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未登記建物を相続したらどうする? 登記していない物件の売却方法やリスクを解説

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ある日、未登記の建物を相続することになったり、所有している物件が未登記であることが発覚したりした場合、「登記したほうがいいのかどうか」と戸惑うのは当然といえます。「早く手放したい」と考えることもあるかもしれません。

実際問題として、未登記建物をそのままにしておくと、さまざまなリスクが発生します。

今回は未登記建物について紹介します。未登記建物を相続した場合の流れについても解説しますので、相続にあたってお悩みの方は参考にしてください。

未登記建物とは

未登記建物とは、法律で義務付けられている不動産(土地や建物)の登記登録を行っていない建物を指します。登記とは、物や事柄に関する権利関係を社会に対して公開する制度のことです。

不動産だけでなく、「法人登記」や「商業登記」「船舶登記」など、多岐にわたる分野で登記制度が存在します。

登記は取得後1ヶ月以内が義務

不動産を取得した場合、法律により取得から1ヶ月以内の登記が義務付けられています。この義務を怠ると、未登記建物となり、法的なペナルティの対象となり得ます。

未登記かどうか確認する方法

「建物が登記されているかどうか不明」というケースもあります。このような場合、まず固定資産税の納税通知書を確認することが有効です。未登記建物であっても、所有の事実があれば固定資産税の納税義務が生じるため、毎年固定資産税納税通知書が送付されます。

この通知書に「未登記」と記載されている。あるいは家屋番号の欄が空白であれば、未登記である可能性が高いです。

固定資産税納税通知書が手元にない場合は、最寄りの市町村役場で「公課証明書」や「不動産課税台帳」を取得することで、建物の登記状況を確認できます。これにより、登記の有無を正確に把握することが可能です。

未登記建物が存在する理由

「取得後1ヶ月以内に登記が必要なのに、なぜ未登記建物が存在するのか?」という疑問を持つ方も多いでしょう。未登記建物が存在する主な理由は、以下が挙げられます。

  • 昔からある建物である
  • 現金で不動産を購入した
  • 相続登記をしていない
  • 増築・改築後に登記をしていない

次項より、詳しくみていきましょう。

昔からある建物である

昭和25年の土地台帳法の改正により、不動産は登記簿で管理されるようになりました。しかし、この改正時に手続きを行わなかった古い建物が、今日まで未登記のまま残っているケースがあります。

現金で不動産を購入した

多くの人が不動産を購入する際に住宅ローンを利用します。ローンを組む際は抵当権設定のために登記が必須です。

しかし、現金での購入ではこのような登記の必要性が直接感じられないため、不動産登記が疎かになることがあります。

相続登記をしていない

不動産を相続する際には相続登記が必要です。これは、被相続人の不動産を相続人に名義変更する手続きです。

現行法では、相続登記の期限や罰則が定められていないため、相続後の登記を長期間放置するケースが見られます。

増築・改築後に登記をしていない

既に登記済みの建物でも、増築や申請が必要な改築を行った場合は、登記を更新する必要があります。

特に増築では建物の面積が変わるため、登記内容と現況に差異が生じます。増築工事完了後1ヶ月以内に「建物表題変更登記」を行う必要がありますが、これを怠ると未登記建物の状態となります。

未登記建物を放置するリスク

登記をしないと、どのようなことが起こるのでしょうか。例えば、以下のリスクが発生しかねません。

  • 所有権を主張できない
  • 売却しづらい
  • 担保にしてお金を借りられない
  • 法律違反となり10万円以下の科料が課せられる
  • 固定資産税が高くなる可能性がある
  • 第三者に所有権を奪われかねない
  • 相続人がどんどん増えていく

それぞれについて、詳しく説明します。

所有権を主張できない

土地や建物などの不動産の場合、登記を行うことで初めて所有権を法的に主張できるようになります。

単に売買契約を結び、代金を支払っても、登記がなければ所有権の主張は法的に不十分となります。

売却しづらい

未登記の不動産は、所有権の確定が難しいため、売却時に問題が生じやすくなります。不動産の売買市場では、登記が行われていることが一般的なため、未登記の物件は売却が困難になるケースがあります。

担保にしてお金を借りられない

不動産を担保にしての融資を受ける際、金融機関は登記簿謄本の確認を行います。未登記の不動産では登記簿謄本が存在しないため、融資を受けることができません。

法律違反となり10万円以下の科料が課せられる

不動産登記法により、新築した建物や既存の未登記建物の所有権を取得した場合、所有権の取得日から一月以内に表題登記を申請することが義務付けられています。

この義務を怠った場合、10万円以下の科料が課せられる可能性があります。

実際に科料が課されるケースは少ないものの、これは罰金とは異なり刑罰ではないため、前科が付くことはありません。ただし、これは登記を怠っても問題がないという意味ではなく、法律違反であることは変わりません。

固定資産税が高くなる可能性がある

登記されている住宅には固定資産税の軽減措置が適用されることがあります。しかし、未登記の建物は「建物が存在しない土地」として扱われる場合があり、本来受けられるはずの税の軽減が適用されないため、結果としてより高い固定資産税を支払う必要が出てきます。

第三者に所有権を奪われかねない

未登記の建物に関しては、第三者が登記を行い、所有権を主張するリスクが存在します。売買契約が完了し支払いも済んでいたとしても、登記がないと所有権を主張することができず、実質的にその建物を失う恐れがあります。

相続人がどんどん増えていく

未登記建物の所有者が亡くなった場合、相続手続きが複雑化します。相続人全員の合意が必要となり、相続人が多数いる場合や、所在が不明な相続人がいる場合には、手続きが非常に困難になります。

さらに、これらの相続人が亡くなっている場合、さらにその相続人の家族が次の相続人となり、相続人の数が増えて手続きが煩雑になります。

未登記建物を相続した場合の流れ

相続した建物が未登記である場合、どのような手順を踏めばいいのでしょうか。手続きの流れは、下記のようになります。

  • 手順①:遺産分割協議で相続人を明確にする
  • 手順②:登記をする
  • 手順③:所有権保存登記を行う

それぞれ、詳しくみていきましょう。

手順①:遺産分割協議で相続人を明確にする

相続人が複数いる場合は、まず誰がどのように相続するかを決定する必要があります。遺言書が存在する場合は、その内容に従い、ない場合は相続人全員で遺産分割協議を行います。

未登記の不動産は登記された情報がないため、遺産分割協議書には「未登記不動産」と明記します。

手順②:登記をする

未登記建物の正式な登記を行うため、まず建物表題登記の申請を行います。これには以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 建物図面・各階平面図
  • 建築確認通知書(検査済証)
  • 施工業者の工事完了引渡証明書・資格証明書・印鑑証明書
  • 被相続人の住民票
  • 相続に関する書類(戸籍謄本や遺産分割協議書など)

これらの書類を集め、必要事項を記入の上、法務局に提出します。

手順③:所有権保存登記を行う

建物表題登記が完了した後、所有権保存登記を申請します。これにより、建物の所有権が公的に確定します。所有権保存登記には以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 所有者の住民票
  • 住宅用家屋証明書

所有権保存登記には登録免許税がかかるため、その準備も必要です。

これらの登記は専門的な知識を必要とするため、不安がある場合は早めに専門家に相談し、適宜、手続きの代行を依頼することをおすすめします。特に、必要書類の収集や正確な記入は専門家の助言が重要となる場合が多々あります。

未登記建物を売却する方法

「そもそも、未登記のまま売却はできるのか」というと、売買自体は完結できます。しかし上述したリスクがあるため、買い手は見つかりにくくなります。

そのため、以下のような方法が検討されるでしょう。

  • 方法①:売主が登記をしてから売却をする
  • 方法②:買主が取引後に登記をする
  • 方法③:業者に売却する

次項より、詳しく解説します。

方法①:売主が登記をしてから売却をする

最も一般的かつスムーズな売却方法は、売主がまず登記を行い、その後に売却する方法です。これにより、所有権が明確になり、市場価格での取引が可能になります。

方法②:買主が取引後に登記をする

売主が登記を行わない場合、買主が取引後に登記を行うことも可能です。ただし、この方法では登記のための追加の労力や費用が発生するため、買主にとっては慎重な検討が必要です。

売主と買主が双方合意のもとであれば、この方法を選ぶこともできますが、未登記建物の登記方法について理解し、必要な手続きを進める必要があります。

方法③:業者に売却する

未登記のまま売却したい場合、買取専門の不動産業者への売却も一つの選択肢です。ただし、問題を抱えている不動産のため、市場価格よりも低くなる可能性が高いです。登記に関する事情がある場合は、専門業者に相談することをおすすめめします。

まとめ

相続や譲渡などで未登記建物を所有することになりお困りの方は、上述した方法で登記を行いましょう。法律で決められた義務のため、できる限り早く取り掛かることをおすすめします。

しかし、実際には未登記建物をそのままにしている方も多いことが現状です。「登記をせずに売却をしたい」とお考えの場合、専門業者であれば買い取ってくれることがあります。

本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。所有物件についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化したワケガイに、ぜひお問い合わせください。

この記事の監修者

監修者プロフィール写真

松本 大介 (司法書士)

得意分野:相続全般、遺言書作成、不動産売却
お客様に「君にまかせてよかった」「君だから依頼したんだよ」そう言っていただけることを目標に、この仕事に誇りを持って取り組んでおり、お客様の立場に寄り添い考えるよう心がけています。

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