不動産取得税がかからないケースとは？新築・中古別の軽減措置を解説

不動産を取得する際には多額の税金が発生しますが「いつ、いくら支払うのか」を把握していないケースが多く見られます。また、軽減措置の申請を知らなかったために、必要以上の税負担を強いられるといった問題も起きています。

そこで重要となるのが不動産取得税の正しい理解です。不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に一度だけ課される地方税で、さまざまな軽減措置が用意されています。

本稿では、不動産取得税の基本的な仕組みから、非課税となるケース、軽減措置の活用方法、申告手続きの注意点まで、実践的な知識を詳しく解説します。

不動産取得税とは

不動産取得税は、売買・贈与・新築などで土地や家屋を取得したときに課される都道府県税です。

不動産取得税は、土地や建物を新たに取得した際に一度だけ課される地方税です。

2022年度の税収は4,185億円に上り、地方財政を支える重要な財源となっています。購入や贈与、建築など、取得方法を問わず課税される一方で、相続による取得は対象外となります。

納税先は不動産が所在する都道府県となり、その取得額に応じて税額が決定されます。
（参考：総務省「不動産取得税」）

不動産取得税はいつ、いくら支払うのか？

不動産取得税の支払時期は、不動産の取得から通常3〜6ヶ月後です。

都道府県から送られてくる納税通知書に基づいて納付する仕組みとなっています。

新築住宅の場合は、建物の完成から翌年4月以降に通知が届くケースも珍しくありません。

税額は原則として取得価格ではなく、固定資産税評価額をベースに計算されます。現在は特例により、土地と住宅については本来の税率4%から3%に軽減されています。

計算方法と具体例

不動産取得税は、原則として固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。

実際の購入価格や建築工事費をそのまま使うわけではないため、購入価格だけを見ても納税額は判断できません。

2027年3月31日までに取得した住宅では、原則として3％の税率が適用されます。固定資産税評価額が3,000万円の住宅なら、軽減措置を適用する前の税額は90万円です。ただし、新築住宅や中古住宅には一定の要件を満たした場合に利用できる控除があります。

そのため、控除後の課税標準額が0円になれば家屋の不動産取得税はかかりません。不動産取得税がかからないかを判断する際は、固定資産税評価額だけでなく適用できる控除や軽減措置まで確認することが大切です。

不動産取得税が非課税となるケース

不動産取得税は、相続による取得や免税点未満の取得、公共用道路として利用される土地などでは非課税となる場合があります。

不動産取得税が非課税となるケースは、以下のとおりです。

• 相続で不動産を取得した
• 免税点未満の取得となった
• 公共の用に供する道路を取得した

それぞれ個別に解説します。

相続で不動産を取得した

相続による不動産の取得は完全な非課税対象となります。

これは配偶者や子どもなどの法定相続人が取得する場合に限らず、遺言書による包括遺贈でも同様の扱いを受けます。

ただし、特定の財産を指定して相続人以外の人に遺贈する「特定遺贈」の場合は課税対象となる点に注意が必要です。

また、生前贈与は相続とは異なり、親族間であっても通常の不動産取得税が課されます。相続税の対策として生前贈与を検討する際は、この点も考慮に入れた判断が求められます。

免税点未満の取得となった

2026年4月1日以降に取得した不動産では、土地が16万円未満なら免税となります。

家屋については、新築・増築・改築の場合が66万円未満です。売買などによって取得したその他の家屋は34万円未満が免税点となっています。

この金額は売買価格ではなく、不動産取得税の課税標準となる価格で判定される点に注意が必要です。ただし、隣接する土地を1年以内に追加取得した場合などは、一つの取得として合算して免税点を判定することがあります。

不動産取得税がかからないケースに該当するかは、一回ごとの取得価格だけで判断せず取得時期や取得範囲も確認しましょう。

公共の用に供する道路を取得した

公衆用道路として広く一般に開放される私道を取得した場合も、非課税措置の対象となります。

具体的には、公道と公道をつなぐ道路や、複数の住民が日常的に利用する通路などが該当します。

ただし、特定の居住者だけが使用する私道や、将来的に建物用地として利用する予定の土地は対象外です。公共性の高い道路としての利用実態が重視される点も特徴といえます。土地区画整理事業による換地の取得も、同様の理由で非課税となります。

不動産取得税の申告手続きの基礎情報

不動産取得税の手続きは、不動産の所在する都道府県税事務所を通じて行われます。

購入や贈与など取得形態を問わず、定められた期限内での申告が求められるため、計画的な対応が重要となります。

申告期限や必要書類

不動産取得税の申告期限や必要書類は都道府県によって異なるため、不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所の手続きを確認する必要があります。

全国一律で同じ申告期限が設定されているわけではありません。

東京都では、不動産を取得した日から30日以内の申告が原則です。ただし、取得日から30日以内に登記した場合は原則として申告が不要となります。住宅や住宅用土地の軽減措置を受ける場合には、別途申告や必要書類の提出が求められることがあります。

不動産取得税がかからないケースや税額が軽減されるケースでも、適用する制度によって手続きは異なるため注意が必要です。取得後は所在地を管轄する都道府県税事務所の申告期限と必要書類を確認し、利用できる軽減措置を漏れなく申告することが大切です。

還付申請や猶予制度の活用方法

土地を先行取得し、後から住宅を建てる場合などは、納税猶予制度を活用できます。

この制度では、住宅の完成まで土地にかかる不動産取得税の納付を延期できます。

申請には「納税猶予申請書」「建築計画を示す資料」の提出が必要となりますが、将来的な住宅建設を予定している場合は積極的な活用を検討する価値があります。

一方、すでに納付した税金についても、要件を満たせば還付を受けられます。還付の申請期限は納付日から5年以内となっているため、要件を満たした段階で速やかに手続きを進めましょう。

不動産取得税の申告で注意すべき要素

不動産取得税の申告で注意すべき要素は、以下のとおりです。

• 期限超過で追徴課税になる
• 書類不備で軽減措置が受けられなくなる

それぞれ詳しく解説します。

注意点①：期限超過で追徴課税になる

申告期限を過ぎると、本来の税額に加えて延滞金が課されます。

延滞金は年利14.6%（納期限から1カ月以内は7.3%）という高率で計算されるため、数か月の遅れでも大きな負担となりかねません。
（参考：国税庁「課税・徴収漏れに関する情報の提供」）

特に、不動産の取得日から60日以内という申告期限は、引っ越しなどで見落としがちです。

また、正当な理由なく申告を怠ると、過料が科される場合もあります。取得時期が決まった段階で、すぐにカレンダーに期限を書き込むなど、確実な対策を講じておく必要があります。

注意点②：書類不備で軽減措置が受けられなくなる

軽減措置の適用には、各種証明書類の提出が不可欠です。

中古住宅の耐震基準適合証明書や、新築住宅の建築確認済証など、取得に時間がかかる書類も少なくありません。

これらの書類が期限までに揃わない場合、いったん通常税率での納付を迫られる事態も想定されます。

特に中古住宅の購入では、物件選定の段階から証明書の有無を確認し、必要に応じて取得のための時間的余裕を見込んでおくことが重要です。

不動産取得税の納税は軽減措置も活用しよう

不動産取得税の納税は軽減措置も活用するメリットは、以下のとおりです。

• 初期費用の抑制ができる
• 計画的な資金準備ができる

ここからは、具体的な効果について詳しく見ていきましょう。

メリット①：初期費用の抑制ができる

不動産取得税の軽減は、住宅ローンの頭金や諸費用の確保に大きく貢献します。

例えば、3,000万円の新築住宅を購入する場合、通常90万円程度必要な不動産取得税が、特例措置により24万円程度まで圧縮できます。

この差額の66万円は、リフォーム費用や家具の購入など、新生活の準備資金として活用できます。住宅ローンの借入額を抑える選択肢も広がり、月々の返済負担の軽減にもつながります。

メリット②：計画的な資金準備ができる

軽減措置の適用要件を事前に把握することで、より計画的な資金準備が可能になります。

例えば、土地を先行取得する際の納税猶予制度を利用すれば、建物建築までの期間、税金の支払いを延期できます。

この間に着実に資金を貯めることで、無理のない支払い計画を立てられます。住宅購入後も、固定資産税の減額など、継続的な優遇措置を見据えた長期的な家計設計が可能となります。

条件別に適用できる不動産取得税の軽減措置

不動産取得税の軽減措置は所有する不動産の状況に応じて適用要件が異なります。

ここからは、それぞれ個別に解説します。

新築住宅の軽減措置

新築住宅では一定の要件を満たすと課税標準から1,200万円を控除できるため、不動産取得税がかからないケースがあります。

住宅の固定資産税評価額が1,200万円以下で控除を全額適用できれば、家屋の課税標準額は0円となるためです。

2026年4月1日以降に取得した新築住宅では、床面積40㎡以上240㎡以下が軽減措置の原則的な要件となっています。新築マンションも対象になり、床面積を判定する際には専有部分だけでなく共用部分を持分に応じて按分した面積も含まれます。

そのため、新築で不動産取得税がかからないかを確認するときは購入価格だけで判断できません。床面積などの適用要件と固定資産税評価額を確認し、1,200万円の控除を適用した後に課税標準額が残るかを計算する必要があります。

中古住宅の軽減措置

中古住宅でも一定の要件を満たして控除を適用した結果、課税標準額が0円になれば不動産取得税はかかりません。

中古住宅の控除額は新築された時期によって異なるため、固定資産税評価額と新築年月日の両方を確認する必要があります。

2026年4月1日以降に取得した中古住宅では、床面積40㎡以上240㎡以下であることが要件の一つです。さらに、取得者本人が居住する住宅であることに加え、1982年1月1日以降に新築された住宅か一定の耐震基準を満たす住宅であることなどが求められます。

中古マンションでも要件を満たせば同様の軽減措置を利用できるため、不動産取得税がかからないケースがあります。中古住宅や中古マンションを取得するときは、築年数だけで判断せず床面積や耐震基準を確認し、控除後の課税標準額まで計算することが重要です。

住宅用土地の軽減措置

住宅用の土地には2段階の軽減措置が適用されます。まず評価額が2分の1に圧縮され、そこから一定額が控除されます。

控除額は「45,000円」「土地の1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍（上限200㎡）×3％」のいずれか高い方が選択されます。

ただし、土地だけを先に購入する場合は注意が必要。3年以内に住宅を建築するか、建物取得から1年以内に土地を購入するなどの期限が設けられているためです。

不動産取得税についてよくある質問

不動産取得税についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 不動産取得税を0円にするにはどうしたらいい？
• 不動産取得税がかからないのはなぜ？
• 3,000万の不動産を取得したら不動産取得税はいくら？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

不動産取得税を0円にするにはどうしたらいい？

完全にゼロにできる代表例は相続による取得で、この場合は不動産取得税がかかりません。新築住宅や中古住宅、宅地の取得では、床面積や築年数などの要件を満たせば控除や軽減措置が適用され、結果として税額がゼロになることもあります。軽減を受けるには取得者本人が期限内に都道府県税事務所へ申告する必要があり、申告を怠ると軽減前の税額で課税されるため注意が必要です。

不動産取得税がかからないのはなぜ？

不動産取得税は、売買や贈与、新築などによる不動産の取得に対して課される税金ですが、相続による取得は形式的な所有権の移転にすぎないとされ、課税の対象外とされています。これは、相続税という別の税が既に課される可能性があるためとも説明されます。一方、遺言による遺贈のうち、相続人以外への特定遺贈にあたる場合は課税されることがあるため、取得の原因によって扱いが異なるため注意が必要です。

3,000万の不動産を取得したら不動産取得税はいくら？

固定資産税評価額が3,000万円と仮定すると、税率3%（令和9年3月31日までの住宅・住宅用地の軽減税率）を適用して90万円が目安になります。ただし、新築住宅であれば課税標準から1,200万円を控除できる特例があり、中古住宅や宅地についても別途軽減措置が用意されています。実際の評価額は市場価格の7割程度とされることが多いため、正確な金額は納税通知書や都道府県税事務所への確認が必要です。

まとめ

不動産取得税は、適切な対応を取ることで大幅な負担軽減が可能です。新築住宅であれば1,200万円の控除、中古住宅でも最大1,200万円の控除を受けられる可能性があります。

ただし、これらの軽減措置を活用するには、取得から60日以内の申告や、必要書類の準備が不可欠です。

特に、耐震基準適合証明書など、取得に時間がかかる書類については、物件購入の検討段階から準備を始めることをおすすめします。

また、納税猶予制度や還付制度も上手に活用することで、資金計画の柔軟性を高められます。住宅購入の際は、これらの制度を十分に理解し、計画的な対応を心がけましょう。