更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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土地の名義変更が必要なケースとして、売買、相続、贈与、財産分与の4つがあることはご存知でしょう。しかし、それぞれのケースにおける具体的な手順や必要書類、注意点などについては、意外と知らない方も多いはず。
特に、相続による名義変更では、複雑な手続きと多くの書類が必要となり、専門家のサポートが不可欠です。2024年から相続登記の期限が設けられるなど、法改正にも注意が必要です。
贈与や財産分与の場合も、税金の問題や共同申請の必要性など、押さえておくべきポイントがあります。
そこで本記事では、土地の名義変更が必要な4つのケースについて、それぞれの手順や必要書類、注意点を詳しく解説します。
目次
土地の名義変更が必要なケース
土地の名義変更が必要となるケースは、大きく分けて以下の4つがあります。
| 売買 | 土地の所有者が別の人に土地を売却した場合（または土地を購入した場合）、名義変更の手続きが必要。 |
| 相続 | 土地の所有者が亡くなった場合、その土地を相続する人（相続人）が名義変更の登録作業を行う必要がある。 |
| 贈与 | 土地を贈与する側とされる側が、基本的に共同で名義変更の申請を行う。贈与の理由や背景によっては、税務署への申告も必要となる場合がある。 |
| 財産分与 | 夫婦の離婚などで、「財産分与」として土地の名義変更を行う場合も、基本的には当事者間で共同申請を行う。ただし、離婚が原因となるケースでは、何度も会って一緒に手続きを進めるのは難しい可能性もある。 |
土地の名義変更は、法的にも手続き的にも複雑な部分が多いため、専門家の助言を受けながら進めることをおすすめします。
各ケースにおける具体的な手順や必要書類などについては、司法書士や行政書士、税理士などの専門家に相談し、適切なサポートを受けながら、円滑に名義変更を完了させましょう
売買で土地の名義変更を行う際の手順
土地の売買に伴う名義変更は、売主と買主が共同で申請するのが一般的です。
多くの場合、不動産取引の仲介を行う不動産会社が、登記手続きの専門家である司法書士を紹介してくれるため、司法書士に名義変更を依頼することで、スムーズに手続きを進めることができます。
特に、買主が購入した土地と住宅を担保として住宅ローンを利用する場合、登記簿上で買主が土地の所有者であることが必須条件となります。そのため、不動産の引渡しと名義変更を同日に行うことが一般的です。
- 手順1：売買契約を結ぶ
- 手順2：必要書類を集める
- 手順3：土地の引渡しと購入代金を支払う
- 手順4：法務局へ登記申請する
売買の名義変更で必要な書類
名義変更に必要な書類を売主と買主それぞれが揃えます。買主・売主の必要書類としては、以下のとおりです。
＜買主の必要書類＞
- 住民票
- 印鑑証明書（住宅ローンを利用する場合）
- 顔写真付きの本人確認書類
など
＜売主の必要書類＞
- 印鑑と印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
- 登記済権利証・登記識別情報通知
- 固定資産評価証明書
- 住民票
- 戸籍の附票（※登記時の住所から変更があった場合）
- 顔写真付きの本人確認書類
など
相続で土地の名義変更を行う際の手順
相続によって親族から土地を引き継ぐ場合、名義変更の手続きが必要となります。通常、名義変更は土地の所有者が行いますが、相続の場合は所有者が亡くなっているため、土地を相続する人が名義変更の申請を行うことになります。
相続に伴う土地の名義変更は、手続きが複雑で時間を要するケースが多いのが特徴です。遺言書や被相続人（亡くなった土地の所有者）との関係性を証明する戸籍、他の相続人からの同意など、必要な書類が多岐にわたるため、司法書士に手続きを依頼することをおすすめします。
相続による土地の名義変更の手順は、以下のようになります。
- 手順1：不動産関連情報と戸籍関連書類の収集
- 手順2：固定資産評価証明書の取得
- 手順3：遺産分割協議の実施
- 手順4：登記申請書の作成
- 手順5：法務局への登記申請
相続の名義変更で必要な書類
相続登記には主に3種類のケースがあり、それぞれ必要書類が異なります。
＜①：遺言による相続の必要書類＞
- 固定資産評価証明書
- 遺言（家庭裁判所で検認を受けた場合は検認済証明書を用意）
- 被相続人が亡くなったときの戸籍謄本と住民票の除票
- 相続する人の戸籍謄本と住民票
＜②：遺産分割協議による相続の必要書類＞
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書
- 被相続人の出生から亡くなったときまでの全ての戸籍謄本と住民票の除票
- 不動産を相続する全ての人の戸籍謄本と印鑑証明書
- 不動産を相続する全ての人の住民票
＜③：法定相続分による相続の必要書類＞
- 固定資産評価証明書
- 被相続人の出生から亡くなったときまでの全ての戸籍謄本と住民票の除票
- 全ての相続人の戸籍謄本、住民票
2024年より相続登記に期限が設けられ、相続人は相続を知った日から3年以内に相続登記を行わなければならなくなります。
贈与で土地の名義変更を行う際の手順
土地を贈与された場合、名義変更の手続きが必要となります。贈与による名義変更では、土地を贈与した側（贈与者）と土地を受け取った側（受贈者）の両者が、本人確認書類などの必要書類を揃えて申請を行います。
年間110万円を超える贈与を行う場合は、贈与税の課税対象となるため、申告と納税の準備も必要です。
贈与に伴う土地の名義変更の手順は、以下のようになります。
- 手順1：贈与の手続きの実施
- 手順2：必要書類の準備
- 手順3：登記申請書の作成
- 手順4：付属書類の準備
- 手順5：法務局への登記申請
贈与の名義変更で必要な書類
贈与での名義変更の際に必要な書類は以下の通りです。
＜贈与する人の必要書類＞
- 登記申請書（登記時の住所から住民票を変更した場合のみ）
- 固定資産評価証明書
- 不動産の権利書または登記識別情報
- 印鑑証明書（3か月以内のもの）
- 住民票または戸籍の附票
- 不動産贈与契約書（登記原因証明情報）
＜贈与される人の必要書類＞
- 住民票
- 不動産贈与契約書（登記原因証明情報）
土地の名義変更は司法書士に依頼しよう
土地の名義変更は、自分で行うことも可能ですが、司法書士や行政書士、税理士などの専門家に手続きの代理を依頼するのが一般的です。
その理由は、名義変更の手続きが複雑で時間を要するためです。書類の不備があった場合は、訂正して再提出する必要があり、さらに時間がかかってしまいます。
専門家への依頼費用は、必要な書類の取得費用などにもよりますが、一般的には5万円から8万円程度です。決して安い金額ではありませんが、手続きの正確性と効率性を考えると、専門家に依頼するメリットは大きいといえるでしょう。
司法書士に依頼した場合の必要費用
土地の名義変更を司法書士に依頼する場合の報酬は、おおよその相場として10万円前後が多いようです。ただし、法律で一律に定められているわけではないため、依頼する事務所や案件の複雑さによって金額は変動します。例えば、相続人の数や不動産の個数が多い場合、報酬が加算されるケースがあります。
必要書類の取得や遺産分割協議書の作成なども依頼する場合は、別途報酬が発生する可能性があります。依頼前に、見積もりを取ることで、予想される費用を把握しておくとよいでしょう。
土地の名義変更は自分でも行える？
土地の名義変更は、所有者自身で行うことが可能です。司法書士などの専門家は、あくまで所有者の代理人として手続きを行っているだけだからです。
自分で名義変更を行うメリットは、費用を節約できる点です。一方で、デメリットは手続きに時間がかかり、書類の不備があった場合は訂正して再提出する必要がある点です。
名義変更の手続きを行う法務局の多くは平日のみ開庁しているため、仕事を休みづらい方は、一度で手続きが完了するよう万全の準備が必要となります。
自分で名義変更を行うか、専門家に依頼するかは、費用面と手続きの確実性・効率性を比較検討し、状況に応じて判断するのがよいでしょう。手続きに不安がある場合は、専門家のサポートを受けることで、スムーズに名義変更を完了できます。
土地の名義変更を行う際の注意点
土地の名義変更を行う際には、さまざまな注意点や留意事項があります。特に重要なのは、以下の点です。
- 各種税金の支払いが発生する
- 登記権利者と義務者の立ち会いが必須
次項より、個別にみていきましょう。
各種税金の支払いが発生する
所有権移転登記を行う際、「登録免許税」という税金が課されます。この税金は、土地の価値に応じて数万円から数十万円単位で発生し、登記手続きの際に納付する必要があります。
登録免許税の課税額は、「固定資産税評価額 × 税率 ＝ 登録免許税の課税額」という計算式で算出できます。税率は、名義変更の目的によって異なります。
- 売買の税率：2.0％（令和8年3月31日までは1.5％）
- 相続の税率：0.4％
- 贈与の税率：2.0％
- 財産分与の税率：2.0％
登録免許税以外にも、名義変更の場面によって追加の税金が発生する場合があります。
| 行為 | 発生する税金 |
| 売買 | 譲渡所得にかかる所得税や住民税（売主）、不動産取得税（買主） |
| 相続 | 相続税 |
| 贈与 | 贈与税、不動産取得税 |
財産分与の場合、原則として税金はかかりませんが、取得した財産が過剰であると判断されたり、贈与税や相続税の支払いを避けることを目的とした離婚と判断された場合は、贈与税が課される可能性があります。
税金によっては一定の要件を満たすことで軽減措置を受けられるケースもあるので、支払い前に確認しておくことをおすすめします。
登記権利者と義務者の立ち会いが必須
土地の名義変更手続きにおいて、「売買」「贈与」「財産分与」の場合は共同申請が必要となります。つまり、登記権利者と登記義務者の両者が立ち会い、名義変更を行わなければなりません。
ただし、離婚による財産分与で立ち会いが難しい場合は、司法書士に依頼することで代理人として名義変更の手続きを行ってもらうことが可能です。
各種手続きを代理人に依頼する際、委任状が必要となることがあります。事前に必要性を確認し、必要な場合は用意しておくことが大切です。
まとめ
土地の名義変更は、売買、相続、贈与、財産分与など、さまざまな場面で必要となる手続きです。しかし、それぞれのケースによって、手順や必要書類、注意点が異なるため、専門的な知識が求められます。特に、相続による名義変更は、手続きが複雑で時間がかかるため、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
贈与や財産分与の場合は、税金の問題にも注意が必要です。自分で名義変更を行うことも可能。手続きに不安がある場合は、専門家のサポートを受けることで、ミスを防ぎ、スムーズに進められるでしょう。
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