更新日： 2024.1.30 | 公開日：
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「消費税」というと、生活の中で様々な取引や商品購入に関連して頻繁に耳にする言葉ですが、実際に空き家の売却を検討している方にとって、どのような影響があるのか。どのように取り扱われるのかはあまり知られていないことでしょう。
特に、事業者としての取引や個人としての売却では取り扱いが異なります。この記事では、空き家の売却を考える方に向けて、消費税の課税対象やその取扱い、空き家売却時の具体的な消費税の計算方法などをわかりやすく解説します。
空き家の売却を検討中の方やこれから取引を始める方は、ぜひ参考にしてください。
目次
そもそも消費税の課税対象は？
そもそも消費税は「一般消費者が会社などの事業者を通して納税する」税金です。その課税対象となる取引は消費税法に規定されており、以下の要件を満たすと消費税の支払い義務が生じます(※1)。
- 国内における取引であること
- 「事業者」が事業として行うものであること
- 対価を得て行われるものであること
- 資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供であること
空き家の売却は上記のうち「資産の譲渡」にあたりますが、個人と法人では消費税の課税の有無が異なるのが特徴。さらに、空き家の売却のために発生した取引についても、消費税が課税されるものがあります。
次項より、「個人」と「事業者」に分けて消費税が課税されるケースについて解説します。
なお、事業者の定義は「個人事業主」「法人」のこと。事業者の中でも消費税の納税義務が課せられる「課税事業者」と、納税する必要「免税事業者」に分かれます。
個人が空き家を売却した場合に消費税が課税される費用
個人が空き家を売却した場合、消費税が課税される費用と、されない費用の内訳としては、次のようなものがあります。
- 【非課税】居住用財産
- 【非課税】土地
- 【課税対象】仲介手数料
- 【課税対象】司法書士報酬
以下より、個別に解説します。
【非課税】居住用財産
個人が所有する空き家を売る際に気になるのが、消費税の問題です。しかし、個人の居住用財産の売却（例：自宅やセカンドハウス、別荘などの売却）は、事業目的ではないため消費税の非課税対象とされています。
逆に、投資目的の物件売却では事業の一部とみなされるため、前々年の課税売上高が1,000万円を超える場合は消費税が必要となります。
【非課税】土地
土地売却時の消費税は、個人であれど法人であれど、課税の対象外となっています。
2019年10月の消費税増税後も、個人の家の売却代金への影響は少ないので、損をしないために他のコストを管理し、適切な価格で売却を行うことが重要です。
【課税対象】仲介手数料
空き家の売却を進める際、不動産会社を通して取引を行った場合、その成功報酬としての仲介手数料には消費税がかかります。仲介手数料は宅建業法に基づき、物件の売却価格に応じて算出されます(※2)。
| 取引価格（税抜） | 仲介手数料（上限） |
| 〜200万円〜 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円〜 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
例として、空き家が400万円で売却された場合、手数料は「400万円 × 3.3% = 13万2,000円」となり、2022年の消費税10%を上乗せすると、追加の1万3,200円が課税額として求められます。この額は、全体の売却経費を考えると大きな負担とはいえません。
【課税対象】司法書士報酬
不動産の売却では、所有権の移転登記を行う必要がありますが、この時の登記費用は通常買主が負担します。
一方、売主としては住宅ローンを完済するタイミングで、不動産に設定された抵当権を抹消するための抵当権抹消登記の手続きをする必要があります。
抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、税金として納める登録免許税以外に司法書士報酬を支払う必要があり、この司法書士報酬に消費税が課されます。
抵当権抹消登記の登録免許税は1件1,000 円で固定ですが、司法書士報酬は依頼する司法書士によって異なり、5,000円～2万円程度が多いでしょう。
これに消費税を加えると、5,500円～2.2万円となります。
事業者が空き家を売却した場合の消費税について
個人が不動産を売却する際の消費税の心配はほぼ無いのですが、法人や事業者としての不動産売却には、消費税をはじめとする多くの税務上の検討ポイントが生じます。
以下に、事業者による不動産売却の際の消費税について、知っておくべき要点を解説します。事業者としての売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
「建物」部分にのみ消費税が課税される
事業者が不動産を売却する際、消費税はその「建物部分」の売却金額にのみ課税されます。例えば、空き家の総売却価格が3,000万円で、そのうち建物部分の価格が1,000万円だった場合、消費税は「1,000万円 × 10% = 100万円」として20万円となります(※3)。
仲介業者を通しての売却の場合、仲介手数料にも消費税が課されます。事業者としては、これらの税額を考慮した上で売却を進めることが必要です。
なお、土地の部分については、売却価格に消費税が課税されることはありません。このため、建物を取り壊し土地のみを売却する場合、消費税の支払いを気にする必要はないでしょう。
前々年の課税売上が1,000万円の場合は免税される
消費税法上、課税売上が1,000万円以下の事業者は消費税の納税義務が免除されます。ただし、免税を受けるためには特定の要件を満たす必要があり、条件はそれぞれ以下のとおりです(※4)。
【個人事業主】
- 前々年の課税売り上げが1,000万円超の場合（基準期間）」もしくは「前年の1月～6月の売り上げが1,000万円を超え、給与支給額が1,000万円を超えた場合（特定期間）
【法人】
- 前々年の課税売り上げが1,000万円超の場合（基準期間）」もしくは「前期の期首から6ヶ月の売り上げが1,000万円を超え、給与支給額が1,000万円を超えた場合（特定期間）
上記のとおり、売却益に消費税が課税されるのは1,000万円を超えた場合ですので、空き家売却においては珍しいケースです。
消費税が課税される可能性が考えられるのは「資産性が高い物件を保有していた」「実家が地主で、多くの不動産を相続した」などの場合になります。
課税対象売上高の消費税は確定申告が必要
空き家売却で課税売上高が発生し、消費税の納税が必要になったら、確定申告を行わなければなりません。個人事業主であれば、翌年の3月31日までに確定申告書の提出と納税を済ませる必要があり、確定申告に用いる申告書には第一表と第二表の2種類があります。
具体的な申告の手続きや締め切りなどの詳細については、税務当局の案内や税理士に確認しましょう。
消費税還付について
消費税の還付は、事業者が支払った消費税（支出消費税）と、取得した消費税（預り消費税）の差額に関連する制度です。
簡単にいうと、ある期間内に支払った消費税の合計が、同期間に取得した消費税の合計を超えた場合、その差額を国から還付してもらえる制度を指します。
空き家の売却において、事業者として活動する場合（例：不動産業者や個人事業主として）消費税の計算が関わってきます。こちらも気になる方は税理士など、税務の専門家に相談するとよいでしょう。
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まとめ
空き家の売却に関わる消費税は、個人と事業者で異なる取り扱いがあり、特に事業者としての売却の場合は多くの税務上の検討ポイントが生じます。空き家の売却価格や仲介手数料、司法書士報酬など、消費税が関わるポイントを正確に理解し、適切な手続きや対応をすることが必要。
特に、課税売上高や確定申告の手続きなど、専門的な知識や経験が必要な部分もあるため、必要に応じて専門家の助けを借りることも考慮するとよいでしょう。
空き家問題や不動産の取引に関するさまざまな課題や疑問に対して、「ワケガイ」が総合的なサポートや解決策をご提供します。空き家問題についてお悩みの方は、ワケガイにご相談ください。
＜参考＞（※URL最終閲覧2024年1月24日）
※1 国税庁「消費税のしくみ」https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_3.htm
※2 REDS「仲介手数料の法定上限金額とは」https://www.reds.co.jp/system/term/fee/
※3 国税庁「非課税となる取引」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm
※4 国税庁「納税義務の免除」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6501.htm
