空き家のリフォームではどのくらいの費用が必要？補助金も合わせて解説

空き家のリフォーム費用は、フルリフォームで500万〜2,000万円程度が目安です。部分的な改修であれば費用を抑えられますが、建物の劣化状況によっては、耐震補強や設備の交換などで高額になる場合もあります。

また、国や自治体の補助金・助成金、減税制度を活用すれば、費用負担を軽減できる可能性があります。ただし、対象となる住宅や工事内容、申請期限などに条件があるため、事前の確認が必要です。

本記事では、空き家リフォームの費用相場や補助金・減税制度、工事前の確認事項、業者選びのポイントについて解説します。

空き家リフォームの費用相場

空き家のリフォーム費用は、建物の状態や工事範囲によって異なります。フルリフォームと部分リフォーム、それぞれの費用相場を確認しましょう。

フルリフォームの費用相場

空き家のフルリフォーム費用は、500万〜2,000万円程度が目安です。

フルリフォームとは、キッチンや浴室などの水回りから、内装・外装まで建物全体を改修する工事を指します。

延床面積別の費用相場は、以下のとおりです。

ただし、築年数が古い空き家では、給排水管や電気配線の交換、耐震補強などが必要になる場合があります。

工事内容によっては2,500万円を超えることもあるため、事前に建物の状態を確認しておくことが重要です。

部分的リフォームの費用相場（水回り・内装など）

部分的なリフォームであれば、必要な箇所に絞って工事を行うことで、費用を抑えられます。

水回りや内装の主な費用相場は、以下のとおりです。

例えば、キッチンは設備の交換だけなら比較的安く済みますが、給排水管の更新や間取り変更を伴う場合は費用が高くなります。

壁紙やフローリングも、下地の劣化状況によって追加工事が必要になることがあります。

リフォームする箇所の状態を確認し、優先順位を決めて予算を組みましょう。

耐震補強やその他工事費用

築年数の古い空き家では、耐震補強やシロアリ対策、雨漏り修理などの追加工事が必要になる場合があります。

主な工事の費用相場は、以下のとおりです。

特に、1981年5月31日以前に着工された旧耐震基準の建物は、耐震性の確認が重要です。必要に応じて、筋交いの設置や基礎の補強などを行います。

ただし、費用は建物の状態や工事範囲によって大きく異なります。事前に現地調査を依頼し、必要な工事と見積金額を確認しましょう。

なお、自治体によっては耐震診断や耐震改修の補助制度を利用できる場合があります。

空き家リフォームで活用できる補助金・助成金

空き家のリフォームでは、国や自治体の補助金・助成金を活用することで、工事費用の負担を軽減できる場合があります。また、一定の条件を満たせば、税金の控除や減額も受けられます。

国の補助金制度

2026年度の国の補助金には、省エネ性能を高めるリフォームを支援する「みらいエコ住宅2026事業」があります。

原則として2016年12月31日以前に新築された住宅が対象で、空き家でも所有者や工事内容などの要件を満たせば利用できる可能性があります。

補助上限額は、住宅の新築時期と改修内容によって異なります。

（参考：みらいエコ住宅2026事業「リフォーム対象要件」）

対象工事には、窓や床・壁・天井の断熱改修、高効率給湯器などの設備設置があります。ただし、補助金を受けるには、定められた省エネ改修を組み合わせるなどの条件を満たす必要があります。

また、申請は登録事業者が行い、受付は遅くとも2026年12月31日までです。予算上限に達すると早期終了するため、工事前に最新の申請状況を確認しましょう。

自治体の助成金制度

自治体によっては、空き家のリフォームや耐震補強、家財整理などに独自の補助制度を設けています。

例えば、東京都では「東京都空き家家財整理・解体促進事業」により、空き家の家財整理や解体にかかる費用の一部を補助しています。

また、区市町村によっては、空き家の改修や活用に対する補助金を利用できる場合もあります。

ただし、対象工事や補助額、申請条件は自治体ごとに異なります。工事着手前の申請が必要な制度もあるため、事前に物件所在地の自治体へ確認しましょう。

（参考：東京都住宅政策本部「空き家に関する補助金一覧」）

減税制度の活用方法

空き家をリフォームして自宅として利用する場合、住宅ローン減税やリフォーム促進税制を利用できる可能性があります。

主な減税制度は以下のとおりです。

固定資産税の減額割合は、工事内容によって異なります。

• 耐震改修：2分の1
• 省エネ改修：3分の1
• バリアフリー改修：3分の1
• 長期優良住宅化改修：3分の2

固定資産税の減額制度は、2026年4月1日から2031年3月31日までの工事完了分が対象で、原則として工事完了後3か月以内に市区町村への申告が必要です。

また、所得税のリフォーム促進税制は住宅ローンの有無を問わず利用できますが、原則として住宅ローン減税（増改築）との併用はできません。

制度ごとに住宅の築年数や工事内容、居住状況などの条件が異なるため、施工業者や税理士などに確認しながら進めましょう。

（参考：国土交通省「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について」）

空き家リフォーム前の確認事項

空き家をリフォームする際は、建物の劣化状況や設備の状態を事前に確認することが重要です。

特に、以下の4つの項目を確認しましょう。

• インスペクション（建物診断）の必要性
• 耐震基準の確認
• シロアリ被害のチェック
• 水回り設備の状態確認

インスペクション（建物診断）の必要性

リフォーム前にインスペクションを実施すると、建物の劣化状況を把握し、必要な工事を判断しやすくなります。

インスペクションとは、専門家が建物の状態を調査することです。一般的な費用は5万〜10万円程度が目安で、主に基礎や外壁のひび割れ、雨漏りの跡などを確認します。

ただし、一般的な建物状況調査は目視や計測が中心で、壁の内部など確認できない箇所もあります。

調査範囲を事前に確認し、必要に応じて追加調査を依頼しましょう。

耐震基準の確認

築年数の古い空き家では、現在の耐震基準を満たしているか確認することが重要です。

特に、1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物は、耐震性が不足している可能性があります。

耐震診断では、建物の構造や壁の配置、劣化状況などを確認します。診断結果によっては、筋交いの設置や基礎の補強などが必要になる場合もあります。

なお、自治体によっては耐震診断や耐震改修の補助制度を利用できるため、事前に確認しましょう。

シロアリ被害のチェック

木造の空き家では、リフォーム前にシロアリ被害の有無を確認しておきましょう。

シロアリ被害が進行すると、柱や土台などの木材が傷み、建物の強度に影響するおそれがあります。

調査では、主に床下や柱、土台などを確認し、木材の食害跡や腐食の有無を調べます。

被害が見つかった場合は、必要に応じて傷んだ部材の交換や防蟻処理を行います。追加費用が発生することもあるため、工事前に確認することが重要です。

水回り設備の状態確認

長期間使用していない空き家では、給排水管の劣化や水漏れ、排水の詰まりなどを確認する必要があります。

特に、壁や床の内部にある配管は、外から劣化状況を判断しにくいため注意が必要です。

調査では、水栓から正常に水が出るか、赤水や水漏れがないか、排水がスムーズに流れるかなどを確認します。

問題が疑われる場合は、専門業者に詳しい調査を依頼し、配管の交換や補修が必要か判断しましょう。

リフォーム業者選びのポイント

空き家のリフォーム業者を選ぶ際は、見積金額だけでなく、施工実績や保証内容も確認することが重要です。

見積もり比較のコツ

リフォームの見積もりは、複数の業者から取得し、金額だけでなく工事内容や費用の内訳を比較しましょう。

特に、以下の項目を確認することが重要です。

• 解体費用や廃材の処分費用が含まれているか
• 足場の設置費用が計上されているか
• 材料費や諸経費の内訳が明確か
• 追加工事が発生した場合の費用や対応方法が決まっているか

見積もりは2〜3社を目安に、同じ工事条件で依頼すると比較しやすくなります。

また、極端に安い見積もりは、必要な工事が含まれていない可能性もあります。金額だけで判断せず、工事範囲や使用する材料、保証内容まで確認しましょう。

信頼できる業者の見分け方

信頼できるリフォーム業者を選ぶには、施工実績や保証内容、担当者の対応を確認することが重要です。

特に、空き家のリフォーム実績が豊富な業者は、建物の老朽化や設備の劣化など、空き家特有の問題に対応できる可能性があります。

工事内容に応じた建設業許可の有無や、リフォーム瑕疵保険への対応、施工後の保証・アフターメンテナンス体制も確認しましょう。

打ち合わせの際は、質問に具体的に回答してくれるか、見積書や契約内容をわかりやすく説明してくれるかも重要です。

契約前に工事内容や費用、工期、保証条件を確認し、納得できる業者を選びましょう。

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空き家のリフォーム費用によくある質問

空き家のリフォーム費用の目安はどのくらい？

空き家のフルリフォーム費用は、500万〜2,000万円程度が目安です。

水回りや内装などの部分的な改修であれば費用を抑えられますが、耐震補強や設備の全面交換が必要になると、1,000万円を超える場合もあります。建物の劣化状況によって費用が異なるため、複数の業者から見積もりを取得して比較しましょう。

リフォームで500万円だとどんなことができる？

500万円の予算があれば、水回り設備の交換や内装の張り替えなど、複数箇所のリフォームを検討できます。例えば、キッチンや浴室、トイレの交換と、壁紙・フローリングの張り替えを組み合わせる方法があります。ただし、建物の劣化が進んでいる場合は、配管や下地の補修で追加費用が発生するため、優先順位を決めて工事を進めましょう。

空き家のリフォームに使える補助金はある？

空き家のリフォームでは、国や自治体の補助金を利用できる場合があります。主に耐震改修や省エネ改修、空き家の活用を目的とした工事などが対象です。ただし、対象となる住宅や工事内容、申請期限は制度によって異なります。着工前の申請が必要な場合もあるため、物件所在地の自治体や施工業者に確認しましょう。

古民家をリフォームすると固定資産税はどうなる？

古民家をリフォームしても、通常の修繕や内装の張り替え程度であれば、固定資産税が上がるとは限りません。ただし、増築や建物の価値を高める大規模な改修を行った場合は、評価額が見直される可能性があります。一方、一定の耐震改修や省エネ改修などでは、固定資産税の減額制度を利用できる場合もあります。

空き家のリフォームを自分でやる（DIY）のは可能？

壁紙の張り替えや塗装など、比較的簡単なリフォームであればDIYでも対応できます。ただし、建物の構造部分や電気・ガス設備、給排水管などの工事には専門知識が必要です。工事内容によっては資格や指定業者による施工が義務付けられています。安全性を確保するためにも、専門的な工事は業者に依頼しましょう。

まとめ

空き家をリフォームする際は、建物の劣化状況を確認し、必要な工事や費用を把握することが重要です。

また、国や自治体の補助金・助成金を活用すれば、費用負担を軽減できる場合があります。複数の業者から見積もりを取得し、工事内容や保証条件を比較しましょう。

ただし、建物の老朽化が進んでいる場合は、リフォームよりも建て替えや売却が適していることもあります。費用対効果を踏まえ、不動産会社や建築の専門家に相談しながら最適な方法を検討しましょう。