更新日： 2025.3.22 | 公開日：
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相続した実家を誰も継がず、そのまま放置しているケースでは、維持費の増加や資産価値の低下、近隣とのトラブルといった問題が発生します。その際に課題となるのが、空き家を所有し続けるリスクです。
空き家は、所有しているだけで固定資産税や管理費がかかるほか、適切に管理されないと「特定空き家」に指定され、税負担が増える可能性もあります。また、建物が老朽化すれば売却が難しくなり、資産としての価値を失ってしまうことも少なくありません。
さらに、倒壊や害獣の発生といった問題を引き起こせば、近隣住民とのトラブルに発展するケースもあります。
そこで本記事では、誰も継がない実家を所有し続けることによる具体的なリスクについて解説します。
目次
誰も継がない実家を所有し続けるリスクとは？
相続した実家をそのまま放置していると、さまざまなリスクが発生します。具体的には、以下のものが挙げられます。
- 維持費の負担が増える
- 特定空き家に指定される可能性がある
- 資産価値が低下する
- 近隣トラブルが発生する
それぞれ個別にみていきましょう。
維持費の負担が増える
空き家を所有している限り、固定資産税や管理費用が発生します。
建物がある土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されます。一方で、空き家のまま放置し「特定空き家」に指定されると、この特例が適用されなくなり、税額が最大4倍に増える可能性があります。
また、建物を維持するためには定期的な管理が必要です。換気や清掃を怠ると、湿気がこもり、カビや害虫の発生につながります。
庭木や雑草が伸び放題になると景観を損ねるだけでなく、近隣住民からの苦情や火災リスクも高まります。こうした管理の手間と費用がかかるため、所有し続ける場合には定期的なメンテナンス計画を立てることが重要です。
特定空き家に指定される可能性がある
空き家対策特別措置法により、管理が不十分な空き家は自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が大幅に増えるほか、自治体から修繕や撤去の指導・勧告を受けることになります。
勧告を無視すると、最終的に行政代執行によって強制的に解体されることがあり、その費用は所有者負担となります。
実際に、全国各地で行政代執行により空き家が取り壊され、数百万円の解体費用を請求された事例もあります。こうしたリスクを避けるためにも、適切な管理や早めの対策が求められます。
資産価値が低下する
空き家は、放置すればするほど資産価値が下がります。建物が老朽化すると修繕にかかる費用が増えるだけでなく、売却する際にも買い手がつきにくくなります。
特に、築年数が経過した物件は市場価値が低く、土地の価値だけで取引されるケースも多くあります。
また、空き家が周囲に増えると、地域全体の不動産価値が下がる可能性も懸念されます。自治体によっては、空き家対策として売却や活用を促す補助金制度を設けている場合もあるため、活用の可能性を含めて早めに対策を講じることが重要です。
近隣トラブルが発生する
長期間放置された空き家は、近隣住民とのトラブルの原因になることがあります。特に、建物の老朽化が進むと、屋根や外壁の崩落、倒壊のリスクが高まり、近隣の建物や通行人に被害を与える可能性があります。強風や台風で瓦や看板が飛んでしまえば、賠償責任を問われるケースもあるため、注意が必要です。
また、空き家が害虫や害獣の住処になり、周辺環境に悪影響を及ぼすこともあります。シロアリやネズミが発生すると、近隣の住宅にも被害が広がり、トラブルに発展することも珍しくありません。
こうした問題を避けるためにも、定期的な点検や適切な管理を行うことが求められます。
誰も継がない実家を「相続放棄」するのはあり？
相続した実家を管理できない場合、相続放棄を選択する人もいます。しかし、相続放棄をすれば完全に責任を免れるわけではなく、次の相続人や行政の対応によって影響が生じることがあります。
ここでは、相続放棄をする際のリスクや、放棄後の管理責任について詳しく解説します。
相続放棄の影響
相続放棄をすると、実家を含む被相続人（亡くなった方）の財産や負債を一切受け継がなくなります。ただし、次の相続順位にある親族へ相続権が移るため、放棄しても問題が解決するわけではありません。
次の相続人が放棄を続ければ、最終的に「相続人不在」となり、家庭裁判所が選任する相続財産管理人が手続きを進めることになります。
また、相続放棄をすると、売却や管理に関する権限を失うため、自由に処分することができません。
特に、固定資産税や公共料金の支払いが残っている場合は、相続財産管理人が正式に決まるまでの間、請求が続くことがあります。相続放棄を選択する前に、親族間で話し合い、他に適切な対処法がないか慎重に検討することが重要です。
相続放棄後の管理責任
相続放棄をしても、すぐに実家の管理責任から解放されるわけではありません。正式な相続人が決定し、相続財産管理人が選任されるまでの間は、放棄した人にも最低限の管理責任が発生する場合があります。
例えば、空き家が倒壊したり、火災が発生したりした場合、状況によっては放棄者に一時的な対応を求められかねません。
特に、近隣住民から苦情が寄せられた場合や、自治体が対応を求める場合には、放棄したとはいえ無関係ではいられないことがあります。
相続放棄後に完全に管理責任を手放すには、相続財産管理人の手続きが完了するまで時間がかかることを理解しておきましょう。
誰も継がない実家を売却する際の手続き
実家を相続したものの、自分で住む予定がない場合、売却を検討するのが一般的な選択肢となります。具体的な手順としては、以下のとおり。
- 手順①：不動産会社に査定を依頼する
- 手順②：売却方法を決定する
- 手順③：媒介契約を結ぶ
- 手順④：売却活動を進める
- 手順⑤：売買契約を締結する
- 手順⑥：引き渡しと代金の受け取りを行う
それぞれ個別にみていきましょう。
手順①：不動産会社に査定を依頼する
売却を進めるためには、まず不動産会社に査定を依頼し、実家の市場価値を把握することが重要です。査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、より正確な価格を知るには訪問査定を選択するのが望ましいでしょう。
また、査定は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼することで、適正な相場を確認することができます。査定額が不自然に高い場合は、売却が長引く可能性があるため、信頼できる会社を慎重に選びましょう。
手順②：売却方法を決定する
売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介は一般の買い手を探す方法で、売却価格が市場価格に近づきやすい一方、買い手が見つかるまで時間がかかる可能性が懸念されます。
買取は不動産会社が直接購入するため、短期間で売却できるメリットがありますが、価格は相場より低くなる傾向があります。
どちらの方法を選択するかは、売却のスピードと価格のバランスを考慮して決めるのがよいでしょう。
手順③：媒介契約を結ぶ
売却方法を決定したら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、複数の不動産会社に依頼できる「一般媒介契約」、1社のみに依頼する「専任媒介契約」、さらに制限が厳しい「専属専任媒介契約」の3種類があります。
売却を早めたい場合は、専任媒介契約を選択するケースが多いですが、契約内容をしっかり確認し、自分に合った方法を選ぶことが重要です。
手順④：売却活動を進める
不動産会社は、物件情報を不動産ポータルサイトに掲載したり、広告を出したりして買い手を探します。売却活動の進捗状況は定期的に報告を受けられるため、必要に応じて価格の見直しや条件の調整を行うことも可能です。
売却が長引く場合は、価格設定や物件の状態を見直し、リフォームや修繕を検討することで買い手の関心を高める工夫が求められます。
手順⑤：売買契約を締結する
購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。契約前には「重要事項説明」を受け、不動産の権利関係や契約条件をしっかり確認することが大切です。
また、契約締結時には手付金を受け取りますが、契約後に売主側の都合でキャンセルすると、手付金の返還や違約金の支払いが発生することもあるため、慎重に判断しましょう。
手順⑥：引き渡しと代金の受け取りを行う
契約が成立した後、買主が売却代金を支払い、物件の引き渡しを行います。引き渡し前には、物件の最終確認を行い、瑕疵（かし）がないかをチェックすることが重要です。
売却代金の受け取り後は、司法書士を通じて所有権の移転登記を行い、すべての手続きが完了します。売却後に確定申告が必要となるケースもあるため、税務処理についても事前に確認しておくと安心です。
誰も継がない実家を売却する前にやるべき準備
実家を売却するには、事前にいくつかの準備を整えておく必要があります。具体的には、次のとおり。
- 名義を確認し、相続登記を済ませる
- 家財整理と遺品処分を進める
- リフォームが必要かどうか判断する
- 近隣住民への通知・トラブル回避策を講じる
以下より、個別にみていきましょう。
名義を確認し、相続登記を済ませる
実家が亡くなった親の名義のままでは、売却手続きを進めることができません。相続によって不動産を承継した場合は、まず相続登記（所有権移転登記）を行い、自分の名義に変更する必要があります。
必要な書類は、以下のとおり。
＜相続登記で必要な書類＞
- 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（相続人全員の同意が必要）
- 不動産の固定資産評価証明書
- 法務局へ申請する
相続登記は不動産がある所在地を管轄する法務局で行います。司法書士に依頼することもできますが、費用がかかるため、自分で手続きする場合は事前に法務局に相談するとよいでしょう。
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知ってから3年以内に登記をしないと10万円以下の過料が科されることがあります。売却をスムーズに進めるためにも、早めに手続きを済ませましょう。
家財整理と遺品処分を進める
売却する際、家の中に家具や家財が残ったままでは内覧時の印象が悪くなり、売却価格にも影響を与える可能性があります。そのため、不要な家財を整理し、空き家の状態にすることが理想的です。
＜処分方法の選択肢＞
- 自治体の粗大ごみ回収：低コストだが、回収日が決まっている
- 不用品回収業者：費用はかかるが、一括で処分可能
- リサイクルショップ：価値のあるものは買取してもらえる
- 寄付・譲渡：家具や家電を必要な人に提供できる
特に、遺品が多い場合は「遺品整理業者」に依頼するとスムーズに進めることができます。ただし、業者によって料金が異なるため、複数の業者から見積もりを取るのがよいでしょう。
リフォームが必要かどうか判断する
築年数が経過した実家を売却する際、「リフォームしてから売るべきか？」と悩む人も多いでしょう。しかし、必ずしもリフォームが必要とは限りません。
＜リフォームのメリット＞
- リフォームして売る 内覧時の印象が良くなり、売却価格が上がる可能性がある
＜リフォームのデメリット＞
- リフォーム費用がかかり、回収できないことがある
築年数が古い場合は、リフォームよりも「現状渡し」の方が買い手がつきやすいケースもあります。不動産会社と相談し、費用対効果を考えて判断しましょう。
近隣住民への通知・トラブル回避策を講じる
売却前に、近隣住民への配慮をしておくことで、スムーズに売却を進めることができます。特に、長年その地域で住んでいた場合、急な売却によって不安を感じる人もいるため、事前に知らせておくとトラブルを防げます。
また、解体して更地にする場合は、騒音や粉じんの問題が発生するため、近隣住民への説明を忘れずに行いましょう。
売却で発生する費用と税金
実家を売却する際には、仲介手数料や登記費用、税金などさまざまなコストがかかります。
手元に残る金額を正しく把握するために、事前に以下の費用を確認しておきましょう。
- 登記関連費用
- 譲渡所得税
- 仲介手数料（※仲介による売却の場合）
- その他の諸費用
それぞれ個別に解説します。
登記関連費用
登記関連の費用には、以下のようなものがあります。
| 費用項目 | 所得税 | 合計 |
| 登録免許税 （所有権移転登記） | 売却に伴い所有権を買主に移転するための税金 | 売却価格の0.4% |
| 登録免許税 （相続登記） | 相続で名義を変更する場合にかかる税金 | 固定資産評価額の0.4% |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを司法書士に依頼する場合の費用 | 5万～10万円程度 |
登録免許税は、不動産の評価額や売却価格によって異なるため、事前に法務局や司法書士に確認しておくとよいでしょう。
なお、相続登記が未了の状態で売却しようとすると、まず相続登記を済ませる必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記をしないと10万円以下の過料が科される可能性があるため、売却のタイミングを逃さないように注意が必要です。
譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。特に、実家の購入価格が安く、売却時に大きな利益が出ると税負担が増えるため、事前に計算しておくことが重要です。
譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。基本的な計算式は以下のとおりです。
- 譲渡所得 = 売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）
- 取得費：購入時の価格やリフォーム費用など
- 譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費用など
取得費が不明な場合、売却価格の5%をみなし取得費として計算することもできます。ただし、実際の取得費よりも少なく見積もられる可能性があるため、できるだけ購入時の資料を保管しておくことが望ましいです。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.32% | 20.32% |
相続した実家を売却する場合は、被相続人（亡くなった親など）が取得してからの期間を引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡所得の扱いとなります。
そのため、税率は20.315%が適用されますが、売却のタイミングによっては短期譲渡所得として扱われ、高い税率が適用されることもあるため注意が必要です。
仲介手数料（※仲介による売却の場合）
不動産会社を通じて売却する場合、仲介手数料が発生します。手数料の上限は法律で定められており、以下の計算式で求められます。
＜仲介手数料の計算式（売却価格が400万円以上の場合）＞
- 売却価格 × 3％ + 6万円（税別）
例えば、1,500万円で売却した場合、仲介手数料の上限は51万円（税別）になります。この費用は、売却が成立したときに支払う成功報酬となるため、契約時に詳細を確認しておくことが大切です。
その他の諸費用
売却に伴い、以下のような費用も発生する可能性があります。
- 測量費（隣地との境界を確認する場合）
- 解体費用（更地にして売る場合）
- 引っ越し費用（住んでいる場合）
売却額だけを見て判断せず、こうした費用を考慮した上で、実際に手元に残る金額を計算しておきましょう。
信頼できる不動産会社の選び方
誰も継がない実家を売却する際、不動産会社の選び方も重要になってきます。具体的には、以下のポイントを意識しましょう。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 実績や口コミをチェックする
- 担当者の対応を見極める
- 契約内容を慎重に確認する
それぞれ個別に解説します。
複数の不動産会社に査定を依頼する
売却を検討する際は、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することが基本です。1社だけの査定では適正な相場が分からず、不当に安い価格で売却してしまうリスクがあります。
査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
| 概要 | メリット | デメリット | |
| 机上査定 | 過去の取引データや近隣相場をもとに価格を算出 | 短時間で査定額が分かる | 実際の状態を考慮しないため、実際の売却価格とズレる可能性がある |
| 訪問査定 | 不動産会社の担当者が現地を確認し、状態や市場動向を反映して査定 | 実際の状態に基づいた正確な査定が可能 | 査定に時間がかかる |
できるだけ複数の会社に訪問査定を依頼し、提示された価格や売却戦略を比較するのが理想的です。査定額だけでなく、担当者の説明や提案の内容も考慮しながら、信頼できる会社を選びましょう。
実績や口コミをチェックする
不動産会社を選ぶ際には、その会社の実績や口コミを確認することが重要です。実績のある会社ほど、適切な販売戦略を持っており、スムーズな売却が期待できます。
確認すべきポイントは以下のとおりです。
- 公式サイトの成約事例を確認→ 似た条件の物件の取引実績があるかチェック
- 不動産ポータルサイトの評価→ 口コミやレビューを参考に、顧客満足度を確認
- 地元の不動産会社の評判→ 地域の市場に詳しい会社は、地元の買い手をスムーズに見つけやすい
ただし、口コミサイトには個人的な意見も含まれているため、極端に高評価または低評価のものだけを鵜呑みにせず、全体の傾向を見ながら判断しましょう。
担当者の対応を見極める
不動産会社選びでは、会社の知名度や実績だけでなく、担当者の対応の良し悪しも重視すべきポイントです。
担当者の能力や姿勢によって、売却の進み具合が大きく変わることがあるため、以下の点を確認しましょう。
- 質問に対して明確に答えられるか？
- 売却のメリット・デメリットを正直に説明してくれるか？
- 適正な価格を提示しているか？（不自然に高い査定額を出す会社には注意）
- レスポンスが早く、誠実に対応しているか？
担当者の対応が不誠実だったり、説明が不十分だったりする場合は、その会社との契約を見送るのが賢明です。
契約内容を慎重に確認する
不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、契約内容をしっかり確認することが重要です。特に、以下の点に注意しましょう。
- 契約期間の長さ（最長3カ月）
- 仲介手数料の額と支払いタイミング
- 契約解除の条件
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
| 概要 | メリット | デメリット | |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼可能 | 販売機会が広がる | 売却活動が積極的でない場合がある |
| 専任媒介契約 | 1社のみと契約、自己売却も可能 | 販売活動が積極的になりやすい | 依頼する会社によっては売却が長引くことも |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみと契約、自己売却は不可 | 販売活動の報告義務があるため、進捗が分かりやすい | 売却活動が期待通りに進まない場合、契約解除しにくい |
契約内容をよく確認し、納得した上で契約を結ぶようにしましょう。
売却以外の誰も継がない実家の活用方法
売却が難しい、または売却以外の方法を検討したい場合、実家を活用する選択肢もあります。代表的なものとしては、以下が挙げられます。
- 専門業者への買取依頼
- 賃貸やリフォームによる活用
- 解体や寄付、国への帰属
それぞれ個別にみていきましょう。
専門業者への買取依頼
不動産市場での売却が難しい場合、専門業者による買取を検討するのもひとつの手段です。
買取専門業者は、築年数が古い物件や特殊な条件の不動産も買い取ることができるため、早期の現金化を希望する場合に適しています。
<直接買取のメリット＞
- 売却までの期間が短い（最短1日で完了することも）
- 仲介手数料が不要
- 内装やリフォームをせずに売却できる
ただし、市場価格よりも買取価格は低くなる傾向があるため、価格よりもスピードを優先する場合に向いています。
賃貸やリフォームによる活用
実家を売らずに賃貸として貸し出すことで、家賃収入を得る方法もあります。特に、立地が良い物件や、需要のあるエリアでは有効な選択肢となります。
ただし、築年数が古く設備が老朽化している場合は、リフォームが必要になることもあります。リフォーム費用と家賃収入のバランスを考えながら、収益性を慎重に見極めることが大切です。
解体や寄付、国への帰属
老朽化が進んでいる場合や、売却・賃貸が難しい場合は、建物を解体して更地にすることで、土地の活用の幅を広げることができます。
ただし、更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなり、税負担が増える可能性があるため、慎重に検討する必要があります。
また、自治体やNPO法人への寄付や、2023年4月から開始された「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に引き取ってもらう方法もあります。
一定の条件を満たせば国が引き取りますが、費用負担や制約があるため、事前に確認が必要です。
「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！
当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり物件専門の買取サービス「ワケガイ」を提供しています。一般的な不動産会社では売却が難しいとされる物件も、豊富な実績をもとに適正な価格で買取を行っています。
誰も継がない実家を売却しようとしても、築年数の古さや権利関係の問題から、なかなか買い手が見つからないことがあります。
また、相続人同士の意見が合わなかったり、管理ができず放置してしまったりするケースも少なくありません。
ワケガイでは、こうした問題を抱えた物件の買取をスピーディーに対応し、最短1日で売却を完了させることも可能です。相続したものの管理が難しい実家や、売却に時間をかけられない方は、お気軽に無料査定をご活用ください。
まとめ
誰も継がない実家を放置すると、固定資産税や管理費がかかるだけでなく、老朽化による資産価値の低下や近隣トラブルの原因にもなります。
さらに、適切な管理が行われていない場合、「特定空き家」に指定されて税負担が増える可能性もあります。これらのリスクを考慮すると、「とりあえず放置しておく」という選択肢は決して得策とはいえません。
所有し続ける場合は、定期的なメンテナンスを行い、近隣住民への影響を最小限に抑えることが求められます。
また、売却や賃貸、解体といった選択肢も含め、早めに最適な対応策を検討することが必要です。実家の管理に不安がある場合は、専門家に相談し、状況に応じた対応を進めましょう。
