更新日： 2026.8.5 | 公開日：
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違法建築とは意図的に法律を無視して建てられた建物だと思っていませんか？。
しかし、実は所有者が意図せずに違法建築になってしまうケースも少なくありません。特に、相続した不動産が違法建築だったというケースは意外と存在するのです。
相続した不動産が違法建築だった場合、そのまま放置していると行政からの是正命令や罰則を受ける可能性があります。
そこで本記事では、違法建築の定義や種類、相続した場合の対応策などを詳しく解説します。
相続した不動産が違法建築ではないか不安な方や対応方法を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
目次
そもそも違法建築とは
「違法建築」には本人が意図せずに違法建築物になってしまうケースも存在します。違法建築物になるパターンは、大きく分けて二つあります。
- 法律を無視し、違反であると認識しながら故意に建物を建てるケース
- 法律の改正によって、結果的に違法になってしまうケース
1つ目のケースは、建築が許可されていない建物であると承知の上で敢えて建築するため、懲役や罰金が科せられることがあります。しかし相続の時に注意すべきは、2つ目の所有者本人が意図せずに違法建築になってしまうケースです。
もともとは適法に建築された建物が、その後の法改正によって違法建築となってしまった建築物を「既存不適格建築物」と呼びます。
既存不適格建築物とは、法律の改正により新しく定められた基準に適合しなくなってしまった建物のことを指します。つまり、すでに存在している建物が、改正後の基準に合わなくなったということです。
違法建築の建物が存在する理由
違法建築の物件が存在する理由としては、次のものが挙げられます。
- 完了検査を行わなかった
- 完成後に増改築をした
完了検査を行わなかった
建物を建築する際には、まず「建築確認」の許可を得てから着工するのが一般的です。建築確認とは、建物の計画概要を自治体や指定確認検査機関に提出し、その内容が法的に問題ないかをチェックしてもらうプロセスを指します。
計画概要が建築基準に適合していると判断されれば「確認済証」が交付され、建築工事を開始することができます。
一方、完了検査とは建物の完成時に、その建物が建築確認申請の内容どおりに建築されているかを自治体や指定確認検査機関が検査することを意味します。完了検査の結果、問題がなければ「検査済証」が交付されるのです。
かつては完了検査を受ける割合が低く、建築確認申請時に提出した図面と異なる施工をしてもほとんど発覚する可能性がなかったため、違法建築の要因となっていました。
実際、1998年の完了検査の検査率は38％と全体の4割にも満たない状況でした。しかし、国の指導や指定確認検査機関への業務移管などにより普及し、2015年には約90％にまで達しています。違法建築物の多くは完了検査を受けていない古い建物である可能性が高いです。
（参考：建築基準法に基づく完了検査実施率の向上に関する研究）
完成後に増改築をした
新築時には法律に適合していた建物でも、その後に増改築を行うことにより違法建築になるケースがあります。
例えば、建ぺい率ぎりぎりの建築面積で新築をした場合、その後に増築をすると建ぺい率オーバーになってしまう可能性があります。増築面積が10㎡未満の場合は建築確認が不要とされているため、多くの場合、気軽に増築を考えてしまい違法建築になるというケースが少なくありません。
違法建築の不動産を相続する際の対応策
違法建築の不動産を相続してしまった場合の対応策について解説します。
相続前の対応策
相続予定の不動産が違法建築であることが判明し、自分で住んだり賃貸に出したりなどの活用方法がない場合は、「相続しない」という選択肢を検討しましょう。
相続とは、亡くなった人（被相続人）の相続人（被相続人の配偶者や子など）が、被相続人の財産を引き継ぐことを意味します。ただし、必ずしも相続しなければならないというわけではありません。
特にマイナスの財産を相続しなければならないケースでよく取られる手段で、例えば被相続人が多額の借金を抱えている場合、相続人には財産とともに債務も相続されるため、相続放棄がされるケースも少なくありません。違法建築物件も同様に、相続放棄を行えば相続しなくて済むのです。
相続後の対応策
相続後に違法建築であることが判明した場合は、放置せずに自治体の建築指導課や建築士へ相談し、違反内容と是正方法を確認しましょう。
主な対応方法は、以下のとおりです。
| 対応方法 | 内容 |
|---|---|
| 改修する | 増築部分の改修や設備の変更などにより、法令に適合させる |
| 一部を撤去する | 違反している増築部分や構造物などを取り除く |
| 建物を解体する | 改修が難しい場合に、建物全体の除却を検討する |
| 売却する | 違反内容を買主に伝えたうえで、専門の買取業者などに相談する |
違反建築物については、特定行政庁から改修や除却、使用禁止などの是正措置を命じられる可能性があります。命令を受けてから対応するのではなく、違反が判明した段階で早めに是正方法を検討することが大切です。
改修や解体に多額の費用がかかる場合や、一般の不動産市場では売却が難しい場合は、違反建築や訳あり物件を扱う買取業者への売却も検討しましょう。
接している道路の幅員が足りない場合は、自分の土地を後退させてその分を行政に明け渡し、道路として扱ってもらう「セットバック」という方法もあります。
関連記事：セットバックって何？物件を再建築可能な状態にするための手順を解説
違法建築の不動産を売却することは可能？
違法建築の売却に関する注意点を見ていきましょう。
買い手側はローンを組めない
違法建築物を購入しようとしても、ローンを組むことができません。
現金を持っていない買い手のほとんどは、金融機関からの融資を利用することになります。しかし、金融機関の融資条件としては、建築基準法に適合している建築物が対象となるため、購入予定の物件が違法建築である場合、融資の許可が下りないのが一般的です。
ローンを組めないと購入者の層が限定されてしまい、売却する際の大きな障壁となります。
関連記事：違法建築の建物を売買することは可能？売却方法や注意点を解説
是正義務の対象は買い手側にも及ぶ
違法建築物を購入した場合、その是正義務は新たな所有者にも及びます。。
そのため、是正義務のある不動産を買おうとする人は多くありません。
違法建築物を売却するためには多額の費用を払って是正工事を行い、違法状態を解消する必要があります。
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まとめ
違法建築は、意図的に法律を無視して建てられたものだけでなく、法改正によって意図せずに違法状態になってしまう「既存不適格建築物」も含まれます。
相続した不動産が違法建築だった場合は、放置せずに適切な対応が必要です。違法状態を解消するための是正工事を行うか、あるいは、建物を取り壊すなどの措置が求められます。ただし、これらの対応には専門的な知識が必要であり、コストもかかります。
違法建築の問題は、放置すればするほど状況が悪化し、最悪の場合、行政からの是正命令や罰則を受けることにもなりかねないため留意しましょう。
運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
