更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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再建築不可物件は、その名のとおり、建物を建て替えることができない物件です。建築基準法第43条で定められた接道義務を満たしていないことが、再建築不可の主な理由。
しかし、再建築不可物件でも、一定の条件を満たせば、特例的に建て替えが可能となる場合があることをご存知でしょうか。
その特例が、「建築基準法第43条但し書き（43条2項）」であり、但し書き許可を得るための申請を「43条但し書き申請」と言います。
本記事では、再建築不可物件を救済する43条但し書き申請について、対象となる土地の条件から、申請の手続きの流れについて詳しく解説します。
目次
再建築不可物件を救済する43条但し書き申請とは
再建築不可物件とは、現状の建物を取り壊して新しく建物を建てることができない土地のことを指します。一般的に、建物を建てるためには、建築基準法第43条で定められた接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たす必要がありますが、この条件を満たしていない土地が再建築不可物件となります。
しかし、再建築不可物件でも、一定の条件を満たせば、特例的に建て替えが可能となる場合があります。その特例が建築基準法第43条但し書き（43条2項）であり、但し書き許可を得るための申請を43条但し書き申請と言います。この申請が認められれば、接道義務を満たしていなくても、再建築が可能になるのです。
43条但し書き申請は、接道義務の例外規定を適用するための申請であり、建築基準法の制定以前から存在する建物の救済措置としても機能しています。ただし、但し書き許可が認められるためには、一定の基準を満たす必要があり、申請手続きも定められています。
43条但し書き申請の概要
43条但し書き申請とは、再建築不可物件について、一定の条件を満たせば、特例的に建て替えを可能とするための申請です。建築基準法第43条2項では、以下のような但し書き許可の規定が設けられています。
- 幅員4m以上の道に2m以上接する建築物のうち、国土交通省令で定める基準に適合し、特定行政庁が安全上支障がないと認めるもの（同項1号）
- 周囲に公園、緑地、広場等の空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合し、特定行政庁が安全上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの（同項2号）
つまり、43条但し書き許可が認められるためには、道路や周囲の空地等の状況について一定の基準を満たし、特定行政庁が安全上支障がないと判断する必要があります。さらに、2号許可の場合は、建築審査会の同意も必要となります。
43条但し書き申請の対象となる土地の条件
43条但し書き申請の対象となる土地は、以下のような条件を満たす必要があります。
- 接道義務を満たしていないこと
- 幅員4m以上の道に2m以上接していること（1号許可の場合）
- 周囲に一定の空地を有すること（2号許可の場合）
- その他の基準に適合すること
以上の条件を満たす土地について、特定行政庁が安全上支障がないと認めた場合に、但し書き許可が認められることになります。ただし、2号許可の場合は、建築審査会の同意も必要となります。
43条但し書き申請の手続きの流れ
43条但し書き申請の手続きは、以下のような流れで進められます。
- 手順①：事前相談・協議
- 手順②：申請書類の作成・提出
- 手順③：建築審査会での審査
それぞれ個別に解説します。
手順①：事前相談・協議
申請に先立ち、特定行政庁（建築主事）との事前相談・協議を行います。申請対象の土地の概要や、建築計画の内容について、特定行政庁の担当者に説明し、申請の可否や必要な書類等について確認します。
手順②：申請書類の作成・提出
事前相談・協議を踏まえ、必要な申請書類を作成し、特定行政庁に提出します。申請書類には、申請書、建築計画概要書、図面、現況写真、権利関係を証する書類等が含まれます。
手順③：建築審査会での審査
2号許可の場合、特定行政庁から建築審査会に諮問され、審査会での審査が行われます。建築審査会では、申請内容が但し書き許可の基準に適合しているか、安全上支障がないかなどが審査されます。
43条但し書き申請に必要な書類
43条但し書き申請を行う際には、特定行政庁に以下のような書類を提出する必要があります。
- 申請書
- 建築計画概要書
- 図面
- 現況写真
- 権利関係を証する書類
- 近隣住民等の同意書
- その他の必要書類
これらの書類を用意する際には、特定行政庁の指定する様式や記載事項に従う必要があります。申請書類の様式や必要部数は、特定行政庁によって異なる場合があるので、事前に確認しておくことが重要です。
申請書類の作成には、建築計画の内容を正確に表現する必要があるため、建築士等の専門家の協力を得ることをおすすめします。特に、図面の作成には、専門的な知識と技術が必要となります。
権利関係を証する書類や、近隣住民等の同意書を用意する際には、関係者との調整が必要となる場合があります。申請までに十分な時間的余裕を持って、準備を進めることが重要です。
43条但し書き許可取得後の注意点
43条但し書き許可を取得した後は、次のような点に注意が必要です。
- 許可条件の遵守義務
- 建築確認申請手続き
それぞれ個別に解説します。
許可条件の遵守義務
43条但し書き許可には、様々な条件が付されている場合があります。例えば、建築物の用途や規模、防火設備の設置、避難経路の確保等について、特定の条件が付されているケースが挙げられます。
許可を受けた者は、これらの条件を遵守する義務があります。許可条件に違反した場合、許可が取り消されたり、是正命令等の行政処分を受けたりする可能性があります。
許可条件は、建築物の維持管理においても遵守が必要です。例えば、避難経路の確保については、建築物の使用開始後も、適切に維持管理する必要があります。
許可条件の内容については、許可通知書や、関連する図書等で確認することができます。許可を受けた者は、これらの内容を十分に理解し、適切に対応することが求められます
建築確認申請手続き
43条但し書き許可を取得しただけでは、建築物を建てることはできません。建築物を建てるためには、別途、建築確認申請の手続きが必要となります。
建築確認申請は、建築基準法に基づく手続きであり、建築物の計画が建築基準関係規定に適合していることを確認するために行われます。具体的には、建築物の構造や設備、防火性能等について、詳細な審査が行われます。
建築確認申請の手続きは、建築主事または指定確認検査機関に対して行います。申請書類には、建築物の計画を示す図書等を添付する必要があります。
建築確認申請の手続きを経て、建築計画が建築基準関係規定に適合していると認められた場合、建築確認済証が交付されます。建築確認済証が交付された後でなければ、建築物の工事に着手することはできません。
43条但し書きを行った物件を売却したい場合は？
43条但し書き許可を取得した物件を売却する場合、以下のような点に注意しましょう。
- 候補①：隣地の持ち主
- 候補②：訳あり物件の買取専門業者
次項より、詳しく解説します。
候補①：隣地の持ち主
43条但し書き許可を取得した物件は、接道義務を満たしていない場合が多いため、一般的な不動産市場では売却が難しいことがあります。
そのような場合、隣地の持ち主に売却することを検討するのも1つの方法です。隣地の持ち主にとっては、敷地を拡張するよい機会となるため、購入に前向きな場合もあります。
ただし、隣地の持ち主との交渉には、様々な困難が伴う可能性があります。例えば、買い手側の資金的な問題があり、売却価格の折り合いがつかないケースなどです。
隣地との境界や、建物の日照、通風等についてのトラブルが生じる可能性もあります。売却にaたっては、これらの点についても、十分に注意する必要があります。
候補②：訳あり物件の買取専門業者
43条但し書き許可を取得した物件は、一般的な不動産市場での売却が難しい場合があります。そのようなケースでは、訳あり物件の買取を専門とする業者に相談しましょう。
訳あり物件の買取専門業者は、接道義務を満たしていない物件や、建築基準法上の問題がある物件などを、積極的に購入してくれる可能性があります。これらの業者は、物件の問題点を踏まえた上で、適切な価格で買い取ることができる場合があります。
ただし、訳あり物件の買取専門業者に売却する場合でも、一般的な不動産売買と比べて、売却価格が低くなる可能性があります。業者の信頼性や、買取条件等についても、十分に確認する必要があります。
まとめ
再建築不可物件は、一般的に建て替えが難しく、資産価値が低いと考えられがちです。しかし、43条但し書き申請を適切に行うことで、特例的に建て替えが可能となる場合があります。
ただし、申請の対象となる土地の条件や、申請に必要な書類、許可取得後の注意点など、クリアすべき課題は少なくありません。
特に、許可条件の遵守義務や、建築確認申請の手続きなど、許可取得後の対応は重要です。43条但し書き許可を取得した物件を売却する場合には、隣地の持ち主や、訳あり物件の買取専門業者への売却などの選択肢はありますが、一般的な不動産市場での売却は難しいでしょう。
本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。所有物件についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化したワケガイに、ぜひお問い合わせください。
| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
