更新日： 2024.1.18 | 公開日：
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所有不動産を担保に入れたローンの返済が毎月ギリギリである場合、高まるリスクのひとつとしてあげられるのが「不動産競売」です。本稿をお読みの方のなかには、実際に不動産競売に至る可能性を受け、不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産競売について正しく理解するための基礎的な知識や、ローンの返済が滞ってから競売が発生するまでの猶予期間などを解説します。
目次
不動産競売とは
不動産競売とは、地方裁判所を通じて行われる手法で、物件の価格をあらかじめ定めず、入札によってその価格を決定するものです。一般的に「きょうばい」と読む「競売」は、法的文脈では「けいばい」とも読まれることがあります。
多くの人々は、新居購入やリノベーション、ビジネス資金の調達などの際、銀行やその他の金融機関のローンサービスを活用します。
ローンを受ける際、不動産を担保として抵当権を設定することがあります。この状態で返済が滞ると、金融機関は抵当権を行使し、不動産競売を開始することができます。
公売との違い
「不動産公売」は、不動産競売と似た手続きですが、実施する主体が異なります。競売は金融機関が中心となるのに対し、公売は地方自治体や国税局などの公的機関が行います。
公売は、所得税や相続税の未納などで、国税徴収法に基づいて行われるもの。これにより、債務者の資産が売却され、未納税金の支払いに役立てられます。売却の対象は不動産だけでなく、車や美術品なども含まれる場合があります。
任意売却との違い
「任意売却」とは、ローンの支払いが困難となった債務者が、債権者と協議し、一般市場で担保とされた物件を売却して、ローン返済にあてる方法を指します。
このような売却される物件を「任売物件」とも称し、不動産競売と比べ、市場価格に近い値段で取引されるケースが多々あります。しかし、ローンの経過期間が短かったり、返済能力が判断されると、債権者の同意が得られない場面も考えられるでしょう。
不動産競売のリスク
以上のような特徴を持つ不動産競売ですが、次のようなリスクがあります。
- 売却価格が低い
- プライバシーがない
- スケジュールに余裕がない
ここからは、それぞれ個別に解説します。
売却価格が低い
競売における売却価格は、通常の売却方法と比較して低めとされ、約5～7割程度に抑えられる場合が多いです。
価格が低いということは、元々の投資に対するリターンが低く、ローン返済に回すことができる金額も限られてきます。これは金銭的な損失を意味します。
プライバシーがない
競売の過程は、他の方法とは異なる独自の手順で進行されます。物件情報の取得のために「現状調査」が行われる際、調査員が訪問し、それによって周囲の人々が競売情報を知ることも考えられます。
この点、任意売却は外からは通常の売却と変わらない形で進行するので、プライバシーが守られる面があります。競売の事実は、ローン滞納の結果であるため、周囲の評価も必ずしも良いものではないかもしれません。
スケジュールに余裕がない
競売は、売主の希望や意向とは関係なく進行します。納得のいかない状態や、タイミングでの売却が強制されることも。また、一旦売却が成立すれば、売主は迅速に立ち退きを求められるケースも往々にしてあります。
引越しに関する資金や計画性も限定され、新しい生活への移行が困難になることが考えられます。これはローン残債の返済にも影響を及ぼすリスクとなり得るでしょう。
不動産競売の流れ
不動産競売の流れとしては以下のようになります。
- 手順①： 住宅ローン残債の一括返済要求
- 手順②：保証会社による残債の返済
- 手順③：競売開始を知らせる通知書の郵送と現状調査
- 手順④：入札開始
- 手順⑤：物件の売却
それぞれについて個別にみていきましょう。
手順①： 住宅ローン残債の一括返済要求
ローン返済が数ヶ月滞ると、分割での返済の選択権が取り消され、金融機関より全額の返済が要求されることになります。
この要求に答えられない場合、不動産競売のプロセスが開始されます。
手順②：保証会社による残債の返済
もし住宅ローンの支払い計画が困難となり、任意売却が進行しない場合、金融機関の要望を受けて、保証会社が債権者の代わりとしてローン残債を支払うことになります。この手続きを「代位弁済」といいます。
もし、借り主が保証会社への返済ができない場合、保証会社は裁判所への競売申請を検討します。
手順③：競売開始を知らせる通知書の郵送と現状調査
保証会社が競売の申請を行い、それが適正と認識されたら、裁判所からの競売開始通知が届きます。
この通知を受けた後、調査員が物件の現状を確認し、その情報は評価書として裁判所に提出され、債権者との調整を経て、競売が開始されることとなります。
手順④：入札開始
必要な書類、例えば現状調査報告書や物件評価明細書が整ったら、債務者に対して裁判所から入札通知が送られ、公開入札が開始されます。
通常の不動産取引とは異なるこの手続きでは、入札者は物件の実際の内覧を行えないため、限られた情報のみでの判断となります。
そのため、最終的な売却価格は市場価格よりも低くなることが一般的です。
手順⑤：物件の売却
入札により物件が落札され、購入希望者の審査を終えた後、物件の正式な売却が成立します。
その後、通常の不動産取引と同じ流れで、「抵当権の抹消」や「所有権の移転」といった手続きが進行し、競売の手続きは完了となります。
競売にかけられるまでの猶予期間は？
一般的に、ローンの支払いが途絶えてから不動産が競売にかけられるまでの間は、おおよそ4〜6ヶ月とされています。
加えて、、競売通知書が債務者に到着した後、実際に物件が売却されるまでにはさらに最低4ヶ月を要します。
これを総合すると、返済が停止した場合、約8〜10ヶ月後に保有物件が売却される可能性が高まります。
理想としてはこのような事態にはならないことが望ましいが、万が一、競売が決定した場合、物件内で生活している場合は移転を余儀なくされるでしょう。
何ヶ月もの返済停止は、財政的に大きな打撃を受けることを意味します。急な引越しを避けるため、早期の準備や資金確保が求められます。
不動産競売を避けることは可能なのか？
も、し不動産競売が進行中でも、開札日の前日まで競売の取り下げ申請を行うことが許されています。
この手続きを完了させるためには、債権者が取り下げの意志を示す書類を裁判所に提出する必要がありますが、簡単には実行できません。
現実的な競売回避策としては、「迅速に資金を調達し、債権者にローンを完済する」ことが考えられます。資金調達の手段としては、以下のようなものが考えられます。
- 任意売却
- ローンの借り換え
- リースバック
最も一般的な方法は任意売却で、既に述べたように、これを進行するには債権者の承諾が必要です。しかし、これにより市場価格に近い価格での売却が可能となります。
ローンの再編成や、特定の不動産担保ローンへの切り替えも検討されることも。しかし、これらの選択肢は、延滞の履歴を考慮すると審査が厳格になることが予想されます。
さらなる選択肢として、リースバック方式が挙げられます。これは、物件の所有権を一時的に業者に移譲し、その後、同一業者との賃貸契約を通じて以前の住居を継続する方法です。
競売回避のためのこれらの方法について、金融機関や専門家との相談を積極的に進めましょう。
まとめ
ローンの支払いが滞った際に実行されるおそれがあるのが、不動産競売であり、基本的に債務者には拒否権はありません。一方で、返済が滞れば即座に競売にかけられる訳ではなく、何ヶ月かの猶予期間があります。
任意売却やローンの借り換え、リースバックなど、返済に充てる資金の調達方法はいくつか存在します。抵当に入れた物件をどうしても手放したくない場合は、そういった手段を活用することも視野に入れましょう。
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