訳あり物件とは？やばいと言われる物件の4つの種類や活用ポイント・告知義務ついて解説

「訳あり物件」は、事故物件だけを指す言葉ではありません。

一般には、雨漏りなどの物理的な問題、再建築不可など法令上の制約、周辺環境の問題、過去の死亡事案など、購入や賃貸の判断に影響する事情を抱えた不動産を広く指します。事故物件は、そのなかでも主に人の死に関する心理的な抵抗が問題になる物件です。

相続などで不動産を取得した際、自分の物件がどの種類に当たるのか分からず、売却や活用の方法に迷うケースもあります。

本記事では、訳あり物件の意味と4つの種類、告知義務の考え方、売却・活用の選択肢を解説します。物件が抱える事情を整理することで、自分に合う対応を判断しやすくなります。

訳あり物件とは？定義はない！

訳アリ物件は定義はない

「訳あり物件」は、法律上の定義がある用語ではありません。

一般には、建物や土地、権利関係、周辺環境、過去の出来事などに、購入や賃貸の判断へ影響する事情を抱えた不動産を広く指します。

代表的なのは「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」の4つです。事故物件はこのうち主に心理的瑕疵に関係するため、「訳あり物件」と「事故物件」は同じ意味ではありません。

何が取引判断に影響するかは物件の状況や買主・借主によって異なります。まずは、抱えている問題の種類と程度を切り分けることが重要です。

丸岡 智幸

代表取締役 / 株式会社ネクスウィル

「訳あり不動産」というと一般的に、孤独死や自殺があった心理的瑕疵や、床に置いたビー玉が自然に転がったり土台がシロアリに食われていたりする物理的瑕疵がある物件と思われがちです。

出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』

一般的には建物や土地に瑕疵（欠点や問題、トラブル）のある不動産の事を指します。不動産として相場より安いですが、それでも売却が難しい物件です。

やばい「訳あり物件」には4つの種類がある

前述した瑕疵を抱えた訳あり物件は、主に以下の4種類に分けられます。

• 心理的瑕疵物件
• 物理的瑕疵物件
• 法的瑕疵物件
• 環境的瑕疵物件

ここからは、それぞれの特徴を具体的にみていきましょう。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、物件そのものに物理的な欠陥がなくても、過去の出来事などによって買主や借主が心理的な抵抗を感じ、契約の判断に影響する可能性がある物件です。

自殺や他殺など、人の死に関する事案が代表例です。

ただし、人が亡くなった物件がすべて同じ扱いになるわけではありません。国土交通省のガイドラインでは、住宅で発生した自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてもよいとされています。一方、買主や借主から事案の有無を尋ねられた場合などは告知が必要です。

死因や取引形態、経過期間などによって扱いが変わるため、個別の状況を確認することが欠かせません。

物理的瑕疵物件

水回りは問題になりやすい

物理的瑕疵物件とは、物件自体に物理的な欠陥があるものを指します。

具体的には、雨漏りや壁のひび割れ、水回り、排水管の破損、シロアリによる被害など。

加えて、耐震性の不足や、アスベストを含む建材の使用などもこのカテゴリに該当します。

法的瑕疵物件

接道義務違反の土地に建物がある場合は法的瑕疵物件として告知する義務があります。

法的瑕疵物件とは、建築基準法などの法令上の制限や不適合が、物件の利用や取引に影響するものを指す一般的な呼び方です。

たとえば、接道条件を満たさず再建築が制限される物件や、建ぺい率・容積率の基準に適合していない建物などが挙げられます。

一方、建築した当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更によって現行基準に合わなくなった「既存不適格建築物」は、違法建築物とは異なります。

増改築や用途変更などを行う際には現行基準との関係が問題になる場合があるため、建築確認関係の資料や自治体で現在の状態を確認することが重要です。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、建物や土地自体ではなく、周辺環境の事情が居住や購入の判断に影響する可能性がある物件です。

例えば、次のようなケースが挙げられます。

• 近くに火葬場や葬儀場、墓地などがある
• ごみ処理場や下水処理場などから、においが発生する
• 鉄道や高速道路による騒音・振動がある
• 周辺に反社会的勢力の事務所など、居住判断に影響する施設がある

どの程度で取引上の問題になるかを一律に決める基準はなく、物件との距離や実際の影響などによって判断が変わります。

訳あり物件には告知義務がある！

告知義務について

訳あり物件だからといって、すべての事情に同じ告知ルールが適用されるわけではありません。

売買や賃貸では、物件が抱えている問題の内容に応じて、買主や借主の判断に重要な情報を適切に伝える必要があります。

人の死に関しては、国土交通省が2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しています。住宅で発生した自然死や日常生活上の不慮の死は、原則として告げなくてもよいとされました。

また、賃貸借取引では、自然死や日常生活上の不慮の死以外の死亡事案について、事案の発生から概ね3年が経過した後は原則として告げなくてもよいとされています。ただし、買主や借主から死亡事案の有無を尋ねられた場合や、社会的影響が大きく、相手方が把握しておくべき特段の事情がある場合などは告知が必要です。

この「概ね3年」という考え方は賃貸借取引を対象としたものであり、売買へ一律に適用される基準ではありません。実際の取引では、訳ありとなっている事情を整理し、不動産会社などと告知範囲を確認しておくことが大切です。

訳あり物件の活用方法

訳あり物件の活用方法は、以下のようなものが挙げられます。

• 専門業者への売却
• 民泊
• 貸し倉庫
• 更地にして土地のみの活用

次項より、個別に解説します。

第三者への売却

訳あり物件であっても売却は可能です。

ただし、瑕疵や権利関係、法令上の制約などによって買主の範囲が狭まり、通常の物件より売却に時間がかかったり、価格に影響したりすることがあります。

売却時には、把握している不具合や取引判断に影響する事情を適切に伝えることが重要です。問題を伝えないまま契約すると、契約後のトラブルや契約不適合責任をめぐる争いにつながる場合があります。人の死に関する告知は、前述した国土交通省のガイドラインも踏まえて判断します。

一般の買主を探す仲介だけでなく、訳あり物件を扱う買取業者へ直接売却する方法もあります。買取の場合でも物件の状態や事情は確認されるため、売却価格や条件を比較したうえで方法を選ぶことが重要です。

民泊

住宅宿泊事業法は2018年6月15日に施行され、同法に基づく住宅宿泊事業では、人を宿泊させられる日数が年間180日以内とされています。

住宅宿泊事業では住居専用地域でも営業できる場合がありますが、自治体の条例によって営業できる区域や期間がさらに制限されることがあります。また、対象となる建物には「住宅」としての設備要件や居住要件があり、マンションでは管理規約によって民泊が禁止されている場合もあります。

そのため、訳あり物件を所有しているという理由だけで、そのまま民泊へ転用できるわけではありません。自治体の条例や建物の状態、管理規約、改修費用などを確認したうえで、事業として成立するかを検討する必要があります。

レンタル倉庫

レンタル倉庫というよりは、物置として利用するイメージです。

季節物の衣服やコート、レジャー用品やボストンバッグなど、家に置くスペースが足りないものを一時的に保管するスペースとして部屋を貸し出します。立地条件はあまり問わず、駐車スペースがあれば利用できるため、手軽な利活用手段といえます。

更地にして土地のみの活用

建物の老朽化が進み、そのまま利用することが難しい場合は、建物を解体して土地として活用する方法があります。

駐車場や資材置場、事業者への土地賃貸などが候補になりますが、収益性は立地や接道状況、用途地域、敷地形状、周辺需要などによって大きく変わります。

特に再建築不可など法令上の制約がある物件では、一度建物を解体すると同じように建て直せないことがあります。解体費用も必要になるため、売却・賃貸・現状維持と比較し、再建築の可否や土地利用の条件を確認してから判断することが大切です。

訳あり物件についてよくある質問

訳あり物件についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 訳あり物件かどうか調べる方法は？
• 賃貸で「やばい物件」はどういう物件？
• 不動産屋が一番嫌がることは何ですか？
• 不動産の三大タブーは？
• 訳あり物件と事故物件の違いは何ですか？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

訳あり物件かどうか調べる方法は？

賃貸で「やばい物件」はどういう物件？

賃貸で利用して、生活に影響がある訳アリ物件はやばい物件と言えます。例えば以下のような物件です。

• 治安が悪く、夜中の騒音、迷惑行為がひどい
• 共用部分が汚く管理されておらず、荷物などが散乱している
• 建物全体でカビの臭いがある
• 白アリや害虫などで建物が腐敗している
• 壁や天井に大きなひび割れや雨漏りがある
• 郵便受けにチラシや郵便物が大量に溜まった部屋が多い
• 空室が異常に多い
• ベランダや玄関周辺、排水口が臭い
• 「告知事項あり」とだけ記載され、詳しい説明を避けられる

「建物」「住人」「管理」「周辺環境」「契約」の観点でやばさがあります。

不動産屋が一番嫌がることは何ですか？

不動産会社が「一番嫌がること」を客観的に決める基準はありません。一般に仲介で取り扱いが慎重になりやすいのは、権利関係や接道、境界、建物状態などに問題があり、調査や関係者との調整に時間を要する物件です。たとえば、共有者との調整が必要な共有不動産や再建築不可物件、私道に関する権利関係が整理されていない土地などが該当します。こうした物件では、抱えている問題を整理したうえで、一般の仲介と訳あり物件を扱う買取業者の条件を比較すると、売却方法を判断しやすくなります。

不動産の三大タブーは？

「不動産の三大タブー」という公的な定義や、不動産業界で統一された3項目はありません。そのため、共有名義や境界未確定、相続登記未了など、特定の3つを一律に「三大タブー」と断定するのは適切ではありません。ただし、権利関係が複雑な共有不動産、境界が不明確な土地、登記名義が現在の所有者と一致していない不動産などは、売却時の確認や手続きが複雑になりやすい要素です。取引前には、登記名義や境界、接道、共有関係などを確認し、売却に影響する問題を物件ごとに整理することが重要です。

訳あり物件と事故物件の違いは何ですか？

訳あり物件は、事故物件よりも広い範囲を指す言葉です。一般に訳あり物件には、雨漏りやシロアリ被害などの物理的な問題、再建築不可などの法令上の制約、周辺環境の問題、人の死に関する心理的な問題など、取引判断に影響するさまざまな事情を抱えた不動産が含まれます。事故物件は、そのなかでも主に人の死による心理的な影響が問題になる物件です。ただし、人が亡くなった物件がすべて事故物件として同じ告知対象になるわけではありません。国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活上の不慮の死は原則として告げなくてもよいとされています。つまり、事故物件は訳あり物件の一種ですが、訳あり物件のすべてが事故物件というわけではありません。

まとめ

訳あり不動産とは、特定の問題を抱える物件を指します。

種類は「心理的瑕疵物件」「物理的瑕疵」「法的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」に大別されますので、まずはこれらを理解し、適切に活用方法を見極めることが重要です。

具体的な活用方法については、専門的な知見も必要。専門家に問い合わせることも検討し、訳あり物件に関する悩みを解消しましょう。