正かどうかの判断が難しいため、最低でも3社以上に依頼することをおすすめします。
各社の査定額を比較する際は、単に金額の高低だけでなく、その根拠となる説明にも注目します。極端に高い査定額を提示する会社には要注意です。
成約できない高値で売り出し、その後値下げを繰り返すような販売方法は、結果的に物件の価値を下げてしまう可能性があります。
査定方法の違いを理解する
無料査定を餌に強引な契約を迫る不動産会社も存在します。「今日中に契約しないと、この好条件は無効になる」といった期限を切る営業や、「うちでしか売れない」という断定的な説明には注意が必要です。
査定はあくまでも売却に向けた情報収集の段階です。不動産会社との契約は慎重に検討する必要があり、その場での即決は避けましょう。
不動産取引の重要事項について、十分な説明を受け、理解してから契約を結ぶことが賢明です。
信頼できる会社を選ぶ基準がある
不動産会社選びで重視したいのは、その会社の実績と対応の質です。地域密着型の中小企業から大手チェーンまで、それぞれに特徴がありますが、以下のような点をチェックするとよいでしょう。
- 査定価格の根拠を丁寧に説明してくれるか
- 地域の取引実績は豊富か
- 担当者の知識や経験は十分か
- 会社の経営基盤は安定しているか
売却しない場合のリスクを確認する
査定を依頼したからといって、必ずしも売却する必要はありません。「査定結果が期待を下回る」「市況が思わしくない」といった場合は、売却のタイミングを延期するという選択肢もあります。
ただし、複数の不動産会社から同じような査定額が示された場合は、それが現在の適正価格である可能性が高いと考えられます。
売却を急がないのであれば、建物の価値を高めるリフォームを検討したり、市況の改善を待ったりすることも一案です。
不動産査定後の次のステップ
不動産査定が完了したら、その結果を踏まえて具体的な行動計画を立てる段階に入ります。具体的には、以下のステップで売却を行っていきます。
- Step1：売却価格の決定
- Step2：不動産会社と媒介契約を締結
- Step3：販売活動の開始
- Step4：購入希望者との交渉
- Step5：売買契約の締結
- Step6：引き渡しの準備
それぞれ個別に解説します。
Step1：売却価格の決定
査定結果をもとに、売却価格を決定します。周辺の取引事例や市場の動向を考慮し、適正な価格設定を行うことが重要です。
価格を高く設定しすぎると売却が長引く可能性があるため、慎重な判断が求められます。
Step2：不動産会社と媒介契約を締結
売却活動を進めるために、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれの特徴を理解した上で、希望に合った契約を選ぶことが大切です。
一般媒介契約
複数の不動産会社と契約できるため、広く買い手を探すことが可能です。ただし、積極的な営業活動は不動産会社によって差が出ることもあります。
専任媒介契約
1社の不動産会社とだけ契約する形式で、売主自身が買い手を見つけることも可能です。不動産会社には定期的な報告義務が課せられるため、進捗状況を把握しやすいのが特徴です。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同様に1社のみと契約しますが、売主が直接買い手を見つけて取引することはできません。不動産会社の販売活動が最も積極的に行われやすい契約形態です。
Step3：販売活動の開始
不動産会社を通じて広告を掲載し、購入希望者を募ります。ポータルサイトへの掲載やチラシの配布、オープンハウスの開催など、物件の魅力を最大限に伝えるための活動を行います。
Step4：購入希望者との交渉
購入希望者が現れたら、価格や引き渡し時期、契約条件などについて交渉を行います。条件のすり合わせを丁寧に行い、双方にとって納得のいく合意を目指します。
Step5：売買契約の締結
交渉が成立したら、売買契約を締結します。契約時には、手付金の受領や契約条件の確認、契約不履行時の対応などを明確にし、トラブルを避けるための対策を講じることが重要です。
Step6：引き渡しの準備
契約が完了したら、引き渡しに向けた準備を進めます。登記手続きや必要書類の準備、引っ越しスケジュールの調整など、買主へのスムーズな引き渡しを実現するための手続きを行います。
不動産査定でよくあるQ&A
ここからは、不動産査定に関してよくある疑問について、Q&A方式で解説します。
Q1：査定価格と実際の売却価格は同じになる？
査定価格は、あくまでも不動産会社が算出する参考価格であり、実際の売却価格とは異なる場合があります。市場の動向や買主との交渉によって、最終的な売却価格は変動し、地域の需要と供給のバランスにより、査定価格よりも高く売れるケースもあれば、低くなることもあります。
ただし、物件の魅力や市場環境によっては、査定価格以上で売却できるケースもあります。重要なのは、査定価格を参考に適切な売り出し価格を設定し、市場の反応を見ながら柔軟に対応することです。
Q2：机上査定と訪問査定のどちらを選べばいい？
売却を具体的に検討している段階では、両方の査定を組み合わせるのがベストです。
まずは机上査定で概算の相場を把握し、その後、訪問査定で詳細な評価を受けるという流れが一般的です。
訪問査定では物件の細かな状態まで確認できるため、より正確な査定額を得られます。
Q3：査定価格に不満があったらどうすればいい？
査定価格に納得がいかない場合は、まずその理由を不動産会社に確認しましょう。近隣の取引事例や査定の根拠について、具体的な説明を求めることは当然の権利です。
また、他社の査定額と大きな差がある場合は、その差が生じる理由も確認するとよいでしょう。
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当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分や再建築不可物件など、通常の不動産市場では売却が難しい訳あり物件に特化した買取サービス「ワケガイ」を提供しています。
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「この物件は売れないのでは」とあきらめる前に、ぜひ一度ご相談ください。
まとめ
不動産査定を効果的に活用するためには、複数社への依頼と情報の比較分析が欠かせません。査定結果を受け取ったら、各社の評価根拠を丁寧に確認し、提示された価格の妥当性を見極めましょう。
また、売却を急ぐあまり安易な判断をすることは避けるべきです。物件の良さを最大限引き出せる不動産会社を選び、適切な売り出し価格と販売戦略を練ることが、満足のいく売却に繋がります。
