違法建築とは？建築基準法の基準やデメリット、見分け方を詳しく解説

違法建築とは、建築基準法や地域の条例などに違反して建築された建築物を指します。

建築確認申請を経ずに建てられた建物や、確認済みの建築計画と異なる建物、無断で増改築された建物などが該当します。

そんな違法建築と既存不適格建築物の違いや違法建築物件を購入した場合のリスクなどについては、知らない方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、違法建築に関する基礎知識から、違法建築物件の見分け方、購入時の注意点まで、幅広く解説します。

違法建築とは

違法建築は法律に違反した建物であるため、さまざまなデメリットがあります。

違法建築とは、建築基準法や地域の条例などに違反して建築された建築物のことを指します。

建築物を建てる際には、まず行政へ確認申請を行い、建築計画に問題がないかを確認してもらう必要があります。

この手続きをせずに建築された建物や、確認申請の内容と異なる建築物を建てた場合、そして完了検査済みの建築物を事後的に無断で増改築した場合などが、違法建築に該当します。

違法建築は、安全性や耐久性に問題がある可能性が高く、居住者や周辺住民に危険をもたらす恐れがあります。

さらに、景観や環境に悪影響を及ぼしたり、不公平な競争を生み出したりするなど、社会的にも大きな問題を引き起こします。行政は、違法建築の発見に努め、是正指導や罰則の適用などを通じて、その撲滅に取り組んでいます。
（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

既存不適格建築物との違い

既存不適格建築物とは、建築した時点では当時の法令に適合していたものの、その後の法改正や地域地区の変更などによって現行基準に合わなくなった建築物を指します。

違反建築物は建築や増改築などを行った時点の法令に違反しているため、両者は法的な位置づけが異なります。

既存不適格であるという理由だけで、直ちに違法建築として是正を求められるものではありません。ただし、増築や用途変更、大規模な修繕などを行う場合は、工事内容に応じて現行基準への適合が必要になることがあります。

既存不適格建築物には増改築等に関する緩和規定もあるため、現在の基準に合っているかだけで判断せず、建築時の法令とその後の工事履歴まで確認することが大切です。

関連記事：相続した物件が「違法建築」だった場合、どうしたらいいの？

違法建築に関わる8つの基準

建ぺい率や容積率、斜線制限、耐震、建築確認・完了検査などをまとめて確認する必要があります。

違法建築かどうかの判定に関わる基準は、以下の8つが存在します。

• ①：建ぺい率
• ②：容積率
• ③：道路斜線制限
• ④：北側斜線制限
• ⑤：隣地斜線制限
• ⑥：耐震構造
• ⑦：建築確認の実施
• ⑧：完了検査

それぞれ個別にみていきましょう。

①：建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

建築できる面積の上限は、用途地域などに応じて都市計画で定められています。建築基準法では30％、40％、50％、60％、70％、80％などの数値が用いられます。

実際に適用される上限は、敷地の用途地域や防火地域、角地などの条件によって変わる場合があります。そのため、指定された割合だけではなく、対象となる緩和規定も含めて確認する必要があります。

適用できる緩和を考慮しても上限を超える建築や増築を行えば、建築基準法令に違反する可能性があります。

②：容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を示す指標です。

建ぺい率と同様に、容積率にも条例などによる制限が設けられています。容積率は、建築物の建築面積だけでなく、高さにも関連しています。

建築物を計画する際には、容積率違反に注意するだけでなく、地域によっては景観などの観点から建築物の高さ制限が設けられている場合があることにも留意が必要です。

③：道路斜線制限

道路斜線制限は、道路側の採光や通風などを確保するため、前面道路との位置関係に応じて建築物の高さを制限するルールです。

建築物は、前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で引いた斜線による高さの範囲内に収める必要があります。

斜線の勾配は、建物が住宅かどうかではなく、用途地域などによって異なります。住居系用途地域では1：1.25が用いられる区域があり、商業系用途地域などでは1：1.5が用いられます。用途地域や指定容積率などによって適用内容が変わるケースもあります。

また、道路境界線から建物を後退させることで制限が緩和される場合があります。違反の有無を確認するときは、用途地域、道路幅員、建物の配置を合わせて確認します。

④：北側斜線制限

北側斜線制限は、建築物の北側に隣接する敷地の日照権や居住環境を保護するために定められた高さ制限のルールです。

例えば、すでに建築物が建ち並んでいる地域に新たに建物を建てる場合、建築主は自分の敷地の日当たりを優先して、敷地の南側を大きく空けて北側ギリギリに建物を建てたいと考えるかもしれません。しかし、そのような建て方をすると、北側に隣接する建築物の日照が悪化してしまう可能性があります。北側斜線制限は、このような状況を防ぐために設けられています。

⑤：隣地斜線制限

隣地斜線制限は、隣接する敷地との間に一定の空間を設けることで、日照や通風などの環境を維持するための高さ制限です。

隣地との境界線上の一定の高さを起点として、そこから敷地側に向かって一定の勾配で斜線を引くことで、隣地斜線制限が定められます。この起点となる境界線上の高さや勾配角度は、用途地域によって異なります。用途地域によって、隣地斜線制限が適用される範囲も異なります。

⑥：耐震構造

建築物の耐震基準は、1981年6月1日に施行された改正を境に、一般に「旧耐震基準」と「新耐震基準」に分けられます。

1981年6月1日は現在も新耐震基準を区分する時点として使われています。

ただし、旧耐震基準で建てられたという理由だけで違法建築になるわけではありません。建築した当時の法令に適合していた建物は、その後の基準改正によって現行基準に合わなくなっても、原則として既存不適格建築物として扱われます。

違法建築かどうかを判断する際は、築年数だけではなく、建築時に適用されていた基準への適合状況や、その後に耐震性へ影響する増改築が行われていないかを確認する必要があります。

⑦：建築確認の実施

建築確認は、対象となる建築工事を始める前に、建築計画が建築基準関係規定へ適合しているかを確認する手続きです。

2025年4月の改正では、2階建て木造住宅などについて建築確認・検査の対象範囲が拡大されています。

完了検査は1950年の建築基準法制定当初から設けられており、「平成18年度の法改正」で新設された制度ではありません。中間検査は1998年の建築基準法改正によって創設され、1999年5月1日に施行されました。

さらに、2007年6月20日施行の改正では、階数3以上の共同住宅で、2階の床とそれを支持する梁に鉄筋を配置する一定の工程が全国一律の中間検査対象に加わりました。このほか、特定行政庁が地域の状況に応じて中間検査の対象となる建築物や工程を指定する場合があります。

⑧：完了検査

完了検査は、建築確認の対象となる工事が終了した後に、完成した建築物とその敷地が建築基準関係規定に適合しているかを確認する検査です。

適合していると認められると検査済証が交付されます。

完了検査の申請が必要な工事では、建築主に検査の申請義務があります。一方、検査済証が手元にないという事実だけで、建物自体が違法建築だと断定することはできません。

検査済証を紛失している可能性もあるため、書類が見当たらない場合は、自治体が保有する建築確認台帳などから検査済証の交付履歴を確認します。

違法建築物件のデメリット

違法建築物件のデメリットを具体的に挙げると、次のとおりです。

• 売却が困難
• ローンの借り入れが難しい
• 用途が制限される
• 行政指導を受ける可能性がある

以下より、個別にみていきましょう。

ローンの借り入れが難しい

違法建築物件では、住宅ローンの利用が難しくなる場合があります。

金融機関は融資時に担保となる物件の内容を審査するため、法令への不適合が融資判断に影響することがあります。

例えば、フラット35では物件検査が必要で、建築基準法に不適合な住宅などは融資対象にならない場合があります。

すべての金融機関で一律に融資を受けられないわけではありませんが、利用できるローンが限られると購入できる人も減りやすくなります。売却を予定している場合も、買主側の資金調達への影響を確認しておくことが大切です。

売却が困難

違法建築物件は融資を受けることが難しいため、売却時に買い手を見つけるのが困難となります。

このように流動性が低いことは、投資家にとって大きなリスクとなります。

仮に売却できたとしても、物件の価格を下げざるを得ない状況に陥ることもあり、最終的には不動産投資で損失を被る可能性があります。違法建築物件は、投資対象としてのリスクが高いといえるでしょう。

関連記事：違法建築の建物を売買することは可能？売却方法や注意点を解説

用途が制限される

違法状態が残っている建物では、増改築や用途変更を行う際に、違反している部分の是正が必要になる場合があります。

建物の使い方を変更すると、変更後の用途に応じて防火・避難などの規定が新たに関係することもあります。既存不適格建築物についても、増改築や用途変更の内容によって現行基準が適用されるため、工事前の確認が必要です。

現在の建物に違反の疑いがある場合は、希望する用途へ変更できるかだけでなく、先にどの部分を是正する必要があるかまで建築士や行政窓口で確認するとよいでしょう。

行政指導を受ける可能性がある

違反建築物については、違反内容に応じて行政から是正を求められることがあります。

是正が必要な場合には、建築主や所有者などに対して指導が行われるほか、建築基準法9条1項に基づき、工事停止、除却、移転、改築、修繕、使用禁止、使用制限などの措置を命じることができます。

同条13項は、命令に従わなかった後に氏名を公表することを定めた規定ではありません。第1項などの命令をした場合に、標識の設置その他の方法によって命令した旨を公示する規定です。

自治体による是正指導や命令の運用もあるため、違反を指摘された場合は内容を確認し、必要な是正方法を検討することが大切です。
（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

違法建築物件の見分け方

検査済証などの書類、是正の可否、専門家による調査の順に確認し、物件の適法性を見極めます。

違法建築物件の見分け方は、以下のとおりです。

• 検査済証の確認
• 是正可能な物件かどうかの確認
• 専門家によるチェック

次項より、個別にみていきましょう。

検査済証の確認

検査済証は、完了検査を受けた結果、その時点で完成した建築物と敷地が建築基準関係規定に適合していると認められた場合に交付される書類です。

建築計画そのものを事前に確認したことを示す確認済証とは役割が異なります。

検査済証があっても、その後に無確認の増改築などが行われていれば現在も適法とは限りません。確認申請時の図面などと現在の建物を見比べ、変更された部分がないかを確認します。

反対に、検査済証が手元にないという理由だけで違法建築と判断することもできません。確認済証や検査済証は原則として再発行できませんが、自治体の記録が残っていれば、台帳記載事項証明書などから交付年月日や番号を確認できる場合があります。

是正可能な物件かどうかの確認

違法建築物件を見分ける方法の2つ目は、「是正可能かどうかの確認」です。

違法建築物件であっても、違法となっている部分を是正することで、適法な建築物になる場合があります。

しかし、是正工事には費用がかかるため、是正可能な違法物件を購入する際は、是正費用も含めて検討する必要があります。是正費用が高額になる場合、物件の収益性に大きな影響を与える可能性があるため、慎重に判断することが求められます。

専門家によるチェック

違法建築物件を見分ける方法の三つ目は、「専門家に相談する」ことです。

物件が違法建築であるかどうかを判断するには、一級建築士など建築の専門家に法律適合性の鑑定を依頼することが有効です。

専門家に依頼する際は、違法性の有無だけでなく、建物全体の状態や修繕の必要性なども併せて判定してもらうことができます。これにより、物件の適法性と物理的な状態の両面から、購入の是非を総合的に判断することが可能となります。

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違法建築についてよくある質問

違法建築についてよくある質問は、以下のとおりです。

• どこからが違法建築になりますか？
• 違法建築かどうか調べる方法は？
• 違法建築はバレる？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

どこからが違法建築になりますか？

建築や増改築、用途変更などを行った時点で、その工事に適用される建築基準法令に違反していれば、違反建築物に該当する可能性があります。建ぺい率・容積率の超過、必要な建築確認を受けていない工事、接道義務や用途制限、防火・避難規定への違反などが代表例です。建築時には当時の法令へ適合していたものの、その後の法改正などによって現行基準に合わなくなった建物は既存不適格建築物であり、違反建築物とは区別されます。

違法建築かどうか調べる方法は？

まず、自治体で建築計画概要書や建築確認・完了検査の履歴を確認します。自治体によっては、確認済証や検査済証の交付年月日・番号を記載した台帳記載事項証明書を取得できます。そのうえで、確認申請時の図面と現在の建物を見比べ、後から増築された部分や用途が変わった部分がないかを確認します。行政資料だけで現在の適法性まで確定できない場合は、建築士に現地調査を依頼するとよいでしょう。

違法建築はバレる？

違反建築物は、自治体への通報や行政によるパトロールなどをきっかけに調査されることがあります。実際に自治体では、通報を受けて現地確認を行ったり、違反の早期発見を目的としたパトロールを実施したりしています。増改築に伴う建築確認や、売却前に建物の資料と現況を確認した際に過去の違反が分かる場合もあります。発覚しないことを前提に放置せず、違反の疑いがある場合は現在の状態を確認し、必要な是正方法を検討することが大切です。

まとめ

違法建築物件は、融資を受けにくく、売却が困難であるなど、さまざまなリスクを伴います。行政指導や罰則の対象となる可能性もあります。

違法建築物件を見分けるためには、検査済証の確認、是正可能性の確認、専門家によるチェックが重要です。特に、建築士など建築のプロに相談することで、適法性や物理的な状態を総合的に判断することができます。

違法建築は、法的・経済的なリスクが高く、トラブルに巻き込まれる可能性があります。不動産の購入や売却に際しては、違法建築についての正しい知識を持ち、慎重に判断することが求められます。少しでも違法建築が疑われる物件がある場合は、専門家に相談し、適切なアドバイスを得ることをおすすめします。