更新日： 2024.5.5 | 公開日：
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土地や建物などの不動産を購入する際に「告知事項」について説明されることがあります。この意味を正しく理解していないと、購入して住んだ後に後悔することになってしまうかもしれません。
そもそも「告知事項」とはどのような要素であり、告知事項あり物件を回避したい場合、どのような方法で見分けることができるのかについて、具体的に把握している方は多くないはずです。
そこで、今回は不動産の告知事項について詳しく解説しますので、ぜひお役立てください。
告知事項とは
告知事項は、特定の義務や法律に基づいて伝えるべき情報を指します。これは告知義務者が知っている事実に限られ、事実と異なる報告や必要な情報の未伝達は「告知義務違反」とみなされ、ペナルティを受けるリスクがあります。
保険業界では、告知事項として被保険者の健康状態や過去の病歴などが挙げられます。これらの情報は保険契約の条件や保険料の算出に重要な要素です。
「瑕疵（かし）」があると「告知事項あり」となる
不動産業界での告知事項には、土地や建物の「瑕疵（かし）」が含まれます。瑕疵は物理的損傷だけでなく、心理的、環境的な不都合も含まれます。例えば、過去の事故や事件、住みにくい環境などがこれに該当します。
宅地建物取引業法第35条により、物件の瑕疵は重要な判断材料として購入前に説明する義務があります。これは購入希望者が適切な意思決定を行うために必要な措置です。
関連記事：事故物件とは？定義や売却時の告知義務について詳しく解説
瑕疵（かし）内容を伝えないと損害賠償責任が発生することも
不動産の購入は一般的に高額であり、一度の購入が人生に大きな影響を与えます。瑕疵の有無は購入決定に大きく関わり、瑕疵が後から発覚した場合、契約解除や損害賠償請求のリスクが生じます。
そのため、売主側にとって告知事項の適切な伝達は、将来のトラブルを避けるためにも重要です。
告知事項は4種類に分けられる
告知事項は大きく、以下の4つに分けられます。
- ①：物理的瑕疵（かし）
- ②：心理的瑕疵（かし）
- ③：法的瑕疵（かし）
- ④：環境的瑕疵（かし）
次項より、個別にみていきましょう。
①：物理的瑕疵（かし）
物理的瑕疵とは、文字通り物件に存在する物理的な損傷や不具合を指します。これには建物のひび割れ、シロアリの被害、雨漏り、耐震基準未満などが含まれます。
さらに、地盤沈下や土壌汚染、地中障害物のような土地に関する問題も物理的瑕疵に該当するため、しっかり把握しておきましょう。
【物理的瑕疵の具体例】
- ひび割れ
- シロアリによる傷み
- アスベスト
- 雨漏り
- 床下浸水
- 地盤沈下
- 土壌汚染
- 耐震基準未満
など
②：心理的瑕疵（かし）
心理的瑕疵は、物件の過去の出来事が購入者の心理に影響を与える場合を指します。これには、自殺、殺人事件、火災などの過去の事件や事故が含まれます。
自然死があった場合は通常心理的瑕疵には含まれませんが、発見まで時間がかかった場合は含まれるケースがあります。
【心理的瑕疵の具体例】
- 過去の入居者が自殺をした
- 過去に殺人事件が起こった
- 過去の入居者が事故によって死亡した
- 過去の入居者が死亡し遺体発見までに時間がかかった
など
③：法的瑕疵（かし）
法的瑕疵は、法律による制限が原因で物件の活用や価値が制限される場合を指します。再建築不可物件、違法建築、古い防災設備などがこれに当たります。
これらの物件は、現状維持やリフォームで利用可能ですが、災害時に住めなくなるリスクも伴います。
【法的瑕疵の具体例】
- 接道義務に違反している再建築不可物件
- 違法建築
- 防災設備が古い
など
④：環境的瑕疵（かし）
環境的瑕疵は、物件の周辺環境に由来する問題を指します。異臭や騒音、公害の発生源となる施設、治安の懸念がある施設がこれに該当。
異臭を発する施設にはゴミ焼却場や下水処理場、産業廃棄物処理施設などがあり、騒音や公害の問題がある施設には工場や大型トラックの出入りが多い地域が含まれます。治安の問題がある施設としては、風俗店や反社会的勢力の拠点などが挙げられます。
さらに、火葬場や刑務所、宗教施設、軍事施設なども一部の人々にとっては不快感や不安を引き起こす場合があり、環境的瑕疵とみなされることがあります。
買い手によって捉え方が異なるため、契約解除が困難な場合が多いです。購入前に周辺環境の調査が重要であり、地図上でも確認しましょう。
【環境的瑕疵の具体例】
- ゴミ焼却場
- 下水処理場
- 産業廃棄物処理施設
- 工場
- 火葬場
- 刑務所
- 宗教施設
など
告知事項あり物件のメリットとデメリット
上記のような瑕疵がある告知事項あり物件に住む場合、どのようなメリットとデメリットがあるでしょうか。それぞれ、以下より紹介します。
告知事項あり物件のメリット
告知事項あり物件の主なメリットは、市場価格よりも安価であることです。瑕疵の種類によって価格は異なり、例えば自殺があった物件は相場の約75%、事件や事故があった物件は約50%、自然死があった物件は約10%安くなる傾向にあります。
この安価な価格設定により、賃料の節約や他の費用への配分、貯蓄が可能になります。事件や事故があった場合、物件はしばしばリフォームされ、念入りに掃除されることが多いため、入居者は手間をかけずに清潔な状態で住むことができます。
告知事項あり物件のデメリット
告知事項あり物件、特に事件や事故のあった物件や環境的瑕疵のある物件には、以下のようなデメリットが存在します。
まず、人によっては、事件や事故のあった物件に対して「気味が悪い」と感じたり、心霊現象などへの恐れを抱く可能性が大いにあるでしょう。
環境的瑕疵が原因で、騒音や異臭などによる不快感や治安への不安感から精神的ストレスを感じることがあります。これらのストレスは、不眠やその他の体調不良を引き起こす原因にもなり得ます。
近隣住民がその物件の過去を知っている場合、事故物件に住むことで忌避される可能性があります。これは近所づきあいに悪影響を及ぼしかねません。
事件や事故がメディアに取り上げられている場合、物件の住所が特定されるリスクがあります。これにより、不要な勧誘やセールスの訪問が増加する可能性があり、プライバシーの侵害につながる可能性があります。
告知事項を伝えられないケース
瑕疵がある物件は、告知事項として契約前に伝える義務があると上述しました。しかし、告知事項を伝えられないこともあります。それでは、どのようなケースのときに告知事項が伝えられない可能性があるのでしょうか。
具体的な例を挙げると、以下のとおり。
- ケース①：2人目以降の入居者の場合
- ケース②：長い年月が経過している場合
下記より、詳しく解説します。
ケース①：2人目以降の入居者の場合
事件や事故があった後、初めての入居者には告知義務がありますが、その後の入居者に対しては必ずしも義務がない場合があります。これにより、後から事実を知っても契約解除が難しくなるケースも存在します。
ケース②：長い年月が経過している場合
事件や事故から長い時間が経過している場合、不動産業者が告知義務を果たさないことがあります。明確な期限が設定されていないため、古い事案については業者の判断に委ねられることが多々あります。
瑕疵がある物件を見分ける方法
瑕疵がある物件はできる限り避けたいと考える人が多いでしょう。そこで、物件を探す際に瑕疵がある物件かどうかを見分ける方法について、以下を紹介します。
- 「告知事項あり」と記載されているかを確認する
- 相場よりも料金が安い場合は要注意
- 「一部リフォーム済」と記載されている場合は要注意
次項より、詳しくみていきましょう。
「告知事項あり」と記載されているかを確認する
瑕疵がある不動産物件を識別する際、いくつかの重要なポイントがあります。まず、不動産広告に「告知事項あり」という記載があるかどうかを確認することが基本です。
この表記は何らかの瑕疵があることを示していますが、すべての広告にこの記載があるわけではないため、細心の注意が必要。
「瑕疵あり」「瑕疵物件」という直接的な表現や、より間接的な「わけあり物件」「事故物件」といった言葉を見落とさないようにしましょう。
相場よりも料金が安い場合は要注意
物件の賃料や価格が周辺の相場と比較して著しく低い場合には警戒が必要です。売主が告知事項のある物件を早期に売却しようとする際には、価格を下げることが一般的。
そのため、物件が安価である理由を深く調べることが重要です。
「一部リフォーム済」と記載されている場合は要注意
「一部リフォーム済」との記載がある物件も注意しましょう。この表記は、事故や問題のあった部分を修正するためのリフォームを示唆している可能性があります。
特に、築年数が新しい物件で部分的なリフォームが行われている場合は、その背景を詳しく調査することが勧められます。
まとめ
告知事項については、常識的な不動産業者や売主であれば、契約前に詳細をを伝え、その上で購入の判断を任せることでしょう。
契約前には、告知事項を知った上で「気にしないから大丈夫」と思っていたとしても、実際に住んでみると不安感や不快感を覚えるというケースもあります。買い手は告知事項をよく確認した上で、慎重に検討するようにしたいものです。
もし「告知事項がよくわからない」「契約してしまったけれどやはり解消したい」などといった場合は、プロに相談することをおすすめします。
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