更新日： 2026.9.28 | 公開日：
について今すぐご相談できます。
こうした事態を防ぐために重要なのが、相続不動産の名義変更です。相続不動産の名義変更とは、被相続人から相続人への所有権の移転を法務局に届け出る手続きのことです。
2024年4月からは3年以内の登記が義務化され、期限を過ぎると過料が科される可能性もあります。
そこで本記事では、相続不動産の名義変更について、具体的な手続きの流れや必要書類、費用などを解説します。
相続不動産の名義変更とは
相続不動産の名義変更とは、法務局で相続登記を行い、不動産の所有者を被相続人から相続人へ変更する手続きです。
相続不動産の名義変更は、被相続人（亡くなった方）から相続人への所有権の移転を、法務局に届け出る手続きです。
この手続きがまさに「相続登記」であり、不動産登記簿上の所有者名義を書き換えることで、新しい所有者を公的に証明します。不動産の名義変更によって、新しい所有者の権利が法的に保護されます。
登記簿上の名義を変更することで、第三者に対して所有権を主張することが可能となり、不動産の売却や賃貸、担保設定などの取引を円滑に行えるようになります。これは、取引の安全性を確保する上で重要な意味を持ちます。
名義変更が必要になるタイミング
相続による不動産の名義変更は、相続開始時（被相続人の死亡時）から必要となります。
遺言書がある場合は、その内容に沿って名義変更を進めることになりますが、遺言書がない場合は、相続人間で遺産分割協議を行い、新しい所有者を決定する必要があります。
相続の発生を知ってから速やかに手続きを開始することで、後々のトラブルを防ぐことにつながります。
相続不動産の名義変更にかかる期間の目安
相続不動産の名義変更は、必要書類の収集から登記完了まで1〜2か月程度かかることがあります。
特に時間を要しやすいのが、被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める作業です。2024年3月1日から戸籍証明書等の広域交付が始まり、本籍地が複数の市区町村にまたがっていても、最寄りの市区町村窓口でまとめて請求できるようになりました。
（出典：法務省「戸籍法の一部を改正する法律について（令和6年3月1日施行）」）
ただし、広域交付は本人や配偶者、直系尊属・直系卑属が窓口で請求する場合に限られ、郵送や代理人による請求などは対象外です。
また、遺産分割協議が必要なケースでは、相続人全員の合意を得るまでの期間も考慮しなければなりません。書類が揃った後も法務局による審査があるため、自分で手続きを進める場合は余裕を持って準備しましょう。
2024年以降の相続登記義務化で注意すべきポイント
2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則3年以内の申請が必要です。正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があり、遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記を利用できます。
前述のとおり、2024年4月1日から相続による不動産の名義変更が法律で義務付けられました。
この改正は、所有者不明土地の増加という社会問題に対応するための重要な施策です。
これまで任意だった相続登記が、法的な義務となることで、不動産の権利関係がより明確になります。
（参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地 ！～」）
3年以内に申請が必要になる
相続登記は、自己のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象で、期限は原則として2027年3月31日までです。
遺産分割がまとまらず、期限までに通常の相続登記を行うことが難しい場合には、相続人申告登記を利用できることがあります。相続人申告登記は申請義務を履行するための制度であり、遺産分割が成立した後には、その内容に応じた相続登記が別途必要になる点に注意が必要です。
10万円以下の過料が科される可能性がある
正当な理由なく期限内に登記申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、相続人が多数いる場合や、遺産分割協議が難航している場合など、やむを得ない事情があれば、過料の対象とならない場合もあります。このような状況では、法務局に相談することをおすすめします。
相続不動産の名義変更を放置するリスク
相続不動産の名義変更を放置するリスクは、以下のとおりです。
- 相続人が増えて手続きが複雑化する
- 不動産の売却・活用ができなくなる
- 金融機関での融資に支障が出る
それぞれ個別に解説します。
相続人が増えて手続きが複雑化する
名義変更を放置したまま時間が経過すると、当初の相続人が亡くなり、その人の相続人にも権利が移っていきかねません。
これを「数次相続」と呼びます。例えば、父から相続した不動産の名義変更を放置している間に兄が亡くなると、兄の配偶者や子どもたちも相続人として加わることになります。このように相続人が増えると、全員の意思確認や署名・捺印の取得が必要となり、手続きは著しく困難になります。
実際の事例では、明治時代から放置された不動産で100名以上の相続人が発生し、名義変更に2年以上を要したケースもあります。
不動産の売却・活用ができなくなる
名義変更が未了の不動産は、実質的な所有者であっても、自由な売却や活用が難しくなります。
不動産会社や取引相手は、登記簿上の所有者が既に亡くなっている物件については、権利関係が不安定だと判断し、取引を避ける傾向にあります。
また、アパートやマンションの建設を計画しても、所有者が不明確な土地については、ハウスメーカーや建設会社が契約を躊躇することも少なくありません。
金融機関での融資に支障が出る
不動産を担保として融資を受ける際、金融機関は登記簿上の権利関係を重視します。
名義変更が済んでいない不動産は、担保としての適格性に疑問が生じるため、融資が受けられない、あるいは融資条件が厳しくなる可能性があります。
具体的には、建物の建て替えや増改築のための住宅ローン、事業資金の調達など、さまざまな場面で支障をきたす恐れがあります。
＜相続登記の放置による主な不利益＞
- 相続人の増加による手続きの長期化
- 費用の増大（戸籍収集や専門家への依頼費用）
- 不動産取引の機会損失
- 資金調達の制限
- 過料による金銭的負担（2024年4月以降）
このような問題を防ぐためには、相続が発生した際に速やかに名義変更の手続きを進めることが望ましいでしょう。
相続不動産の名義変更の流れ
相続不動産の名義変更の流れは、以下のとおりです。
- 手順①：必要書類の収集
- 手順②：遺産分割協議
- 手順③：法務局への申請
- 手順④：登記完了と通知受領
それぞれ個別にみていきましょう。
手順①：必要書類の収集
まずは相続登記の対象となる不動産を確認し、必要書類を集めます。
土地や戸建てだけでなく、私道の共有持分や複数の土地が登記されていないかも確認しておくことが重要です。マンションを相続した場合も、専有部分だけを見て判断せず、登記されている権利関係を確認します。
そのうえで、被相続人の出生から死亡までの戸籍や住民票の除票、相続人の戸籍などを準備しましょう。遺産分割協議によって取得する場合と遺言によって取得する場合では必要書類が異なるため、自分の相続ケースに合わせて整理してから収集すると手続きを進めやすくなります。
＜主な必要書類＞
- 不動産登記簿（登記事項証明書）
- 戸籍謄本一式（被相続人と相続人全員分）
- 住民票の除票または戸籍の附票
- 固定資産評価証明書
手順②：遺産分割協議
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を相続するかを決定します。
協議の結果は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員の実印による押印と印鑑証明書の添付が必要です。遠方に住む相続人がいる場合は、書類の郵送などで時間を要することもあるため、余裕を持った調整が望ましいでしょう。
手順③：法務局への申請
必要書類が揃ったら登記申請書を作成し、不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。
登記申請書には、登記の目的や原因、相続人の氏名・住所、登録免許税、不動産の表示などを記載します。
法務局では相続のケースに応じた登記申請書の様式や記載例が公開されているため、自分で申請する場合は該当する様式を確認しながら作成するとよいでしょう。申請後に記載漏れや添付書類の不足が見つかると補正を求められることがあるため、提出前に申請書と添付書類を照合しておくことも重要です。
手順④：登記完了と通知受領
申請書類の審査が終わると、登記が完了し、新しい所有者の名義に書き換えられます。
登記完了後、登記完了証と登記識別情報通知書が交付されます。
登記識別情報は、将来この不動産を売却したり担保に入れたりする際に必要となる重要な情報です。これらの書類は大切に保管しておきましょう。通常、申請から完了までは1〜2週間程度かかります。
なお、これらの手続きは司法書士に依頼することも可能です。特に相続人が多い場合や、遠方での手続きが必要な場合は、専門家の支援を受けることで、スムーズな名義変更が実現できます。
相続不動産の名義変更に必要な書類
相続不動産の名義変更に必要な書類は、以下のとおりです。
＜必要書類一覧＞
- 不動産登記簿（登記事項証明書）
- 被相続人の戸籍謄本一式（出生から死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
- 印鑑証明書（協議書に押印した相続人全員分）
- 相続人の現在の住民票
相続不動産の名義変更に必要な費用
不動産の名義変更には、以下のような費用が発生します。
- 登録免許税
- 各種証明書の取得費用
- 司法書士への依頼費用
ここからは、それぞれの費用について個別に解説します。
登録免許税
登録免許税は、不動産の固定資産評価額に0.4%を乗じた金額となります。
例えば、評価額3,000万円の不動産であれば、12万円の登録免許税が必要です。
| 内容 | 税率 |
|---|---|
| 所有権の保存 | 0.4% |
| 売買または競売による所有権の移転 | 2% |
| 相続または法人の合併による所有権の移転 | 0.4% |
| その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) | 2% |
この税金は法務局に納付し、登記申請の際に収入印紙で支払います。土地と建物が別々に登記されている場合は、それぞれの評価額に基づいて計算します。
各種証明書の取得費用
戸籍謄本や住民票などの証明書取得にも費用がかかります。一般的な手数料は以下のとおりです。
- 籍謄本：450円/通
- 除籍謄本：750円/通
- 改製原戸籍謄本：750円/通
- 住民票：300円/通
- 印鑑証明書：300円/通
- 固定資産評価証明書：300〜400円/通
必要な証明書の数は、相続人の人数や本籍地の移動回数によって変わります。一般的なケースでは、証明書取得の合計費用は1万円前後になるのが一般的です。
司法書士への依頼費用
司法書士に依頼する場合の報酬は、不動産の数や評価額、手続きの複雑さによって異なります。
一般的な相続登記の場合、基本報酬として10〜20万円程度が目安となります。ただし、相続人が多数いる場合や、複数の不動産がある場合は、これより高額になることもあります。
相続人同士で費用分担することは可能？
登記費用の分担方法は、相続人間の話し合いで自由に決めることができます。
一般的には、不動産を相続する人が費用を負担するケースが多いものの、相続財産全体の分配状況を考慮して分担することも可能です。
例えば、預貯金を相続する人と不動産を相続する人がいる場合、登記費用を預貯金から支払うという取り決めもできます。
ただし、費用分担については必ず事前に相続人間で合意を形成し、できれば遺産分割協議書にその内容を記載しておくことをおすすめします。これにより、後々のトラブルを防ぐことができます。
なお、費用負担の話し合いがまとまらない場合は、法定相続分に応じて分担するという方法もあります。いずれにしても、費用分担の方法は、遺産分割協議の中で明確にしておくことが望ましいでしょう。
相続不動産の名義変更は専門家に依頼すべき？
相続不動産の名義変更は、法律で認められた範囲内で自分自身で行うことも可能です。
しかし、手続きの複雑さや書類作成の専門性を考えると、司法書士などの専門家に依頼することにもメリットが存在します。
メリット①：手続きの負担を軽減できる
専門家に依頼すると、戸籍謄本の収集から法務局への申請まで、一連の手続きを一括して任せることができます。
に被相続人の本籍地が複数にまたがる場合、戸籍謄本の収集には相当な労力と時間を要します。司法書士は日常的にこうした業務を行っており、効率的に手続きを進めることができます。
また、法務局とのやり取りも代行してくれるため、平日の昼間に何度も法務局へ足を運ぶ必要もありません。
メリット②：申請ミスを避けられる
登記申請書の作成や必要書類の確認には、専門的な知識が必要です。
書類の不備があれば補正を求められ、手続きが長引く原因となります。専門家は豊富な経験に基づき、適切な書類作成とチェックを行いますので、手続きの手戻りを防ぐことができます。
特に相続人が多い場合や、不動産が複数ある場合は、専門家のサポートが重要となります。
相続不動産の名義変更でよくあるトラブル例
相続不動産の名義変更でよくあるトラブル例は、以下のとおりです。
- 必要書類が不足または紛失している
- 遺産分割協議がまとまらない
- 申請期限を過ぎてしまう
- 専門家への依頼費用が思ったよりかかる
次項より、詳しく解説します。
必要書類が不足または紛失している
「古い戸籍がみつからない」「固定資産評価証明書を紛失した」など、必要書類の不足は意外と多いトラブルです。
特に戦前の戸籍が火災や震災で失われているケースでは、代替となる資料の収集に時間がかかります。このような場合、法務局と相談しながら、戸籍に代わる書類で対応する必要があります。
遺産分割協議がまとまらない
相続人間で不動産の帰属について意見が対立し、遺産分割協議が長引くケースが少なくありません。
特に相続人が多い場合や、疎遠な親族がいる場合は、話し合いが難航しやすいものです。このような場合、調停や審判など、家庭裁判所の介入を検討する必要が出てきます。
申請期限を過ぎてしまう
相続登記には申請期限があるため、遺産分割協議や書類収集に時間がかかっている場合でも、そのまま放置しないことが重要です。
正当な理由なく期限までに相続登記を申請しなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。
遺産分割がまとまらず通常の相続登記ができない場合には、相続人申告登記によって申請義務を履行できるケースがあります。期限が近づいてから対応方法を検討すると必要書類の準備が間に合わないこともあるため、相続の発生後は早い段階で不動産と相続人の状況を確認しておくことが大切です。
専門家への依頼費用が思ったよりかかる
司法書士への依頼費用は、相続関係の複雑さや不動産の数によって変動します。
当初の見積もりより費用が膨らむケースもあり、相続人間で費用負担の調整が必要になることもあります。
依頼前に複数の事務所から見積もりを取り、費用の内訳を確認しておくとよいでしょう。これらのトラブルを未然に防ぐためには、相続が発生した時点で速やかに専門家に相談し、計画的に手続きを進めることが重要です。特に義務化後は期限との関係も考慮しながら、適切な対応を取る必要があります。
相続物件でお悩みなら「ワケガイ」にご相談ください
当社（株式会社ネクスウィル）は、相続や共有持分など、複雑な権利関係を抱える不動産の買取に特化したサービス「ワケガイ」を提供しています。
相続登記の義務化により、期限内の名義変更が難しい不動産や、相続人間で遺産分割協議が進まない物件でも、現状のままでの買取が可能です。
特に相続人が多数の場合や、一部相続人の所在が不明な場合など、通常の不動産取引では対応が難しいケースも、豊富な実績と専門家との連携により、迅速にサポートしています。
相続不動産の処分をお考えの方は、お気軽に無料相談をご利用ください。
不動産相続で名義変更を自分でやる場合についてよくある質問
不動産相続で名義変更を自分でやる場合についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 司法書士なしで相続手続きはできる？
- 相続した不動産の名義変更の手順は？
- 相続登記を自分でするのは難しい？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
司法書士なしで相続手続きはできる？
相続登記を含む相続手続きは司法書士に依頼せず、相続人自身で行うことができます。戸籍謄本や住民票、遺産分割協議書などの必要書類をそろえ、登記申請書を作成して法務局へ提出すれば手続き自体は完了します。ただし相続人の数が多い場合や、遺産分割の話し合いがまとまらない場合、遠方の役所から書類を取り寄せる必要がある場合は、書類収集や記載内容の確認に時間と手間がかかりやすい傾向があります。手続きにかけられる時間や労力を踏まえたうえで、自分で進めるか専門家に依頼するかを判断するとよいでしょう。
相続した不動産の名義変更の手順は？
一般的には、まず亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本・住民票を集めます。次に相続人全員で遺産分割協議を行い、内容をまとめた遺産分割協議書に実印を押し、印鑑証明書を添付します。あわせて対象不動産の固定資産評価証明書を取得し、これらの書類をもとに登記申請書を作成します。最後に不動産の所在地を管轄する法務局へ申請書一式を提出し、審査を経て登記が完了すると名義変更が完了します。
相続登記を自分でするのは難しい？
書類の様式や記載ルールに沿って進める必要があるため、初めての方には一定のハードルがあると感じられることが多いようです。戸籍謄本を出生までさかのぼって集める作業や、登記申請書の記載内容を不動産登記法の要件に沿って正確にまとめる部分でつまずきやすい傾向があります。一方で、法務局の窓口や相談コーナーで案内を受けながら進めれば、専門家に依頼せずに完了できるケースも少なくありません。書類の不備があると再提出になるため、時間に余裕を持って準備することが大切です。
まとめ
相続不動産の名義変更は、義務化に伴い期限内の対応が求められます。
手続きの複雑さや必要書類の多さを考えると、早めの準備が重要となります。まずは不動産の登記事項証明書を取得し、現在の権利関係を確認しましょう。
その上で、相続人全員の戸籍謄本など必要書類の収集を始め、遺産分割協議を進めていくのが賢明です。
手続きに不安がある場合は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。放置による不利益を避け、円滑な相続を実現するためにも、計画的な対応を心がけましょう。
運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
