相続した物件が「違法建築」だった..どうしたらいい？知らなかったで済む？

違法建築とは意図的に法律を無視して建てられた建物だと思っていませんか？

しかし、実は所有者が意図せずに違法建築になってしまうケースも少なくありません。特に、相続した不動産が違法建築だったというケースは意外と存在するのです。

相続した不動産が違法建築だった場合、そのまま放置していると行政からの是正命令や罰則を受ける可能性があります。

そこで本記事では、違法建築の定義や種類、相続した場合の対応策などを詳しく解説します。

相続した不動産が違法建築ではないか不安な方や対応方法を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも違法建築とは

「違法建築」には本人が意図せずに違法建築物になってしまうケースも存在します。違法建築物になるパターンは、大きく分けて二つあります。

• 法律を無視し、違反であると認識しながら故意に建物を建てるケース
• 法律の改正によって、結果的に違法になってしまうケース

1つ目のケースは、建築が許可されていない建物であると承知の上で敢えて建築するため、懲役や罰金が科せられることがあります。しかし相続の時に注意すべきは、2つ目の所有者本人が意図せずに違法建築になってしまうケースです。

もともとは適法に建築された建物が、その後の法改正によって違法建築となってしまった建築物を「既存不適格建築物」と呼びます。

既存不適格建築物とは、法律の改正により新しく定められた基準に適合しなくなってしまった建物のことを指します。つまり、すでに存在している建物が、改正後の基準に合わなくなったということです。

違法建築の建物が存在する理由

違法建築は、完了検査を受けていない場合や、完成後の増改築によって生じることがあります。

違法建築の物件が存在する理由としては、次のものが挙げられます。

• 完了検査を行わなかった
• 完成後に増改築をした

完了検査を行わなかった

検査済証がない建物でも、それだけで違法建築と断定することはできません。

完了検査は、完成した建物が確認申請の内容などに適合しているかを確認する手続きで、問題がなければ検査済証が交付されます。

一方、古い建物では完了検査を受けておらず、検査済証が残っていないケースもあります。この場合は、建築当時の法令に適合しているかを書類だけでは判断しにくいため、建物の現況を調査することが重要です。

相続する建物に検査済証がない場合は、確認済証や設計図書などを確認したうえで、建築士や指定確認検査機関などへ相談しましょう。

検査済証の有無だけで違法建築と判断せず、実際の法適合状況を確認することが大切です。

完成後に増改築をした

建物完成後、違法建築になる代表例は増築ですが、一定の条件を満たす倉庫の建築、土地の切り売りでも違法建築になるケースがあります。

建築確認が必要な増改築を無申請で行ったり、増築によって建ぺい率や容積率などの基準に適合しなくなったりすると、違法建築として扱われる可能性があります。

増改築部分も建築基準法の制限を受けるため、完成時には適法だった建物でも後から違反状態になることがあります。

確認申請が必要な工事を無申請で行った場合や、増築によって建ぺい率を超えた場合は注意が必要です。違法建築が発覚するとどうなるのかを判断するには、増改築の時期と内容を図面や確認済証などで照合します。

違反の有無が不明な場合は、建築士などの専門家に現況を確認してもらい、どの部分を是正する必要があるのかまで把握することが大切です。

違法建築の不動産を相続する際の対応策

違法建築を相続する場合は、まず違反内容を確認し、相続前は相続放棄、相続後は是正・解体・売却などの対応を検討しましょう。

違法建築の不動産を相続してしまった場合の対応策について解説します。

相続前の対応策

違法建築の不動産を引き継ぐか判断する段階では、違反内容と他の相続財産を確認したうえで、相続放棄も含めて検討することが重要です。

是正や解体に多額の費用がかかり、活用や売却も難しい場合は、相続しない選択肢も考えられます。

ただし、相続放棄では違法建築の不動産だけを選んで放棄することはできません。預貯金や他の不動産などの権利だけでなく、債務を含む被相続人の権利や義務を原則として一切引き継がない手続きです。

相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から原則3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。違法建築の負担だけで判断せず、相続財産全体を確認してから対応を決めることが大切です。

相続後の対応策

相続後に違法建築が判明した場合は、知らなかったとしても放置せず、違反内容を確認して対応する必要があります。

建築基準法第9条では、特定行政庁が違反建築物の所有者等に対して除却や改築、修繕、使用禁止・制限などを命じられると定めています。

違法建築が発覚したからといって直ちに取り壊しになるとは限りませんが、違反の内容によっては是正を求められる可能性があります。違法建築だとどうなるのかを把握するためにも、まずは違反箇所と是正方法を調査しましょう。

是正費用が大きい場合は、改修だけでなく解体や専門業者への売却まで含めて比較すると、相続した不動産をどのように扱うべきか判断しやすくなります。

違法建築の不動産を売却することは可能？

違法建築の不動産でも、物件の状況を確認し必要な説明を行うことで売却できる可能性があります。

違法建築の売却に関する注意点を見ていきましょう。

買い手側はローンを組みにくくなる

違法建築の中古物件は、住宅ローンの審査で不利になりやすく、結果として購入できる買い手が限られることがあります。

金融機関によって審査基準は異なりますが、担保価値や法令への適合状況が確認されるため、違反内容によっては融資を受けにくくなるからです。

現金で購入できる人や、違法建築の取り扱いに慣れた事業者であれば売買できる余地は残ります。そのため、違法建築になるとどうなるのかを売却面で考えると、住宅ローンの利用しにくさが売却期間や価格に影響する点を無視できません。

売却を進める際は、是正の可否と費用を確認したうえで、想定できる買い手の範囲まで考慮して条件を検討することが大切です。

関連記事：違法建築の建物を売買することは可能？売却方法や注意点を解説

是正義務の対象は買い手側にも及ぶ

違法建築の不動産では、売買後に買い手が是正義務の対象となる場合があります。

違法建築の不動産を購入した後は、買い手が現在の所有者として是正措置の対象になる場合があります。

建築基準法第9条では、特定行政庁が所有者等に対し、除却や改築、修繕、使用禁止・制限など必要な措置を命じることができると定めています。

つまり、違法建築だと知らずに購入した場合でも、購入後に行政から是正を求められる可能性は残ります。一方で、売却前に必ず是正工事を完了しなければならないとは限りません。

買い手が違反内容と是正費用を把握したうえで取引できる場合もあるため、売却前に現況と必要な対応を整理しておくことが重要です。

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違法建築の相続についてよくある質問

違法建築の相続についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 違法建築に時効はある？
• 違法建築を相続した場合、相続税評価はどう扱われる？
• 相続した建物が違法建築だと知らなかった場合はどうなる？
• 違法建築がバレたらどうなる？
• 隣の家が違法建築をしたらどうなる？
• どこまでが違法建築に該当する？
• 違法建築と知らずに購入した場合はどうなる？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

違法建築に時効はある？

違法建築そのものに、行政の指導や是正命令の権限が消えるような明確な「時効」は基本的にありません。建築基準法違反の状態が続いている限り、何年前に建てられたものであっても、行政は是正指導や命令を行い得るとされています。相続によって所有者が変わっても違反状態が自動的に解消されるわけではなく、長年放置されていたからといって安全とは限らない点に注意が必要です。年数の経過を理由に放っておくのではなく、相続をきっかけに現況を確認し、必要な是正方法や売却の可否を早めに検討しておくことが、将来のトラブルを避けるうえで有効です。

違法建築を相続した場合、相続税評価はどう扱われる？

違法建築であっても、相続税の評価は原則として通常の建物と同様に固定資産税評価額をもとに算定され、違法だからといって自動的に評価額が下がるわけではありません。一方で実際に売却しようとすると、買主が住宅ローンを利用しにくく価格交渉で市場価格より低くなりやすいなど、評価額と実勢価格の間に差が生じることがあります。相続税の申告や納税資金を検討する際は、評価額の考え方だけでなく、是正費用や売却の難しさといった実務上の負担も踏まえて、税理士や不動産の専門家に相談しておきましょう。

相続した建物が違法建築だと知らなかった場合はどうなる？

相続後に初めて違法建築と分かった場合でも、知らなかったことだけで違反状態が解消されるわけではありません。相続によって所有者となった後は、違反の内容によって是正措置を求められる可能性があります。違法建築が見つかるとどうなるかは一律ではなく、違反箇所や危険性、是正の可否によって対応が変わります。まずは検査済証や確認済証、図面、増改築の履歴を確認し、現況との差を調べましょう。

違法建築がバレたらどうなる？

自治体の建築主事から是正の指導や勧告を受け、従わない場合は使用禁止や除却などの是正命令が出されることがあります。命令に従わなければ、行政代執行によって強制的に是正が行われ、その費用は所有者に請求されます。罰則として3年以下の懲役または300万円以下の罰金が定められている条項もあります。加えて、売却や住宅ローンの利用が難しくなるという実務上の不利益も生じます。

隣の家が違法建築をしたらどうなる？

まずは自治体の建築指導課へ相談し、調査を依頼するのが基本です。行政が違反を確認すれば、所有者に対して指導や是正命令が行われます。日照や通風といった生活上の被害が生じている場合は、民事上の損害賠償や工事の差止めを求める余地もありますが、受忍限度を超えているかどうかが争点となり立証は容易ではありません。まずは行政窓口への相談から始めるのが現実的です。

どこまでが違法建築に該当する？

建ぺい率や容積率の超過、建築確認を受けずに行った増改築、接道義務違反、用途地域の制限に反する用途での使用、防火・避難規定への不適合などが該当します。よく見られるのは、確認申請を経ずにベランダを部屋にした、カーポートを増築して建ぺい率を超えたといった事例です。適法かどうかは検査済証の有無や図面との照合で確認できるため、専門家への相談が確実です。

違法建築と知らずに購入した場合はどうなる？

知らなかったとしても、是正の責任は現在の所有者が負うことになります。売主が違法性を知りながら告げなかった場合は、契約不適合責任を追及して補修費用や損害賠償、契約解除を求められる可能性があります。ただし立証は容易ではありません。購入前に検査済証の有無を確認し、増改築の履歴を調べておくことが最大の予防策です。重要事項説明の内容も丁寧に確認してください。

まとめ

違法建築は、意図的に法律を無視して建てられたものだけでなく、法改正によって意図せずに違法状態になってしまう「既存不適格建築物」も含まれます。

相続した不動産が違法建築だった場合は、放置せずに適切な対応が必要です。違法状態を解消するための是正工事を行うか、あるいは、建物を取り壊すなどの措置が求められます。ただし、これらの対応には専門的な知識が必要であり、コストもかかります。

違法建築の問題は、放置すればするほど状況が悪化し、最悪の場合、行政からの是正命令や罰則を受けることにもなりかねないため留意しましょう。