古い家は買取で売れる？高く売る方法や注意点を解説

古い家を買取や仲介で高く売る方法を探している方や、そのままで売れるか知りたい方へ。

古い家は、築年数が進むほど一般仲介で買い手が付きにくくなり、「古家付き土地として売るか」「解体して売るか」で迷いやすくなります。

「古い家の買取と仲介はどちらが向いているのか」「買取業者へ依頼する際の注意点」など、知っておくべきポイントがあります。

本記事では、訳あり物件不動産の専門家であるワケガイ編集部が、古い家の買取方法や仲介との違い、売れない場合の対処法について詳しく解説します。

古い家は買取でそのまま売却できる

古い家は、一般仲介では買い手が付きにくいですが、買取なら売却率が高まります。

空き家や古い家買取専門不動産業者が、「リフォーム再販用」や「土地活用用」として活用するためです。

買取されやすい古い家の特徴や、仲介との違い、買取が向いている人の特徴について解説します。

買取と仲介売却の違い

古い家の売却では、仲介と買取で買主の探し方が異なります。

仲介は不動産会社が購入希望者を探す方法で、買取は不動産会社が自ら買主となる方法です。

仲介は価格を優先して購入希望者を探したい場合に適しています。一方、古い家を早く手放したい場合や、残置物・老朽化などの事情を抱えている場合は、買取によって売却までの手続きを減らせることがあります。

買取価格と仲介で想定される成約価格だけでなく、解体費や片付け費、売却までの維持費も含めて比較するとよいでしょう。

築年数が古くても買取可能なケース

築年数が古くても、「土地として需要がある家」や「リフォーム再販できる家」は買取率や買取価格が高くなります。

以下のようなケースは買取につながりやすいでしょう。

一方で、山間部や過疎地域など、住宅需要そのものが少ないエリアでは、買取価格が安くなることもあります。

ただし、「築古だから売れない」と決めつける必要はありません。一般仲介で売れなかった家でも、空き家専門の買取会社では買取可能なこともあります。

買取が向いている人の特徴

古い家をお持ちで、以下のようなお悩みを抱えている方は、買取を選ぶことが推奨されます。

＜向いているケース＞

• 相続した実家を早く整理したい
• 維持管理費が高い
• 遠方に住んでいる
• 残置物が残っている
• リフォーム費用をかけたくない
• 仲介で売れなかった

築古物件では、「売る前提の追加費用」が発生しやすくなります。解体費、片付け費、測量費などをかけた結果、手元にほとんど残らないケースもあります。

そのため、「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的にどれだけ負担を減らせるか」まで含めて比較した方が判断しやすくなります。

「古い家」とみなされる築年数の目安

古い家は、築20年を超えたあたりから「築古物件」として扱われやすくなります。

ただし、実際の評価は築年数だけで決まるわけではなく、住宅構造や管理状態によっても変わります。

特に買取では、「建物が使えるか」だけでなく、「土地活用しやすいか」まで含めて見られるケースがあります。

ここでは、住宅構造ごとの法定耐用年数や、築20年・30年・50年で変わる市場評価について解説します。

住宅構造ごとに法定耐用年数は異なる　

住宅の法定耐用年数は、建物の構造によって異なります。

法定耐用年数は、減価償却費を計算するために税務上定められた年数です。年数を超えた時点で住めなくなったり、売却時の建物価値が自動的にゼロになったりするものではありません。

中古戸建住宅では、築20〜25年程度で建物価値をほぼゼロとしてきた従来の取引慣行があります。一方、住宅の状態や維持管理、リフォームの内容を確認し、使用価値が残っている部分を評価へ反映する考え方も重視されています。

そのため、古い家の価格を確認するときは、法定耐用年数だけで結論を出さず、建物の状態や修繕履歴、耐震性、土地の需要などを合わせて確認することが大切です。

築20年・築30年・築50年で変わる評価

築年数が進むほど建物の経年劣化は確認されやすくなりますが、売却価格を築年数だけで決めることはできません。

同じ築年数でも、立地や建物の状態、修繕履歴、再建築の可否によって評価は変わります。

築30年や築50年という理由だけで「建物評価はゼロ」「土地価格から解体費を差し引いた金額になる」と決めることはできません。状態のよい建物が利用価値を評価される場合もあれば、建物の劣化や再建築上の制約によって解体費などが価格へ影響する場合もあります。

売却方法を決める際は、現状のまま売る場合と解体する場合の両方を査定し、手元に残る金額を比較するとよいでしょう。

古い家を売る際の6つの方法

なお、古い家を売却する際には、以下の6つの選択肢が存在します。

古い家の売却方法は、「そのまま売るのか」「解体するのか」「早さを優先するのか」で選び方が変わります。築年数が古い家は、一般的な中古住宅とは違い、立地や建物状態によって適した売却方法が大きく異なるためです。

特に、空き家や相続した実家では、「リフォーム費用をかけるべきか」「更地にした方がいいのか」で迷う人も少なくありません。

ここからは、それぞれの方法について詳しく解説します。

方法①：古家付き土地として売却

古い家は、解体せず「古家付き土地」として売却する方法があります。建物付きのまま売ることで、解体費用もかかりません。

築30年以上の木造住宅では、「中古住宅」としてではなく、「土地活用前提」で検討されるケースが増えてきます。

一方で、建物状態が悪すぎる場合は、「解体費込み」で価格交渉されることがあります。

古家付きで売る際は、「建物として価値があるか」より、「土地として需要があるか」を確認することがポイントになります。

方法②：更地にして売却

建物の老朽化が激しい場合は、解体して更地として売却する方法があります。雨漏りや傾きがある家は、更地にした方が買主を探しやすくなることがあります。

特に、再建築可能な土地では、「新築用地」として検討されやすくなります。

解体費用の目安は、以下のとおりです。

ただし、更地化は、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がることがあります。

また、古い家でも立地によっては「古家付きのまま」の方が売れやすいケースがあります。解体前に、不動産会社へ「建物付き需要があるか」を確認しましょう。

方法③：瑕疵担保保険をつけてから売却

古い家は、売却後のトラブルを避けるために、瑕疵保険を付けて売却する方法があります。

瑕疵保険とは、売却後に隠れた不具合が見つかった際、補修費用の一部を保険でカバーする制度です。

特に、水漏れや雨漏りへの不安がある中古住宅では、買主側が気にするポイントになりやすいためです

仲介売却では、「契約不適合責任」を理由に、売却後トラブルへ発展するケースがあるので、

「古い家だが、できるだけ安心感を持って売りたい」なら、瑕疵保険を付けることで、売主と買主両方の不安やリスクを減らすことができます。

方法④：リフォームして売却

古い家は、部分的にリフォームしてから売却する方法があります。

特に、水回り設備のリフォームは、が古い家は、最低限の改装を行うことで内覧時の印象が変わりやすくなります。

一方で、全面リフォームが必ずしも得になるとは限りません。購入希望者によっては、「自分で好みに合わせて直したい」と考えるケースもあるため、おすすめは以下です。

＜リフォームがおすすめの箇所＞

• トイレ・風呂の交換
• 壁紙・床の補修
• 外壁・屋根補修特に、駅近や住宅需要があるエリアでは、「少し手を入れれば住める状態」にすることで、購入検討されやすくなることがあります。

ただし、数百万円単位の大規模リフォームをしても、売却価格が上がるとは限りません。まずは不動産会社へ相談し、「どこを直せば売却価格が上がる可能性があるか」を相談し、必要なリフォーム箇所を見極めましょう。

方法⑤：空き家バンクに登録

（出典：ちばらしい暮らし）

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家情報サイトのことで、移住希望者や古民家需要のある人へ情報を掲載できます。

特に、一般仲介では動きにくい地方物件でも、空き家バンク経由で成約するケースがあります。

一方で、登録すれば必ず売れるわけではありません。自治体によって利用者数や需要に差があり、長期間掲載されたままになることもよくあります。

方法⑥：訳あり物件の買取専門業者に依頼する

古い家を買取で売却する場合は、築古物件や空き家を扱っている専門業者へ相談した方が進めやすくなります。

一般的な不動産会社との違いをまとめると以下のとおりです。

再建築不可物件や長年放置された空き家でも、買取可能な業者があります。仲介で売れなかった古い家でも、買取成約するケースが多いです。複数社へ査定依頼しながら比較してみましょう。

訳あり物件の買取専門サービスであるワケガイでは、再建築不可の中古戸建の買取実績もあります。古い家をお抱えのままお悩みの方は、ぜひご相談ください。

古い家の買取実績はこちら

古い家を売却する前にやっておきたい準備

古い家は、売却前の準備によって「売れやすさ」や「売却スピード」が大きく変わります。

古い家を売る前に確認しておきたい主なポイントは、以下のとおりです。

特に築年数が古い家は、「親名義のまま」「境界が曖昧」といった問題を抱えていることがあります。

そのため、売却活動を始める前に、「そもそも問題なく売れる状態か」を整理しておくことで、後からのトラブルを減らしやすくなります。

登記簿・権利関係を確認する

古い家が共有名義だったり、相続登記未登記だったりする場合、権利関係を整理しないと売却できません。

古い家を売る際は、まず登記簿と権利関係を確認する必要があります。名義や抵当権に問題があると、売却手続きを進められないためです。

共有名義になっている場合は、相続人同士で売却方針を決めなければならず、話し合いが長引くことがあります。

まずは法務局で登記事項証明書を取得し、「誰の名義か」「権利関係に問題がないか」を確認してから進めた方がスムーズです。

境界確定と測量を行う

古い家は、境界が曖昧なままになっていることがあり、売却時に買主から敬遠されやすくなります。

特に、建て替え前提で土地を探している買主は、「測量済みか」を重視する傾向があります。

また、売却直前に測量を行うと、越境問題や面積差異が発覚し、隣地所有者との調整が必要になることもあります。古い家をスムーズに売るためには、早めに境界状況を確認しましょう。

残置物・家財を整理する

当社が過去に買い取った物件の残置物

当社が過去に買い取った物件の残置物

古い家は、残置物や家財の整理も必要です。残置物が多いと、内覧時の印象が悪くなるだけでなく、残置物が粗大ゴミや家電であれば処分費用も高額になります。

一般仲介では、「室内を空にして引き渡す」ことを求められる一方で、買取業者によっては、残置物が残ったままでも買取可能な場合があります。

ただし、自分で処分する方が高く売却できる可能性もあるため、買取業者に残置物を自分で処分した場合の買取価格も確認しましょう。

古い家を売却する際の注意点

古い家は、築年数だけでなく以下のポイントも確認しておきましょう。

特に築古物件は、売却前に「建物付きの方が良いのか」「更地化した方が良いのか」を整理し、最終的な手取りを見積もりましょう。

それぞれ、解説します。

再建築不可物件かどうかをチェックする

古い家を解体する前には、建て替えができる土地かを確認することが大切です。

現在建物が存在していても、現行の接道要件を満たさず、建て替えに制限がかかる土地があります。

建築基準法では、原則として建築物の敷地が同法第42条に定める道路に2m以上接している必要があります。ただし、道路の種類や敷地の状況によって扱いが変わるため、「前面道路が4m未満だから再建築できない」と一律には判断できません。

特に、位置指定道路そのものを「建築基準法上の道路ではない」と判断するのは適切ではありません。指定の有無や道路の範囲、接道状況を確認したうえで、建て替えの可否を判断します。

再建築できない土地を先に更地にすると、既存建物を利用する選択肢まで失う可能性があります。解体を契約する前に、自治体の建築担当窓口や不動産会社などで道路種別と接道状況を確認するとよいでしょう。

取り壊すと固定資産税の支払額が上昇する

古い家は、解体すると固定資産税が上がることがあります。住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」が適用されているためです。

この特例が外れることで、更地化後に税額が大きく変わるケースがあります。特に、小規模住宅用地は固定資産税評価額が最大6分の1まで軽減されています。そのため、解体後に税負担が大きく増えるケースがあります。
（参考：総務省「固定資産税」）

また、更地にした後すぐ売れなかった場合は、固定資産税だけ払い続ける状態になりかねません。

自治体の補助制度も確認しておく

（出典：神戸市のすまいの総合窓口「神戸市老朽空家等解体補助事業」）

古い家は、自治体の補助制度を使える場合があります。

特に、空き家対策を進めている自治体では、解体費や改修費の一部を補助しているケースがあります。

主な補助制度の例は、以下のとおりです。

補助金額や条件は自治体ごとに異なり、数十万円程度の補助が出る地域もあれば、対象エリアが限定されている場合もあります。

また、「契約前の申請が必要」「空き家バンク登録が条件」といったケースもあるため、工事を始めてからでは使えないことがあります。

古い家を売る際に使える控除・特例

古い家を売却した際は、条件を満たすことで税金の控除制度を利用できる場合があります。

主な控除・特例は、以下のとおりです。

古い家は、「売却価格」だけでなく、「最終的に税金がいくら残るか」まで含めて考える必要があります。

特に相続した実家は、条件によって数百万円単位で税額が変わることもあるので、売却前に必ず把握しておきましょう。

マイホームの売却で利用できる3,000万円特別控除

自宅として所有・居住していた家を売却した場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

現在住んでいる自宅だけでなく、以前住んでいた家も対象になる場合があります。以前の自宅を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが主な期限です。

主な確認事項には、次のようなものがあります。

• 自分が居住していた家屋または一定の敷地である
• 別荘など、主として趣味・保養のために所有していた家屋ではない
• 親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではない
• 売却した年の前年・前々年に原則として同じ3,000万円特別控除などを利用していない
• 他の特例との併用制限に該当していない

売却時点でその家に住民票があること自体が、一律の適用要件になるわけではありません。以前住んでいた家を売却する場合は、居住していた事実や売却期限などを確認します。

適用を受けるには確定申告も必要です。住まなくなってから時間が経過している古い家を売る場合は、売買契約を結ぶ前に適用期限を確認しておくことが大切です。

低未利用地等を売却したときの100万円特別控除

古い家や空き地を低価格で売却する場合は、「低未利用地等の100万円特別控除」を使える可能性があります。利用されていない土地や空き家の流通促進を目的とした制度です。
（参考：国税庁「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」）

一定条件を満たすことで、長期譲渡所得から最大100万円を控除できます。

＜主な条件＞

• 所有期間5年超の土地・空き家である
• 都市計画区域内にある
• 売却価格が一定額以下である
• 親族間売買ではない
• 売却後に利用される見込みがある
• 自治体の「低未利用土地等確認書」を取得している

ただし、確定申告時には自治体が発行する「低未利用土地等確認書」が必要です。売却後に慌てないよう、不動産会社や自治体へ事前確認しておきましょう。

相続した空き家で利用できる3,000万円特別控除

相続した古い家では、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる場合があります。一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

主な要件として確認するのは、次の内容です。

• 相続または遺贈によって被相続人の家屋や敷地を取得している
• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されている
• 区分所有建物ではない
• 原則として、相続開始直前に被相続人以外の人が居住していない
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
• 売却代金が1億円以下である
• 親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではない

建物を残したまま売る場合は、原則として譲渡時に一定の耐震基準を満たす必要があります。建物をすべて取り壊してから敷地を売却する方法も対象になり得ます。

さらに、2024年1月1日以後の譲渡では、売却時点で耐震改修や取り壊しが終わっていなくても、譲渡した年の翌年2月15日までに一定の耐震基準を満たす改修を完了するか、家屋をすべて取り壊した場合は特例の対象となる可能性があります。

なお、2024年1月1日以後の譲渡で、この家屋や敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円になります。適用条件が多いため、売却時期や解体・耐震改修の予定を決める段階で確認しておくことが大切です。

【シミュレーション】500万円で売却した場合の税額計算

古い家は、売却価格がそこまで高額でなくても、譲渡所得税が発生することがあります。

特に取得費が不明な場合は、「売却価格の5％」で計算されるため、税額が大きくなるケースがあります。

500万円で売却した場合の簡易シミュレーションを整理すると、以下のとおりです。

長期譲渡所得の税率は、所得税・住民税を合わせて約20.315％です。そのため、100万円控除が使えるだけでも、税額差が20万円前後になることがあります。

また、3,000万円特別控除が使える場合は、譲渡所得そのものがゼロになり得ます。

古い家が売れないときの対処法

一方で、古い家が売れない場合は、主に以下のような対処法を検討する必要があります。

古い家は、「建物に需要がない」のか、「価格が相場と合っていない」のかで対処法が変わりますので、しっかりと把握しておきましょう。

売却価格を見直す

古い家が売れない場合は、まず売却価格を見直す必要がありますが、そもそも売れにくい要因としては、以下のものが考えられます。

古い家は、築年数が進むほど「建物価値」が下がりやすくなります。そのため、「中古住宅価格」ではなく、「古家付き土地価格」で比較されるのです。

一方で、安易に価格を下げすぎると、「もっと値下がりするのでは」と判断され、逆に問い合わせが減りかねないため、慎重に行いましょう。

業者を見直す

古い家が売れない場合は、不動産会社や買取業者を見直すことで状況が変わることがあります。

築古住宅や空き家は、会社によって得意分野が大きく異なるためです。一般的な仲介会社では動かなかった物件でも、空き家や築古物件を専門に扱う会社では対応できるでしょう。

特に古い家は、不動産会社によって査定額や販売方針が大きく変わるため、3社以上に相見積もりを取ることをおすすめします。

相続土地国庫帰属制度を検討する

相続した古い家がどうしても売れない場合は、「相続土地国庫帰属制度」を検討する方法があります。

一定条件を満たした土地を国へ返還できる制度です。

ただし、利用条件は厳しく、古い家であれば使える制度ではありません。

特に注意したいのが、「建物付きでは申請できない」という点です。古い家を解体したうえで、更地にする必要があります。

また、審査手数料や負担金も必要で、数十万円単位の費用が発生することがあります。

そのため、「無料で国へ引き取ってもらえる制度」というより、「最終的な選択肢の一つ」と考えた方が現実的です。

空き家の悩みを解決する「ワケガイ」の空き家買取サービス

本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。

最短1日で最大3億円の一括支払いも可能であり、弁護士や司法書士などの専門家と連携した法的な手続きも対応できます。

「ご依頼主さまの想い出の詰まった空き家を、再び市場に戻すこと」を理念としており、空き家が共有持分や再建築不可物件であっても全国どこでもオンラインで買取可能です。

古い家の売却方法についてお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。

古い家の買取についてよくある質問

古い家の買取についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 住まなくなった実家はどうすればいいですか？
• 古い家はいくらで売れますか？
• 家を売る時のNG行為は？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

住まなくなった実家はどうすればいいですか？

住まなくなった実家は、まず登記名義や抵当権などの権利関係を確認します。相続した不動産を売却する場合は相続登記が必要になるため、親名義のままなら売却手続きと並行して放置せず、相続関係を整理することが大切です。そのうえで、現状のまま売る、古家付き土地として売る、買取を利用する、賃貸などで活用するといった方法を比較します。建物の状態や立地、今後の管理費、固定資産税などによって適した方法は変わります。

古い家はいくらで売れますか？

古い家の売却価格は、築年数だけでは決まりません。土地の立地・面積・形状・接道状況・再建築の可否に加え、建物の状態や修繕履歴などによって変わります。法定耐用年数を超えていることだけを理由に、建物価格が必ずゼロになるわけでもありません。一方、建物の劣化が大きい場合は、解体や修繕にかかる費用が査定へ反映されることがあります。金額を確認するときは、周辺の取引状況を調べたうえで、仲介で売る場合の査定額と買取価格を見比べると、売却方法ごとの違いを把握できます。

家を売る時のNG行為は？

知っている雨漏りやシロアリ被害、権利関係の問題などを伝えないまま契約することは避けるべきです。引き渡した不動産が契約内容に適合しない場合、買主から契約上の責任を問われる可能性があります。相続登記が終わっていない、共有者間で売却方針が決まっていないといった状態のまま売却を進めることにも注意が必要です。契約や決済の段階で手続きが止まる原因になります。また、売却価格への反映を確認せずに高額なリフォームや解体を先に行うと、かけた費用を回収できない場合があります。古い家では、現状のまま売る場合と費用をかけてから売る場合を比較してから決めるとよいでしょう。

まとめ：古い家だからといって買取を諦める必要はない！

古い家の買取は、「築年数が古いから売れない」と決めつける必要はありません。

実際には、築30年・50年を超える住宅でも、古家付き土地や空き家として需要があり、買取できるケースがあります。

一方で、古い家は、再建築不可や相続登記未了、残置物など、一般的な中古住宅とは異なる問題を抱えていることも少なくありません。特に、解体費や固定資産税だけが発生し続ける状態になる前に、「仲介と買取のどちらが向いているか」を整理することが大切です。

また、古い家の買取は、不動産会社によって査定額や対応範囲が大きく変わります。築古物件や空き家に強い買取専門業者にも相談しながら、自分の状況に合った売却方法を比較して進めましょう。