更新日： 2024.6.20 | 公開日：
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ゴミ屋敷の処理と売却には、多くの課題が伴います。物件の状態や売却の目的に応じて、最適な方法を対処方法を選択する必要があり、ときには片付け業者のサービスを利用しなければ売却もままなりません。
そこで今回の記事では、ゴミ屋敷を売却する際に直面する可能性が高い様々な問題点とその解決策を詳細に解説します。ゴミの撤去からリフォーム、解体まで、各段階で必要となる費用の見積もりや、適切な対応策を紹介しますので、ぜひお役立てください。
ゴミ屋敷を放置するリスク
ゴミ屋敷を放置することには重大なリスクが伴います。放置されたゴミ屋敷は、行政代執行の対象になる可能性があります。これは市や区などの行政が住人に代わり、不用品やゴミを強制的に撤去する措置です。
この過程は、近隣住民からの通報を受けた調査員による調査後、行政からの指導が無視された場合に実施されます。
さらに、各自治体により定められた「ごみ屋敷条例」に基づき、ゴミ屋敷と認定されると、売主にはゴミの撤去を求める指導や勧告が行われるのが通例です。条例の対象となる条件には、周辺環境への悪影響、景観の損ない、火災や建物倒壊の危険性、害虫や害獣の発生などが含まれます。
行政執行が実施されるとどうなる？
行政代執行が実施されると、撤去にかかった費用は売主の負担となります。この費用は、ゴミの量や種類、サイズによって異なりますが、一般的には数十万円から数百万円に及ぶことが一般的。
行政が処分業者に委託するため、売主は業者を選べず、高額な費用が発生することもあります。
もし、行政代執行による費用を支払えない場合、売主の不動産だけでなく現預金、株式、貯蓄、自動車、貴金属などの全財産が差し押さえられることになります。
差し押さえられた財産は公売にかけられ、費用の回収に充てられます。公売は、税金等の滞納があった場合に行政が財産を強制売却し、売買代金を滞納分に充てる制度です。
行政代執行の費用は、支払われない限り債務が消滅しないため、費用が未回収の状態で売主が亡くなった場合、相続人に請求が行われます。
そのため、ゴミ屋敷を相続する際には、行政代執行の費用負担があるかどうかを確認し、注意が必要です。早めの対処と適切なゴミ処理により、これらのリスクを避けましょう。
ゴミ屋敷を売却する際の選択肢
ゴミ屋敷を売却する際の選択肢としては、以下のものが存在します。
- ①：ゴミを残したまま売却する
- ②：ゴミを捨ててから売却する
- ③：ゴミ処分後にリフォームをしてから売却
- ④：ゴミ処分後に更地にして売却
それぞれ、詳しく解説します。
①：ゴミを残したまま売却する
「ゴミの処分には手間や時間、費用がかかるため、そのまま売却したい」と考える方は少なくありませんが、ゴミ屋敷の状態では需要が低く、通常の不動産仲介では売却が困難です。
しかし、ゴミ屋敷などの訳あり物件の買取を専門に行う不動産業者が存在します。これらの業者は、ゴミの処分、リフォーム、解体などを行い、物件を再販することを専門としています。
床や設備のトラブルが見えにくいこと。ゴミ処分費用の発生などを考慮して、リフォームや修繕費用を見積もり、市場価格の60～80％程度で買取を行いますが、ゴミ屋敷の場合は以下の計算式により売却価格が決まります。
- 買取価格 = 市場価格の相場 × 60～80％ − ゴミ処分費用 − 建物解体費用 − 精神的負担費用
この方法では、売主は物件の状態に関わらず買取を受けることができます。
②：ゴミを捨ててから売却する
ゴミ屋敷の状態を改善し、ゴミを撤去した後の売却は、そのまま売却するよりも買い手が見つかりやすく、価格も高くなる傾向にあります。
ゴミが残った状態では買い手が見つからない可能性が高く、価格も低下します。ゴミ撤去後の売却では、一般の顧客だけでなく、買取業者への売却も視野に入るでしょう。
売主が自分でゴミを撤去する場合、費用を節約できますが、大量のゴミがある場合は専門業者への依頼が適切です。費用はゴミの量によって変動し、数万円から100万円を超えることもあります。
この方法は費用が発生しますが、より多くの買い手候補にアピールできます。ただし、ゴミ撤去後も悪臭が残る可能性があるため、消臭処理も重要です。
③：ゴミ処分後にリフォームをしてから売却
ゴミ屋敷からのゴミ処分後、しばしば部屋に悪臭が残ります。この悪臭は物件の価値を著しく低下させ、買い手の見つかりにくさの一因となります。
そこでリフォームを行い、部屋の状態を改善することで、物件の市場価格での売却可能性を高められます。
リフォームには、ハウスクリーニングや消臭処理が含まれ、床や壁紙、浴室、キッチンなどを総合的に改修することで、物件は大きく改善します。
ただし、リフォーム費用を売却価格に完全に上乗せするのは難しいため、リフォーム後の物件が「売れる状態」にはなりますが、高額な売却を期待するのは現実的ではありません。
特にマンションの場合、更地にすることができないため、リフォームが唯一の選択肢です。リフォームの範囲や内容によって費用は異なるため、不動産業者と相談しながら計画を立てることが重要です。
④：ゴミ処分後に更地にして売却
ゴミを撤去し、更地にするか、あるいはリフォームすることで、買い手が見つかりやすくなります。戸建ての場合、更地にすることで土地の活用の幅が広がり、新築建設や駐車場としての利用などが可能。
リフォームにより物件をきれいな状態に戻すと、市場価格での売却が容易になる可能性があるでしょう。
更地化やリフォームにはそれぞれ費用がかかりますが、これらの投資を行うことで市場価格での売却が可能になる場合があります。そのため、解体やリフォームの費用と見込まれる売却価格を慎重に見積もり、より収益性の高い選択を行うことが推奨されます。
ゴミ屋敷を売却する際の手順
ゴミ屋敷を売却する際の手順としては、以下のとおりです。
- 手順1：不動産会社に相談
- 手順2：ゴミの処理を行う
- 手順3：物件をなるべく綺麗にする
- 手順4：不動産会社と媒介契約を締結する
- 手順5：買い手探し
- 手順6：売買契約
それぞれ、詳しくみていきましょう。
手順1：不動産会社に相談
ゴミ屋敷の売却は、専門知識を持つ不動産会社や買取業者と連携して進めるのが最適です。自己判断での解体やリフォームは、売却を難しくするリスクや余計な出費を招く可能性があるため、最初に不動産の専門家に相談することが重要。
ゴミ屋敷の売却実績を持つ不動産会社や買取業者からのアドバイスは、効果的な売却戦略を立てる上で役立つでしょう。
手順2：ゴミの処理を行う
不動産会社との相談の結果、ゴミを処分してから売却する方針を決定した場合は、速やかにゴミ処理を行います。
処理の見積もりに基づき、費用の負担が可能かどうかを判断します。処理費用が予算を超える場合は、ゴミをそのままにして買取業者への売却を検討することも1つの選択肢です。
手順3：物件をなるべく綺麗にする
ゴミが撤去された後も、悪臭やカビの問題が残ることがあります。そこで、リフォームやハウスクリーニング、消臭などを行い、物件を可能な限り綺麗にしましょう。
しかし、これらの作業には費用がかかるため、不動産会社と相談しながら、財政的に無理のない範囲で進めることが肝要です。見積もりの結果、費用が売却金額を超える見込みがある場合は、リフォームを進めずに買取オプションを選択することを検討する必要があります。
手順4：不動産会社と媒介契約を締結する
リフォームや解体を終えたら、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討を行いましょう。業者によって得意分野や査定額が異なるため、複数の見積もりを比較することが大切です。
適切な不動産業者を選んだ後、媒介契約を締結し、インターネット広告やチラシなどを使った宣伝活動が開始されます。
リフォームや解体後には、直接不動産業者による買取を選択することも可能ですが、手間と費用に見合った価格での売却が望めるかどうか、慎重な判断が求められます。
手順5：買い手探し
宣伝活動の効果が現れ、購入希望者が現れたら、不動産会社からの連絡を受け、内覧の手配や物件の詳細な情報提供を行います。
この時点で、物件がかつてゴミ屋敷であった事実、行ったリフォームの詳細、そして修繕しきれなかった部分などの瑕疵（かし）は、全てオープンにする必要があります。
引き渡し日やその他の条件に関する交渉が行われ、値下げについての話し合いも発生する可能性があります。
手順6：売買契約
購入希望者との間で合意が形成されたら、売買契約を結びます。この契約には、引き渡しの日程や登記申請など、売却プロセスの完了に必要なすべての手続きが含まれます。契約書の内容をしっかり確認し、合意に基づいて売買契約を締結することが重要。
その後、決済手続き、抵当権の抹消、所有権移転などの登記手続きを進め、売却活動を完了させます。これらのプロセスは、法的な要素も含まれるため、不動産会社や専門家の助言を適切に受けながら進めることが望ましいでしょう。
ゴミ屋敷の売却で発生する可能性のある費用
ゴミ屋敷の売却では、次のような費用が発生する可能性があるため留意が必要です。
- 専門業者へのゴミ処理の依頼費用
- 消臭作業費用
- リフォーム費用
- 解体費用
以下より、詳しく解説します。
専門業者へのゴミ処理の依頼費用
ゴミ屋敷の清掃は、ゴミの量や種類によって費用が大きく異なります。特に戸建てで大量のゴミが溜まっている場合、撤去費用は100万円を超えることも珍しくありません。
正確な費用はゴミ処分業者に見積もりを依頼する必要がありますが、部屋の広さを基におおよその費用は把握できます。例えば、相場感は以下のようになっていますので、現地確認による見積もりが賢明です。
- 1R・1K：3万〜10万円
- 1DK・1LDK：5万〜20万円
- 2DK・2LDK：9万〜30万円
- 3DK・3LDK：15万〜50万円
- 4LDK以上や一軒家：20万〜100万円以上。
費用を抑えたい場合、自力で可能な範囲のゴミ処分を行うとよいでしょう。一般家庭ゴミは無料ですが、粗大ゴミは処分手数料が発生します。
例えば東京都渋谷区では「布団やいす、掃除機などは400円」「自転車やソファーは800円」「シングルベッドは1,200円」「2人用以上のソファーは2,000円」など、処分手数料が定められています。
自分で処分するのが難しい場合や時間がない場合は、専門業者に依頼することが最適で。プロなら迅速かつ確実に対応し、害虫駆除や臭い除去なども行ってくれます。
消臭作業費用
ゴミ屋敷の最大の問題点は「臭い」です。売却の際は、ゴミ処分やリフォームに加えて、臭いの消臭作業も必要です。リフォームで新しい床や壁紙に張り替えても、染みついた臭いが残ることがあります。
効果的な消臭方法の1つに、オゾン消臭があります。これは生ゴミやカビの強い臭いをほぼ無臭にすることができる手法。
一度染みついた臭いの除去は容易ではありませんが、オゾン消臭などの専門的な方法を利用することで、効果的に対処可能です。
消臭費用は数千円から数十万円の範囲で変動し、物件の状態によって異なります。適切な消臭方法と費用の見積もりを専門業者に依頼することが重要です。
リフォーム費用
放置されたゴミ屋敷を売却する際、リフォームは不可欠です。ゴミ撤去後も、残留する臭いや家の各部の損傷に対処しないと、内覧客に良い印象を与えることは困難です。
適切なリフォームを行うことで建物の価値を向上させ、市場価格での売却を目指すことが可能ですが、全面的なリフォームは高額になりがちですので、予算に合わせた計画を立てることが重要です。
以下は、リフォームの主な費用相場です。
- キッチン本体交換：80～150万円
- トイレ交換：15～40万円
- ユニットバス交換：80～150万円
- 洗面台交換：20～40万円
- 給湯器交換：20～30万円
- 壁紙の張替え：約1,500円/㎡
- フローリング張替え：約15,000円/㎡
全体的なリフォームは理想的ですが、費用は膨大になります。費用対効果を考慮し、どの程度リフォームすれば売却につながるかを不動産業者と相談し、予算内で最大限の効果を出せるよう計画を立てましょう。
解体費用
解体費用は、建物の構造によって異なります。目安として、構造別の解体費用は以下のとおりです。
- 木造：3万円～5万円/坪
- 鉄骨造：4万円～6万円/坪
- 鉄筋コンクリート造：6万円～8万円/坪
例えば、木造30坪の建物の場合、解体費用は90万円～150万円程度になります。立地条件や解体作業の難易度によって料金が変動することもあります。
解体には、アスベスト撤去、外構撤去、浄化槽撤去などの付帯工事が必要になることがあり、以下のような費用がかかります。
- アスベスト撤去費用：1㎡あたり2～10万円
- 外構撤去（樹木1本）：1～5万円、ブロック塀：1㎡あたり2,000～3,000円
- 浄化槽撤去：5～10万円
- 追加人件費：1日あたり1～2万円
自治体によっては解体費用の補助金が出る場合がありますので、解体工事を行う前に、最新の情報をお住まいの自治体で確認するとよいでしょう。
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まとめ
ゴミ屋敷の売却にあたってはゴミ撤去やリフォーム、解体などを行うことが大切です。迅速な買取サービスを提供する専門業者も存在しますので、自身の状況や予算に合わせて最適な売却方法を選択しましょう。
状況に応じて最良の選択をするためには、不動産の専門家に相談することが非常に効果的です。ゴミ屋敷を早期に売却したいとお考えの方は、ぜひワケガイにもご相談ください。
| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
