更新日： 2025.10.9 | 公開日：
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築年数が経過した家では、老朽化や耐震性の問題から建て替えを検討することがあります。しかし、建て替えには解体費・新築費・仮住まい費など多くの支出が発生し、数千万円単位の資金が必要になります。
十分な自己資金を用意できず、工事を進められないケースも少なくありません。こうした状況では、建て替え以外の選択肢を含めて検討することが現実的です。
リフォームや部分修繕で安全性を高めたり、補助金や住宅ローンを活用したりと、段階的に住環境を整える方法もあります。
本記事では、建て替えにかかる費用相場と、資金が足りないときに取れる現実的な対処法を解説します。
目次
家の建て替えにかかる費用相場
家の建て替えにかかる費用は、建物の規模や仕様、工法によって異なります。一般的に30坪（約100㎡）の木造住宅を建て替える場合、トータルで1,500万～4,000万円ほどが相場です。
建て替えを行うハウスメーカーや工務店、使用する建材のグレードによって金額は大きく変動します。また、土地の形状や既存の建物の状態によってもコストは変動します。例えば、狭小地や変形地では重機の搬入が難しくなるため、解体費用や建築コストが割高になりやすいです。
建て替え時には建築基準法の改正によって再建築が難しくなるケースもあるため注意しましょう。
家の建て替えにかかる費用の内訳
家の建て替えにかかる費用には様々な種類があります。具体的な費用の内訳については、以下のとおりです。
それぞれ個別にみていきましょう。
解体費用
既存の建物を取り壊すための解体費用は、構造や立地条件によって異なります。鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）では、解体作業が複雑になるため、価格が高くなる傾向にあります。
また、狭小地や密集地では重機が入れず手作業が必要になり、費用が上がりかねません。アスベストが使用されている場合も、解体費用が高額になりやすいです。
新築建築費用
新築住宅を建てる際の費用は、選ぶハウスメーカーや工務店、仕様のグレードによって変わります。価格を抑えることも可能ですが、納得のいく物件を建てるためには、ある程度費用が必要になります。
建物をどこまでこだわるかによって建築費用は大きく変わるため、予算とのバランスを考えましょう。
外構工事費用
家の建て替えでは、本体工事以外に外構工事が発生します。外構がしっかり整っていた住宅でも、建て替えの際に新たに工事が必要になることが多いため、事前に確認しておくことが大切です。
仮住まい・引越し費用
建て替え工事の期間中は仮住まいが必要になるため、賃貸住宅の家賃や敷金礼金、引越しの費用も考えておく必要があります。もちろん、荷物を移動させるための引越し費用も計算に入れておかなければいけません。
地盤調査・整地費用
家を建てるには、安全性を確保するための地盤調査も必要です。地盤が軟弱な場合には、補強工事（地盤改良工事）が必要となります。土地の状態によって費用は大きく変動するため、事前に地盤調査を行い、必要な工事内容を把握しておきましょう。
登記費用・諸費用
新しい家を建てるときには、登記やローンの手続き、各種税金などの諸費用が発生します。諸費用全体をあわせると高額になるケースも多いので、忘れずに計算しておくようにしましょう。
家の建て替え費用がない場合の対処法
家の老朽化や耐震性の問題などで建て替えを検討していても「費用が工面できない」というケースもあるのではないでしょうか。
そういった場合は、費用の問題で建て替えを諦めてしまう前に、対処法について検証することが大切です。具体的な対処法としては、以下の7つが挙げられます。
それぞれ個別に解説します。
リフォームを行う
建て替えよりもコストを抑えられるのがリフォームです。外壁や水回り、内装の改修といった部分的なリフォームでも、住環境を大きく改善できます。また、住宅の一部だけを改修することで、必要な機能を取り入れつつ、予算内に収めることも可能です。
部分的な修繕を行う
大がかりな工事ではなく、劣化が激しい箇所や不具合のある場所だけを部分的に修繕する方法もおすすめです。例えば、雨漏りの修理や床の張り替え、給湯器の交換などは比較的安価で実施可能です。生活に直結する部分から優先的に修繕を行いましょう。
建物の規模を小さくする
建築費用を抑えるためには、家の延床面積を縮小するのもおすすめです。必要最低限のスペースに絞ることで、建材や設備のコストを減らすことができ、建て替えの費用を大幅に削減可能です。
ローコスト住宅を活用する
建築会社の中には、ローコスト住宅を提供しているところもあります。デザインや仕様の自由度は下がりますが、コストパフォーマンスは高く、建て替えの負担を大幅に削減できます。「とにかく安く新築したい」という方にはおすすめです。
住宅ローンを活用する
自己資金だけで建て替えを行うのが難しい場合は、住宅ローンの活用を検討しましょう。近年では建て替え用の住宅ローンも充実しており、土地を担保にして借り入れが可能です。リフォームローンと比較して金利が低いものも多いため、長期的な返済計画を立てられる方にはおすすめです。
親族からの資金を援助してもらう
親族からの援助を受けることができる場合は、資金の援助も検討しましょう。一定の要件を満たせば、父母や祖父母から資金を援助してもらっても、贈与税は発生しません。親族に負担をかけない範囲で、相談してみましょう。
自治体や国の補助金・助成金を活用する
住宅の耐震化や省エネ対応に対して、国や自治体が補助金を出している場合もあります。主な補助金制度として、以下のようなものがあります。
| 制度名 | 内容 | 補助額の目安 |
| こどもエコすまい支援事業 | 省エネ性能の高い住宅を建てる場合に補助 | 80万円～100万円 |
| 長期優良住宅化リフォーム推進事業 | 既存住宅の性能向上や耐震補強 | 100万円～250万円 |
| 自治体独自の助成制度 | 各自治体で異なる（耐震補強、空き家活用など） | 20万円～100万円 |
（参考：国土交通省「こどもエコすまい支援事業/長期優良住宅化リフォーム推進事業」）
各自治体によって内容が異なるため、住んでいる地域の制度を調べてみましょう。制度を利用できるか不安な場合は、専門家に相談してみてください。
家の建て替えを検討するべきタイミング
とはいえ、家を建て替えるべきかどうか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。ここからは、家の建て替えを検討するべきタイミングを紹介します。家を建て替えるべきか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
家の老朽化が進んでいる
築年数が30年以上経過している住宅は、設備や構造の老朽化が進んでいる可能性が高いです。屋根や外壁のひび割れ、雨漏り、断熱性能の低下などは、快適な暮らしに影響を及ぼすだけでなく、修繕費もかさみやすくなります。大規模なリフォームで対応できないほど老朽化している場合は、建て替えを検討するのがおすすめです。
家の耐震性に不安がある
「旧耐震基準」で建てられた家は、大規模な地震に対する耐性が不十分な可能性があります。耐震診断を受けて補強することも可能ですが、補強工事には制限があり、効果も限定的です。
安全性を最優先するのであれば、耐震性に優れた新しい基準で建て替えるのがおすすめといえるでしょう。
ライフスタイルが変化した
結婚、出産などのライフスタイルの変化に伴い、家の間取りや機能が合わなくなることがあります。例えば、階段の上り下りが負担に感じられるようになった場合や、使っていない部屋が増えてしまった場合などは、生活スタイルに合った家へと建て替えることで、より暮らしやすくなる可能性があります。
固定資産税や修繕費の負担が大きい
古くなった家ほど、維持にかかるコストが増えていく傾向があります。特に修繕が頻繁に必要になってくると、結果的に建て替えよりも費用がかさんでしまうケースもあります。
住宅の資産価値が低下してくると、売却するのも難しくなるため、思い切って建て替えを決断するのもおすすめです。
家の建て替えを成功させるためのポイント
家の建て替えは大きな決断です。計画が不十分だと、予算オーバーや工期の遅延、完成後の後悔に繋がりかねません。ここからは、そのような事態を防ぐため、建て替えを成功させるために欠かせない3つのポイントを解説します。
次項より、個別にみていきましょう。
信頼できる建築会社を選ぶ
建築会社の選定は、建て替えの成否を左右する重要なポイントです。大手ハウスメーカー、地元の工務店、設計事務所のいずれを選ぶかによって、建築コストやデザイン、施工の自由度が変わってきます。
信頼できる会社を見つけるためには、複数社から相見積もりを取ることが大切です。比較をすることで、価格相場を把握しやすくなり、納得のいく契約ができます。
資金計画をしっかり立てる
建て替えを進める際、工事費以外にも多くの費用がかかります。解体費や仮住まいの費用、外構工事などを考慮し、予算計画を立てることが求められます。
ローンを利用する場合は、借入額と毎月の返済額のバランスを考えましょう。一般的に、住宅ローンの月々の返済額は「手取り収入の25％以内」に抑えるのが理想的とされています。
無理のない範囲で資金計画を立て、追加費用が発生しても対応できるように、予算には余裕を持たせましょう。
法的な制限を確認する
建て替えを進める前に、自分の土地が現在の建築基準法に適合しているかを確認する必要があります。注意すべき点として「再建築不可物件」と「用途地域の制限」があります。
1. 再建築不可物件の問題
接道義務を満たしていない土地は、現行の建築基準法では新たに建物を建てることができません。隣地を購入して接道義務をクリアするか、リフォームで対応するしかないケースもあります。
2. 用途地域の制限
用途地域によっては、建てられる建物の高さや用途が制限されていることも考えられます。例えば、商業地域にある土地では、住宅と店舗の併用建築が可能ですが、低層住宅地域では高さ制限が厳しく、思い通りの設計ができない可能性があります。
建て替えが難しい場合に家を売却することは可能？
資金不足や法的制約によって建て替えが難しい場合は「家を売る」という選択肢もあります。築年数が古く、状態が悪い住宅でも売却できる方法はいくつか存在します。ここからは、そのままの状態で売る方法、更地にして売る方法、買取業者に売却する方法の3つを紹介します。
上記についても、個別にみていきましょう。
そのままの状態で売却する
築年数が古くても、住宅の状態によってはそのまま売却できるケースがあります。駅近や人気エリアの物件は、古家付きでも購入希望者がみつかる可能性が考えられます。
しかし、築年数が40年以上の家や、著しく劣化している場合は、買い手がつきにくいかもしれません。そのような場合には、「古家付き土地」として売る方法が有効です。「建物は解体せず、土地として売る」ことを前提にすれば、解体費用の負担を避けられるうえ、買い手が解体や建築プランを自由に決められるメリットもあります。
更地にして土地として売る
建物が老朽化していて居住が難しい場合、更地にして土地のみを売却するのもひとつの方法です。更地の状態にすれば、買い手が自由に新築を計画できるため、売却がスムーズに進みやすくなります。
しかし、解体費用は売主負担になるため、事前に見積もりを取り、解体費に見合う売却価格が見込めるかを確認しましょう。
一般的な木造住宅の解体費用は100万～200万円程度ですが、RC造や鉄骨造ではさらに高額になります。また、更地にすると「固定資産税の軽減措置」がなくなり、税負担が増える点にも注意が必要です。
（参考：総務省「固定資産税」）
売却までの期間が長引くと、予想以上に維持コストがかかる可能性もあるため、早めに買い手を見つけることが重要になります。
買取業者に売却する
「なかなか買い手が見つからない」「早く現金化したい」という場合には、不動産買取業者に売却する方法が適しています。買取業者は、築年数が古い物件や老朽化した家でもそのまま買い取ってくれるため、売却までの時間を短縮できます。
一般の個人向け売却と比べて価格は相場より安くなることが多いですが、仲介手数料が不要で、即現金化できるというメリットがあります。また、「訳あり物件」や「再建築不可物件」も買い取る業者が存在するため、通常の売却が難しい場合には選択肢のひとつとなるでしょう。
買取業者によって査定額が異なるため、複数の業者に査定を依頼し、比較することが大切です。
「ワケガイ」なら建て替えが難しい物件も買取可能
当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分や再建築不可物件、老朽化した空き家など、市場では売却が難しい不動産を専門に買取する「ワケガイ」を運営しています。
一般的な不動産売却では、売り出しから買主が見つかるまでに数カ月以上かかることが多く、さらに物件の状態や法的な問題によっては、売却自体が難しくなることもあります。
しかし、ワケガイでは独自の買取スキームを活用し、最短1日で買取金額をご提示いたします。最大3億円までの買取が可能で、スムーズな現金化を実現可能です。築年数が古い物件や、所有者間で意見がまとまらない共有持分の不動産など、他社では対応が難しいケースでも柔軟に対応いたします。
仲介手数料や修繕費用は一切不要で、現状のまま買取可能なため、時間や手間をかけずに売却を進められます。お気軽に無料査定をご活用ください。
家の建て替えに関するよくある質問
家の建て替えに関するよくある質問に回答します。家の建て替えを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
家の建て替えに必要な許可はありますか？
大規模な建て替えを行う場合は「建築確認申請」が必要になる場合があります。不動産会社に相談すれば、許可や申請において心配する必要はありません。
家の建て替え後に登記変更は必要ですか？
建て替え後の建物は、建物の構造や面積などが変わるため、登記簿上の情報も更新しなければなりません。
家を建て替えたら固定資産税は変わりますか？
固定資産税は建物の評価額に応じて課税されるため、古い建物よりも新築のほうが評価額は高くなります。結果的に、建て替え後の固定資産税額が上がることが一般的です。
（参考：総務省「固定資産税」）
家の建て替えはお金がない場合でも工夫次第で可能
家の建て替えを成功させるには、適切な資金計画と業者選びが不可欠です。費用相場を理解し、解体費や新築費だけでなく、外構工事や仮住まいのコストまで考慮したうえで、無理のない予算を立てることが大切です。
また、資金不足の際は、住宅ローンの選択肢を比較し、自治体の補助金制度を活用することで負担を軽減できます。建て替えが難しい場合には、リフォームや部分修繕を検討し、既存の住宅を活かす方法もあります。
さらに、法的な制約や土地の条件を確認し、信頼できる建築会社と十分な打ち合わせを行うようにしましょう。自分にとって最適な方法を選びましょう。
