囲繞地(いにょうち)通行権の通行料はいくらに設定するべき？

「囲繞地（いにょうち）」とは四方を囲まれた袋地の周囲を取り囲んでいる土地です。

袋地の所有者が公道へ出るために囲繞地を通行する場合、状況によっては土地所有者へ通行料を支払う必要があります。しかし、通行料には一律の金額が決められているわけではありません。

本記事では、囲繞地通行権の通行料の相場や決め方、無償になるケースについて詳しく解説します。通行料を設定・請求する際の参考にしてください。

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囲繞地通行権とは

囲繞地通行権は袋地の住人が公道へ出るとき、囲繞地を利用して通行することができる権利です。

袋地に隣接している土地を「囲繞地」と呼び、「袋地」は四方を他の土地に囲まれ、公道に直接接していない土地を指します。

囲繞地通行権は、民法210条から213条で規定されています。
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【民法第210条】
1、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通 行することができる。
2、池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
【民法第211条】
1、前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
2、前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる
【民法第212条】
第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
【民法第213条】
1、分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。
2、前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）

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通行料の設定で必要な「囲繞地通行権の契約」

囲繞地通行権は袋地の所有者にとって重要な権利であり、民法によって保護されています。

ただし、民法第212条により囲繞地の所有者への通行料の支払いが必要になることもあります。通行権を実際に行使する場合、囲繞地の所有者の生活が不便であることを考慮し、以下を含む契約を結ぶことが望ましいです。

• 通行料
• 通行する範囲
• 通路の位置と幅
• 通行する時間帯
• 通行方法

長い期間にわたり契約なしで無償で通行していた場合、通行料を後から請求することは困難です。通行料を受け取る場合は、あらかじめ適切な契約を結びましょう。

囲繞地の通行料の算出方法

囲繞地を利用して通行する際、袋地のオーナーは通行料を囲繞地の所有者へ支払う義務が生じます。
しかし、民法では「通行料の具体的な金額」を設定する基準は明示されていません。そのため、通行料の金額は双方の話し合いによって決められることが一般的です。

袋地のオーナーは囲繞地の所有者と「どの部分を通路として使用するか」や「通路の幅をどれくらいにするか」などの基本的な取り決めを行うことが求められます。
一般的に「賃貸借契約」や「使用貸借契約」の形式が取られ、具体的には以下の点について合意する必要があります。

• 通行料
• 通行する範囲
• 通路の幅・位置
• 通行する時間帯
• 通行の方法
• 通行契約の期間

なお、囲繞地の通行料を算出する方法は主に以下の3パターンがあります。

• 計算方法①：近隣の相場から算出する
• 計算方法②：近隣の駐車場から算出
• 計算方法③：土地鑑定評価を基準にする

計算方法①：近隣の相場から算出する

囲繞地通行権の通行料は近隣の相場を参考にして算出する方法があります。

近隣に同様の囲繞地が存在する場合は、その通行料をもとに設定します。もし見当たらない場合でも、宅建士や土地家屋調査士などの専門家へ相談し、近隣の事例を参照することが可能です。
裁判所が介入するような協議困難なケースでも、近隣相場を参考にするケースがあります。

計算方法②：近隣の駐車場から算出

より簡単な方法として、近隣の駐車場料金を参考にする方法もあります。最寄りの月極駐車場の料金を基準に、通行の幅や条件を考慮して通行料を決定する方法です。

通行路の幅は建築基準法で定められた2mが基準ですが、一般的な駐車場の車両1台分のスペースとほぼ同じであるため、参考にしやすいのが特徴です。

計算方法③：土地鑑定評価を基準にする

近隣の相場を参考にするのが困難な場合、不動産鑑定士に土地の鑑定評価を行ってもらい、その結果を基準に算出する方法があります。土地価格と直接リンクするため、鑑定額が高ければ、それに応じた通行料を設定しやすくなります。

しかし、明確な相場が存在しないため簡単に判断できないことも少なくありません。なお、鑑定評価はコストが高く時間もかかるため、余裕をもって依頼しましょう。

囲繞地通行権が無償となるケース 

以下の場合、囲繞地通行権が無償になることがあります。

無償となるケース	内容	ポイント
元から通行料が無料であった	以前から無料で通行していた場合、同じ条件で通行できる	通行地役権として扱われる
分筆や譲渡で袋地となった	分筆・譲渡によって袋地になった場合は無償で通行できる	双方の合意があれば通行料を設定できる
共有物の分割処理により袋地となった	共有地の分割によって袋地になった場合は無償で通行できる	双方の合意があれば通行料を設定できる
競売をかけられて袋地となった	競売によって袋地になった場合も無償で通行できる	民法第213条に基づく

元から通行料が無料であった

土地が相続や売買契約を経て新たな所有者に移ったとしても、以前から無料で通行が行われていると継続されてしまいます。
この場合、「囲繞地通行権」ではなく「通行地役権」として扱われます。事前の口頭合意だけで十分であり、以前と同じ条件で無料通行が可能です。

分筆や譲渡で袋地となった

もともと公道に面していた土地が、分筆や譲渡を経て部分的に袋地となった場合、袋地のオーナーは囲繞地を通行する権利を無償で主張できます。民法第213条に基づき、囲繞地のオーナーは通行料を要求することもできません。

ただし、袋地の所有者が通行料を支払う意向があり双方が合意するのであれば、通行料を設定することができます。

共有物分の分割処理により袋地となった

複数の権利者が共有の土地を所有していたが、後にそれを分割し袋地が発生した場合も、囲繞地を通る際の通行料は基本的に発生しません。土地が共有から分割された際に囲繞地通行権が有効となり、民法第213条によって通行料は無料になります。

しかし、双方の合意があれば通行料を設定することは可能です。
関連記事：袋地の不動産は再建築できない？ 袋地のデメリットと対処法を解説

競売をかけられて袋地となった

土地が競売にかけられて袋地になった場合でも、通行料の支払いは基本的に発生しません。
さらに袋地が競売を通じて成立した場合も、民法第213条に基づき、無償の囲繞地通行権が保証されます。
関連記事：不動産競売とは？入札完了までの流れやリスクをわかりやすく解説

囲繞地通行料のよくある質問

囲繞地通行料の相場はいくらですか？

法律で金額が定められているわけではなく、当事者間の合意や個別の事情によって決まります。通行する部分の面積に対する固定資産税相当額から、近隣の地代相場を参考にした水準までと幅があり、月額数千円程度になる例が多く見られます。通行の頻度、自動車が通るかどうか、通行部分の維持管理を誰が負担するかによっても変わります。

囲繞地通行権と通行地役権の違いは何ですか？

囲繞地通行権は、袋地の所有者が公道に出るために民法上当然に認められる権利で、合意がなくても発生します。通行できる場所や方法は、囲繞地にとって損害が最も少ないものに限られ、登記することはできません。一方、通行地役権は当事者間の契約などによって設定する権利で、通行の範囲や条件を自由に定められ、登記もできます。

囲繞地通行権で自動車の通行は認められますか？

自動車の通行が当然に認められるわけではなく、必要性と囲繞地側の負担を比較して個別に判断されます。裁判例では、自動車を利用する必要性が高く、通行によって囲繞地所有者が受ける不利益が大きくない場合に認められた例がある一方、徒歩での通行に限られるとされた例もあります。通行幅についても一律の基準はありません。裁判になると解決までに時間と費用がかかるため、まずは囲繞地の所有者と条件を協議し、合意内容を書面化しましょう。

囲繞地通行権をめぐるトラブルにはどのようなものがありますか？

通行できる幅や経路をめぐる対立、自動車の乗り入れや駐車の可否、通行料の金額や値上げ、通行部分の舗装や補修費用の負担が代表例です。所有者が代替わりして従来の取り決めが引き継がれず、突然通行を拒まれるケースもあります。囲繞地通行権自体は登記できないため、口頭の了解だけでは将来トラブルになるリスクがあります。通行地役権を設定して登記するか、覚書を交わして条件を明確にしておきましょう。

まとめ

袋地に居住する場合、日常生活を送るには囲繞地通行権は不可欠です。通行料については一般的に近隣の事例をもとに算出しますが、場合によっては無償になる可能性もあります。
もし、通行料の支払いについて不安がある場合は、外部専門家のサポートを検討しましょう。
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運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。