更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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不動産を子どもや孫に引き継ぐ際、生前贈与という選択肢もあります。「贈与税がかからない110万円以内に抑えれば問題ない」「不動産を分割すれば贈与税が安くなる」といわれますが、果たしてそれは正しいのでしょうか。
生前贈与を行うにしても、贈与税の課税方式や特例制度、さらには贈与税以外の費用についてまで理解しておく必要があります。
そこで本記事では、不動産の生前贈与を成功させるために知っておくべき、贈与税の仕組みや必要費用、メリットのある活用法などを詳しく解説します。生前贈与を有効に活用して、円滑な不動産承継を実現しましょう。
目次
不動産の生前贈与とは
不動産の生前贈与とは、所有者が存命中に不動産を無償で特定の相手に譲渡することを指します。贈与者（財産を贈る人）と受贈者（財産を受け取る人）の合意により成立し、相続とは異なり、所有者の意思で承継相手を選ぶことが可能です。
生前贈与の対象となる不動産は、土地や建物などがあげられます。贈与を受けた側には贈与税が課されますが、一定の非課税枠も設けられています。
生前贈与は、相続対策の一環として活用されるケースも多く、贈与者の判断能力が健全なうちに、スムーズな資産承継を図る手法の1つといえるでしょう。
不動産を生前贈与するメリット
不動産を生前贈与することには、以下のようなメリットがあります。
- 承継相手を選べる
- 相続税対策になる
- 認知症になった場合でも安心
次項より、個別にみていきましょう。
承継相手を選べる
生前贈与は、贈与者の意思で承継相手を選択できるため、不動産を望む相手に確実に引き継ぐことができます。
相続の場合、法定相続分に基づいて分配されるため、必ずしも希望の相続人に不動産が行き渡るとは限りません。生前贈与なら、そうしたリスクを回避し、資産を託したい相手に的確に承継できるのです。
相続税対策になる
不動産を生前贈与すると、相続財産が減るため、相続税の節税につながる可能性があります。特に、将来的に地価の上昇が見込まれる不動産は、早めに贈与することで、相続時の評価額を抑えられるでしょう。
ただし、贈与税との比較検討が必要です。賃貸物件の場合は、贈与後の家賃収入を贈与者ではなく受贈者が得られるため、相続財産の圧縮に効果的といえます。
認知症になった場合でも安心
認知症により不動産所有者の判断能力が低下すると、不動産の管理や処分が困難になります。
生前贈与を活用すれば、認知症を発症する前に、不動産の名義を受贈者に移転できるので安心です。成年後見制度の利用と比べて手続きの負担が少なく、制度に関する専門的な知識も不要というメリットもあります。
不動産を生前贈与した方がいいケース
不動産の生前贈与がおすすめなのは、以下のようなケースです。
- 不動産が収益物件になっている
- 今後評価額が上がる可能性がある
それぞれ個別に解説します。
不動産が収益物件になっている
アパートやマンションなどの収益物件を所有している場合、生前贈与によって家賃収入を受贈者に移転できます。これにより、贈与者の所得税負担を軽減でき、相続財産の圧縮にもつながります。
ただし、贈与税との兼ね合いを考える必要があります。収益物件の場合は、建物のみを贈与し、土地は所有し続けるのが一般的です。
今後評価額が上がる可能性がある
都心部の土地など、将来的に価値が上昇すると予想される不動産は、生前贈与に適しています。評価額が低いうちに贈与することで、相続時の評価額を抑え、相続税の節税につなげられます。
とはいえ、贈与税の負担が高額になる可能性もあるため、税理士などの専門家に相談し、総合的に判断することが大切です。
不動産の生前贈与の手順
不動産の生前贈与を行う際は、次の手順を踏むことが一般的です。
- 手順①：贈与契約書の作成
- 手順②：名義変更
以下より、詳しく解説します。
手順①：贈与契約書の作成
まず、贈与者と受贈者の間で、贈与する不動産の詳細や条件などを明記した贈与契約書を作成します。
契約書には、不動産の所在地、面積、贈与の日付、贈与者と受贈者の氏名や住所などを記載します。贈与の目的や、贈与後の権利関係なども明確にしておくことが重要です。
手順②：名義変更
贈与契約書を作成したら、法務局で不動産の名義変更手続きを行います。必要書類を揃えて申請し、登記が完了した時点で、不動産の所有権が受贈者に移転します。
名義変更には、登録免許税などの費用がかかります。手続きは複雑なため、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
不動産の生前贈与では「贈与税」に注意
不動産の生前贈与を行う際、最も注意すべきなのが贈与税です。
贈与税は、個人が無償で財産を譲り受けた場合にかかる税金で、受贈者が納税義務を負います。不動産は高額な財産であるため、贈与税の負担も大きくなりがちです。
贈与税が課税される条件
贈与税は、原則として年間の贈与額が110万円を超えた場合に課税されます。この110万円は基礎控除額と呼ばれ、非課税枠として設定されています。
不動産の贈与では、その評価額が基礎控除額を上回ることが多いため、ほとんどのケースで贈与税が発生すると考えられます。
贈与税の課税方式とは
贈与税の課税方式には、暦年課税制度と相続時精算課税制度の2種類があります。原則として、贈与税は暦年課税制度で計算されますが、一定の要件を満たせば、相続時精算課税制度を選択することもできます。
暦年課税制度と相続時精算課税制度
暦年課税制度は、1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産に対して課税する方式です。基礎控除額110万円を超える部分について、超過額に応じた税率で贈与税が計算されます。
一方、相続時精算課税制度は、贈与者が60歳以上、受贈者が18歳以上の親子・祖父母と孫の間で選択できる特例です。この制度では、累計で2,500万円までの贈与については贈与税が非課税となります。
ただし、相続時に精算する必要があり、贈与額が相続税の計算に含められます。2,500万円を超える部分は一律20％の税率で贈与税が課されます。
不動産の贈与では、暦年課税制度と相続時精算課税制度のどちらを選択するかによって、税負担が大きく変わってきます。贈与額や贈与者の年齢、将来の相続税なども考慮して、有利な方式を選ぶことが重要です。
贈与税を非課税にできる特例とは
不動産の生前贈与では、一定の要件を満たせば、贈与税が非課税となる特例制度があります。代表的なものが「住宅取得等資金の非課税制度」と、配偶者間の贈与に適用される「おしどり贈与」です。
それぞれ、個別にみていきましょう。
住宅取得等資金の非課税制度
住宅取得等資金の非課税制度は、親や祖父母などの直系尊属から、住宅取得資金の贈与を受けた場合に適用される特例です。
一定の要件を満たせば、最大1,000万円までの贈与が非課税となります。この特例を利用するには、受贈者が18歳以上（令和4年3月31日以前は20歳以上）で、合計所得金額が2,000万円以下であることなどが条件です。
おしどり贈与
おしどり贈与とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産またはその取得資金を贈与した場合に適用される特例です。最大2,000万円までの贈与が非課税となります。この特例は、贈与税の基礎控除110万円と併用でき、合計で2,110万円まで非課税になります。ただし、贈与を受けた翌年3月15日までに、その不動産に居住する必要があります。
その他の生前贈与でかかる費用
不動産の生前贈与では、贈与税以外にも、さまざまな費用がかかります。主なものとして、以下のものが挙げられます。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 専門家への依頼費用
それぞれ個別に解説します。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した際に、都道府県に納める税金です。贈与であっても課税対象となり、不動産の種類や所在地によって税率が異なります。一般的に、土地は評価額の3％、住宅は評価額の3％（一定の軽減措置あり）が目安です。
登録免許税
登録免許税は、不動産の名義変更登記を行う際に、法務局に納める税金です。課税標準は不動産の評価額で、税率は原則として2％。ただし、住宅用家屋の所有権保存登記などは、一定の軽減措置が適用されます。
専門家への依頼費用
不動産の生前贈与では、手続きが複雑なため、司法書士や税理士などの専門家に依頼することが一般的です。司法書士には名義変更登記を、税理士には贈与税申告を依頼するケースが多いでしょう。報酬は案件の内容や事務所によって異なりますが、数万円から数十万円程度が相場です。
まとめ
不動産の生前贈与は、相続対策としてメリットの大きい手法ですが、贈与税をはじめとする税金や費用についての正しい理解が不可欠です。評価額の高い不動産では、贈与税の負担も大きくなるため、暦年課税制度や相続時精算課税制度の特徴を踏まえた課税方式の選択が重要となります。
住宅取得等資金の非課税制度やおしどり贈与など、うまく活用すれば贈与税を抑えられる特例制度もあります。
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