家を建て替えるお金がない場合の対処方法とは？費用相場を紹介！

築年数が経過した家では、老朽化や耐震性の問題から建て替えを検討することがあります。

しかし、建て替えには解体費・新築費・仮住まい費など多くの支出が発生し、数千万円単位の資金が必要になります。

十分な自己資金を用意できず、工事を進められないケースも少なくありません。こうした状況では、建て替え以外の選択肢を含めて検討することが現実的です。リフォームや部分修繕で安全性を高めたり、補助金や住宅ローンを活用したりと、段階的に住環境を整える方法もあります。

本記事では、建て替えにかかる費用相場と、資金が足りないときに取れる現実的な対処法を解説します。

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家の建て替えにかかる費用相場

家の建て替えにかかる費用は、一般的に30坪（約100㎡）の木造住宅を建て替える場合、トータルで1,500万～4,000万円ほどが相場です。

ただし、建て替えを行うハウスメーカーや工務店、使用する建材のグレードによって金額は大きく変動します。

また、土地の形状や既存の建物の状態によってもコストは変動します。例えば、狭小地や変形地では重機の搬入が難しくなるため、解体費用や建築コストが割高になりやすいです。

建て替え時には建築基準法の改正によって再建築が難しくなるケースもあるため注意しましょう。

家の建て替えにかかる費用の内訳

家の建て替えにかかる費用には様々な種類があります。具体的な費用の内訳については、以下のとおりです。

それぞれ個別にみていきましょう。

解体費用

家を建て替えたいもののお金がない場合は、新しい家の建築費だけでなく、現在の家を壊すための解体費用まで含めて資金計画を立てる必要があります。

解体費用は建物の広さだけで決まらず、木造や鉄骨造などの構造によっても変わるためです。さらに、住宅が密集していて重機を入れにくい土地では、作業に手間がかかって費用が増えることもあります。

見積もりを取る際は、建物本体の解体費だけを見るのではなく、廃材の処分や付帯物の撤去にかかる費用も確認しておきましょう。家の建て替えに使えるお金が限られている場合ほど、解体から新築までの総額を把握してから計画を進めることが大切です。

新築建築費用

家の建て替えで最も大きな負担になりやすいのが、新しい家を建てるための建築費用です。

そのため、家を建て替えるお金が足りない場合は、希望する広さや設備をすべて盛り込むのではなく、予算の上限から住宅の規模を決める必要があります。

延床面積を小さくしたり、間取りをシンプルにしたりすれば、建材や設備にかかる費用を抑えやすくなるでしょう。

ただし、広告などで示される建物本体の価格だけで建て替えられるとは限りません。給排水工事や電気工事などが別途必要になるケースもあるため、施工会社から見積もりを取る際は建て替えに必要な総額で比較することが大切です。

家を建て替えたいけどお金がないと悩んでいる場合は、最初に予算を決めてから建物の広さや仕様を調整しましょう。

外構工事費用

家の建て替えでは、本体工事以外に外構工事が発生します。

外構がしっかり整っていた住宅でも、建て替えの際に新たに工事が必要になることが多いため、事前に確認しておくことが大切です。

仮住まい・引越し費用

建て替え工事の期間中は仮住まいが必要になるため、賃貸住宅の家賃や敷金礼金、引越しの費用も考えておく必要があります。

もちろん、荷物を移動させるための引越し費用も計算に入れておかなければいけません。

地盤調査・整地費用

家を建てるには、安全性を確保するための地盤調査も必要です。

地盤が軟弱な場合には、補強工事（地盤改良工事）が必要となります。土地の状態によって費用は大きく変動するため、事前に地盤調査を行い、必要な工事内容を把握しておきましょう。

登記費用・諸費用

新しい家を建てるときには、登記やローンの手続き、各種税金などの諸費用が発生します。

諸費用全体をあわせると高額になるケースも多いので、忘れずに計算しておくようにしましょう。

​​家の建て替え費用がない場合の対処法

​​家の建て替え費用がない場合の対処法は、以下のとおりです。

それぞれ個別に解説します。

リフォームを行う

建て替えよりもコストを抑えられるのがリフォームです。

外壁や水回り、内装の改修といった部分的なリフォームでも、住環境を大きく改善できます。また、住宅の一部だけを改修することで、必要な機能を取り入れつつ、予算内に収めることも可能です。

部分的な修繕を行う

大がかりな工事ではなく、劣化が激しい箇所や不具合のある場所だけを部分的に修繕する方法もおすすめです。

例えば、雨漏りの修理や床の張り替え、給湯器の交換などは比較的安価で実施可能です。生活に直結する部分から優先的に修繕を行いましょう。

建物の規模を小さくする

建築費用を抑えるためには、家の延床面積を縮小するのもおすすめです。

必要最低限のスペースに絞ることで、建材や設備のコストを減らすことができ、建て替えの費用を大幅に削減可能です。

ローコスト住宅を活用する

建築会社の中には、ローコスト住宅を提供しているところもあります。

デザインや仕様の自由度は下がりますが、コストパフォーマンスは高く、建て替えの負担を大幅に削減できます。「とにかく安く新築したい」という方にはおすすめです。

住宅ローンを活用する

家の建て替えに必要なお金がない場合でも、住宅ローンを利用できれば自己資金だけで費用を用意する必要はありません。

まずは、金融機関の事前審査を利用し、建て替えにどの程度の金額を借りられるのか確認することが重要です。借入可能額がわかれば、自己資金と合わせて建て替えに使える予算を具体的に決められます。

一方、建て替えでは解体費や着工金など、住宅ローンの融資が実行される前に支払いが必要になることもあります。このような場合には、金融機関によってつなぎ融資などを利用できる可能性があります。

現在の家に住宅ローンが残っている場合は借入条件も変わるため、家を建て替えたいけどお金がないからとすぐに諦めず、金融機関へ資金計画を相談しましょう。

親族からの資金を援助してもらう

実家を建て替えたいもののお金がない場合は、父母や祖父母などから資金援助を受ける方法も考えられます。

自分だけでは建て替え費用を用意できなくても、親族からの援助と住宅ローンを組み合わせることで必要な資金を確保できる可能性があるためです。

ただし、親族からまとまった金額を受け取ると贈与税が関係する場合があります。父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等のための資金を受け取った場合は、一定の要件を満たすことで贈与税の非課税制度を利用できるケースがあります。

援助を受ける金額だけで判断せず、税金や住宅の名義まで確認したうえで資金計画を立てることが大切です。

自治体や国の補助金・助成金を活用する

家の建て替えに使えるお金が足りない場合は、国や自治体の補助制度を利用できないか確認することも重要です。

省エネ性能や耐震性能など一定の条件を満たす住宅では、建て替え時に補助を受けられる可能性があります。

補助金を利用できれば自己負担を抑えられるため、住宅ローンや自己資金だけで建て替え費用を用意するより負担を減らせるでしょう。

2026年度には、省エネ性能の高い新築住宅などを対象とする「みらいエコ住宅2026事業」が実施されています。ただし、対象となる住宅や世帯には条件があり、予算上限に達すると受付が終了する制度もあります。

自治体独自の耐震化や建て替えに関する補助制度が設けられている場合もあるため、工事を契約する前に利用できる制度を確認しておくことが重要です。

家の建て替えを検討するべきタイミング

家の建て替えを検討するべきタイミングは、以下のとおりです。

• 家の老朽化が進んでいる
• 家の耐震性に不安がある
• ライフスタイルが変化した
• 固定資産税や修繕費の負担が大きい

それでは、各タイミングがなぜ検討すべき時期に該当するのか解説します。

家の老朽化が進んでいる

築年数が30年以上経過している住宅は、設備や構造の老朽化が進んでいる可能性が高いです。

屋根や外壁のひび割れ、雨漏り、断熱性能の低下などは、快適な暮らしに影響を及ぼすだけでなく、修繕費もかさみやすくなります。大規模なリフォームで対応できないほど老朽化している場合は、建て替えを検討するのがおすすめです。

家の耐震性に不安がある

「旧耐震基準」で建てられた家は、大規模な地震に対する耐性が不十分な可能性があります。

耐震診断を受けて補強することも可能ですが、補強工事には制限があり、効果も限定的です。安全性を最優先するのであれば、耐震性に優れた新しい基準で建て替えるのがおすすめといえるでしょう。

ライフスタイルが変化した

結婚、出産などのライフスタイルの変化に伴い、家の間取りや機能が合わなくなることがあります。

例えば、階段の上り下りが負担に感じられるようになった場合や、使っていない部屋が増えてしまった場合などは、生活スタイルに合った家へと建て替えることで、より暮らしやすくなる可能性があります。

固定資産税や修繕費の負担が大きい

古くなった家ほど、維持にかかるコストが増えていく傾向があります。

特に修繕が頻繁に必要になってくると、結果的に建て替えよりも費用がかさんでしまうケースもあります。住宅の資産価値が低下してくると、売却するのも難しくなるため、思い切って建て替えを決断するのもおすすめです。

家の建て替えを成功させるためのポイント

家の建て替えを成功させるためのポイントは、以下のとおりです。

次項より、個別にみていきましょう。

信頼できる建築会社を選ぶ

建築会社の選定は、建て替えの成否を左右する重要なポイントです。

大手ハウスメーカー、地元の工務店、設計事務所のいずれを選ぶかによって、建築コストやデザイン、施工の自由度が変わってきます。

信頼できる会社を見つけるためには、複数社から相見積もりを取ることが大切です。比較をすることで、価格相場を把握しやすくなり、納得のいく契約ができます。

資金計画をしっかり立てる

建て替えを進める際、工事費以外にも多くの費用がかかります。

解体費や仮住まいの費用、外構工事などを考慮し、予算計画を立てることが求められます。

ローンを利用する場合は、借入額と毎月の返済額のバランスを考えましょう。一般的に、住宅ローンの月々の返済額は「手取り収入の25％以内」に抑えるのが理想的とされています。

無理のない範囲で資金計画を立て、追加費用が発生しても対応できるように、予算には余裕を持たせましょう。

法的な制限を確認する

建て替えを進める前に、自分の土地が現在の建築基準法に適合しているかを確認する必要があります。

注意すべき点として「再建築不可物件」と「用途地域の制限」があります。

1. 再建築不可物件の問題

接道義務を満たしていない土地は、現行の建築基準法では新たに建物を建てることができません。隣地を購入して接道義務をクリアするか、リフォームで対応するしかないケースもあります。

2. 用途地域の制限

用途地域によっては、建てられる建物の高さや用途が制限されていることも考えられます。例えば、商業地域にある土地では、住宅と店舗の併用建築が可能ですが、低層住宅地域では高さ制限が厳しく、思い通りの設計ができない可能性があります。

建て替えが難しい場合に家を売却することは可能？

建て替えが難しい場合に家を売却することは可能です。

ここからは、そのままの状態で売る方法、更地にして売る方法、買取業者に売却する方法の3つを紹介します。

上記についても、個別にみていきましょう。

そのままの状態で売却する

築年数が古くても、住宅の状態によってはそのまま売却できるケースがあります。

駅近や人気エリアの物件は、古家付きでも購入希望者がみつかる可能性が考えられます。しかし、築年数が40年以上の家や、著しく劣化している場合は、買い手がつきにくいかもしれません。

そのような場合には、「古家付き土地」として売る方法が有効です。「建物は解体せず、土地として売る」ことを前提にすれば、解体費用の負担を避けられるうえ、買い手が解体や建築プランを自由に決められるメリットもあります。

更地にして土地として売る

建物が老朽化していて居住が難しい場合、更地にして土地のみを売却するのもひとつの方法です。

更地の状態にすれば、買い手が自由に新築を計画できるため、売却がスムーズに進みやすくなります。

しかし、解体費用は売主負担になるため、事前に見積もりを取り、解体費に見合う売却価格が見込めるかを確認しましょう。

一般的な木造住宅の解体費用は100万～200万円程度ですが、RC造や鉄骨造ではさらに高額になります。また、更地にすると「固定資産税の軽減措置」がなくなり、税負担が増える点にも注意が必要です。
（参考：総務省「固定資産税」）

売却までの期間が長引くと、予想以上に維持コストがかかる可能性もあるため、早めに買い手を見つけることが重要になります。

買取業者に売却する

「なかなか買い手が見つからない」「早く現金化したい」という場合には、不動産買取業者に売却する方法が適しています。

買取業者は、築年数が古い物件や老朽化した家でもそのまま買い取ってくれるため、売却までの時間を短縮できます。

一般の個人向け売却と比べて価格は相場より安くなることが多いですが、仲介手数料が不要で、即現金化できるというメリットがあります。また、「訳あり物件」や「再建築不可物件」も買い取る業者が存在するため、通常の売却が難しい場合には選択肢のひとつとなるでしょう。

買取業者によって査定額が異なるため、複数の業者に査定を依頼し、比較することが大切です。

「ワケガイ」なら建て替えが難しい物件も買取可能

当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分や再建築不可物件、老朽化した空き家など、市場では売却が難しい不動産を専門に買取する「ワケガイ」を運営しています。

一般的な不動産売却では、売り出しから買主が見つかるまでに数か月以上かかることが多く、さらに物件の状態や法的な問題によっては、売却自体が難しくなることもあります。

しかし、ワケガイでは独自の買取スキームを活用し、最短1日で買取金額をご提示いたします。最大3億円までの買取が可能で、スムーズな現金化を実現可能です。築年数が古い物件や、所有者間で意見がまとまらない共有持分の不動産など、他社では対応が難しいケースでも柔軟に対応いたします。

仲介手数料や修繕費用は一切不要で、現状のまま買取可能なため、時間や手間をかけずに売却を進められます。お気軽に無料査定をご活用ください。

家の建て替えに関するよくある質問

家の建て替えに関するよくある質問は、以下のとおりです。

• 500万円で家は建てられる？
• 家を建てたいがお金がない。どうしたらいい？
• 家の建て替えに必要な許可はある？
• 家を建て替えたら固定資産税は変わる？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

500万円で家は建てられる？

建物本体の工事費だけを見れば、規格化されたローコスト住宅や小規模な平屋であれば500万円台の事例も存在します。ただし、実際には解体費や地盤改良、給排水やガスの引き込み、外構、各種申請費用などが別途必要になり、総額は本体価格を大きく上回るのが一般的です。建て替えの場合は既存建物の解体費だけで100万円以上かかることも珍しくありません。予算が限られる場合は、建て替えにこだわらずリフォームや住み替えとの比較するとよいでしょう。

家を建てたいがお金がない。どうしたらいい？

まずは住宅ローンでいくら借りられるかを金融機関の事前審査で把握し、自己資金と合わせた予算の上限を確定させることから始めます。そのうえで、延床面積を抑える、平屋や規格住宅を選ぶ、設備のグレードを見直すといった方法で総額を圧縮できます。自治体の補助金や、耐震・省エネ関連の支援制度を利用できる場合もあります。それでも資金が足りないときは、建て替えではなく部分的なリフォームや、土地を売却して住み替える選択肢も検討する価値があります。

家の建て替えに必要な許可はある？

大規模な建て替えを行う場合は「建築確認申請」が必要になる場合があります。不動産会社に相談すれば、許可や申請において心配する必要はありません。

家を建て替えたら固定資産税は変わる？

固定資産税は建物の評価額に応じて課税されるため、古い建物よりも新築のほうが評価額は高くなります。結果的に、建て替え後の固定資産税額が上がることが一般的です。
（参考：総務省「固定資産税」）

家の建て替えはお金がない場合でも工夫次第で可能

家の建て替えを成功させるには、適切な資金計画と業者選びが不可欠です。

費用相場を理解し、解体費や新築費だけでなく、外構工事や仮住まいのコストまで考慮したうえで、無理のない予算を立てることが大切です。

また、資金不足の際は、住宅ローンの選択肢を比較し、自治体の補助金制度を活用することで負担を軽減できます。建て替えが難しい場合には、リフォームや部分修繕を検討し、既存の住宅を活かす方法もあります。

さらに、法的な制約や土地の条件を確認し、信頼できる建築会社と十分な打ち合わせを行うようにしましょう。自分にとって最適な方法を選びましょう。