耐震補強（耐震リフォーム）にかかる費用はどのくらい？使える補助制度も合わせて紹介

築年数が古い住宅では、大地震の際に倒壊するリスクが高まり、家族の命が危険にさらされる可能性があります。

そこで検討すべきなのが耐震補強工事です。耐震補強工事とは、建物の強度を上げ、地震に対する安全性を確保するための改修工事のこと。

ただし、工事費用は平均150万円前後と高額なため、補助金制度の活用や施工方法の選択が重要になります。

本記事では、築年数や床面積による費用相場、効果的な補強方法、補助金の活用方法、信頼できる業者の選び方について詳しく解説します。

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耐震補強工事の費用相場を知ろう

実際の工事費用は建物の状態や工法によって大きく異なりますが、まずは目安となる相場を押さえておくことで具体的な計画を立てやすくなります。

築年数・床面積別の具体的な費用相場

一般的な木造住宅の耐震補強工事費用は、平均で150万円前後となっています。

ただし、耐力壁のリフォーム費用は、住宅の築年数や床面積に加えて、補強する壁の数や建物の劣化状況によって変わります。

築年数が古い住宅では、耐力壁だけでなく土台や柱まで補強が必要になる場合があります。

築50年前後の住宅では、既存の筋交いや接合部の状態も確認したうえで補強範囲を決めることが重要です。床面積が広い住宅も必要な耐力壁が増えやすく、部分的な工事だけでは済まないケースがあります。

そのため、耐力壁リフォームの費用を検討するときは、1箇所あたりの施工単価だけで判断せず、耐震診断後に必要な補強工事の総額を確認することが大切です。

補強方法別の工事費用と特徴

「耐力壁補強工事」は、筋交いや耐震パネルを設置して建物の強度を高める方法で、1箇所あたり5～20万円が目安です。

耐震補強で耐力壁をリフォームする方法には、筋交いを追加する方法や耐震パネルなどの面材で壁を補強する方法があります。耐力壁は地震による横方向の力に抵抗する役割を持つため、住宅全体の耐震性能に大きく関わる部分です。

既存の壁を補強するだけで済む場合もありますが、間取り変更に伴って耐力壁を移動したり、新しい位置に設けたりするケースもあります。この場合は壁だけでなく、新設位置の基礎や周囲の柱なども確認する必要があります。

耐力壁リフォームでは、工事費用だけを比較するのではなく、建物全体の耐震性能を維持できる補強方法を選ぶことが重要です。

見落としがちな追加費用と対策

工事費用を見積もる際に見落としがちなのが、耐震診断や設計費用です。

耐震診断には10～40万円ほどかかりますが、多くの自治体で補助制度が設けられているため、あらかじめ確認しておくと費用を抑えられます。

また、外壁の補修や内装の復旧など、付随する工事費用も考慮に入れる必要があります。賢く費用を抑えるには、他のリフォーム工事と同時に行うことをおすすめします。例えば、屋根の葺き替えや外壁塗装と組み合わせることで、足場代などの経費を節約できる可能性があります。

建築年代別の耐震基準と補強の必要性

日本の耐震基準は、大地震のたびに見直されてきました。

特に大きな転換点となったのが1981年の建築基準法改正です。現在の住宅がどの程度の耐震性能を持っているのか、建築年代に応じて確認していきましょう。
（参考：住宅サポート建築研究所「建築基準法の変遷」）

1981年以前の旧耐震基準の住宅

1981年5月以前に建てられた住宅は、「旧耐震基準」と呼ばれる基準で建築されています。

この時期の基準では、震度5強程度の地震で倒壊せず、補修すれば再利用できることを目標としていました。しかし、阪神・淡路大震災では、こうした建物に大きな被害が集中。震度6以上の揺れには十分な耐力を持っていないことが明らかになりました。

築40年以上が経過し、老朽化も進んでいることから、早急な耐震診断と補強工事が推奨されます。

1981年から2000年までの新耐震基準の住宅

1981年6月以降に建てられた住宅には、「新耐震基準」が適用されています。

震度6強から7程度の大地震でも倒壊しないことを目標とした、より厳格な基準です。ただし、2016年の熊本地震では、この時期の住宅でも2割程度が大きな被害を受けました。

特に、接合部の金物による補強が不十分だったり、壁の配置バランスが悪かったりする建物では、耐震補強の検討が必要です。築30～40年が経過していることを考えると、一度は耐震診断を受けることをおすすめします。

2000年以降の現行基準による住宅

2000年の建築基準法改正では、さらに細かい規定が追加されました。

地盤調査の実施や、柱と土台の接合部における金物使用の義務付けなど、より実践的な基準となっています。この基準で建てられた住宅は、一般的に高い耐震性能を備えているといえます。

ただし、軟弱地盤や崖地など、特殊な立地条件がある場合は、追加の耐震対策を検討する必要があるかもしれません。建物の状態や立地条件に不安がある場合は、専門家による診断を受けることが賢明です。

予算で選ぶ3つの補強方法

予算で選ぶ3つの補強方法は、次のとおりです。

• ①：低予算でできる筋交いの設置
• ②：中予算で選ぶ耐震パネル工事
• ③：本格的な耐震化を実現する屋根の軽量化

それぞれ個別にみていきましょう。

①：低予算でできる筋交いの設置

筋交いの追加は、耐力壁リフォームで比較的取り入れやすい補強方法といえます。

柱と柱の間に斜めの部材を設けることで壁の耐力を高めるため、既存の壁を利用しながら補強できる場合があります。

筋交いによる補強費用は、施工範囲や壁内部の状態によって変動します。壁を解体した際に柱や土台の劣化が見つかれば、補修費用が追加される可能性にも注意が必要です。

また、筋交いを入れて耐力壁にした場所は、将来の間取り変更や開口部の設置に制約が生じます。リフォーム後の使い方まで考え、耐震性能と間取りの両方を確認しながら配置を決めることが重要です。

②：中予算で選ぶ耐震パネル工事

耐震パネル工事は、既存の壁面を利用して耐力を高めたいリフォームに向いています。

筋交いだけに頼らず面材で壁を補強することで、耐力壁として建物の揺れに抵抗する性能を高める工法です。

既存住宅に施工できるリフォーム用耐力壁には、室内側から補強できるものや解体範囲を抑えられる工法もあります。ただし、施工できる条件や必要な下地は製品ごとに異なるため、建物との適合確認が必要です。

耐力壁リフォームでは、製品名や材料価格だけで工法を決めるのではなく、必要な耐力や配置を満たせるかまで確認しましょう。解体や内装復旧を含む総額まで比較すると、実際に必要な費用も把握しやすくなります。

③：本格的な耐震化を実現する屋根の軽量化

最も本格的な対策として、80～150万円程度の予算で実施できる屋根の軽量化があります。

重い瓦屋根を軽量な金属やスレートに葺き替えることで、地震時の建物への負担を大幅に軽減できます。特に築40年以上の和風住宅では、屋根の重さが耐震性能を低下させている可能性が高いため、効果的な対策となります。

工事費用は高額になりますが、雨漏り対策や断熱性能の向上など、複合的な効果も期待できます。

補強効果で選ぶ工事の優先順位

建物の安全性を効率的に高めるため、耐震診断の結果に基づいて補強箇所の優先順位を決めることが大切です。

ここからは、補強効果の高い順に、重要な工事内容を見ていきます。

最優先で行うべき土台・柱の補強

建物の耐震性を左右する最も重要な要素が、土台と柱の状態です。特に築年数が古い住宅では、シロアリ被害や腐朽によって構造材が劣化している可能性があります。

これらの部材は建物の骨格となる部分であり、ここに問題があると他の補強工事を行っても十分な効果が得られません。

土台や柱の補強には100～300万円程度の費用がかかりますが、建物の倒壊を防ぐ上で最も重要な投資といえるでしょう。腐朽やシロアリ被害が見つかった場合は、部材の交換を含めた本格的な補強工事を検討する必要があります。

次に必要な壁と基礎の補強

壁と基礎を補強する際は、耐力壁をどこに配置するかが重要です。

耐力壁は数を増やせばよいわけではなく、建物の一方向に偏らないように配置する必要があります。

リフォームで耐力壁を移動したい場合も、既存の壁を撤去して別の場所に同じ大きさの壁を設ければ済むとは限りません。新しい耐力壁を支えられる基礎があるかを確認し、柱や梁を含めて建物全体の構造を検討する必要があります。

ツーバイフォー住宅は壁が構造上重要な役割を担うため、在来木造より耐力壁の移動や撤去に制約が生じやすい点にも注意が必要です。広いリビングへの変更などを考えている場合は、壁を撤去する前に耐力壁の位置と補強方法を確認しましょう。

自己負担を軽くできる補助金制度とは

1981年以前に建てられた木造住宅については、多くの自治体が工事費用の最大100万円程度までを補助する制度を設けています。

例えば東京都千代田区では、耐震改修工事費用の最大120万円を補助する制度があります。工事内容や地域によって補助金額は異なりますが、一般的な耐震補強工事であれば、総費用の半分程度を補助金でまかなえる可能性が高いでしょう。
（参考：千代田区「木造住宅の耐震化促進助成」）

申請を失敗しないためのポイント

補助金申請で最も重要なのは、工事着工前の申請です。

契約や工事を始めてからの申請は認められないため、必ず事前に申請を済ませておく必要があります。

具体的な手順としては、まず耐震診断を受けて補強の必要性を確認し、その結果を添えて自治体に申請します。申請が認められてから工事業者と契約を結び、着工するという流れになります。

＜申請に必要な主な書類＞

• 耐震診断結果報告書
• 補強計画書
• 見積書
• 建物の登記事項証明書
• 住民票

自治体によって提出書類や申請時期が異なるため、早めに窓口で確認することをおすすめします。

信頼できる業者選びのコツ

耐震補強工事の成否を分けるのは、施工業者の技術力と信頼性です。

優良な業者を見分けるポイントとして「耐震診断士」の資格を持つスタッフが在籍していることが挙げられます。

また「日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）」に加盟している業者は、一定の技術水準が保証されています。

見積もりは必ず複数の業者から取得し、工事内容や価格を比較検討することが大切です。その際、補助金申請のサポートや工事保証の内容についても確認しておきましょう。

見積書の比較で確認すべきこと

見積書の比較で確認すべきことは、次のとおりです。

1. 工事範囲と補強方法
2. 使用する材料の仕様
3. 諸経費の内訳

それでは、確認すべきことについて解説します。

①：工事範囲と補強方法

補強を行う場所や使用する工法を具体的に示した記載が必要です。「耐震補強一式」といった曖昧な表現は避けるべきでしょう。

②：使用する材料の仕様

筋交いや耐震パネルなど、使用する材料の品質や規格が明確に記載されていることを確認します。

③：諸経費の内訳

足場代、養生費、運搬費など、工事に付随する経費が適切に計上されているかを精査しましょう。

見積金額の妥当性は、一般的な相場（150万円前後）を参考にしながら、建物の状態や工事内容に見合った金額かどうかで判断する必要があります。相見積もりの金額に大きな開きがある場合は、その理由を各業者に確認すべきでしょう。

耐震補強するなら建て替えた方がお得？

耐震補強するなら建て替えた方がお得かどうかは、以下の方法で判断します。

• 耐震補強と建て替えの総費用を比較する
• 維持費やメンテナンス費用も考慮に入れる
• 家族構成や将来設計も含めて判断しよう

それでは、各判断方法について解説します。

耐震補強と建て替えの総費用を比較する

耐震補強工事に150万円、水回りのリフォームに200万円、外壁・屋根の修繕に150万円など、部分的な改修を重ねると総額500万円を超えることもあります。

一方、建て替えにはまとまった費用がかかります。住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅の平均所要資金は4,262万円で、前年度より326万円増加しました。

（参考：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」）

ただし、この4,262万円はフラット35を利用した注文住宅全体の平均所要資金であり、建て替えだけを対象とした平均費用ではありません。実際の建て替え費用は、住宅の広さや構造、地域、解体工事の有無などによって大きく異なります。

そのため、耐震補強と建て替えを比較する際は、それぞれ必要な工事を洗い出したうえで見積もりを取り、総額で比較しましょう。

また、建て替えによって断熱性能や省エネ性能が向上すれば、入居後の光熱費を抑えられる可能性もあります。

 

維持費やメンテナンス費用も考慮に入れる

屋根や外壁の塗り替え、設備の修繕など、定期的なメンテナンスは必須です。こうした維持費を10年、20年単位で計算すると、新築への建て替えと大きな差が出ない可能性も。新築であれば、最低10年は大規模な修繕の心配がなく、計画的な資金計画が立てられます。

家族構成や将来設計も含めて判断しよう

単純な費用比較だけでなく、家族構成の変化や将来の暮らし方も重要な判断材料です。高齢化に備えたバリアフリー化や二世帯住宅への対応、在宅ワークスペースの確保など、新たなニーズに応えやすいのは建て替えの大きなメリット。逆に、数年以内に住み替えを考えている場合は、必要最小限の耐震補強で様子を見る選択肢もあるでしょう。

耐震補強が必要な古い物件を売るのは難しい？

築40年以上の物件を売却しようとすると、「耐震性が不安」という理由で買い手が見つかりにくいのが現状です。

特に1981年以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、不動産市場での評価が厳しく、売却までに時間がかかったり、価格を大幅に下げざるを得なかったりするケースが少なくありません。

耐震性の不安が売却の大きな壁になる

一般の買主は、耐震補強工事費用の負担を考慮して購入を検討します。

平均150万円前後の工事費用に加え、水回りの老朽化対策やバリアフリー化など、追加のリフォーム費用も必要になるため、築古物件の購入に二の足を踏むのが一般的です。また、金融機関による住宅ローンの審査も厳しくなる傾向にあり、買主の選択肢が限られてしまいます。

売却のタイミングで大きく価格が変わる

耐震診断を受けずに売却すると、建物の評価額が大幅に下がってしまう可能性があります。

一方で、耐震補強工事を実施してから売却しても、工事費用に見合う価格上昇は期待できないのが実情です。

そのため、「補強工事をして売るべきか」「現状のまま売却するべきか」という判断が難しく、所有者の大きな悩みとなっています。特に相続で取得した物件の場合、維持費の負担だけが重くのしかかることも懸念されます。

「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！

当社が提供するワケガイは、耐震性に不安のある築古物件や、耐震補強工事の費用負担に悩む所有者様の課題を解決する買取サービスです。

全国47都道府県で、老朽化した空き家や耐震基準を満たさない物件も、現状のままでの買取が可能です。

特に1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件や、補強工事に100万円以上の費用がかかる物件の所有者様からご相談もいただいています。

物件調査から査定、買取までワンストップで対応し、最短即日での売却も可能です。耐震工事の費用捻出にお悩みの方は、「不動産を手放す」という選択肢について、ぜひご検討ください。

耐力壁のリフォームについてよくある質問

耐力壁のリフォームについてよくある質問は、以下のとおりです。

• 耐力壁はリフォームで移動できる？
• 耐力壁かどうかの見分け方は？
• 耐力壁のデメリットは？
• 耐震補強のフルリフォーム費用はいくら？
• 耐力壁を撤去してしまった場合はどうすればよい？
• 耐力壁の代わりになる工法はある？
• 耐力壁に穴を開けても大丈夫？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

耐力壁はリフォームで移動できる？

移動自体は可能ですが、建物全体の耐震性能に直結するため、構造計算に基づいた設計が不可欠です。単に別の場所へ壁を設けるだけでは、壁量やバランスが崩れて耐震性が下がるおそれがあります。木造住宅では壁量計算と四分割法による配置バランスの確認が求められます。増改築の規模によっては建築確認申請が必要になる場合もあるため、必ず建築士に相談してから進めましょう。

耐力壁かどうかの見分け方は？

外観だけで判断するのは難しく、確実なのは新築時の設計図書、特に構造図や壁量計算書を確認する方法です。図面がない場合は、建築士や工務店に調査を依頼し、壁の中に筋かいや構造用合板が入っているかを確認してもらいます。一般的には、外周部の壁や建物の四隅、階段まわりの壁が耐力壁になっていることが多いものの、思い込みで判断すると危険なため専門家の確認が必要です。

耐力壁のデメリットは？

間取りの自由度が下がる点が最大の制約です。耐力壁は撤去や開口の設置が制限されるため、広いリビングをつくりたい、壁を抜いて二部屋をつなげたいといった要望に応えにくくなります。また、配線や配管を通す際にも制約が生じます。ただし、これらは地震に対する安全性を確保するための必要な制約であり、代替として耐震フレームや金物を用いる方法を検討することもできます。

耐震補強のフルリフォーム費用はいくら？

耐震補強だけであれば100万〜200万円程度が目安とされますが、内装や水回りを含めたフルリフォームと同時に行う場合は、延床30坪の木造住宅でおおむね800万〜1,500万円程度になることが多いようです。基礎の補強や屋根の軽量化まで行うとさらに費用がかさみます。多くの自治体が耐震改修に対する補助制度を設けているため、着工前に確認しておくと負担を抑えられます。

耐力壁を撤去してしまった場合はどうすればよい？

耐震性が低下している可能性が高いため、速やかに建築士に相談し、現況の耐震性能を診断してもらうことが先決です。診断結果に応じて、同等の性能を持つ壁を別の位置に設ける、耐震フレームや制震ダンパーを設置するといった補強方法を検討します。無許可の増改築にあたる場合は是正の対象となることもあります。将来の売却時にも問題となるため、記録を残して補強することが重要です。

耐力壁の代わりになる工法はある？

門型の耐震フレームを設置する方法、構造用合板を用いて別の位置に壁量を確保する方法、制震ダンパーを組み込む方法などがあります。近年は、開口部を確保しながら耐力を得られる製品も普及しています。ただし、いずれも構造計算に基づいて適切に配置しなければ効果が得られません。デザイン上の要望と構造上の要件を両立させるには、構造に詳しい設計者の関与が欠かせません。

耐力壁に穴を開けても大丈夫？

エアコンの配管や換気口のために耐力壁へ開口を設けることは、原則として避けるべきです。構造用合板や筋かいを損傷させると、その壁の耐力が大きく低下します。やむを得ない場合は、開口の位置と大きさについて建築士の判断を仰ぎ、必要に応じて周囲を補強します。小さな穴であっても筋かいを切断してしまうと影響は大きいため、施工前の確認が不可欠です。

まとめ

耐震補強工事は、家族の安全を守るための重要な投資ですが、平均150万円前後の費用に加え、他のリフォーム費用も考慮する必要があります。

補強工事を検討する際は、まず耐震診断で建物の状態を正確に把握しましょう。

その上で、築年数や床面積に応じた費用相場を確認し、建物の状態に合わせた補強方法を選択することが大切です。最終的な判断は、建物の状態、予算、将来の住まい方などを総合的に考慮し、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。