更新日： 2025.2.5 | 公開日：
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マンションを売却する際、「できるだけ早く現金化したい」「内覧対応や広告掲載の手間を省きたい」と考える人は少なくありません。しかし、通常の仲介による売却では、買い手が見つかるまでに時間がかかり、売却価格の交渉も必要になるため、思うように進まないケースもあります。
そのような場面で選択肢となるのが「マンション買取」です。マンション買取とは、不動産会社や買取専門業者が直接物件を買い取る方法で、仲介売却と比べて売却までのスピードが早く、確実に現金化できるのが特徴です。
本記事では、マンション買取の仕組みや仲介との違い、メリット・デメリットを詳しく解説します。また、買取業者の選び方や売却の流れについても紹介します。
目次
マンション買取とは
マンションを売却する方法には大きく分けて「買取」と「仲介」の二種類があります。買取は、不動産会社や買取専門業者が直接マンションを購入する形式で、仲介とは異なり、一般の買主を探す必要がありません。
そのため、売却までのスピードが速く、確実に現金化できる点が特徴です。
しかし、買取にはメリットとデメリットがあり、売却目的や希望条件によって適切な方法を選ぶ必要があります。まずは「仲介」との違いを整理し、買取の特徴を詳しく見ていきましょう。
買取と「仲介による売却」の違い
マンションの売却を考える際、買取と仲介では売却のプロセスが大きく異なります。買取は、不動産会社や買取業者が直接購入するため、短期間で売却が完了するのが特徴です。
一方、仲介では、不動産会社が買い手を探し、契約を仲介する形になります。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
不動産会社が直接購入するため、売主が買主を探す手間がなく、最短で数日〜数週間で売却が完了します。
また、一般の買主が見つからずに売却が長引く心配もありません。そのため、急いで現金化したい場合や、住み替えの期限が決まっている場合に適しています。
対して、仲介は市場価格に近い価格で売れる可能性があるのが利点です。不動産会社が販売活動を行い、一般の買主との交渉をサポートします。
ただし、売却が成立するまでの期間が長くなることが多く、数ヶ月〜半年以上かかるケースも珍しくありません。また、内覧対応や価格交渉など、売主が手間をかける必要があります。
買取価格の相場はいくら？
マンションの買取価格は、市場価格の7〜8割程度になることが多いですが、物件の条件によっては6割以下になるケースもあります。
これは、不動産会社が買い取った後に転売することを前提としており、その際のリスクや経費が価格に反映されるためです。
買取価格は、マンションの立地や築年数、管理状態、間取りなどによって大きく変わります。一般的には、築年数が新しいほど価格が高くなり、駅からの距離が近い物件や管理が行き届いているマンションも高く評価される傾向にあります。
一方、築年数が古く、修繕が必要な物件は、買取価格が低くなる可能性があります。
また、買取業者ごとに価格の算定基準が異なるため、複数の業者に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
マンション買取のメリット
買取には、仲介にはないさまざまなメリットがあり、状況によっては最適な選択肢となります。具体的には、以下のとおり。
- 早期売却・確実な現金化が可能
- 仲介手数料が不要
- 内覧や営業活動の手間が省ける
- 契約不適合責任を負わない
次項より、それぞれ個別に解説します。
早期売却・確実な現金化が可能
マンション買取の最大のメリットは、売却までのスピードが圧倒的に早いことです。通常、仲介で売却する場合は、不動産会社に依頼して買主を探すため、販売活動に数ヶ月を要することもあります。
買主がなかなか見つからない場合、さらに長引く可能性もあり、売却のタイミングが読めません。
一方、買取では、不動産会社が直接マンションを買い取るため、買主探しのプロセスが不要です。そのため、早ければ1週間〜1ヶ月以内に売却が完了することもあります。特に以下のようなケースでは、買取のメリットが大きくなります。
- 住み替えのスケジュールが決まっており、早く現金化したい
- 転勤や離婚、相続などで、すぐに処分しなければならない
- ローンの支払いが厳しく、早期に売却して返済したい
また、仲介では「契約直前で買主がローン審査に通らず契約が白紙になる」リスクがありますが、買取ならその心配がありません。
仲介手数料が不要
仲介でマンションを売却する場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、売却価格によって異なりますが、以下のように法律で上限が定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料（上限・税込） |
| 200万円以下 | 5.5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 4.4% |
| 400万円超 | 3.3% |
例えば、3,000万円のマンションを仲介で売却すると、最大で99万円（3,000万円×3.3%）の仲介手数料が発生します。これに対し、買取では不動産会社が直接購入するため、仲介手数料は一切かかりません。つまり、売却による手取り額が増えるというメリットがあります。
特に、手元資金を最大限残したい場合や、売却費用を抑えたい場合は、買取が有利になる可能性が高いでしょう。
内覧や営業活動の手間が省ける
仲介で売却する場合、買主を見つけるために広告を出したり、内覧の対応をしたりする必要があります。特に、内覧対応は売主にとって負担が大きく、以下のような悩みを抱えるケースが少なくありません。
- 何度も内覧対応をしなければならず、スケジュール調整が大変。
- 購入希望者に家の中を見せることに抵抗がある。
- 生活感を抑えるために片付けや掃除を繰り返す必要がある
買取なら、こうした手間は一切不要です。買主となるのは不動産会社のため、一般の購入希望者向けに内覧を繰り返す必要がなく、最小限の手続きで売却が完了します。
特に、居住中の物件を売却する場合、内覧対応の負担を避けられる点は大きなメリットといえるでしょう。
契約不適合責任を負わない
仲介で売却する場合、売主には「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」があります。これは、売却後に物件の欠陥が発覚した際、一定期間は売主が責任を負わなければならないというルールです。
例えば、雨漏りや設備の故障、シロアリ被害などが売却後に判明した場合、売主が修理費用を負担する可能性があります。
一方、買取では、買取業者がリスクを引き受けるため、売主は契約不適合責任を負う必要がありません。つまり、売却後に物件の不具合が発覚しても、修理費用の請求を受けることはなく、売却後のトラブルを気にせずに済みます。
マンション買取の相場感
マンションを買取業者に売却する場合、仲介による売却と比べて2〜3割ほど安くなるのが一般的です。これは、買取業者が購入した物件を再販する際のリスクや、リフォーム・リノベーション費用、利益を考慮しているためです。
例えば、市場価格が3,000万円のマンションを買取に出すと、買取価格は2,100万〜2,400万円ほどになることが多く、売主にとっては大きな価格差となります。
この価格差は、以下の要因によって生じます。
- 買取業者の利益確保：買取業者は購入後にリフォームや販売活動を行い、利益を上乗せして再販するため、仕入れ価格を抑える必要がある。
- リスク管理：買取業者は、売却までの期間や市場の変動リスクを考慮し、価格を調整する。
- 流通コストの発生：広告費や販売管理費、維持費など、再販までにかかるコストが反映される。
そのため、「できるだけ高く売りたい」という人には仲介売却の方が適していると言えます。ただし、買取の場合は早期売却が可能であり、売却活動の手間が不要な点を踏まえると、価格差をどう考えるかがポイントになります。
マンション買取の際に必要な書類
マンションを買取業者に売却する際には、必要な書類をあらかじめ準備しておくことが重要です。スムーズに手続きを進めるためには、事前に書類を揃えておくことで、査定や契約が迅速に進みます。
マンション買取に必要な主な書類は以下のとおりです。
①：本人確認書類
売主の本人確認のため、運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなどの公的な身分証明書が必要です。
②：登記済権利証または登記識別情報
所有者を証明するための重要な書類です。登記済権利証（昔の「権利書」）または登記識別情報通知（現在の登記制度で発行される書類）を用意します。紛失している場合は、法務局や司法書士に相談が必要です。
③：固定資産税納税通知書
固定資産税の課税明細が記載された通知書で、最新年度のものを用意します。買取価格の査定や税金計算に必要です。
④：マンションの管理規約・使用細則
マンションの管理規約や使用細則は、買取業者が物件の管理状況やルールを確認するために必要です。
⑤：管理費・修繕積立金の明細書
管理組合が発行する管理費や修繕積立金の明細を準備します。未払いがある場合、清算が必要になることがあります。
⑥：建築確認済証・検査済証（該当する場合）
新築時の建築確認や完了検査を証明する書類で、購入時の書類の中に含まれている場合があります。
⑦：購入時の売買契約書
過去にマンションを購入した際の売買契約書があると、購入価格や契約条件の確認が可能になります。
⑧：鍵
引き渡し時に必要となるため、すべての鍵（スペアキーを含む）を用意します。
買取業者によっては、追加で必要な書類を求められることもあります。事前に確認し、不足のないように準備を進めましょう。
マンション買取の具体的な流れ
マンション買取の流れは、仲介売却と比べてシンプルでスピーディーです。一般的には最短1〜2週間で売却が完了することもあります。
ここでは、買取手続きの具体的な流れを6つのステップに分けて解説します。
- 手順①：買取価格の一括査定
- 手順②：買取業者の選定と面談
- 手順③：現地調査と最終価格提示
- 手順④：買取契約の締結
- 手順⑤：残債務の精算と引き渡し
- 手順⑥：所有権移転登記
次項より、個別にみていきましょう。
手順①：買取価格の一括査定
まずは、自分のマンションがどのくらいの価格で売れるのかを把握するために査定を依頼します。買取価格は不動産会社によって異なるため、複数の業者に査定を依頼するのが一般的です。
査定方法には以下の2種類があります。
- 机上査定（簡易査定）：物件の基本情報（住所・築年数・間取りなど）をもとに、大まかな査定額を算出する方法。オンラインや電話で手軽に依頼可能。
- 訪問査定（詳細査定）：実際に業者が物件を訪問し、内装や設備の状態、リフォーム履歴などを詳しくチェックする方法。より正確な買取価格を提示してもらえる。
一括査定サイトを利用すると、複数の業者にまとめて査定依頼ができ、買取価格の相場を把握しやすくなります。
手順②：買取業者の選定と面談
査定結果を比較し、最も納得のいく条件を提示する業者を選びます。買取価格だけでなく、以下のポイントも考慮するとよいでしょう。
- 買取実績の豊富さ：実績がある業者ほど、査定の信頼性が高い。
- 契約条件：支払いのタイミングや手数料の有無を確認。
- 担当者の対応：信頼できる担当者かどうか、やり取りのスムーズさをチェック。
買取業者を選定したら、担当者と面談し、具体的な売却条件をすり合わせます。
手順③：現地調査と最終価格提示
買取業者が物件を訪問し、現地調査を行います。これにより、マンションの劣化状況や管理状況が評価され、最終的な買取価格が決定します。
主なチェックポイントは以下のとおりです。
- 築年数や劣化状況
- 管理状況（修繕履歴、管理費の未納有無）
- 設備の状態（キッチン・浴室・給湯器など）
- 眺望・日当たり・騒音
- リフォーム・リノベーションの有無
この調査結果をもとに、買取業者から最終的な買取価格が提示されます。
手順④：買取契約の締結
買取価格に納得したら、売買契約を締結します。この契約では、売却価格・引き渡し時期・支払い方法などの詳細が記載されます。
＜契約時に確認すべきポイント＞
- 手付金の支払い：買取業者が契約時に手付金を支払うケースもある。
- 引き渡し条件：荷物の処分や修繕の必要性を確認。
- キャンセル時のペナルティ：契約後に売主都合でキャンセルする場合、違約金が発生することがある。
契約書の内容は慎重に確認し、不明点は担当者に質問しておくことが大切です。
手順⑤：残債務の精算と引き渡し
宅ローンが残っている場合、売却代金を使って残債を一括返済する手続きが必要です。買取業者がローンの残債を清算し、抵当権を抹消したうえで売却が完了します。
また、売却代金の受け取りについても確認しておきましょう。買取業者によっては即日振込に対応している場合もありますが、一般的には契約締結から数日〜1週間ほどかかることが多いです。
手順⑥：所有権移転登記
最後に、所有権移転登記を行い、正式にマンションの所有者が買取業者へと移ります。登記手続きは司法書士が代行するのが一般的です。
＜手続きの流れ＞
- 売主が司法書士に必要書類を提出
- 法務局に所有権移転登記を申請
- 完了後、売却代金の最終精算を受ける
- 売主は鍵を引き渡し、売却完了
所有権移転が完了した時点で、マンションの売却手続きは正式に終了となります。
買取業者選びの5つのポイント
マンション買取はスピーディーに売却が完了する点が魅力ですが、どの業者に依頼するかによって、買取価格や契約条件、手続きのスムーズさが大きく異なります。ここでは、失敗しない買取業者選びのポイントを5つに分けて詳しく解説します。
- ①：買取実績と経験
- ②：対応エリアと得意分野
- ③：提供サービスの充実度
- ④：口コミ評価と会社の信頼性
- ⑤：買取価格の相場感
次項より、個別に解説します。
①：買取実績と経験
不動産買取は業者の実績と経験が価格や取引のスムーズさに直結するため、まずはその業者がどの程度の実績を持っているかを確認しましょう。
実績が豊富な業者は市場価格や売却後の活用方法を熟知しているため、適正な価格での買取が期待できます。また、過去の買取事例を見れば、どのようなマンションを買い取っているのかが分かり、自分の物件が適しているかどうかも判断しやすくなります。
＜チェックすべきポイント＞
- 年間の買取件数：取り扱い件数が多いほど、市場動向を把握している可能性が高い。
- 買取実績の公開：公式サイトやパンフレットで具体的な事例を掲載しているか。
- 対象物件の種類：築年数の古いマンションや駅遠物件など、自分の物件に似た事例があるか。
実績が少ない業者は、査定額が極端に低かったり、手続きに時間がかかることもあるため、しっかり確認しておきましょう。
②：対応エリアと得意分野
取業者には、それぞれ得意なエリアや物件の特徴があります。全国展開している業者もあれば、特定の地域に強い業者もあるため、自分のマンションが対応エリアに含まれているかを確認することが重要です。
また、業者によって得意とする物件の種類が異なる点にも注意が必要です。例えば、ファミリー向けマンションを積極的に買い取る業者もあれば、駅近の投資向けマンションに特化している業者もあります。
＜業者の得意分野を見極めるポイント＞
- エリアの強み：「〇〇区の買取実績多数」「地方物件の買取に特化」などの記載があるか。
- 物件タイプ：ワンルーム・ファミリー向け・タワーマンション・築古マンションなど、自分の物件が得意分野に含まれるか。
- 再販戦略：業者が買い取った物件をどのように活用しているか（リノベ再販・賃貸運用など）。
自分のマンションが業者の得意分野に当てはまっていると、査定価格が高くなりやすく、売却スピードも早くなる可能性が高いと考えられます。
③：提供サービスの充実度
業者によって、単に買取を行うだけでなく、売主にとって便利なサービスを提供しているかどうかも重要なポイントです。特に、手続きの負担を減らしてくれる業者を選ぶと、ストレスなく売却が進められます。
＜チェックすべきサービス＞
- 即日査定・最短数日での買取：急いで売りたい場合はスピード対応が可能か確認。
- 手続き代行：司法書士手配や抵当権抹消手続きを代行してくれるか。
- 残置物の処理：不要な家具・家電をそのままにして引き渡せるか。
- 税務相談・確定申告サポート：売却後の税金対策をサポートしてくれるか。
こうしたサービスが整っている業者を選ぶと、売却の手間が最小限になり、安心して取引を進められます。
④：口コミ評価と会社の信頼性
不動産業者の信頼性を見極めるには、実際に利用した人の口コミや評判を確認することが重要です。公式サイトだけでなく、第三者のレビューサイトやSNSでの評判もチェックしてみましょう。
＜確認すべきポイント＞
- 買取価格の納得感：「相場より低すぎた」「他社より高値だった」などの評価。
- 対応のスムーズさ：契約までのやり取りが迅速で、丁寧な説明があったか。
- トラブルの有無：「契約後に価格を下げられた」「手続きが遅れた」などの悪評がないか。
また、不動産業者としての信頼性を判断するために、宅地建物取引業の免許番号や会社の設立年数、資本金の規模なども確認するとよいでしょう。
実績が長く、資本力のある企業ほど信頼性が高い傾向にあります。
⑤：買取価格の相場感
業者を比較する際は、「買取価格の相場感」を把握することが大切です。相場を知らずに売却すると、本来より安い価格で手放してしまう可能性があります。
適正な買取価格を知るためには、以下の方法が有効です。
- 複数の業者に査定を依頼：少なくとも3社以上の見積もりを比較する。
- 近隣の成約価格を調べる：レインズ（不動産流通機構）や不動産情報サイトを活用。
- 一括査定サイトを利用：まとめて査定を受けることで、市場価格の傾向がわかる。
また、「高額査定を出した業者が必ずしも良い業者とは限らない」ことも覚えておきましょう。
契約後に値引きを求められたり、支払いが遅れたりするケースもあるため、査定額だけでなく、契約条件も併せて確認することが大切です。
全国対応可能なマンション買取業者5選
マンション買取を検討する際は、信頼できる買取業者を選ぶことが重要です。特に全国対応の業者であれば、エリアを問わずスムーズに売却が進められます。
ここでは、全国展開している主要な業者5社を紹介します。
- 東急リバブル
- 大京穴吹不動産
- 長谷工リアルエステート
- インテリックス
- ワケガイ（株式会社ネクスウィル）
それぞれの特徴を理解し、自分に合った業者を選びましょう。
東急リバブル
（出典：東急リバブル）
東急リバブルは、大手不動産会社の一つであり、マンション買取にも対応しています。特に、都市部の物件に強く、スピーディーな買取を実施しているのが特徴です。
買取と仲介の両方を提案できるため、売主の希望に応じた最適な売却方法を選択できます。
さらに、長年の実績を生かした正確な査定と、契約後の迅速な手続きが強みです。都心部での売却を検討している方に適した業者といえるでしょう。
大京穴吹不動産
（出典：大京穴吹不動産）
大京穴吹不動産は、オリックスグループの一員として、不動産事業を展開している企業です。全国のマンションを対象に買取を行っており、特にライオンズマンションなどのブランドマンションを多く取り扱っています。
築年数の古いマンションでも積極的に買取を行っているため、売却に時間をかけたくない方に向いています。
長谷工リアルエステート
（出典：長谷工リアルエステート）
長谷工リアルエステートは、マンション開発で知られる長谷工グループの一員です。そのため、マンション買取にも強みを持ち、特に長谷工施工のマンションは積極的に買取を行っています。長年のノウハウを活かした的確な査定が特徴で、築年数が古くてもリノベーション前提での買取が可能です。
インテリックス
（出典：インテリックス）
インテリックスは、中古マンションのリノベーション事業を展開している企業で、リノベ前提の買取を得意としています。築年数が経過していても、建物の状態を総合的に評価し、適正価格で買取を実施します。
リノベーションを考慮した査定のため、一般的な買取業者よりも高値での買取が期待できるケースもあります。
ワケガイ（株式会社ネクスウィル）
当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり物件の買取に特化したサービス「ワケガイ」を提供しています。通常の市場では売却が難しいとされる共有持分のマンション、再建築不可物件、ゴミ屋敷や事故物件などにも対応し、売主が抱えるさまざまな事情に寄り添った買取を行っています。
「ワケガイ」の特徴は、最短即日査定・スピード契約・現状のまま買取可能という点です。通常、共有持分や問題を抱えた不動産は、仲介市場で売却が難しいケースが多く、長期間買い手が見つからないことも珍しくありません。
しかし、「ワケガイ」では、独自の買取ネットワークを活用し、売却までの手続きを迅速に進めることが可能です。さらに、最大3億円の一括支払いに対応しており、大規模な買取にも柔軟に対応します。
マンション買取を利用した後、確定申告は必要？
マンションを売却し、利益（譲渡所得）が発生した場合、確定申告が必要になる可能性があります。特に買取業者を利用した場合でも、通常の仲介売却と同様に税務上の手続きが求められるため、事前に確認しておくことが大切です。
ここでは、確定申告が必要となるケースや、申告の流れについて詳しく解説します。
確定申告が必要になるケース
確定申告の要否は、マンション売却で得た利益（譲渡所得）が発生したかどうかによります。具体的には以下のような場合に申告が必要です。
ケース①：売却益（譲渡所得）が発生した場合
売却価格が「取得費＋譲渡費用」を上回った場合、その差額が譲渡所得とみなされ、課税対象となります。マンションを長期間保有していた場合でも、買取価格が購入時よりも高ければ、確定申告が必要です。
ケース②：3,000万円特別控除の適用を受ける場合
マイホームとして利用していたマンションを売却する場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。この控除を適用すると、譲渡所得から最大3,000万円が差し引かれ、税負担を軽減できます。
ただし、控除を受けるためには確定申告が必要です。
ケース③：売却損を損益通算・繰越控除したい場合
マンションを売却して損失が出た場合でも、他の所得と損益通算することで節税できる可能性があります。特に住宅ローンが残っている物件の売却で損失が発生した場合、「譲渡損失の繰越控除」が利用できることがあり、翌年以降の所得税を軽減できる可能性があります。ただし、適用を受けるためには確定申告が必要です。
確定申告の流れ
マンション買取を利用した後の確定申告は、以下の手順で行います。
手順①：必要書類の準備
確定申告には以下の書類が必要です。事前に揃えておくとスムーズです。
- 売買契約書（マンションの売却価格を確認）
- 登記事項証明書（所有期間の確認）
- 取得費を証明する書類（購入時の契約書、仲介手数料の領収書など）
- 譲渡費用の領収書（司法書士報酬、測量費、解体費など）
- 確定申告書Bおよび申告書第三表（不動産所得用）
手順②：申告書の作成
国税庁のe-Taxを利用するか、税務署で書類を作成します。譲渡所得の計算では「売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得」となり、課税対象額が算出されます。
手順③：期限内に提出
確定申告の期間は、通常売却した翌年の2月16日～3月15日です。この期間内に税務署に書類を提出し、納税または還付の手続きを行います。
確定申告が不要なケース
以下の場合は、確定申告を行う必要はありません。
- 売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回り、譲渡所得が発生しなかった場合
- 3,000万円特別控除を利用し、課税対象となる所得がゼロになった場合
- 売却益が出ても、会社員で給与所得以外の所得が20万円以下の場合（ただし、住民税の申告は必要）
マンション買取を利用した場合でも、売却後の税務手続きを怠ると、後から税務署からの指摘を受けることがあります。事前に確定申告が必要かどうかを確認し、適切に対応しましょう。
まとめ
マンションを売却する方法には、仲介と買取の2種類があります。買取は、売却までのスピードが早く、確実に現金化できる点が大きなメリットですが、市場価格より安くなる可能性があるため、状況に応じた選択が重要です。
買取を検討する際は、まず査定を依頼し、複数の業者を比較することがポイントです。また、買取業者によって得意とする物件やサービス内容が異なるため、自分の希望条件に合った業者を選びましょう。
さらに、売却後の確定申告についても事前に確認する必要があります。特に、3,000万円特別控除や譲渡損失の繰越控除など、適用可能な税制優遇を把握しておくことで、無駄な税負担を避けられます。
