アパートなどの賃貸で入居者が亡くなったら？オーナーが知っておくべき対処法とリスク管理

賃貸物件で入居者が亡くなると、オーナーは突然の対応を迫られます。

事故物件として扱われるのか、家賃相場はどの程度下がるのか、賃貸活用は可能なのかなど、多くの疑問が生じます。その際に知っておくべきなのが「事故物件の取り扱い」です。

事故物件とは、物件内で人が亡くなった経緯や影響の度合いによって、心理的瑕疵物件として扱われる可能性がある不動産のことです。このような物件は通常の市場では敬遠されやすく、賃貸や売却に慎重な判断が求められます。

本記事では、事故物件の定義や家賃相場、賃貸活用時のリスクや工夫、売却の可能性について詳しく解説します。事故物件を所有するオーナーが、適切な判断をするために役立つ知識を提供します。

事故物件とは何か？

事故物件とは、一般的に「過去に何らかの理由で人が亡くなった履歴がある物件」を指します。

ただし、すべての死亡ケースが事故物件とみなされるわけではありません。

孤独死や病死のように、自然な経緯で亡くなった場合は、基本的には事故物件とはされません。一方で、事件性のある死亡や、発見までに時間がかかった孤独死などは、事故物件として扱われることが多くなります。

特に、特殊清掃が必要になったケースでは、次の入居者が心理的負担を感じる可能性があるため、事故物件とみなされることが一般的です。また、火災や災害によって亡くなった場合も、一定の条件下では事故物件と見なされることがあります。

事故物件には告知義務がある

2021年に公表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、賃貸物件の場合、事件・事故による死亡は原則として告知が必要 となっています。

ただし、自然死や日常的な病死の場合は告知義務がないとされています。

また、告知義務が必要な期間についてもガイドラインが定められています。原則として事故発生から3年間は告知が必要 ですが、それ以降は特に説明する義務はないとされています。

新たな入居者が「心理的瑕疵がある」と判断する可能性がある場合は、3年を経過していても告知すべきケースがあります。例えば、死亡事故が報道されて広く知られている場合や、建物に大きな損傷が残っている場合などです。
（参考：国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』を策定しました」）

所有物件で入居者が亡くなった場合の対応方法

所有物件で入居者が亡くなった場合の対応方法は、以下のとおりです。

• 警察・関係機関への連絡と現場確認を行う
• 管理会社・保証人・遺族と連携して対応を決める
• 賃貸契約の解約手続きを進める
• 部屋の原状回復や特殊清掃の手配をする
• 事故物件としての告知義務を確認する
• 今後の賃貸継続または売却の選択肢を検討する

次項より、個別に解説します。

警察・関係機関への連絡と現場確認を行う

入居者が物件内で亡くなった場合、まず警察が現場検証を行います。

事故や事件性の有無を確認するため、オーナーが最初にするべきことは、警察や関係機関の指示に従いながら状況を把握することです。

一般的に、警察が現場を調査し、必要な場合は検視を行います。その間、オーナーは室内に立ち入ることができませんが、現場の状況について警察から説明を受けることは可能です。

この際、どのような経緯で亡くなったのか、発見時の状況はどうだったのかを確認し、今後の対応に備えます。特に事件性がある場合や、発見が遅れて遺体の損傷が激しい場合は、後の手続きや原状回復に影響するため、しっかり情報を把握しておくことが重要です。

管理会社・保証人・遺族と連携して対応を決める

アパートで亡くなった場合、貸主は管理会社だけでなく、相続人と連帯保証人の立場を確認したうえで対応を分ける必要があります。

賃借人が残した家財や遺品は相続人に承継されるため、遺族であれば誰でも自由に処分できるわけではありません。

また、連帯保証人は未払い賃料などの金銭債務を負う可能性がありますが、賃貸借契約を解除する権限とは別の問題です。貸主が相続人の承諾を得ずに残置物を処分すると、後からトラブルになるおそれもあります。そのため、まず相続人を確認し、保証契約や賃貸借契約の内容を整理してから解約や遺品整理の方法を決めることが大切です。

賃貸契約の解約手続きを進める

アパートで亡くなった場合でも、賃貸借契約は賃借人の死亡だけで自動的に終了するわけではありません。

賃借権は相続人に承継されるため、貸主は相続関係を確認したうえで契約終了の手続きを進めます。

連帯保証人がいる場合でも、保証人という立場だけで当然に契約を解除できるとは限らない点にも注意が必要です。死亡後の解除について代理権を与える契約を事前に締結している場合は、その内容に従って対応できます。

相続放棄が行われたときは次順位の相続人も確認し、最終的に相続する人がいない場合には相続財産清算人の選任が必要になるケースがあります。契約を早く終わらせたい場合でも、権限を持つ人を確認してから手続きを進めることが重要です。

部屋の原状回復や特殊清掃の手配をする

アパートで亡くなった場合の退去費用は、通常の原状回復費と、死亡後の状況によって必要になる特殊清掃費を分けて確認することが大切です。

孤独死などで発見まで時間がかかった場合は、臭いや汚損が床や壁まで及び、消臭や除菌に加えて内装材の交換が必要になるケースもあります。

一方、人が亡くなったという事実だけで、高額な原状回復費や空室期間の損失まで当然に請求できるとは限りません。費用負担の範囲は死因や室内の状態、賃貸借契約や保証契約の内容によって変わります。そのため、室内の状態を記録したうえで必要な作業を整理し、相続人や連帯保証人に請求できる費用と貸主側で負担する費用を切り分けて対応します。

事故物件としての告知義務を確認する

アパートで入居者が亡くなった場合でも、すべての死亡事案を次の入居者に告知する必要があるわけではありません。

国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活上の不慮の死で特殊清掃等が行われていない場合は、賃貸取引では原則として告知不要とされています。

一方、自殺や他殺などの死が発生した場合や、自然死でも特殊清掃等が行われた場合は、賃貸では概ね3年間が告知の一つの目安です。ただし、借主から死亡事案について質問された場合や、社会的な影響が特に大きい事案では、経過期間だけで告知不要とは判断できません。

貸主は死因や特殊清掃の有無を整理し、媒介する宅地建物取引業者と情報を共有して告知の要否を判断する必要があります。

今後の賃貸継続または売却の選択肢を検討する

物件を再び賃貸に出すか、それとも売却するかを決めることも、オーナーにとって重要な判断のひとつです。

事故物件は一般的な物件よりも入居者が集まりにくく、家賃を下げなければならないことが多いですが、立地や条件によっては十分に貸し出せるケースもあります。

事故物件専門の不動産会社に相談し、実際にどの程度の家賃であれば需要があるのかを確認することが重要です。

事故物件の家賃相場はどのくらい？

事故物件の家賃相場は、通常の物件と比べて 20～30%程度安くなるケースが多いとされています。

例えば、同じエリア・同じ間取りの物件が月額10万円で貸し出されている場合、事故物件であれば7万円〜8万円程度が相場になることが一般的です。

ただし、事件性のあるケースや、長期間発見されなかった孤独死などは、さらに値下げしないと入居者が決まりにくくなることもあります。

また、告知義務の期間が過ぎた後は、家賃を相場に戻すことも可能です。国土交通省のガイドラインでは、死亡事故が発生して 3年が経過すれば、新たな入居者に対する告知義務は基本的に不要 とされています。そのため、この期間を過ぎた後に家賃を再調整することも選択肢のひとつです。

事故物件を賃貸活用するリスク

事故物件を賃貸活用するリスクは、以下のとおりです。

• 入居者が集まりにくい
• 家賃を下げても空室が続く
• 告知義務違反によるトラブル
• 周辺住民の風評被害
• 短期退去や契約解除が増える
• 物件価値が下がり売却しにくくなる

トラブルを回避するためにも、しっかりと把握しておきましょう。

入居者が集まりにくい

事故物件に対して心理的な抵抗を感じる人は多く、一般的な賃貸物件よりも入居者を確保するのが難しい傾向にあります。

特に、事件性のある死亡や長期間放置された孤独死などのケースでは、告知義務がある期間中は敬遠されやすくなります。

ただし、事故物件を気にしない層も一定数存在します。例えば、家賃の安さを重視する人や、留学生・外国人など、日本の事故物件に対する考え方に影響されにくい層をターゲットにすることで、入居者の確保につながる場合もあります。

家賃を下げても空室が続く

家賃を下げれば入居者が見つかりやすくなると考えがちですが、それでも空室が続くことがあります。

特に、近隣に同じような間取りや設備の通常の物件が多い場合、事故物件を選ぶ理由が少なくなり、競争力が落ちる可能性が高まります。

告知義務違反によるトラブル

事故物件であることを入居希望者に適切に伝えなかった場合、契約後にトラブルになるケースがあります。

国土交通省のガイドラインでは、「心理的瑕疵のある物件は、一定期間告知する義務がある」とされており、これを怠ると後に契約解除や損害賠償を求められる可能性があります。

周辺住民の風評被害

事故物件は、オーナーだけでなく周辺の住民にも影響を及ぼしかねません。

特に、事件性のある死亡事故が発生した場合、近隣の住民が不安を感じたり、物件に対してネガティブな印象を持つことがあります。

短期退去や契約解除が増える

事故物件は、入居者が途中で心理的な違和感を覚え、短期間で退去してしまうケースもあります。

入居時には気にしなかったとしても、実際に住んでみて不安を感じる人もいるため、結果的に契約解除が増える可能性が懸念されます。

物件価値が下がり売却しにくくなる

事故物件は、一般的な物件と比べて売却が難しくなります。

心理的瑕疵があるため、通常の市場では買い手が見つかりにくく、価格も大幅に下がる傾向があります。

売却を検討する場合、事故物件を専門に扱う買取業者に相談するのが有効です。一般の不動産市場よりも安くなることが多いですが、早期に現金化できる点がメリット。また、リノベーションを施し、物件の印象を変えることで売却しやすくなる場合もあります。

事故物件を賃貸活用する際の工夫

事故物件を賃貸活用する際の工夫の代表例は、以下のとおりです。

• 入居者の心理的ハードルを下げる工夫をする
• 家賃設定のバランスを考える
• 長期空室リスクに備える

ここでは、入居者の心理的ハードルを下げる方法や、家賃設定、長期空室への対策について解説します。

入居者の心理的ハードルを下げる工夫をする

事故物件の最大の課題は、心理的な抵抗感であり、これを和らげるために、まずは室内の雰囲気を一新することが重要です。

リフォームやリノベーションを施し、事故を感じさせない空間作りを行うと、入居希望者の印象が大きく変わります。特に、クロスや床の張り替え、照明の変更は手軽にできるため、見た目の印象を改善しやすい方法です。

家賃設定のバランスを考える

事故物件は、一般の物件よりも家賃を下げる必要がありますが、どこまで下げるべきかが難しいポイントです。家賃を大幅に下げすぎると収益性が悪化しますし、逆に下げ幅が少なすぎると入居者が見つかりません。

長期空室リスクに備える

事故物件は、通常の物件よりも空室期間が長くなる傾向が見受けられます。

そのため、収益が不安定にならないよう、空室リスクに備えておくことが大切です。

まず、事故物件に特化した不動産会社や、訳あり物件を専門に扱う賃貸業者と提携することで、通常の募集よりもスムーズに入居者を見つけられる可能性があります。

賃貸活用を諦めた場合、事故物件の売却は可能？

事故物件を賃貸に出すのが難しいと判断した場合、売却を検討することになります。ただし、通常の物件よりも売却が難しく、価格も安くなりやすいため、慎重な判断が求められます。

事故物件でも売却自体は可能ですが、一般的な市場では買い手がつきにくいのが実情です。特に、心理的瑕疵が強い物件は、個人の購入希望者が避けるため、売却までに時間がかかることがあります。

しかし、事故物件専門の買取業者や投資家向けの市場では、通常の不動産市場とは異なる基準で取引されるため、売却が成立しやすくなります。売却先の選択肢を広げることが重要になります。

売却価格の相場はどのくらい？

事故物件の売却価格は、一般の相場よりも30～50%程度安くなることが多いとされています。

ただし、事故の内容や立地によって価格の下落幅は異なります。

例えば、事故の発生から時間が経過し、告知義務の期間（3年以上）が過ぎている場合、影響は軽減され、比較的高値で売却できる可能性があります。一方で、事件性のある事故や、広く報道されたケースでは、価格が大きく下がることが一般的です。

売却時の告知義務はどうなる？

アパートで死亡事案が発生した物件を売却する場合は、賃貸取引の「概ね3年」という基準をそのまま当てはめてはいけません。

国土交通省のガイドラインで概ね3年という期間が示されているのは賃貸取引であり、売買取引には同じ経過期間の基準が設けられていないためです。

自然死や日常生活上の不慮の死で特殊清掃等がなければ、売買でも原則として告知不要とされています。一方、自殺や他殺、特殊清掃を伴った死亡事案などは、買主の購入判断に与える影響を踏まえて告知の要否を判断します。

主から死亡事案について尋ねられた場合や社会的影響が大きい場合には、経過した年数だけを理由に事実を伏せることはできません。賃貸から売却へ切り替える際は、賃貸時とは異なる基準で告知内容を整理する必要があります。

事故なら訳あり物件専門の買取業者がおすすめ！

通常の不動産市場で売却が難しい場合は、事故物件専門の買取業者 に相談するのが有効です。

こうした業者は、事故物件をリノベーションして再販したり、賃貸用に転用するノウハウを持っているため、一般市場よりもスムーズに売却できる可能性があります。

また、売却までのスピードが速く、早急に現金化したい場合にも適しています。ただし、一般市場で売るよりも価格が低くなることが多いため、複数の業者に査定を依頼し、最も条件の良いところを選ぶことが重要です。

「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！

当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり物件の買取に特化したサービス「ワケガイ」を提供しています。

市場での売却が難しい事故物件でも、豊富な実績をもとに、スピーディかつ適正な価格で買取を実施しています。

事故物件は、通常の不動産市場では買い手がつきにくく、売却までに時間がかかることが一般的です。さらに、告知義務の有無や価格の設定、周辺住民の風評リスクなど、慎重な対応が求められます。

そのため、売却を検討しているものの、手続きの煩雑さや買い手探しに悩むオーナー様も少なくありません。

ワケガイでは、こうした課題を解決するため、専門スタッフが物件の状況を的確に把握し、迅速な査定と買取を行っています。最短1日での契約完了も可能ですので、お気軽に無料査定をご活用ください。

アパートで亡くなった場合についてよくある質問

アパートで亡くなった場合についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 亡くなった人の退去費用は誰が払う？
• 亡くなった人の賃貸契約はどうなる？
• アパートの死亡退去費用はいくら？
• 賃貸物件で相続放棄をした場合、退去費用はどうなる？
• アパートでの孤独死について損害賠償を請求されることはある？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

亡くなった人の退去費用は誰が払う？

賃貸借契約上の債務は相続財産に含まれるため、原則として相続人が負担します。連帯保証人がいる場合は、保証人も同様に責任を負います。相続放棄をすれば負担を免れますが、その場合は室内の遺品にも手を付けられなくなる点に注意が必要です。実務では、相続人と保証人、大家との間で負担割合を協議して精算することが多く、契約書の原状回復条項の内容が判断の基礎になります。

亡くなった人の賃貸契約はどうなる？

賃借人が亡くなっても契約は自動的には終了せず、賃借権は相続財産として相続人に承継されます。したがって、解約するには相続人が解約の意思表示を行う必要があり、それまでの家賃も発生し続けます。相続人が複数いる場合は、原則として全員で手続きを行います。相続放棄をした場合は契約を引き継ぎませんが、次順位の相続人へ責任が移るため、大家側との調整が必要になります。

アパートの死亡退去費用はいくら？

通常の退去であれば、原状回復費とハウスクリーニング費を合わせて数万円から十数万円程度が目安です。一方、発見が遅れた場合は、特殊清掃に20万〜50万円程度、内装の解体・復旧に数十万円から100万円以上かかることもあります。加えて、大家から家賃の減額分や次の入居者募集に関する損害賠償を請求される場合もあります。金額は状況で大きく変わるため、早期の対応が費用を抑える鍵になります。

賃貸物件で相続放棄をした場合、退去費用はどうなる？

相続放棄が受理されれば、賃貸借契約上の債務も承継しないため、退去費用の支払義務を免れます。ただし、放棄した相続人は遺品を処分することもできなくなり、部屋の明渡しは連帯保証人や次順位の相続人、最終的には相続財産清算人が対応することになります。放棄前に遺品を持ち帰ったり処分したりすると、単純承認とみなされて放棄できなくなるおそれがあるため注意が必要です。

アパートでの孤独死について損害賠償を請求されることはある？

賃借人に善管注意義務違反があったとまではいえない自然死の場合、相続人が損害賠償責任を負うとは限らないと考えられています。一方、原状回復に必要な範囲の費用については、契約に基づき相続人や保証人が負担するのが通常です。空室期間の家賃や賃料の減額分まで請求されることもありますが、その範囲は争いになりやすい部分です。金額に納得できない場合は弁護士に相談するとよいでしょう。

まとめ

事故物件を所有すると、家賃相場の下落や入居者が集まりにくいなどの課題に直面します。賃貸活用する場合は、適切なリフォームや家賃設定、ターゲット層の見極めが重要です。

一方、賃貸が難しい場合は売却も検討すべき選択肢となります。売却を考える際は、事故物件の市場価値や告知義務の期間を確認し、適正な価格で売却できる方法を選ぶことが求められます。特に、専門の買取業者を活用すると、スムーズに取引が進む可能性があります。

事故物件の取り扱いは、慎重かつ戦略的に進める必要があります。賃貸か売却か、自身の状況に合わせた最適な選択を行いましょう。

運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。