更新日： 2024.1.30 | 公開日：
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不動産の売買や相続、土地の活用にあたって、土地の境界や面積、用途などの情報は非常に重要です。特に、土地の境界が確定していない「筆界未定地」や土地面積の正確さが不確かな場合、これらの取引や活用には多くの制約や課題が生じる可能性があります。
土地の範囲を示す筆界は「公法上の境界」とも呼ばれ、土地を活用したり、売買したりする際にはまず念頭におかなければなりません。
今回は筆界が定まっていない状態を指す筆界未確定地について、その概要や売却方法について解説します。
目次
そもそも筆界とは
筆界とは、隣接する土地の間の境界を示すもので、2点以上の地点とそれらの地点を結ぶ直線からなる不動産を指します。これは不動産登記法に基づいて定義されているもので、土地の区分や管理において非常に重要な役割を果たしています。
筆界の詳細は不動産登記として正式に記録され、その情報を変更する場合には「分筆」「合筆」や「所有権移転」といった手続きを経る必要があります。
筆界とは似て非なるものとして「所有権界」が存在します。これは土地の所有者の権利の範囲を示すものであり、土地所有者の意向で変えられることがあるため、時として筆界と所有権界は異なる場合があります。
所有権界の概念は民法に基づいており、「民法206条・207条」によって規定され、それゆえ「私法上の境界」として考えられるのです。
筆界未定地が発生する理由
筆界未確定というのは、土地の筆界が正確に定められていない状態を指します。これは、法的には筆界が明確に定義されているべきところ、実際には未だ確定していないケースを示しています。
筆界未確定の原因は様々ですが、主なものとしては「一筆地調査」の際に土地所有者が参加しない、あるいは土地の境界内容について合意が得られない場合が挙げられます。
一筆地調査は、市町村などの自治体が主導して実施し、登記簿や公図を基に実際の土地の形状を確認しながら筆界を正確に定める作業です。
この一筆地調査を通じて筆界が確定されると、それは法的にも認知されるため、公図にもその情報が掲載されます。
しかし、何らかの理由で筆界が確定しないと、土地の所有者としての基本的な権利は維持されるものの、「分筆・合筆」や「地積更正」「地目変更」といった手続きが進められなくなってしまいます。
筆界未定地ではできないこと
筆界未定地ではできないこととしては、以下のものが挙げられます。
- 分筆・合筆
- 地積更正
- 地目変更
次項より、個別にみていきましょう。
分筆・合筆
「分筆」はひとつの土地を分ける手続きで、特に相続や売却時など、土地を複数の部分に分けたいときに利用されます。
一方、「合筆」は隣接する複数の土地を一つにまとめる行為を指します。これらの手続きができない場合、土地の持ち主が変わった際や、隣接する土地の所有者が身内の場合など、土地の再編が難しくなります。
そのため、分筆や合筆ができないと、土地の有効利用や売却が困難になり、結果的に土地の価値が低下する可能性も懸念されるでしょう。
地積更正
「地積更正」とは、実際の土地の面積と登記簿に記載されている面積に差異が生じた場合、その誤差を正すための修正作業を指します。
特に、区画整理が進んでいない地域では、古い測量の結果がそのまま登記簿に反映されている場合が多く、その結果として、地積の誤差が生じることがあります。
このような状態で地積更正が行えないと、土地の実態と登記内容が一致しないままとなり、これは土地取引における大きな問題となり得るのです。
地目変更
土地の「地目」は、土地の用途を示す項目で、例えば「宅地」「畑」「雑種地」など、合計で23種類が存在します(※1)。
この地目を変更できないと、土地は登録されている用途の範囲内でのみ利用可能となります。したがって、土地の活用の自由度が低下し、例えば、住宅用地として登録されている土地で事業を行うといった具体的な活用が制限されてしまいかねません。
筆界未定地を売却する際には境界明示の義務がある
筆界未確定の土地を売却する場面で特に重要となるのが「境界明示義務」です。
これは、土地の売買時に売り手が買い手に対して、土地の境界を明確に示す必要があるというものです。境界の明示は、境界杭やブロック塀などを使用して現地で行われます。
法的には強制力はありませんが、明示されていない土地の売買は、将来的なトラブルの原因となり得ます。そのため、契約書に境界の明示に関する項目を設け、双方の合意のもとで境界を確認することが一般的に行われます。
筆界が不明確で、境界も明示できない土地の売却は可能ですが、このような土地は高いリスクを伴うため、買い手を見つけるのが難しく、売却にも時間がかかることが予想されます。
筆界未定地を売却するには「地図訂正」が必要
筆界が不明確な土地を売却する際、スムーズな取引を実現するためには「地図訂正」の手続きが必要となります。
地図訂正とは、法務局が保有する法的拘束力を持つ公図を正確に修正する過程のことです。通常、地図訂正は地積更正と同時に進められますが、筆界未定地では単独での地図訂正も可能。
地図訂正を進める際の第一歩は、「筆界確認書」の作成です。この文書は、土地の境界に関する合意を隣接する土地のオーナー間で取り交わした証となります。筆界確認書の作成時には、境界に関する詳細な図面も併せて作成され、これらは「筆界確定図」や「確定測量図」として知られます。
さらに、地図訂正の申請には、現行の公図に記載の誤りを証明するための「土地所在図」や「地積測量図」などの図面、そしてその他の関連書類を揃えることが求められます。
地図訂正を行うメリット
地図訂正を適切に行うことで、売却時の交渉が円滑に進む可能性が高まります。筆界が明確になることで、隣地の所有者との間に生じる土地境界に関するトラブルのリスクが著しく低減します。
売買契約書にも境界を明確に記載できるため、取引の透明性が向上し、双方の信頼関係も強化されるでしょう。
地図訂正を行うデメリット
一方で、地図訂正の手続きは費用と時間を要します。筆界確認書を作成するために、専門家としての土地家屋調査士に依頼する必要があり、その際に測量費用や書類作成費など、数十万円のコストが発生します。
さらに、全ての手続きが完了し、筆界確認書が完成するまでには、数ヶ月の期間が必要となる場合も考えられます。このような点を考慮し、適切な計画を立てることが重要です。
まとめ
筆界未確定は本来定められているべき筆界がない土地ですので、そのままでは売却や利活用の手段が限られてしまいます。境界を明示しないまま売却を行うことも可能ですが、買い手にとっては大きなリスクといえます。
土地の取引や活用にあたって、正確な情報や手続きの適切な遂行は不可欠です。特に筆界未定地の取扱いや地積更正、地目変更といった課題は、土地の価値や取引の成功に大きく影響する要因となります。
これらの手続きを進めることで、土地の境界のトラブルを回避し、土地活用の幅を広げられます。売却を行う際には、筆界確認書を作成し、地図訂正を実施した上で臨みましょう。
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＜参考＞（※URL最終閲覧2024年1月24日）
※1 一般社団法人東京都測量設計業協会「地目(ちもく)」
