更新日： 2026.9.6 | 公開日：
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実は、更新料は法律上の義務ではなく契約内容や地域の慣習によって異なるため、適正な金額かどうかを判断することが重要です。本記事では、借地権の更新料の相場や計算方法、支払い義務の有無、支払えない場合の対処法について詳しく解説します。
借地権の更新を控えている方は請求された更新料が妥当か判断し、適切に対応するための参考にしてください。
借地権の更新料とは
借地権の更新料は、契約を更新する際に地主へ支払う費用です。法律上の義務ではありませんが、多くの契約で設定されています。地主が土地の使用継続に伴う利益の調整や、契約の更新に関する合意を得るために請求することが一般的です。
地価の変動や地域の慣習が影響することもあり、特に地価の上昇が著しい地域では、更新料の負担が大きくなるケースもあります。契約書を確認し、支払い義務があるかどうかを把握することが重要です。
借地権の更新料を減額・免除してもらうことは可能？
更新料は交渉次第で減額や免除が可能な場合があります。更新料の支払いは法律で義務付けられているわけではなく、地主と借地人の合意によって決まるからです。
そのため、提示された金額が高いと感じた場合や、支払いが困難な場合は、減額や分割払いを交渉することが可能です。
交渉を有利に進めるためには、まず契約書を確認し、更新料の金額や支払い義務について明確に理解しておく必要があります。もし契約書に具体的な金額の記載がなく、「慣習に従う」などの曖昧な表現が使われている場合は、相場を調べたうえで地主と話し合いましょう。
借地権の更新料を払わないとどうなる？
借地権の更新料を支払わない場合は以下の可能性があります。
- 契約を更新できずに借地権を失う
- 地主との関係が悪化し、交渉が難しくなる
- 裁判を起こされ、法的責任を問われる
- 未払いが続くと立ち退きを求められる
契約を更新できずに借地権を失う
借地権の契約が更新されなければ、借地人はその土地を利用し続けることができません。借地借家法により、借地権には一定の更新権が認められています。ただし、更新料の支払いが契約の前提条件となっている場合、それを拒否すると契約が更新されず借地権を失う可能性があります。
特に、契約内容に「更新料の支払いが必要」と明記されている場合、支払いを拒否すれば更新の申し出自体が無効とみなされるケースもあります。地主が更新を拒否し、契約満了後に土地の明け渡しを求めることも考えられます。
そのため契約書をよく確認し、更新料の支払い義務の有無を正確に把握することが大切です。
（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）
地主との関係が悪化し、交渉が難しくなる
借地契約は、地主との信頼関係のもとに成り立っています。そのため、更新料を一方的に拒否すると、地主との関係が悪化し交渉が難しくなる可能性があります。
▼地主との交渉例
- 地代の値上げや建て替えの許可
- 契約更新時の条件変更 など
地主と協議しなければならない場面は何度も訪れます。更新料を巡って関係がこじれると、そうした場面で地主の対応が厳しくなることも考えられます。
裁判を起こされ、法的責任を問われる
更新料の支払いを拒否し続けると、最悪の場合、地主が裁判を起こし法的な責任を問われる可能性があります。更新料は法律上の義務ではないものの、契約書に明記されている場合は「契約不履行」として訴訟に発展することもゼロではありません。
裁判になった場合、過去の判例では更新料の支払い義務を否定するものもあれば、契約内容を根拠に地主側の主張が認められたケースもあります。借地借家法は借地人を保護する趣旨の法律ですが、契約内容や地域の慣習が影響するため一概にどちらが有利とはいえません。
未払いが続くと立ち退きを求められる
更新料の支払いを拒否し続けると、地主から立ち退きを求められるリスクが高まります。特に、契約の更新そのものが無効と判断されると、地主側から「契約満了に伴う退去」を要求されるケースがあります。
一般的に借地契約では正当事由がない限り、地主が一方的に借地人を立ち退かせることは難しいとされています。しかし、更新料の未払いが契約違反とみなされると、地主は「正当事由のひとつ」として立ち退きを請求する可能性があります。
借地権更新料の相場感はどのくらい？
借地権の更新料は地域や契約の内容によって異なりますが、一般的には借地権価格の5％程度が目安とされています。これは過去の取引事例や不動産業界の慣習による相場であり、多くの借地契約で採用されています。
ただし地域によってはこの相場が変動することがあり、例えば都心部の商業地など地価が高いエリアでは、更新料の相場が3～5％に抑えられる傾向があります。
一方、地方では土地の流動性が低いため、更新料がやや高めに設定されることもあります。
更新料の計算例
借地権の更新料は、一般的に次の計算式を用いて算出されます。
- 更新料 ＝ 更地価格 × 借地権割合 × 5％（または契約で定められた割合）
具体的に以下のようなケースを考えてみましょう。
- 更地価格：1,000万円
- 借地権割合：60％
- 更新料の割合：5％
この場合、更新料の計算式は以下のようになります。
- 1,000万円 × 60％ × 5％ ＝ 30万円
土地の価格と借地権割合によって更新料の金額が決まるため、契約の前に土地の評価額を確認しておくことが重要です。
借地権の更新料が支払えない場合の対処法
借地権の更新料が支払えない場合は、以下のような対処法があります。
- 地主に支払い条件の交渉をする
- 弁護士に相談して法的な選択肢を確認する
- 借地権を売却して解決する
地主に支払い条件の交渉をする
借地権の更新料が高額で支払えない場合は、まず地主と分割や減額の交渉を行いましょう。更新料の支払いは契約上の義務として定められているケースもありますが、一括で支払う必要はありません。
地主も、借地人が契約を継続してくれる方が安定した収入につながるため、柔軟に対応してくれる可能性があります。
弁護士に相談して法的な選択肢を確認する
交渉が難航した場合や、そもそも更新料の支払い義務があるのか不明な場合は、弁護士に相談するのも有効です。
特に、契約書の内容が不明確だったり、地主から過去の相場を大きく超える金額を請求されていたりする場合は、法的な観点からアドバイスを受けることで、適切な対応が可能になります。
▼弁護士に相談するメリット
- 更新料の支払い義務があるかどうか確認できる
- 更新料減額の法的根拠を整理できる
- 裁判になった場合の見通しを把握できる
過去の判例を参考に、更新料を巡るトラブルがどのような形で解決されているのかを知ることもできます。
借地権を売却して解決する
更新料の支払いが難しく、地主との交渉も進まない場合は、借地権を売却するという選択肢もあります。借地権は、土地を所有していなくても一定の価値があるため、不動産市場で売却することが可能です。
売却を検討する際には、まず借地権の市場価値を把握しましょう。借地権の価格は、更地価格や借地権割合によって決まるため、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
ただし、売却には地主の承諾が必要なケースが多いため、事前に確認しておく必要があります。
借地権を売却した場合に発生する諸経費
借地権を売却した場合、次のような費用が発生します。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却益に課税。5年超20.315％、5年以下39.63％ |
| 測量費・登記費用 | 測量は数十万円、登記は数万円〜十数万円程度 |
| 違約金 | 契約内容によって発生する場合がある |
| 仲介手数料 | 仲介で売却する場合に発生する |
| その他 | 書類作成費用や地主への承諾料など |
譲渡所得税
借地権を売却すると、売却益に対して譲渡所得税が発生します。これは、購入時の価格と売却価格の差額に対して課税されるもので、売却益が大きいほど税負担も増えます。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。売却するまでに5年を超えて保有していた場合は長期譲渡所得として20.315％（所得税＋住民税＋復興特別所得税）が課税され、5年以下の場合は短期譲渡所得として39.63％が課税されます。
長期保有の方が税率が低いため、売却のタイミングを検討することも大切です。
（参考：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算/長期譲渡所得の税額の計算」）
測量費・登記費用
借地権を売却する際、土地の境界を明確にするために測量が必要になる場合があります。特に、境界線が曖昧な場合や、過去に正式な測量が行われていない場合、買主から測量を求められるケースも存在します。測量費用は土地の広さや条件によって異なりますが、数十万円程度かかることが一般的です。
また、売却に伴い登記の変更が必要になることもあります。例えば、借地権の名義変更や、抵当権の抹消などが必要になる場合、司法書士に依頼して手続きを進めることになります。登記費用は手続きの内容によりますが、数万円～十数万円程度が目安です。
契約解除に伴う違約金
借地契約の内容によっては売却に際して契約解除が必要になることがあり、その際に違約金が発生する可能性があります。特に、契約書に「解約時には〇〇円の違約金を支払う」と明記されている場合は、その金額を負担しなければなりません。
ただし、地主と交渉することで、違約金を減額してもらえるケースもあります。売却前に契約書を確認し、違約金が発生するかどうかをチェックしておくことが重要です。
仲介手数料（※仲介による売却の場合）
不動産会社を通じて借地権を売却する場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は法律で定められており、売却価格に応じて次のように計算されます。
- 200万円以下の部分：5％＋消費税
- 200万～400万円の部分：4％＋消費税
- 400万円以上の部分：3％＋消費税
例えば、1,000万円で借地権を売却した場合、仲介手数料の上限は36万円＋消費税となります。
その他の諸費用
その他の諸費用として、売却に伴う書類作成費用や、土地所有者への承諾料がかかることがあります。地主の承諾が必要な場合、承諾料として売却価格の数％を求められることもあるため、事前に確認しておくことが大切です。
売却をスムーズに進めるためには、これらの諸経費を事前に把握し、想定される費用を考慮したうえで売却計画を立てましょう。
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借地権は、土地の所有権がなく第三者への売却時に地主の承諾が必要な場合があるため、売却が難航することがあります。また、更新料の支払いや契約条件の調整が必要なこともあり、一般的な不動産会社では対応が難しいケースも少なくありません。
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まとめ
借地権の更新料は、契約更新時に求められる費用ですが、その支払い義務や金額の適正性は契約内容や地域の慣習によって異なります。まずは契約書を確認し、支払い義務が明記されているかを把握することが大切です。
更新料が相場よりも高額である場合や、支払いが困難な場合は、地主との交渉を検討しましょう。分割払いの提案や地代の調整を申し出ることで、負担を軽減できる可能性があります。また、契約内容によっては法的に支払いの必要がないケースもあるため、不安がある場合は弁護士に相談するのも有効です。
それでも支払いが難しい場合、借地権の売却という選択肢もあります。借地権には市場価値があり、適切な方法で売却することで資金を確保できます。契約条件や自身の状況に応じて、最適な対策を検討しましょう。
運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
