更新日： 2024.4.11 | 公開日：
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不動産を売却する際、仲介と買取の2つの方法があることはご存知でしょう。仲介は不動産会社に売却活動を任せる一般的な方法ですが、買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
しかし、買取には即時買取と買取保証の2種類があることをご存知でしょうか。買取を利用する際には、メリットやデメリット、買取に向いている物件の特徴を把握してくことが大切です。
本記事では、不動産買取の基礎知識から流れ、業者選びのポイントまで詳しく解説します。
目次
不動産買取とは
不動産売却には一般的に「仲介」と「買取」の2つの方法があります。「仲介」は、不動産仲介会社(不動産流通会社)に査定と媒介契約を結び、広告で買主を探す方法です。一方、「買取」は不動産会社に直接買い取ってもらう手法を指します。
買取と仲介の違い
「仲介」では、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を取りまとめます。媒介契約後は、広告や内見（物件見学）などの販売活動を不動産会社が行います。
対して「買取」では、不動産会社自らが買主となり、売主と直接価格交渉して契約に進みます。売主は広告や内見の必要がありません。
買取の最大のメリットは売却までの期間が短縮できることです。デメリットは売却価格が相対的に安くなる可能性があります。
不動産買取には2種類ある
そんな不動産買取には、以下の2つの種類があります。
- 即時買取
- 買取保証
次項より、個別にみていきましょう。
即時買取
即時買取とは、その名のとおり、買取額の交渉が終わり次第、不動産会社がすぐに買い取ってくれるというものです。最短で5営業日から1週間程度、長くても1カ月以内で現金化することができるようです。
物件の価格査定は行われますが、訪問査定1回で済む場合がほとんどであり、購入希望者が内見にやってくるということもありません。
市場での販売活動は一切行われないため、現金化までの時間が短くて済むのがメリットです。したがって、すぐにローンを返済する必要があったり、お金が急に必要になったりした場合におすすめの売却方法であるといえるでしょう。
ただし、デメリットとして、市況にもよりますが、市場価格より1割から3割ほど安い価格での売却となってしまうため、注意が必要です。
買取保証
買取保証とは、即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みになっています。つまり、一定期間、仲介を目的とした販売活動を行い、その間に買主との契約がまとまらない場合は、不動産会社と事前に約束した金額で買い取ってもらうというものです。
仲介による売却には、いつ物件が売れるのかが分からないというデメリットがありますが、買取保証はそのデメリットを克服しつつ、期間内に成約すれば市場価格で売却できるという強みがあります。
買取保証における仲介期間は、3カ月程度に設定されることが多々あります。
なお、期間内に仲介で売買が成立した場合には、仲介手数料を支払う必要がありますが、期間内に決まらず買取となった場合には、前述のように価格が安くなる可能性がありますが、仲介手数料は発生しません。
不動産買のメリット
一般の方が不動産買取を利用するメリットとしては、次のものが挙げられます。
- 仲介手数料が発生しない
- 買取完了までの期間が短い
- 契約不適合責任がない
- 周囲に知られずに不動産を手放せる
それぞれ個別に解説します。
仲介手数料が発生しない
不動産会社に仲介してもらい売却する場合、仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は法律で上限が定められており、売買価格が400万円以上であれば3%+6万円+消費税が上限です。例えば3,000万円物件なら約103万万円もの手数料が必要です。
一方、不動産買取では仲介手数料を支払う必要がありません。不動産会社が物件を買い取り、そのまま転売したり、リフォームやリノベーション後に新たな商品として販売することもあります。
買取完了までの期間が短い
買取は仲介より短期間で現金化しやすいのが特長です。不動産会社自らが買主となるため、買取価格合意次第ですぐ売却できます。買主探しの時間がかからず、短期間の現金化が可能です。
仲介では買主がなかなか見つからないこともありますが、買取なら売却スケジュールが立てやすいメリットもあります。進学・転勤で売却を急いでいる方や、期限があるケースにおすすめです。
契約不適合責任がない
契約不適合責任とは、売買契約時に伝えられていなかった不具合が見つかった場合、売主が一定期間内に負わなければならない責任のことです。
以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月から「契約不適合責任」に名称が変更され、内容も改訂されています。買取の場合、売主は売却後の契約不適合責任が免除される可能性があります。
例えば、買主が一般個人の場合、契約書に記載のないシロアリ被害や給排水管の故障などが判明すれば、売主は修理対応が必要です。しかし、買主が不動産会社の場合は、契約不適合責任を免責にする条件の契約が多く、売却後の責任を免れることも可能です。
ただし、免責となることが多いとはいえ、トラブル防止のため、売買契約時に契約不適合責任が問われない条項があるかをしっかり確認しましょう。
周囲に知られずに不動産を手放せる
不動産会社に仲介を依頼すると、エリアを絞ってチラシを撒くなどの販促活動が一般的です。週末の見学会開催で、近隣に売却が知られてしまうこともあります。
もちろん、要望すれば販促範囲の限定や見学会の未実施も可能ですが、買主発見のスピードは落ちるでしょう。一方、買取の場合は売主と不動産会社のやり取りのみのため、近隣への知られるリスクは低くなります。
不動産買取のデメリット
不動産買取のデメリットを挙げるなら、以下のものが考えられるでしょう。
- 買取価格は市場相場の6〜7割ほど
- 買取を断られる場合もある
それぞれ詳しく解説します。
買取価格は市場相場の6〜7割ほど
不動産買取では、売却価格が安くなるのが一般的です。物件や市況にもよりますが、市場価格より1~3割程度安くなります。不動産会社はこうして買い取った物件を、新たな商品としてリフォーム等を施した上で再販売することが多いようです。
再販の際にはリフォーム費用やメンテナンス費用がかかりますし、再販時の利益を上乗せする必要があるため、市場価格より安い価格で買い取る必要があるのです。つまり、買取価格は市場相場の6~7割程度が目安となります。
買取を断られる場合もある
不動産会社に「買取」を断られる可能性もあることを覚えておきましょう。
例えば、以下のような物件では「買取」が難しい可能性があります。
- 極端に需要が低い場所にある物件
- リノベーションできないほど老朽化している物件
- どうしても再販するのが難しい事情がある物件
不動産会社も利益を出さなければならないため、上記のような利益が見込めない物件に対しては「買取」を断る可能性があります。
不動産買取の流れ
不動産買取は、一般的には以下の流れで進行します。
- 手順①：事前準備
- 手順②：買取業者への査定依頼
- 手順③：売買契約の締結
- 手順④：支払・確定申告
それぞれ詳しく解説します。
手順①：事前準備
買取を依頼する前には、情報収集と必要書類の準備を行います。まずは、売却したい物件についての情報を以下のように整理しましょう。
- 物件の状況：過去の修繕履歴、住宅ローンの残債など
- 相場価格：物件の売却相場はいくらくらいか
これらの情報を集めておくことで、売却計画を立てたり、買取価格の交渉をしたりしやすくなります。
次に、用意する必要書類は以下のとおりです。
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 固定資産税納税通知書
- 印鑑証明書
- 住民票（住所変更登記が必要な場合）
- 身分証明書（運転免許証や健康保険証など）
- 購入時の売買契約書や重要事項説明書
など
不動産売却に必要な書類は多く、確認や取り寄せに時間がかかる場合があります。売却を思い立ったら、書類の準備は早めに始めておきましょう。
手順②：買取業者への査定依頼
次は、仲介を依頼する不動産会社、または買取を行っている不動産会社へ査定を依頼しましょう。申し込みにはネットを利用すると簡単で、不動産会社の査定は無料で依頼できます。
査定方法には、ネットや電話で手軽にできる「簡易査定」と、不動産会社の担当者が実際に物件を見て行う「訪問査定」の2つがあります。買取について、どの程度具体的に考えているかによって、どちらの査定方法を依頼するか検討するとよいでしょう。
手順③：売買契約の締結
不動産会社から提示された査定金額に合意できれば、不動産会社と売買契約を締結します。契約前には、手付金額、引渡しスケジュール・条件・必要書類・入金日、契約不適合責任免責条件の調整などが行われます。
このとき、「家具・家電の扱い」「残置物処分費用」など細かい点まで確認しておくことが大切です。買取は不動産会社が買主なので、疑問点を気軽に聞きやすいメリットがあります。分からないことはしっかり確認しましょう。
契約後は物件の引渡しと決済(買取代金入金)を行います。一般的に司法書士立会いのもと、必要書類処理と鍵受け渡しを済ませれば、不動産会社とのやり取りは終了です。
作業がスムーズに進むよう、準備書類の内容、登記をはじめとする必要費用などを事前に不動産会社に確認しておきましょう。
手順④：支払・確定申告
買取後は確定申告を忘れずに行いましょう。利益が出た場合、無申告加算税や延滞税のリスクがあるため、確定申告は必須です。
一方、利益が出なくても確定申告をすれば節税できる可能性があります。「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」の特例に当てはまれば、不動産売却損失を所得から控除可能です。利益がなくても、確定申告を忘れずに行いましょう。
「買取or仲介」の判断基準
「買取や仲介、どちらを選べばいいのか」について迷うケースもあるでしょう。ここからは、それぞれの判断基準について解説します。
買取に向いているパターン
買取」が向いているのは以下のようなケースです。
- 短期間で売却したい人
- 周囲に知られずに売却したい人
- 売れにくい物件を売却したい人
買取の最大の特徴は短期間(数日~平均1か月程度)で現金化できることです。転勤で売却が急がれる人や、空き家の早期売却を望む人などに向いています。
仲介とは違ってチラシやWeb広告がないため、周囲に知られずに素早く売却したい人にもおすすめです。
さらに、仲介では売れにくい以下のような物件でも、買取なら売却可能なケースが多々あります。
- 極端に需要が低い立地の物件
- 老朽化が進んでいる物件
- その他、再販が難しい事情がある物件
仲介に向いているパターン
一方、「仲介」が向いているのは以下のようなケースです。
- なるべく高い金額で売却したい人
- 売却を急いでいない人
- 魅力的な物件を売却したい人
仲介の最大のメリットは買取より高い価格がつく点です。できるだけ高値で売りたい人に向いています。仲介は買主が現れるタイミングが読めないため、売却を急がない人向けといえるでしょう。
不動産買取業者の選び方
仲介による売却でも買取でも、業者選びが重要なポイントになります。
即時買取では不動産会社に直接買い取ってもらうため、価格査定が最も重要です。できるだけ高い価格を提示する業者を探す必要があり、そのためには複数の業者に査定を依頼することが不可欠です。買取一括査定サービスを利用すれば、複数社の買取価格を比較検討でき、買取成立までの時間と手間を大幅に短縮できます。
ただし、買取再販業界には異業種からの新規参入業者も増えているため、業者の信頼性の見極めも欠かせません。買取と仲介のそれぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で、よく検討しましょう。
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まとめ
不動産の「買取」は、短期間で現金化でき、面倒な販促活動も不要という大きなメリットがあります。買取業者によっては、共有持分物件や再建築不可物件、ゴミ屋敷なども積極的に買い取っているところもあり、市場で売却が難しい物件にも適した手段となります。
一方で、「買取」の最大の懸念材料は価格です。市場価格より安値で買い取られがちなため、魅力的な物件であれば「仲介」で高値をねらった方が得策でしょう。仲介の場合、買主が見つかるまでの時間がかかるデメリットもありますが、売却を急がない人には問題ありません。
不動産の売却を検討する際は、自身の状況に合わせて「買取」と「仲介」のメリット・デメリットを確認し、最適な選択をすることが重要です。わからないことがあれば、専門のプロに相談しましょう。
