更新日： 2024.1.18 | 公開日：
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不動産市場における事故物件は、所有者にとって頭の痛い問題となることが少なくありません。その理由は、事故物件が心理的な不安を伴うため、通常の不動産と比べて売却が難しくなることにあります。しかし、適切な対応を取れば、これらの物件も市場での売却を図ることが可能です。
今回の記事では、事故物件の売却における心理的瑕疵の軽減策、特殊清掃の必要性、修繕やリフォームの効果、さらにご供養やお祓いの方法について詳しく解説します。
事故物件の取り扱いに特化した不動産業者の選び方もご紹介しますので、ぜひお役立てください。
目次
事故物件として扱われる条件とは
不動産所有者にとって、所有物件が「事故物件」と認識されることは重要な問題です。多くの場合、これらの物件の所有者は「早急に売却したい」と考えていますが、事故物件とは具体的に何を指すのでしょうか。
事故物件とは、事故や事件による死亡など、住むことに心理的な不安を与える物件を意味します。特定の法律で定められた基準はありませんが、一般的に売却が難しいとされていますが、明確な定義はありません。
事故物件とされる主な理由には、心理的瑕疵（かし）、物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵などがあります。それぞれの概要については、以下のとおりです。
- 心理的瑕疵：人の死亡や重大な事件が発生した場合に生じる、物件への心理的な抵抗感。
- 物理的瑕疵：建物の損傷や機能不全など、物理的な問題。
- 法的瑕疵：法的な制約や権利関係の問題。
- 環境的瑕疵：周囲の環境や立地に起因する問題。
事故物件の売却では告知義務が発生
前述のとおり、事故物件を売却する際には、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に従い、物件内で発生した事件や事故について告知する義務があります。
このガイドラインは、事故物件に関する法的な明確な基準がないため、不動産取引における現場判断を支援する目的で2021年10月に国土交通省によって公表されました。事故物件に関する裁判例や取引実務を基に、宅地建物取引業法上の告知義務についての解釈が整理されています。
具体的には、告知義務があるケースとして以下が挙げられます。
- 他殺
- 自殺
- 日常生活における不慮の事故とは異なる事故死
- 原因不明の死
- 自然死や不慮の事故で特殊清掃が行われた場合
これらの状況は、取引相手方の判断に重要な影響を及ぼす可能性が高いため、原則として告知が必要とされています。このように、事故物件と認識される物件は、特定の条件下でのみ該当し、これらの条件を満たす物件は、適切な告知と対応を行うことで、売却が可能となります。
告知義務の対象外のものとは
不動産取引における告知義務は重要ですが、すべての事案に告知義務があるわけではありません。国土交通省が定めるガイドラインによると、以下のようなケースでは告知の必要がないことが明示されています。
- 対象不動産で発生した自然死や日常生活の中での不慮の死（例：転倒事故、誤嚥など）（※ただし、特殊清掃等が行われた場合はこの限りではない）
- 対象不動産の隣接住戸や、日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した自然死や不慮の死、及び特殊清掃が行われたケース。
さらに、賃貸取引の場合は以下のような状況も告知不要とされています。
- 対象不動産や日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した。
- 自然死や不慮の死以外の死亡事案、および特殊清掃が行われたケースで、事案発生から3年間が経過したている。
この規定により、賃貸取引では3年を経過すると告知義務が免除されることになります。
さらに、このガイドラインでは宅地建物取引業者の心理的瑕疵に関する調査義務の範囲も示されており、宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主・管理業者に対して告知書を用いて過去に生じた事案についての記載を求めることで、通常の調査義務を果たすことが定められています。
しかし、売買取引の場合、3年以上の時間が経過していても事故物件であることを告知する必要があります。過去の裁判例では、売買の数十年以上前の事件について告知しなかったことが告知義務違反と判断されたケースも存在するため、売買ではケースバイケースで時間の経過によって告知義務が消滅するとは一概にいえません。
心理的瑕疵の告知義務は、物件の室内だけでなく、マンションなどの集合住宅の共用部分で発生した事故や事件にも適用されます。ただし、日常生活で通常使用しない共用部分での事故や事件については告知義務はありません。
万が一、告知を怠った場合、売主は損害賠償請求や契約解除のリスクに直面する可能性があります。このため、事故物件に該当する可能性のある瑕疵がある場合は、売主はこれを必ず告知することが重要です。
事故物件の売却価格の相場感
事故物件となる具体的なケースをご理解いただいた上で、その売却価格について考えてみましょう。事故物件の売買価格は、一般的な不動産市場における価格と比較して、どの程度の価格で取引されるのでしょうか。
事故物件の価格は、その物件の心理的瑕疵の程度や社会的な受容度によって大きく変動します。
不動産市場全体において事故物件の取引は少数ですが、一般的には通常の物件価格よりも10％〜50％程度低くなるとされています。
具体的には、自然死で特殊清掃が必要な場合は約20％〜30％程度の減額、自殺や殺人の場合は30％〜50％程度下がる傾向があります。これは、物件の原因や状況、そしてそれに対する嫌悪感の度合いによって左右されるのが実情です。
一般的に、より多くの人が嫌悪感を抱く事故物件であれば、その価格は相対的に低くなる傾向にあります。しかし、最終的な価格は実際の取引で決まるため、事故物件の売り出し価格設定に際しては、物件の状況を詳細に把握し、不動産会社と相談の上で査定を行うことが重要です。
物件の状態次第では大きく変動するのが実情
事故物件でも、物件の立地や周辺環境、物件自体が有する魅力によって価格が左右されます。たとえ心理的瑕疵が存在しても、ターミナル駅近くの便利な立地や周辺施設の充実など、物件が有する魅力が大きければ、価格を大幅に下げることなく売却することが可能な場合もあります。
事故物件の印象は、購入希望者の心理的瑕疵に対する受け止め方によって大きく変わります。例えば、自然死が原因であれば室内であっても気にしない人もいれば、屋外での事故死でも許容できないという人もいるでしょう。
事故物件は、通常の物件に比べて価格が下がる傾向にあるものの、購入者の考え方によっては、予想以上の価格で売却できることもあります。したがって、事故物件の売却に際しては、不動産会社と密接に連携し、市場の動向を見ながら適切な価格設定を行い、必要に応じて価格調整をすることが推奨されます。
事故物を売却する際の選択肢
事故物件を売却する際の選択肢としては、以下のようなものがあります。
- 一般的な方法での売却
- 期間を明けてからの売却
- 買取専門業者への依頼
それぞれについて、詳しく解説します。
一般的な方法での売却
事故物件であっても、一般的な売却方法である仲介を通じて売却することは可能です。通常の物件同様に、不動産会社に売却の依頼を行い、市場に出してみるのが1つの選択肢。
ただし、事故物件は一般物件に比べて価格を下げる必要がある場合が多く、例えば自殺の場合は約30%、他殺（殺人）の場合は約50%の価格減が一般的です。
にもかかわらず売れ残ることや、不動産会社からの売却活動の断りを受けることもあります。このような場合には、後述する買取を検討するのがよいでしょう。
期間を明けてからの売却
「価格を下げても売れない」「これ以上値下げしたくない」といった状況の場合は、時間を置いて心理的瑕疵を和らげる方法もあります。
その間にハウスクリーニングやリフォーム、場合によっては取り壊しを行うことによって物件のイメージを改善し、売却可能性を高められるでしょう。
ただし、事故物件の性質が変わるわけではなく、告知義務も依然として存在します。時間を経過させることにより、「住みたくない」との印象を和らげることが可能ですが、最終的な判断は難しいため、不動産会社と相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
買取専門業者への依頼
一般消費者向けの売却と異なり、買取は不動産会社や専門業者が直接物件を買い取る方法です。これにより、売却活動の必要がなくなります。事故物件の場合、内密に取引することが多く、周囲に知られずにすばやく売却を進められます。
ただし、買取のデメリットとしては、事故物件としての相場価格よりもさらに低い価格での取引が一般的です。例えば、相場価格が3,000万円の物件が事故物件で2,100万円になった場合、買取ではさらに2～3割減の1,500万円での取引もあり得ます。
しかし、売りにくい事故物件を迅速に処理する手段としては、買取は効果的な方法です。物件の引き渡しは最短で数日から1ヵ月以内に完了するため、早急に手放したい場合に適しています。
事故物件をなるべく高く売却するコツ
「事故物件をなるべく高く売却したい」と考えた場合、以下の点も意識しましょう。
- 特殊清掃を行う
- 修繕・リフォームを行う
- ご供養・お祓いを済ませておく
- 事故物件の取り扱い実績がある業者を選ぶ
次項より、詳しく解説します。
特殊清掃を行う
事故物件の売却に際して、特殊清掃の重要性は非常に高いです。通常のハウスクリーニングでは取り除けない、室内に染み付いた臭いや汚れを専門的な方法で除去するのが特殊清掃の役割です。
床材や壁紙についた頑固な汚れが残っていると、買い手が見つかりにくくなるだけでなく、仮に買主が見つかったとしても、売却価格の低下を招く可能性があります。
特殊清掃も物件の魅力を向上させるために非常に有効です。特別な薬品や清掃方法を用いるため、通常のハウスクリーニング業者では対応できない場合も多々あります。
このため、事故物件の清掃には、特殊清掃に対応している専門業者に依頼することが重要です。
特殊清掃のプロセスは、まず業者に現場で見積もりをしてもらい、作業内容を詳しく説明してもらいます。条件に合意した後、契約を結んで作業日を決定します。
作業は部屋の大きさや荷物の量によりますが、通常1日程度を要します。さらに消臭作業には追加で2～3日が必要です。特殊清掃の料金相場は、1Rや1Kの場合約4～12万円、1DKの場合は約6～16万円となっています。
修繕・リフォームを行う
事故物件の価値を高めるためには、修繕やリフォームが非常に効果的です。事件や事故の発生した物件は、心理的瑕疵だけでなく、衛生面の懸念から敬遠されがちです。物理的な欠陥、例えば雨漏れやシロアリ被害がある場合も、売却時のマイナスイメージとなり得ます。
修繕やリフォームを通じて、物理的瑕疵や心理的瑕疵を改善し、部屋の状態を整えることが望ましいでしょう。特に物理的瑕疵は、適切な修繕やリフォームによって改善することが可能です。
リフォームの規模によっては、相応のコストと時間が必要になります。リフォーム業者から見積もりを取り、リフォーム費用と心理的瑕疵が残る物件の売却価格を総合的に考慮し、リフォームを行うことが経済的に合理的かどうかを検討することが重要です。
リフォームを行うことで物件の魅力を高め、最終的に売却価格の向上につながる可能性があります。
ご供養・お祓いを済ませておく
事故物件の売却にあたり、心理的瑕疵を軽減するために、寺社でのご供養やお祓いを行うことが一般的です。このプロセスは、物件に関わるネガティブな印象を和らげ、新しい所有者が安心して住むことができるようにするためのものです。
菩提寺がある場合、そこでのご供養が望ましいでしょう。長年の関係性がある寺院であれば、相談がしやすく、適切なアドバイスを受けることができます。
特定の事故物件向けの僧侶派遣サービスを利用することも可能です。これは、菩提寺が遠い場合や相談しにくい状況にある際に特に便利です。
神社においても、不動産関連のお祓いを行っている場所で相談するのがよいでしょう。実績豊富な神社は明確な料金プランを提供していることが多く、初めての利用者にも安心です。
ご供養・お祓いの相場は一般的に3～5万円ですが、交通費やお供え物などの実費が別途発生することもあります。「お気持ちで」という場合は、3万円程度を目安にするとよいでしょう。
建物や部屋の規模によって料金が変動することもあります。自殺や殺人の場合は部屋だけのお祓いで十分な場合が多いですが、火災や水害など物理的瑕疵がある場合は建物全体のお祓いが必要になることもあります。大規模な事故物件であれば、相場を超える料金がかかることを覚悟しておかなければなりません。
事故物件の取り扱い実績がある業者を選ぶ
事故物件の売却は、その分野に特化した専門業者を選ぶことが望ましいといえます。事故物件の買取実績が豊富な業者は、一般的な不動産会社よりもスピーディーな売却を実現できるでしょう。仲介を通じるよりも売却価格は低めになる傾向にありますが、仲介手数料が不要で、買主を待つ時間も節約できます。
一般の不動産会社では断られるような事故物件でも受け入れてくれ、取引が不動産業者だけで完結するため、周囲に知られずに売却することが可能です。
選ぶ業者には、事故物件ならではの特殊な手続き、特殊清掃、お祓いなどを一括で対応してもらえることが重要です。このようなサービスを提供する業者は、事故物件の取り扱いにおいて豊富な経験と専門知識を持っています。
本ブログを運営している「ワケガイ」は訳あり物件に特化している買取業者で、事故物件にも対応していますので、ぜひお問い合わせください。
まとめ
事故物件の売却は、一般的な不動産取引とは異なる特殊な注意点が多く存在します。心理的瑕疵を軽減するためのご供養やお祓い、特殊清掃の実施、修繕やリフォームによる物件価値の向上は売却を図る上では非常に重要。
加えて、事故物件の取り扱いに特化した不動産業者を選ぶことで、売却プロセスをスムーズに進められます。
専門家の知見を活用することで、事故物件の売却を成功させられますので、事故物件についてお悩みの方は、ぜひワケガイにご相談ください。
