更新日： 2026.9.9 | 公開日：
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2024年現在は不動産投資についても多くの情報が溢れていますので、「実家を賃貸アパートに建て替えて、安定した収入を得たい」と考えるケースもあるでしょう。
しかし、アパート経営には、多額の初期投資や空室リスク、管理の手間など、さまざまなデメリットがあります。アパート建て替えを成功させるためには、立地選定や資金計画、適切な建築会社選びなど、専門的な知識と経験が必要不可欠です。
そこで本記事では、実家のアパート建て替えを検討する際に知っておくべき、メリットやデメリット、成功のポイントを、具体的な事例を交えながら詳しく解説します。
実家をアパートに建て替えるメリット
実家をアパートに建て替えることで、家賃収入や税負担の軽減、土地の有効活用、空き家リスクの低減などが期待できます。
実家をアパートに建て替えるメリットは、以下のとおりです。
- 安定した家賃収入が得られる
- 相続税対策になる
- 老朽化した実家の建て替えと地域貢献を果たせる
それぞれ個別に解説します。
安定した家賃収入が得られる
実家の土地にアパートを建てることで、複数の入居者から家賃収入を得られるようになります。
一棟貸しの賃貸物件と比べて、空室リスクが分散されるため、安定的に収入を得られるのが大きな魅力です。
例えば、1Kタイプのアパートを10室建てた場合、1室あたりの家賃を5万円とすると、満室時には月額50万円の家賃収入が見込めます。仮に2室が空室になったとしても、他の8室から40万円の収入があるため、リスク分散の効果が期待できるでしょう。
また、アパートの場合は、入居者が入れ替わっても、次の入居者をみつけやすいというメリットもあります。これは、アパートが世帯向けではなく、単身者向けの物件であることが多いためです。
単身者は、ライフスタイルの変化に合わせて住まいを変えるケースが多く、入居期間が比較的短くなる傾向にあります。そのため、退去が続いても、新たな入居者をみつけやすく、安定した収入を得やすいでしょう。
相続税対策になる
アパートを建てることは、将来の相続税対策にもなります。
相続税は、土地や建物などの資産の評価額に基づいて計算されますが、アパートの建っている土地は、更地に比べて評価額が下がる傾向にあります。
これは、借地権割合という考え方に基づくもので、アパートの土地は、建物の所有者に一定の権利が認められるため、更地よりも土地の価値が低くなると評価されるためです。
また、アパートの建物自体も、一般的な住宅に比べて、相続税評価額が低くなる傾向があります。これは、アパートが収益物件として評価されるためで、建物の相続税評価額は、家賃収入をもとに計算されるためです。
具体的には、相続税の計算上、アパートの土地の評価額は更地の場合の最大80％まで減額され、建物の評価額も通常の60％程度に減額されます。
たとえば、実家の更地の評価額が1億円、建物の評価額が2,000万円の場合を考えてみましょう。このケースでは、アパートにすることで、土地の評価額が8,000万円に、建物の評価額が1,200万円になるため、 トータルの評価額は9,200万円と、1億2,000万円から2,800万円も下がることになります。
老朽化した実家の建て替えと地域貢献を果たせる
老朽化した実家をアパートにすることで、土地を手放さずに建物を更新し、収益を生む不動産として活用できます。
築年数が経過した一軒家は、今後も修繕費や維持管理の負担が発生する一方、そのままでは十分に活用できないケースもあります。
一軒家をアパートに建て替えれば、所有する土地を残しながら複数の入居者から家賃収入を得られる状態に変えられます。老朽化した建物を更新することで、建物の安全性や使いやすさを改善できる点もメリットです。
また、新たな賃貸住宅を供給することで、周辺地域の住宅需要に応えられる可能性もあります。実家をアパートにする方法は、思い入れのある土地を手放したくない場合にも検討しやすい土地活用方法といえるでしょう。
実家をアパートに建て替えるデメリット
実家をアパートに建て替えるデメリットは、以下のとおりです。
- 多額の初期投資が必要
- 空室リスクと家賃下落リスクがある
- 入居者トラブルと管理の手間がかかる
- アパート経営のための各種手続きの煩雑さがある
次項より、個別にみていきましょう。
多額の初期投資が必要
実家をアパートにする際は、建築費だけでなく解体費や設計費、各種手続きにかかる費用まで含めて初期投資を考える必要があります。
完成後に家賃収入を得られても、建築時の負担が大きすぎれば安定したアパート経営につながらないためです。
一軒家をアパートに建て替える場合は、既存住宅の解体から新しい建物の設計・建築までまとまった資金が必要になります。一方、一軒家をアパートにリフォームする方法でも、間取り変更や設備更新に加え、共同住宅として利用するための改修が増えると費用が膨らむ可能性があります。
そのため、改築と建て替えのどちらが適しているかは、工事費だけで決めるべきではありません。建物の状態や完成後に確保できる戸数、想定家賃まで比較し、長期的に収支が成り立つ方法を選ぶことが重要です。
空室リスクと家賃下落リスクがある
アパート経営では、入居者が見つからない「空室リスク」と、家賃が下がってしまう「家賃下落リスク」があります。
周辺地域の賃貸需要や競合物件の状況によっては、アパートが完成しても入居者が決まらない可能性があります。空室が長引けば、家賃収入が得られない一方で、ローンの返済や管理費用がかかり続けるため、大きな損失につながりかねません。
また、近隣に新しい賃貸物件が増えると、家賃相場が下がる可能性もあります。家賃を下げざるを得なくなれば、想定していた収益が得られなくなるリスクがあるのです。
特に、人口減少が進む地方都市などでは、賃貸需要の先細りが予想されるため、こうしたリスクへの備えが欠かせません。事前の需要予測を慎重に行い、長期的な視点から収支シミュレーションを行うことが重要です。
入居者トラブルと管理の手間がかかる
アパートを経営すると、入居者とのトラブルが発生するリスクがあります。
例えば、家賃の滞納、ゴミ出しや騒音などのルール違反、設備の破損などが代表的なトラブルです。
入居者とのコミュニケーション不足や、トラブル対応の遅れが、問題をこじらせる原因になることもあります。また、アパートの管理には、入居者の募集や退去時の手続き、建物の修繕や清掃など、さまざまな業務が発生します。
自己管理する場合は、こうした業務を自分で行う必要があるため、管理の手間が大きな負担になります。特に、遠方に住んでいる場合は、現地に行くための交通費や時間的負担も無視できません。
管理業務を管理会社に委託する場合は、手間は減らせますが、その分、管理費用がかかります。管理費用は、家賃収入の5〜10％程度が一般的で、年間数十万円から数百万円の費用負担が発生します。
アパート経営のための各種手続きの煩雑さがある
実家をアパートにするには、建物を建てるだけでなく、土地や建物の権利関係から資金調達、完成後の賃貸管理まで複数の準備が必要です。
手続きの順序を整理せずに計画を進めると、途中で相続や共有名義、建築条件などの問題が判明し、計画を見直すことにもなりかねません。
まず実家の名義や相続状況を確認し、共有名義であれば共有者との方針を整理します。その後、周辺の賃貸需要を調査し、建築可能な規模や想定家賃を踏まえて収支計画を作成します。融資を利用する場合は資金計画も並行して検討し、建築会社や管理会社を選定しましょう。
完成後には入居者募集や家賃管理、修繕対応も必要になります。実家をアパートにする計画では、建築前から経営開始後までの工程を一連の事業として考えることが大切です。
実家のアパート建て替えを成功させるポイント
実家をアパートに建て替える際は、収支計画、需要に合う間取り、家族間の方針共有、建て替え後の管理方法を事前に整理することが重要です。
実家のアパート建て替えを成功させるポイントは、次のとおりです。
- ポイント①：賃貸需要のあるエリアか入念にリサーチする
- ポイント②：ターゲットを意識した間取りと設備を整える
- ポイント③：長期的視点に立った堅実な資金計画を立てる
- ポイント④：実績豊富な建築会社と管理会社を選ぶ
それぞれ個別にみていきましょう。
ポイント①：賃貸需要のあるエリアか入念にリサーチする
実家をアパートにするか判断する際は、その地域で継続的な賃貸需要を見込めるかを最初に確認することが重要です。
建物の設備やデザインを充実させても、入居希望者が少ない地域では空室が長期化し、想定した家賃収入を確保できない可能性があります。
周辺物件の募集家賃だけでなく、どの間取りが多く募集されているか、競合物件に空室が目立たないかも確認しましょう。最寄り駅までの距離やスーパーなどの生活施設、学校や勤務先となる施設の有無も入居需要に関係する要素です。地域の世帯構成まで調べれば、単身者向けとファミリー向けのどちらに需要があるかも判断しやすくなります。
実家の賃貸収入を老後の収入源として長く確保したい場合は、現在の家賃相場だけで判断してはいけません。将来的な人口動向や競合物件も含めて需要を確認したうえで、建て替える規模や間取りを決めることが重要です。
ポイント②：ターゲットを意識した間取りと設備を整える
アパートの建て替えでは、入居者のニーズに合わせた間取りと設備を整えることも大切です。
ファミリー向けなのか、単身者向けなのか、ターゲットとする入居者層を明確にし、そのニーズに合わせた物件づくりを心がけましょう。
ファミリー向けであれば、3LDKなどの広めの間取りや、子供部屋を確保することが求められます。共働き世帯が多い場合は、駐車場を2台分用意したり、ゴミ置き場を設けたりするなど、利便性を高める工夫も必要です。
一方、単身者向けであれば、1Kや1LDKなどのコンパクトな間取りが中心になります。ワンルームマンションであれば、家具付きや、インターネット無料などの特典を用意すると入居者の関心を引きやすくなります。
また、昨今は在宅ワークが増えていることから、中にデスクスペースを設けたり、共用のワークスペースを用意したりすることで、入居者の満足度を高められるでしょう。こうした設備面では、オートロックやカメラ付きインターホンなどのセキュリティ設備、宅配ボックスなどの利便性を高める設備も人気です。
入居者目線に立って、ニーズを的確に捉えた間取りと設備を実現することが、高い入居率と安定した収益につながるのです。
ポイント③：長期的視点に立った堅実な資金計画を立てる
実家をアパートにする場合は、満室時の家賃収入だけを見るのではなく、空室や修繕費まで含めた長期的な収支計画を立てる必要があります。
アパート経営では建築直後だけでなく、数十年にわたって支出と収入が発生するためです。
収支を試算するときは、家賃収入からローン返済額だけを差し引くのではなく、管理費や固定資産税、保険料、定期的な修繕費も考慮します。さらに、築年数の経過による家賃下落や一定期間の空室、金利変動による返済負担の増加まで想定しておくと、資金計画の安全性を確認しやすくなります。
一軒家をアパートに建て替える目的が相続税対策や老後の収入確保であっても、長期間にわたって赤字が続けば本来の目的を達成できません。複数の条件で収支を試算し、厳しい条件でも返済と維持管理を続けられるか確認したうえで建て替えを判断しましょう。
ポイント④：実績豊富な建築会社と管理会社を選ぶ
アパートの建設や管理は、専門性の高い分野です。
経験の浅い建築会社や管理会社に依頼すると、完成した建物の品質や、管理サービスの質に不安が残ります。
建築会社選びでは、賃貸アパートの建築実績の豊富さが重要なポイントになります。ホームページなどで過去の施工事例を確認し、その物件の入居率などもチェックしておくとよいでしょう。
また、建物の品質管理体制や、アフターサービスの充実度なども見極める必要があります。管理会社選びでは、物件の管理実績とともに、トラブル対応力などを評価することが重要です。
定期的な清掃や設備の点検、入居者からの問い合わせやクレーム対応など、管理業務は多岐にわたります。それらを適切にこなせる管理会社を選ぶことが、安定した経営につながるのです。退去後のリフォームやリノベーション提案など、付加価値の高いサービスを提供してくれる管理会社であれば、競合物件との差別化にもつながります。
加えて、管理会社との相性も重要な選定基準の1つです。
実績や管理体制、サービス内容、コミュニケーションのしやすさなど、総合的に判断して、信頼できるパートナーをみつけましょう。
実家のアパート建て替え事例と収支シミュレーション
ここでは、実家をアパートに建て替えた場合の具体的な収支シミュレーションを解説します。
まず、設定する条件としては以下のとおりです。
＜木造アパート（1K×12室）の建築事例＞
- 土地面積：200坪
- 建物構造：木造2階建て、1室あたり25㎡
- 総工費：9,600万円
- 家賃収入：月額72万円（1室6万円）、共益費：月額3,000円/室
- 年間想定入居率：95％
- 年間手取り：約380万円
建築費用の内訳は、建物本体工事費が7,200万円、外構工事費が1,200万円、設計料等の諸経費が1,200万円です。
想定家賃収入は年間864万円、共益費収入は年間43万2,000円で、合計907万2,000円。ここから空室率5％を差し引いた年間862万円が実質の賃料収入となります。経費としては、固定資産税が年間70万円、管理費が賃料収入の5％で43万円、修繕費が同3％で26万円、その他水道光熱費や保険料などで50万円を見込みます。
減価償却費は定額法で、建物本体が年間約190万円、附属設備が約80万円、合計約270万円を計上。これらを差し引いた事業収支は年間約400万円になりますが、借入金の返済を差し引いた手取りは380万円程度と予想されます。
実家をアパートに建て替えた場合の節税効果
実家をアパートに建て替えることで、相続税、固定資産税、所得税などで大きな節税効果が期待できます。
さらに、購入型長期家賃保険を活用することで、経費削減にもつながります。以下、それぞれの節税効果について詳しく解説します。
相続税の節税
アパートを建てることで、土地の相続税評価額を大幅に下げることができます。
アパートの建っている土地は、更地に比べて最大80％も評価額が減額されるのです。これは、その土地に借地権が設定されていると見なされるためです。
また、アパート建物自体も、一般的な住宅に比べて相続税評価額が低く算定されます。
例えば、1億円の土地にアパートを建てた場合、土地の評価額が8,000万円に下がり、建物の評価額が3,000万円なら、トータルの評価額は1億1,000万円。1億円の土地と6,000万円の建物で評価されていた場合の1億6,000万円に比べて、5,000万円も評価額が下がるのです。
固定資産税の節税
アパートを建てると、その部分の土地は住宅用地とみなされ、200㎡までは固定資産税が1/6に、それ以上の部分も1/3に減額されます。
アパートが建っている土地全体の課税標準額が大きく下がるため、固定資産税の負担を大幅に抑えられます
（参考：総務省「固定資産税」）
所得税の節税
アパート経営では、収入からさまざまな経費を差し引いて所得税を計算します。
アパートローンの支払利息や建物の減価償却費、管理費、修繕費なども経費として計上できるため、所得税の負担を抑えることができるのです。
特に減価償却費は大きな節税効果が期待でき、木造なら22年、鉄骨造なら47年の間、毎年一定額を経費に計上し続けられます。建物の耐用年数が長いほど、長期にわたって節税効果を享受できるといえるでしょう。
購入型長期家賃保険の活用
アパート経営では、家賃収入が滞ったときのリスクヘッジとして、家賃保証保険に加入するケースが一般的です。
中でも、保険期間を30年など長期に設定でき、保険料を一括払いで損金処理できる購入型長期家賃保険の活用がおすすめです。
一括払いした保険料は、支払った年の経費とすることができるため、その年の所得税や住民税を大幅に抑えることができます。長期的な視点で経費を平準化できるため、効果的な節税対策といえるでしょう。
実家のアパート経営で注意したい点
一方で、実家のアパート経営では、いくつかの注意点にも気をつける必要があります。
まず、アパート建設前には、近隣住民に事前説明を行い、理解を得ておきましょう。騒音トラブルなどを防ぐためにも、防音性などにも配慮した建物設計を心がけましょう。
入居者の生活の質を確保し、長く住み続けたいと思えるアパートづくりを目指すことが大切です。次に、管理体制の整備も重要なポイントです。アパートの維持管理は、物件の資産価値に直結する重要な業務。長期的な視点から計画的にメンテナンスを行うとともに、専任スタッフを置くなど、万全の管理体制を整える必要があります。
最後は、空室対策の重要性です。アパート経営では、空室は収益に直結する重大な問題。常に入居者目線に立ち、ニーズの変化を的確に捉えて物件の魅力を高めていく工夫が求められます。家賃設定の適正化や、リフォーム・リノベーションなどによる物件価値の向上など、さまざまな角度から空室対策に取り組むことが肝要です。
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実家をアパートにするときによくある質問
実家をアパートにするときによくある質問は、以下のとおりです。
- 実家が賃貸だと恥ずかしい？
- 実家を賃貸にするにはどうすればいい？
- アパート経営は何年で元が取れる？
- 親がアパート経営をしていたら相続はどうなる？
- 賃貸併用住宅はやめたほうがよい？
- 自宅をアパートに改築することはできる？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
実家が賃貸だと恥ずかしい？
住まいの形態によって評価が決まるものではなく、恥ずかしいと考える必要はありません。持ち家と賃貸にはそれぞれ利点があり、賃貸には維持費や修繕の負担が少ない、住み替えが容易といったメリットがあります。実家を賃貸に出す場合も、活用されずに空き家となるより資産として有効に使えているといえます。周囲の目より、家族にとって無理のない選択かどうかを基準に判断しましょう。
実家を賃貸にするにはどうすればいい？
建物の状態を確認し、水回りや内装の改修にどの程度の費用がかかるかを見積もります。次に、周辺の賃料相場を調べて収支が成り立つかを試算します。相続が済んでいなければ登記を先に済ませ、共有名義であれば他の共有者の同意も必要です。賃貸に出す際は、不動産会社と管理委託契約を結ぶのが一般的で、入居者募集から家賃回収まで任せられます。火災保険の見直しも忘れずに行いましょう。
アパート経営は何年で元が取れる？
表面利回りが8%であれば単純計算で12年半、実質利回りが5%であれば20年程度が目安になります。ただし、これは空室が生じない前提の計算であり、実際には空室期間、修繕費、管理費、固定資産税、ローン利息が差し引かれます。木造アパートであれば10年から15年で大規模修繕が必要になることも多く、その費用も見込んでおく必要があります。慎重な収支計画が欠かせません。
親がアパート経営をしていたら相続はどうなる？
アパートとその敷地が相続財産となり、賃貸借契約上の貸主の地位も相続人に承継されます。したがって、家賃を受け取る権利と、修繕や敷金返還の義務も引き継ぐことになります。遺産分割が済むまでの賃料は相続人が法定相続分に応じて取得するとされています。賃貸用の土地は貸家建付地として評価が下がるため相続税の軽減につながる一方、共有名義にすると管理が複雑になる点に注意が必要です。
賃貸併用住宅はやめたほうがよい？
一概にはいえませんが、注意点は少なくありません。自宅部分が50%以上であれば住宅ローンを利用できる利点がある一方、入居者と同じ建物に住むことで生活音や苦情への対応といった負担が生じます。将来の売却では、買主が限られるため流通性が低くなる傾向もあります。賃貸需要が確実に見込める立地であるか、管理の手間を許容できるかを冷静に見極めたうえで判断することが大切です。
自宅をアパートに改築することはできる？
技術的には可能ですが、戸建て住宅を共同住宅に用途変更する場合、建築基準法上の確認申請が必要になることがあり、廊下幅や採光、防火・避難の基準を満たす改修が求められます。結果として費用がかさみ、建て替えたほうが安く済む場合もあります。用途地域によっては共同住宅を建てられない場合もあるため、まず建築士に相談し、法規制と概算費用を確認することから始めるのが確実です。
まとめ
アパート経営は、初期投資や空室リスクなどのデメリットはあるものの、適切な準備と運営によって、安定した収入と資産形成が可能な魅力的な選択肢であることがお分かりいただけたかと思います。
ただし、アパート経営には専門的な知識と経験が必要不可欠です。素人判断で進めると、思わぬトラブルや損失につながりかねません。
「立地選定→建物プラン→資金計画→入居者募集」の各段階で適切な判断を下すためには、不動産や建築、金融、法律など、幅広い分野の知見が求められます。実家のアパート建て替えを検討する際は、ぜひ専門家に相談しながら進めましょう。
運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
