空き家の維持費（修繕管理費・税金）はどのくらい？

「空き家を相続する」ということは、単に財産を受け継ぐこと以上の意味を持ちます。

その背後には、固定資産税、保険料、定期的なメンテナンス費用など、さまざまな維持費が伴います。

特に、使用されていない家屋の維持は、思わぬ出費や手間を要することが少なくありません。では、実際に空き家の維持にはどれくらいのコストがかかるのでしょうか。

今回の記事では、空き家の維持費用の詳細と、費用を抑えるための効果的な対策について、具体的に解説しますので、ぜひ参考にしてください。

空き家維持の費用①：税金

空き家の維持には税金や保険料のほか、光熱費、修繕費、管理料などがかかります。年間費用は物件の状態や管理方法によって異なります。

まず、空き家を所有し続けることで発生する以下の税金についてみていきましょう。

• 固定資産税
• 都市計画税

それぞれ、詳しく解説します。

固定資産税

空き家を所有している場合も、土地と建物には原則として毎年固定資産税がかかります。

税額は課税標準額に税率を掛けて計算し、標準税率は1.4％です。ただし、自治体によって異なる税率が適用される場合があります。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が設けられており、住宅1戸につき200㎡までの部分では固定資産税の課税標準が評価額の1/6に、200㎡を超える部分では1/3に軽減されます。

この特例は、空き家になっただけで直ちに適用されなくなるものではありません。ただし、建物を取り壊した場合や、管理不全空家等・特定空家等として市区町村長から勧告を受けた場合には、適用対象から外れることがあります。

また、実際の税額には土地の負担調整措置なども関係します。維持費を計算する際は、固定資産税の納税通知書に記載された課税標準額と税額を確認すると、現在の負担を把握できます。
（参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」）

都市計画税

都市計画税は、原則として市街化区域内にある土地や建物に課される税金です。

すべての空き家に発生するわけではなく、物件の所在地によって課税の有無が異なります。

税率は自治体ごとに定められ、上限は0.3％です。住宅用地には固定資産税と同様の軽減措置があり、住宅1戸につき200㎡までの部分では課税標準が評価額の1/3に、200㎡を超える部分では2/3になります。

ただし、東京都23区の小規模住宅用地には独自の税額軽減が設けられているなど、自治体による違いもあります。

都市計画税が課される地域では、固定資産税と合わせて年間の税負担を確認しましょう。
（参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」）

空き家維持の費用②：火災、地震保険料

空き家を保有する場合は、火災や台風などによる建物の損害に備えるため、火災保険の加入条件と補償内容を確認しておきましょう。

火災保険料は、建物の所在地、構造、築年数、保険金額、補償範囲などによって異なります。また、空き家の利用状況によっては、居住中の住宅と同じ条件で契約できない場合があります。

地震保険は火災保険に付帯して契約するもので、居住用建物や家財が補償対象です。空き家でも、常時居住のために使用する状態であれば対象になる場合があります。一方、居住用として使用されない建物は対象外となるため、加入できるかどうかの確認が必要です。

このように、空き家の保険料を一律に年間何万円と見積もることはできません。現在加入している保険がある場合は、空き家になったことを保険会社へ伝え、契約条件と年間保険料を確認しましょう。未加入の場合は、物件の状態を伝えて見積もりを取得すると、維持費を具体的に計算できます。
（参照：財務省「地震保険制度の概要」）

関連記事：再建築不可物件でも火災保険は必須！補償内容と選び方を徹底解説

空き家維持の費用③：光熱費

空き家でも、清掃や換気設備の使用、通水などの管理方法によっては、電気代や水道代が発生します。

電気や水道の契約を継続している場合、使用量が少なくても基本料金などが発生することがあります。年間費用は契約先や料金プラン、使用頻度によって異なるため、毎月の請求額から計算しましょう。

一方、長期間使用しない設備に関する契約を停止することで、支出を減らせる場合があります。ただし、水道を止めると定期的な通水が難しくなるなど、管理方法にも影響します。

管理会社へ委託する場合は、電気や水道の契約が必要かどうかを確認したうえで、継続する契約を決めるとよいでしょう。

空き家維持の費用④：修繕費用

空き家の維持管理では、屋根や外壁の修繕だけでなく、建物周辺に生い茂るつるや雑草の除去も必要になる場合があります。

建物の経年劣化に伴い、さまざまな修繕が必要になる場合があります。

具体的には、外壁の塗装、屋根の張り替え、割れた窓ガラスの交換、雑草の処理などが挙げられます。

これらの修繕は、建物の状態を維持し、将来的な価値の低下を防ぐために不可欠です。

その他にかかる可能性がある費用

税金や保険料、光熱費、修繕費のほかにも、空き家の所在地や管理方法によって次の費用が発生します。

• 交通費や宿泊費（※遠方の場合）
• 管理会社への管理料

自分で管理する場合と管理会社へ委託する場合では、費用の内訳が異なります。それぞれ確認していきましょう。

交通費や宿泊費（※遠方の場合）

空き家が自宅から遠方にある場合、その場所へ行くための交通費や宿泊費が発生することがあります。

これは、定期的なメンテナンスや修繕、または緊急時の対応のために必要となるケースが多々あります。

管理会社への管理料

自宅から遠い空き家や、定期的な管理が難しい物件では、管理会社へ巡回や清掃などを委託する方法があります。

管理料金はサービス内容によって異なりますが、月1回の屋外巡回を税込5,500円、室内外の管理を税込11,000円に設定している事業者もあります。この料金を12か月分に換算すると、それぞれ年間6万6,000円、13万2,000円です。

ただし、これは個別事業者の料金例であり、すべての管理会社に共通する相場ではありません。室内の換気や通水、郵便物の確認、庭の除草などが基本料金に含まれるかによって、実際の支払額は変わります。

また、緊急時の駆け付け、草刈り、設備の修理などが別料金になる場合もあります。管理会社を比較するときは、月額料金だけでなく、年間の巡回回数と追加費用まで含めて確認しましょう。

空き家対策特別措置法によるペナルティ

住宅用地特例による税負担の軽減割合と、特例が適用されなくなる主なケースを比較しています。空き家になっただけで直ちに特例が解除されるわけではありません。

空き家の管理状態が悪化すると、固定資産税や都市計画税の負担が増える可能性があります。

2015年に全面施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正法が2023年12月13日に施行され、従来の「特定空家等」に加えて「管理不全空家等」に対する措置が設けられました。

「管理不全空家等」とは、そのまま放置すると特定空家等になるおそれがある空き家です。一方、「特定空家等」には、倒壊するなどして著しく保安上危険となるおそれがある空き家などが該当します。

市区町村長は、管理不全空家等に対して指導を行い、改善されない場合には勧告できます。特定空家等についても、法律に基づく指導や勧告などの措置が設けられています。

管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた敷地は、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が適用されなくなります。

小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準を評価額の1/6に軽減する特例があるため、適用対象から外れると税負担が大幅に増える場合があります。ただし、課税標準の軽減割合と実際の税額の増加倍率は同じではなく、固定資産税の総額が必ず6倍になるわけではありません。

また、空き家になったことや管理不全空家等として指導を受けたことだけで、直ちに住宅用地特例が解除されるわけでもありません。税負担への影響を避けるためにも、屋根・外壁の破損、庭木の繁茂、建物の傾きなどを定期的に点検し、必要な管理を続けることが大切です。
（参照：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）

空き家の維持費シミュレーション

国土交通省が2025年8月に公表した「令和6年空き家所有者実態調査」では、年間維持管理費用の区分のうち、「10万〜20万円未満」が16.7％で最も多くなっていました。

一方、5万円未満の割合を合計すると約5割、30万円以上は8.5％となっています。

この調査の維持管理費用には、税金、管理委託料、光熱費、空き家への交通費などが含まれています。結果は費用帯ごとの割合であり、すべての空き家に共通する平均額を示すものではありません。
（参照：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果」）

ここからは、土地の面積が100㎡、土地の固定資産税評価額が1,000万円、建物の評価額が500万円の空き家を例に、年間維持費を試算します。

なお、以下は住宅用地特例が適用され、都市計画税の課税対象地域にあることを前提に、固定資産税率1.4％・都市計画税率0.3％を用いた仮定の計算です。土地の負担調整措置や自治体独自の減額制度などは考慮していません。

＜土地にかかる税金＞

• 固定資産税：1,000万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 約2万3,333円
• 都市計画税：1,000万円 × 1/3 × 0.3％ ＝ 1万円

＜建物にかかる税金＞

• 固定資産税：500万円 × 1.4％ ＝ 7万円
• 都市計画税：500万円 × 0.3％ ＝ 1万5,000円

土地と建物の税金を合計すると、年間約11万8,333円です。

さらに、自分で管理するケースを想定して、税金以外の費用を仮に次のように設定します。

＜その他の維持費：試算用の仮定＞

• 光熱費：年間1万〜3万円
• 火災保険・地震保険などの保険料：年間15万円
• 清掃・除草・小規模修繕などの費用：年間3万〜5万円

これらの費用を合計すると、年間約30万8,000〜34万8,000円となり、今回の仮定では約31万〜35万円が必要です。

ただし、税金以外の金額は計算方法を示すために設定したもので、一般的な相場や平均額ではありません。特に保険料は加入条件によって異なり、地震保険を契約できない空き家もあります。

また、この試算には管理会社への委託料、遠方からの交通費、大規模修繕費を含めていません。実際の維持費を算出するときは、納税通知書、保険料の見積書、管理費用、修繕履歴などを確認し、それぞれの金額を当てはめて計算しましょう。

維持できなくなった空き家はどうすればいい？

空き家を所有し続けることが負担であるなら、次の対応方法を検討しましょう。

• 現況のまま売却する
• 更地にして売却する
• 賃貸にする

次項より、個別に解説します。

現況のまま売却する

物は時間が経過すると劣化するものです。特に人が住んでいない家は、通常の居住状況に比べて劣化が進みやすくなります。

主な原因は、適切な換気が行われないため、湿気がたまりカビが発生しやすくなり、これが木材の腐食を促進します。

このような状態では売却が難しくなるため、早めの売却を検討することが推奨されます。市場価値が下がる前に売却することで、損失を最小限に抑えることが可能です。

劣化が進む前の早めの売却を考えているなら、まずは空き家の簡易査定ができるので以下より試してください。

関連記事：空き家を売却する方法とは？売却の流れや費用を徹底解説！
関連記事：空き家売却では消費税の支払いは必要？課税される費用に関する基礎知識

更地にして売却する

老朽化が進み、建物を残したままでは売却が難しい場合は、解体して更地にする方法があります。

更地にすれば、購入者が土地の形状や利用可能な範囲を確認しやすくなります。また、建物の維持管理が不要になるため、売却までの管理負担を減らせる場合もあります。

ただし、建物の解体には費用がかかります。解体費用は建物の構造や広さ、立地、残置物の量などによって異なるため、事前に見積もりを取得する必要があります。

さらに、住宅を取り壊すと、原則として土地の住宅用地特例が適用されなくなります。その結果、翌年度以降の固定資産税や都市計画税が増える可能性がある点にも注意が必要です。

更地にしたほうが売却しやすいとは限りません。解体費用や税負担の変化に加え、建物を残した状態での売却価格と更地にした場合の売却価格を比較してから判断しましょう。
（参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」）

賃貸にする

空き家をすぐに売却する予定がない場合は、賃貸住宅として活用し、家賃収入を得る方法があります。

入居者が見つかれば、家賃収入を固定資産税や火災保険料、建物の維持管理費などに充てられます。また、人が生活することで定期的な換気や水回りの使用が行われ、長期間閉め切った状態を避けられることもメリットです。

ただし、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。入居前の修繕費や設備交換費、賃貸管理会社への委託料などが発生する場合があります。さらに、入居者がいない期間は家賃収入を得られません。

賃貸による負担軽減を検討するときは、想定家賃から管理費や修繕費、税金などを差し引き、年間でどの程度の収支が見込めるか計算しましょう。

空き家の維持費についてよくある質問

空き家の維持費についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 家を2軒持つと税金はどうなる？
• 空き家を3年放置してもいいですか？
• 実家をたたむのにかかる費用は？
• 一軒家を30年間維持するにはいくらかかりますか？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

家を2軒持つと税金はどうなる？

自宅と空き家など、家を2軒所有している場合は、それぞれの土地と建物が固定資産税の課税対象になります。また、市街化区域内などの課税対象地域にある物件には、都市計画税もかかります。ただし、固定資産税の負担が単純に2倍になるわけではありません。税額は各物件の評価額や土地の利用状況、住宅用地特例の適用条件などによって異なります。2軒分の納税通知書を確認し、それぞれの年間税額を合計すると、実際の負担を把握できます。

空き家を3年放置してもいいですか？

空き家を3年間所有していることだけを理由に、必ず罰則が科されるわけではありません。ただし、放置期間にかかわらず、管理状態が悪化すれば市区町村による指導や勧告の対象となる可能性があります。また、相続した空き家では、建物管理とは別に相続登記の期限にも注意が必要です。2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前の相続についても義務化の対象となり、原則として2027年3月31日までに登記が必要です。

実家をたたむのにかかる費用は？

実家を処分する際は、家財の片付けや遺品整理、建物の解体、不動産の売却手続きなどに費用がかかる場合があります。必要な費用は、実家を建物付きで売却するのか、解体して更地にするのかによって異なります。特に解体する場合は、建物の構造や広さ、残置物の量などで見積額が変わるため、複数の業者から見積もりを取得すると比較しやすくなります。また、相続登記が必要な場合には、登録免許税や書類取得費用が発生します。司法書士への依頼は必須ではありませんが、依頼する場合は別途報酬が必要です。

一軒家を30年間維持するにはいくらかかりますか？

一軒家を30年間維持するための費用は、固定資産税、保険料、管理費に加えて、建物の修繕費や設備交換費などによって大きく変わります。例えば、年間維持費を31万〜35万円と仮定し、その金額が30年間変わらないものとして単純計算すると、合計930万〜1,050万円です。ただし、これは毎年同じ金額が発生すると仮定した計算例にすぎません。実際には評価額や税負担、保険料が変わるほか、屋根や外壁、水回りなどの大規模修繕が必要になる場合もあります。長期間の保有を検討するときは、毎年発生する費用と、数年から数十年単位で発生する修繕費を分けて見積もることが大切です。

まとめ

空き家の維持費には、固定資産税や都市計画税、保険料、光熱費、修繕費、管理費などがあります。

ただし、実際の年間負担は物件の評価額や建物の状態、管理方法によって異なるため、すべての空き家に年間30万〜35万円がかかるわけではありません。

まずは税金などの継続的な支出を確認し、将来必要になる修繕費も含めて保有コストを考えることが大切です。

将来的に空き家を活用する計画がないのであれば、早いうちに空き家の活用をするか、売却してしまうことも視野に検討されてはいかがでしょうか。

老朽化が進めば、建て替えや解体が必要な時期もいずれはやってきます。

維持費だけでなく、大きな費用がかかる前にどのような活用方法があるのか。そもそも売却することが可能なのか、無料相談からプロに相談しましょう。

維持費の負担が心配なら、まずは空き家の簡易査定ができるので以下より試してください。

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