債務と債権の違いとは？ 不動産取引での事例もあわせて解説

金銭を支払うときや不動産取引をする際に「債務」と「債権」という言葉を聞いたことがある人は少なくないでしょう。

債務と債権、言葉が似ていることから混合されがちですが、正しく理解していないと、いざというときに困るかもしれません。そこで今回は、債務と債権の違いと付随して出てくる言葉の意味や、不動産取引での事例などをあわせて解説します。

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債務と債権の違い

債務とは、特定の人に対して行うべき行為や給付などの義務のことです。

この義務を負う人を「債務者」と呼び、もし複数の人が同一の債務を共有する場合、これを「連帯債務」と称します。一方、債権は特定の人から特定の行為や給付を請求する権利を意味します。この権利を持つ人は「債権者」とされます。

例えば、商品を購入する場合、売主は買主に対して代金の支払いを請求する債権を有し、買主はその代金を支払う義務、すなわち債務を負います。しかし、この関係は表裏一体で、売主は買主に商品を引き渡す債務を負い、買主は商品の引き渡しを請求する債権を持つことになります。

債務と債権は相互依存的な関係にありますので、取引において自らの立場を正確に理解することが重要です。

債務・債権と物権の違い

物権は、不動産や動産に対する所有権や使用権など、物に直接関連する権利です。

例えば、自宅や車、スマートフォンなど、自分が所有し自由に使用できる物は、物権の範囲内にあるといえます。

対照的に、債権は他者に対して何かを請求する権利で、債務は他者に何かを提供する義務を指します。これらは、人間関係に基づくもの。物権は「物」に直接的な支配権を指し、主に物との関係に焦点を当てています。一方、債権・債務は「人」に対する権利や義務であり、人間関係が根底にあります。

このように、物権と債権・債務はその対象とする範囲において根本的な違いが存在します。

債務と債権の関係

ここからは、債務と債権の関係について整理して解説します。

双務（そうむ）契約

双務契約は、契約の当事者が共に債権者であり債務者であるタイプの契約です。

この類型には、売買契約、労働契約、賃貸借契約などが含まれます。

例として、売買契約では売主が商品の引渡しという債務を負い、買主は代金支払いの債務を負います。こうして、双方が同時に債務者であり、逆の視点から見れば債権者となるのです。

片務（へんむ）契約

片務契約は、一方の当事者だけが相手方に対して債務を負う契約です。

代表例として贈与があり、贈与者は財産を相手方に与える義務を負う一方、通常の贈与では受贈者が反対給付をする義務は生じません。

参照：e-Gov法令検索「民法」

相殺（そうさい）

相殺とは、二人が互いに同種の債務を負っている場合に、要件を満たせば対当額の範囲で双方の債務を消滅させられる制度です。

民法505条では、原則として双方の債務が弁済期にあることなどが要件となります。

例えば、AさんがBさんに10万円、BさんがAさんに7万円の金銭債務を負っている場合、相殺の要件を満たせば7万円分を相殺できます。

なお、債権と債務が同一人に帰属した場合に債権が消滅する「混同」は、相殺とは異なる債権の消滅原因です。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）

債務・債権はいつ発生する？

債務と債権が発生する主なケースは、以下のとおりです。

• 売買契約
• 労働契約
• 賃貸借契約
• 事務管理
• 不当利得
• 不法行為

次項より、個別に解説します。

売買契約

売買契約では、両当事者に債権と債務が発生します。

不動産取引を例に取ると、売主は買主に対して不動産を引き渡す義務（債務）を負い、同時に代金を受け取る権利（債権）があります。逆に、買主は売主に対して代金の支払い義務（債務）を負いながら、不動産の引き渡しを受ける権利（債権）を持っています。

労働契約

労働契約も債務と債権が発生する一例です。

小売店の店長（雇い主）は従業員に対して労働を要求する権利（債権）と、労働の対価として給与を支払う義務（債務）を持ちます。一方、従業員は給与を請求する権利（債権）と、給与に見合った労働を提供する義務（債務）を負います。

賃貸借契約

賃貸借契約では、物件を借りる人が賃料の支払い義務（債務）を持ち、物件所有者は使用させる義務（債務）を負います。

同時に、借りる人は物件を使用する権利（債権）、物件所有者は賃料を受け取る権利（債権）を持つことになります。

事務管理

契約外の状況でも債務・債権関係が生じることがあります。

例えば、事務管理のケースでは、他人のためにその人の同意なく事務を管理する行為が含まれます。

隣家の災害時の修理や、迷い込んだ犬の保護などがこれにあたります。これらの行為は、特定の要件を満たせば、事務管理として債権・債務関係を発生させる可能性があるため、留意が必要です。

不当利得

不当利得とは、法的な根拠がなく他人の財産や労務から利益を得ることを指します。

典型的な例としては、「過払い金請求」があります。これは、貸金業者に対して、過剰に支払った利息を返還請求するものです。貸金業者は、過払い金の返還請求があれば、過払い利息を返還する債務を負うことになります。

 不法行為

不法行為では、故意または過失によって他人の権利や法律上保護される利益を侵害し、それによって損害を生じさせた人が損害賠償責任を負います。

例えば、過失による交通事故で他人の車を損傷させた場合、加害者には損害を賠償する債務が生じます。不法行為も、契約とは別に債権・債務が発生する原因の一つです。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）

双務（そうむ）契約時の民法上の規定

双務契約は、契約当事者が互いに権利と義務を持つ契約形態です。

不測の事態が発生した際に公平性を保つため、民法では特定の規定が設けられています。

危険負担

危険負担とは、双務契約において、当事者双方の責めに帰することができない事由で一方の債務を履行できなくなった場合に、相手方の反対給付をどのように扱うかという問題です。

2020年4月1日に施行された改正民法では、従来の534条・535条が削除されました。現行の民法536条1項では、当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行できなくなった場合、債権者は反対給付の履行を拒めます。
（参照：法務省「危険負担に関する見直し」）

引渡し前に目的物が滅失し、売主の債務が履行不能になった場合

例えば、不動産の引渡し前に地震によって建物が滅失し、売主にも買主にも責任がない状態で引渡しが不可能になった場合を考えます。

この場合、民法536条1項により、買主は反対給付である代金の支払いを拒めます。旧民法にあった「特定物の売買だから買主が危険を負う」というルールは現在適用されません。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）

引渡し後に目的物が滅失・損傷した場合

売主から買主へ目的物を引き渡した後は、扱いが変わります。

売買の目的として特定された物について、引渡し後に当事者双方の責めに帰することができない事由で滅失・損傷した場合、民法567条1項により、買主はその滅失・損傷を理由として代金の支払いを拒めません。

また、売主が契約内容に適合する目的物の引渡しを提供したにもかかわらず、買主が受領を拒んだ場合などについても、一定の条件のもとで同様の扱いとなります。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）

特定物に関する物権の設定または移転を目的とする双務契約の場合

不動産の所有権移転などが該当します。目的物が滅失・毀損した場合、売主の責任外であれば買主（債権者）がリスクを負い、代金の支払いを拒否できません。

特定物に関する物権の設定または移転を目的とする双務契約が「停止条件付」である場合

「停止条件付」契約は、特定の条件成就時に契約が成立するものです。

この場合、滅失時は債務者がリスクを負い、売主は買主に代金を請求できません。毀損時は債権者がリスクを負い、売主は毀損物を渡し、買主は代金支払い義務を免れないため、留意しましょう。

債務者が義務を果たさない場合の債権者の対応方法

債務不履行が生じたときの対応やリスク回避する方法もあわせて解説します。

債務不履行

債務不履行とは、債務者が債務の本旨に従った履行をしない、または債務の履行が不能になっている状態を指します。履行遅滞・履行不能・不完全履行などの形で問題になります。

債務不履行が生じているかどうかと、債務者が損害賠償責任を負うかどうかは分けて確認することが大切です。

民法415条では、債務不履行によって生じた損害について債権者が賠償を請求できる一方、その不履行が契約その他の債務の発生原因や取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由による場合は、損害賠償の対象外となることを定めています。

債務不履行が起こった場合の対応方法

債務不履行が発生した場合、債権者は損害賠償の請求や契約の解除を求めることができます。

さらに、これらの要求が無視される場合には、裁判所を通じて強制執行を行うことも可能です。民法第415条によれば、債務不履行が債務者の責に帰すべきでない場合は、損害賠償を請求できない可能性もあります。

同時履行の抗弁権

双務契約では、相手方がその債務の履行を提供するまで、自分の債務の履行を拒める場合があります。

これを「同時履行の抗弁」といいます。ただし、相手方の債務がまだ弁済期にない場合には、この抗弁は認められません。

不動産売買で代金の支払いと物件の引渡しが同時履行の関係にある場合、買主が代金の支払いを提供するまでは、売主は物件の引渡しを拒めます。反対に、売主が引渡しを提供しない場合には、買主側も代金の支払いを拒める関係になります。

不動産取引における同時履行の流れ

不動産取引における同時履行の流れは、以下のとおりです。

【不動産売買時の一般的な流れ】

• 新規融資の金融機関（融資）
• 買主（代金支払い）
• 売主（借入金返済）
• 既存融資の金融機関

これと同時に下記の登記を行います。

• 既存の抵当権の抹消登記
• 所有権移転登記
• 新たな融資の抵当権設定登記

これらの手続きを同時に行うことで、売主と買主、それぞれの関係する銀行が自身の権利を確実に行使できるようになります。

債務を果たさないリスクとは

債務を果たさない主なリスクは、以下のとおりです。

• 財産差押え：債権者が裁判所を通じて債務者の財産を差し押さえる。
• 裁判への発展：債務不履行が解決されない場合、裁判に発展する可能性がある。
• 借金の会社への露見：借金問題が会社に知られることで、職場での信用を損ねるリスクがある。

これらのリスクは債務者の生活に深刻な影響を与え、財政的なだけでなく社会的な信用も大きく損なわれる結果につながります。

債務整理の効果

返済が困難な状況にある場合、債務整理が有効な解決策になります。

債務整理とは、弁護士や司法書士などの法律の専門家を通じて、債務の総額を減額したり、返済計画を再構築したりするプロセスです。具体的な方法には「任意整理」「個人再生」「破産申立て」などがあります。

債務整理の効果として、債務者の返済負担が大幅に軽減され、経済的再生の機会が得られます。これにより、債務者は借金問題からの脱却と生活の再建を目指せるようになります。債権者にとっても、一定の返済が見込めるため、双方にメリットがある解決策と言えます。

債務についてよくある質問

債務についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 債務と借金の違いは何ですか？
• 住宅ローンにおける債務とはどのようなものですか？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

債務と借金の違いは何ですか？

借金は、金銭を借りる行為や借りた金銭を指す日常的な言葉です。一方、債務は特定の相手に対して金銭を支払う、物を引き渡す、サービスを提供するといった給付をしなければならない法律上の義務を広く指します。そのため、借金を返済する義務は債務の一例です。不動産売買では、買主が負う代金の支払義務だけでなく、売主が負う物件の引渡義務も債務に含まれます。

住宅ローンにおける債務とはどのようなものですか？

住宅ローンでは、借主が金融機関に対して元本や利息を契約に従って返済する義務が債務にあたります。連帯債務として契約している場合、債権者は各連帯債務者に対して、債務の全部または一部の履行を請求できます。一方、ペアローンなどでは商品によって債務者や保証人の関係が異なるため、契約書や金融機関の条件を確認することが大切です。

まとめ

債務と債権の違いや債権・債務関係が発生する事例などについて説明しました。

上述したように表裏一体の関係であるために、両者がかみ合わなくなればトラブルに発展することも稀ではありません。

「金銭を支払ったのに目的物を引き渡してくれない」「不動産所有権を移転したのに金銭が支払われない」などの問題が起こることもあるでしょう。そのようなときはプロに相談することをおすすめします。

双方で解決できない場合、問題が複雑化してしまう可能性があります。第三者に介入してもらうことで精神的負担を軽減しながらスムーズに進めることができるため、抱え込まないようにしましょう。

本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。所有物件についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化したワケガイに、ぜひお問い合わせください。

運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。