更新日： 2025.12.1 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
家を売却する際、相場を確認せずに進めたり、価格設定を誤ったりすると、想定より安く手放す、あるいは長期間売れ残るといった問題が発生します。その際に重要なのが「家の売却でやってはいけないこと」を知っておくことです。
「やってはいけないこと」とは、売却準備・活動・契約の各段階で避けるべき判断ミスや行動のことを指します。これを理解していないと、トラブルや金銭的損失を招くリスクがあります。
そこで本記事では、家の売却を成功させるために知っておくべきNG行為と注意点を、段階別に詳しく解説します。
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目次
家の売却ではやってはいけないことがたくさんある
家の売却は、一見シンプルに見えても、多くの落とし穴が潜んでいます。相場を確認せずに査定を依頼したり、焦って値下げを繰り返したりと、わずかな判断ミスが数百万円単位の損失につながることもあります。特に、住宅ローンが残っている場合や、共有名義・古家など条件に特徴がある場合は、慎重に準備しましょう。
売却を成功させるには、「やってはいけないこと」を事前に把握し、避けることが最も確実な対策です。主なNG行動を整理すると、次のようになります。
| 段階 | よくあるNG行動の例 |
| 準備段階 | 相場を調べない／スケジュールを立てない |
| 活動段階 | 不具合を隠す／業者に丸投げする |
| 契約段階 | 内容を確認せず署名する／申告を怠る |
家の売却準備段階でやってはいけないこと7選
売却の成功は、実は“準備段階”でほとんど決まります。ここでの判断ミスが、その後の価格交渉や契約トラブル、税金の負担にまで影響するからです。
特に初めての売却では、不動産会社任せにしてしまいがちですが、契約内容や費用構造を理解せずに進めると、金銭的な損失に繋がりかねません。
ここからは、準備段階で避けるべき代表的なNG行動を紹介します。
- ①：スケジュールを立てずに売却活動を始める
- ②：自分で相場を調べず査定依頼をする
- ③：一社しか査定を依頼しない
- ④：媒介契約の種類を理解せず契約する
- ⑤：売却にかかる費用・税金を見積もらない
- ⑥：住宅ローン残債・担保抹消を確認せず進める
- ⑦：売却方法（仲介 vs 買取）を検討せず決めてしまう
それぞれ詳しく解説します。
①：スケジュールを立てずに売却活動を始める
「とりあえず査定を出してから考える」といった進め方は、売却を長期化させる典型的な失敗です。売却には、査定・募集・交渉・契約・引き渡しといった複数の段階があり、それぞれに法律上・税務上の期限や準備期間があります。
実際、住宅ローンの完済時期、確定申告の期限、引っ越し予定などを踏まえずに進めると、取引直前にスケジュールが破綻しかねません。理想は、「いつまでに現金化したいのか」から逆算して、全体を3〜6か月単位で計画すること。
スケジュールを可視化すれば、相場変動や内覧時期の調整も余裕をもって対応でき、最終的な成約力が格段に高まります。
②：自分で相場を調べず査定依頼をする
査定額を鵜呑みにする前に、まずは自分で「相場感」を掴んでおくことが求められます。不動産会社によって査定方法は異なり、立地条件や販売方針によって数百万円単位の差が出ることもあります。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索システム」や「レインズマーケットインフォメーション」などを使えば、過去の成約事例を誰でも確認可能です。
こうした情報を踏まえたうえで査定を受けると、「この価格は高すぎる／安すぎる」の判断ができ、根拠のある交渉が可能になります。自ら相場を調べることは、“査定を選ぶ力”を身につける第一歩でもあります。
③：一社しか査定を依頼しない
複数査定を取らずに売却を進めるのは、最初から選択肢を狭める行為です。査定額はもちろんのこと、担当者の経験、販売戦略、レスポンスの早さなども比較対象になります。
1社だけでは、それが「本当に市場に適した提案なのか」を見極める基準がありません。理想は、少なくとも3社以上に査定を依頼し、金額だけでなく説明の根拠と提案力を比較しましょう。極端に高い査定を提示する会社は、媒介契約を取りたいだけの場合も多く、売却後に値下げを迫られることがあります。
「数字」よりも「説明の誠実さ」を重視する視点が、信頼できるパートナーを見つける近道です。
④：媒介契約の種類を理解せず契約する
媒介契約は、売主と不動産会社の関係を定義する最も重要な書面です。契約形態を理解しないまま署名してしまうと、「他社に依頼できない」「報告が届かない」「買主との交渉が制限される」といった不利益を招きかねません。
契約の種類は次の3つに分かれます。
| 種類 | 特徴 | 売主の自由度 | 報告義務 |
| 専属専任媒介契約 | 1社に限定、自分で見つけた買主とも契約不可 | 低い | 1週間に1回 |
| 専任媒介契約 | 1社に限定だが、自力で見つけた買主と契約可 | 中程度 | 2週間に1回 |
| 一般媒介契約 | 複数社への依頼が可能 | 高い | なし |
スピードを優先するなら専属専任、幅広く買主を探したいなら一般など、どの契約も一長一短があります。契約書の内容を理解し、自分の目的（価格重視・スピード重視）に合う形を選ぶことが、最終的な成功に直結します。
⑤：売却にかかる費用・税金を見積もらない
家の売却では、仲介手数料や登記費用、測量費などの諸費用が発生します。さらに、売却益が出た場合には譲渡所得税が課される可能性もあります。
これらを事前に把握せずに「手元に残る金額」を見誤ると、次の住まいの購入計画やローン返済計画に支障が出ることも。
一般的には、売却価格の5〜7％程度が諸費用として必要になるのが目安です。税金や控除の有無も含め、事前に見積もりを立てておくことで、後から慌てずに済みます。
⑥：住宅ローン残債・担保抹消を確認せず進める
住宅ローンが残っている場合、その残債をどのように処理するかは売却前に明確にしておく必要があります。
金融機関の抵当権（担保）を抹消しなければ、売却手続きは完了しません。残債が売却代金で完済できないケースでは、自己資金の補填や任意売却の検討が必要になります。
こうした確認を怠ると、契約直前で売却が進まない、買主に迷惑をかけるといったトラブルに発展します。売却活動を始める前に、必ず金融機関に残高証明を取り、清算の見通しを立てておきましょう。
⑦：売却方法（仲介 vs 買取）を検討せず決めてしまう
不動産を売る方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。仲介は市場で一般の買主を探す方法で、高く売れる可能性がある一方、売却まで時間がかかる点がデメリットです。
一方の買取は、不動産会社が直接買い取る方法で、スピードが早く現金化できるものの、価格は相場より下がりやすい傾向にあります。この違いを理解せずに進めると、「もっと早く売れたのに」「もう少し高く売れたのに」といった後悔につながります。売却目的（価格重視か、スピード重視か）に応じて選択肢を比較検討することが大切です。
家の売却活動中（売り出し〜内覧〜交渉）でやってはいけないこと9選
売却活動が始まると、価格設定や内覧対応、交渉など、実際の「見せ方」や「伝え方」が結果を大きく左右します。ここで判断を誤ると、せっかくのチャンスを逃したり、買主との信頼を損ねたりすることもあります。
特に価格設定と情報開示は、売主にとって“主導権を持てる数少ない領域”です。ここからは、売却活動中に陥りやすい3つのNG行動を紹介します。
- ①：相場を無視して高すぎる価格で売り出す
- ②：逆に過度に安く設定してしまう
- ③：物件の不具合や不利点を隠す／後出しする
- ④：内覧対応を怠る・雑にする
- ⑤：提示された条件交渉をすべて拒否する／急に妥協する
- ⑥：売り出し活動を業者に丸投げしてしまう
- ⑦：売れるまで貸し出してしまう
- ⑧：荷物・残置物をそのままにしておく
- ⑨：情報開示をあいまいにする（訳あり物件としての告知義務・心理的配慮）
上記についても、個別にみていきましょう。
①：相場を無視して高すぎる価格で売り出す
「せっかくだから少し高めで出したい」と考えるのは自然なことですが、相場を大きく上回る価格で売り出すと、買主からの問い合わせ自体が激減します。閲覧数や内覧件数が伸びないまま時間が経つと、売れ残り感が出て値下げを繰り返す結果になり、最終的には相場より安く売ってしまうケースも存在します。
不動産市場は「最初の印象」が大切です。最初から現実的な価格設定を行い、1〜2か月の反応を見て調整するほうが、結果的に高値売却につながる傾向があります。
②：逆に過度に安く設定してしまう
「早く売りたいから」と相場より安く設定しすぎるのも危険です。確かに成約スピードは上がりますが、本来得られるはずの利益を逃してしまいます。特に、複数の買主が現れる可能性があるエリアでは、少し余裕をもった価格設定からスタートし、反応を見て調整するのが基本です。
また、査定額の幅が大きい場合は、なぜその差が生じているのかを担当者に確認しましょう。単に「早く売れる価格」だけを基準に決めてしまうと、売却後に後悔する可能性があります。
③：物件の不具合や不利点を隠す／後出しする
設備の不具合や過去の修繕歴、近隣トラブルなどを意図的に隠す行為は、後々トラブルの原因になります。契約後に買主が事実を知った場合、「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」を問われ、損害賠償や契約解除に発展することもあります。
不利な情報であっても、正直に開示し、書面で明確に残すことが最も安全です。
例えば、雨漏りや白蟻被害がある場合は、修繕済みかどうか・今後のリスクを明記することで、トラブルを防げます。誠実な対応が結果的に信頼を生み、購入の後押しになるケースも多いのです。
④：内覧対応を怠る・雑にする
内覧は、買主にとって物件の第一印象を決める重要な場面です。ここでの印象が悪いと、立地や価格が良くても購入をためらわれることがあります。「部屋が散らかっている」「照明が暗い」「カーテンを閉め切っている」など、「大切に使われていない家」という印象を与えかねません。
内覧前には、掃除・換気・照明の調整・家具配置の見直しといった準備をしておくことが大切です。
また、対応時の言葉遣いや態度も印象に残ります。買主に対して「早く決めてほしい」といった圧をかけるのではなく、誠実で穏やかな説明を心がけることが、成約率を高める鍵になります。
⑤：提示された条件交渉をすべて拒否する／急に妥協する
価格交渉や引き渡し時期の調整など、売買交渉では柔軟さが求められます。「少しでも高く売りたい」とすべての交渉を拒否してしまうと、買主が離れてしまい、結果的にチャンスを逃すことも。一方で、焦って大幅な値下げに応じるのも危険です。
大切なのは、事前に「どこまで譲れるか」を明確にしておきましょう。
「価格は50万円までなら下げられる」「引き渡しは1か月延長まで対応可能」など、具体的な基準を決めておくと、冷静に判断できます。感情的なやり取りではなく、データと条件に基づいた交渉姿勢が、納得のいく取引を実現します。
⑥：売り出し活動を業者に丸投げしてしまう
不動産会社に任せきりにしてしまうと、売却戦略の方向性を誤るリスクがあります。実際、販売状況の報告が不十分なまま時間だけが過ぎ、気づけば相場が下がっていた、というケースも珍しくありません。
媒介契約を結んだ後も、定期的に販売状況を確認し、価格・広告・反響を一緒に分析する姿勢が大切です。また、内覧件数や反応の傾向を把握しておけば、「価格を調整すべきか」「広告写真を見直すべきか」などの改善ができます。
任せる部分と自分が関与すべき部分のバランスを取りながら、主体的に売却を進めることが、最終的な成果につながります。
⑦：売れるまで貸し出してしまう
「売れるまでの間、家賃収入を得よう」と考えて一時的に貸し出すのは、一見効率的に思えますが、売却活動においては大きなリスクになります。入居者がいる状態では、内覧の調整が難しくなり、買主が現地を見られないまま判断しなければならないため、購入意欲が下がりかねません。
また、賃貸契約を結んでしまうと、退去時期の調整や契約解除の手続きが必要になり、すぐに引き渡しできないケースもあります。特に投資目的ではなく「自宅を売却したい」場合は、空き家の状態で販売するのが原則です。
もしどうしても貸す場合は、短期契約に限定し、売却時期を優先できる条件を必ず設定しておきましょう。
⑧：荷物・残置物をそのままにしておく
売却時に不要な家具や家電、生活用品を残したままにしておくのは避けましょう。部屋が狭く見えるうえ、買主が「片付け費用がかかりそう」と感じて印象を悪くします。特に空き家の場合は、ホコリやカビの発生、動物の侵入など、管理面のトラブルも起きやすくなります。
「住む人の暮らしを想像できる状態」に整えることが内覧成功のポイントです。リフォームやリノベーションを行わなくても、清掃と不用品撤去だけで印象は大きく変わります。
残置物を整理できない事情がある場合は、不動産会社に「現状有姿での販売可否」を相談し、あらかじめ契約書で条件を明記しておきましょう。
⑨：情報開示をあいまいにする（訳あり物件としての告知義務・心理的配慮）
物件に関する情報を曖昧にしたり、不利な事実を伏せたりすることは、最も避けるべき行為です。
特に「事故や事件があった」「近隣トラブルがある」「再建築不可」「共有持分がある」といった“訳あり要素”を隠すと、（参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」）。たとえ軽微な内容でも、買主が心理的抵抗を感じる可能性がある事項は事前に説明する義務（告知義務）があるのです。
一方で、伝え方には配慮も必要です。感情的・主観的な表現ではなく、客観的な事実を淡々と伝えることが信頼につながります。
誠実な情報開示は、買主との関係を良好に保つだけでなく、売主自身を法的トラブルから守る最善の方法でもあります。
家の売買契約・引き渡し段階でやってはいけないこと6選
売買契約や引き渡しの段階は、売却活動の最終局面です。ここでの一つひとつの判断が、トラブルを防げるかどうかを分けます。契約内容の確認不足や手続きの遅れは、法的リスクを伴うこともあります。
売主側が「もう売れるから安心」と気を緩めてしまいがちな場面だからこそ、次のように、慎重な対応が求められます。
- ①：契約書をよく読まず署名・捺印してしまう
- ②：引き渡し前に物件状況を勝手に変更する
- ③：引き渡し期日を守らない・遅延する
- ④：家財を残して引き渡す／残置物処理を忘れる
- ⑤：登記抹消・抵当権抹消手続きを怠る
- ⑥：確定申告や税務処理を誤る／申告を怠る
以下より、契約・引き渡し時に注意すべき代表的なNG行動を見ていきましょう。
①：契約書をよく読まず署名・捺印してしまう
契約書には、価格や引き渡し日だけでなく「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲」
「設備の引き渡し条件」「違約金の定め」など、重要な取り決めが細かく記載されています。内容を十分に理解せずに署名・捺印してしまうと、後になって「そんな約束はしていない」と主張しても通りません。
特に注意すべきは、「特約」や「備考欄」です。これらには標準条項にない条件が記載されていることがあり、売主に不利な内容が含まれている場合もあります。契約書は、不動産会社任せにせず、必ず自分の目で一文ずつ確認することが基本です。不明点があれば、その場で質問し、納得したうえで署名しましょう。
②：引き渡し前に物件状況を勝手に変更する
契約成立後に、売主が無断で設備を撤去したり、壁紙を張り替えたりすると、契約違反にあたる可能性があります。具体的には、照明やエアコン、カーテンレールなどを「自分で買ったから」と外してしまうケースです。
契約時点での状態が「引き渡し時の基準」になるため、買主が見た状態を保つことが原則です。やむを得ず変更する場合は、事前に不動産会社や買主へ説明し、同等品を設置するなどの対応を取る必要があります。
無断で変更すると、引き渡し後に「契約不適合」として修補や損害賠償を求められることもあるため注意しましょう。
③：引き渡し期日を守らない・遅延する
契約書に定めた引き渡し期日は、売主・買主双方の予定に基づいて設定されています。引っ越し準備が間に合わなかったり、残置物が片付いていなかったりして期日を過ぎると、買主側の資金繰りや住宅ローンの実行にも影響を及ぼします。
期日を守れなかった場合、違約金や損害賠償を請求されることもあります。スムーズに引き渡すためには、契約締結直後から逆算して準備スケジュールを立てることが大切です。
どうしても遅れそうな場合は、早めに仲介会社を通じて買主に連絡し、柔軟に日程調整を行いましょう。
④：家財を残して引き渡す／残置物処理を忘れる
引き渡しの際に、家具や家電などの家財を残したままにしてしまうのは避けるべきです。買主が新生活を始める際に支障をきたすだけでなく、契約内容によっては契約不適合とみなされ、撤去費用の請求や損害賠償につながるおそれがあります。
とくに、空き家や相続した物件では、荷物が多く残っていることもあります。売却前に専門業者へ「残置物撤去」や「ハウスクリーニング」を依頼しておくと安心です。
もし現状のまま引き渡す場合は、「現状有姿（げんじょうゆうし）での引き渡し」と明記し、買主と合意を取っておく必要があります。あいまいなまま進めると、後からトラブルになる典型的なパターンです。
⑤：登記抹消・抵当権抹消手続きを怠る
住宅ローンを完済したあとに、抵当権抹消登記をしないままにしておくのも注意が必要です。抵当権とは、金融機関が貸したお金を回収するために設定している権利のことで、登記簿に残ったままだと「ローン返済が終わっていない」とみなされ、買主に所有権を移せません。
抹消手続きには、金融機関から受け取る「登記識別情報（権利証）」や「解除書類」などが必要です。司法書士に依頼する場合の費用はおおむね1万〜2万円前後が目安でスノで、取引スケジュールのなかで登記完了までを見込んでおくことが、スムーズな引き渡しにつながります。
⑥：確定申告や税務処理を誤る／申告を怠る
家を売って利益（譲渡益）が出た場合は、翌年の2月16日〜3月15日の間に譲渡所得税の確定申告が必要です。これを怠ると、延滞税や加算税が課されるおそれがあります。
一方で、マイホームの売却には「3,000万円特別控除」や「買い換え特例」などの節税制度もあります。
（参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例/特定のマイホームを買い換えたときの特例」）
これらを正しく活用できれば、税負担を大きく減らすことが可能です。また、損失が出た場合も、「譲渡損失の損益通算」や「繰越控除」により翌年以降の所得税を軽減できます。
税務処理を軽視せず、早い段階で税理士や専門家に相談しておくことが、トラブル回避と節税の両面で有効です。
家の売却を成功させるための3つのポイント
売却をスムーズに進め、納得のいく結果を得るためには、単に「高く売る」ことだけを目指すのではなく、目的・戦略・パートナー選びを明確にすることが求められます。
ここからは、初めての売却でも失敗を避け、安心して取引を進めるための3つのポイントを紹介します。
売却目的と優先順位を明確にする（価格・スピード・安心のどれを取るか）
家の売却には「できるだけ高く売りたい」「早く現金化したい」「トラブルなく終えたい」など、さまざまな目的があります。この目的を曖昧にしたまま進めると、途中で方針がぶれ、判断ミスにつながります。
特に、「転勤が迫っている」「相続税の納付期限がある」といった状況では、価格よりスピードを優先する戦略が必要。一方で、時間に余裕がある場合は、相場を見ながら高値を狙っていきましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ（担当者の力量で結果が変わる）
家の売却は、担当者の知識と対応力によって結果が大きく変わります。広告の出し方、価格調整のタイミング、交渉姿勢など、売却を主導するのは不動産会社の担当者です。
実績や会社の規模だけでなく、レスポンスの早さ・説明の丁寧さ・誠実さを確認することが大切です。
複数社に査定を依頼し、担当者の提案内容を比較してみると、信頼できるパートナーが見えてきます。「誰に任せるか」で売却のスピードも価格も変わるという意識を持つだけで、結果に大きな差が出ます。
市場動向と物件特性に合わせた売却戦略を立てる
不動産市場は、季節や金利、地域の開発計画などによって常に変動しています。市場動向を無視して一律の方法を取るのではなく、データと物件の特性に合わせた戦略設計が求められます。
特に、駅近・築浅なら需要が高く、相場よりやや強気の価格設定も行えます。一方で、老朽化や再建築不可、事故歴などがある「訳あり物件」は、買取や現状渡しを選ぶことでスピーディに現金化できます。
価格・広告・販売期間を柔軟に見直しながら、最適な戦略を描くことが、成功への近道です。
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家の売却でやってはいけないことに関するQ&A
家の売却には、価格設定から契約・税金まで、さまざまな落とし穴があります。ここからは、ユーザーの方からよく寄せられる質問をもとに、売却時にやってはいけない行為や注意すべきポイントをQ&A形式で解説します。
家を売るときのNG行為にはどんなものがありますか？
代表的なNG行為は、相場を無視した価格設定・情報の隠蔽・不動産会社任せの売却姿勢です。価格を高く設定しすぎると売れ残り、逆に安すぎると損をします。また、雨漏りや近隣トラブルなどの不利な情報を隠すと、契約後にトラブルに発展するおそれがあります。
家を1,000万円で売った場合、税金はいくらかかりますか？
売却益が出た場合は、譲渡所得税が課税されます。ここで利益が出た場合、所有期間が5年を超える「長期譲渡」なら税率は約20％、5年以下の「短期譲渡」なら約39％が目安です。
ただし、居住用の家であれば「3,000万円特別控除」を利用でき、譲渡益が3,000万円以下であれば税金はゼロになります。条件によって控除・特例の適用が異なるため、早めに税務署や専門家へ相談することをおすすめします。
何歳になったら家を売らないほうがいいという目安はありますか？
年齢よりも、今後の生活設計や資金計画が判断基準になります。例えば、老後資金を確保したい場合は、早めの売却が有利なこともありますし、介護や相続のタイミングで整理するケースもあります。
一方、住み替え先が決まっていない状態での売却や、収入が年金のみの状況では、次の住居確保が難しくなるおそれがあります。つまり、「何歳になったら売らないほうがいい」ではなく、生活・健康・資金のバランスを見て判断することが大切です。
不動産会社が嫌がる売主の行動とは？
不動産会社が最も困るのは、情報提供が不十分な売主です。相場より高い価格を強く主張したり、内覧調整に非協力的だったり、契約後に条件を変更するなどの行動は、販売活動を滞らせる原因になります。また、他社との二重契約や、家の状態を正確に伝えない行為も信頼関係を損ないます。
まとめ
家の売却では、早く売りたい・高く売りたいという焦りから、つい安易な判断をしてしまいがちです。しかし、スケジュール設計や相場把握、契約内容の確認など、基本を丁寧に積み上げることで、トラブルを防ぎながら納得のいく取引を実現できます。
特に、訳あり物件のように事情が複雑なケースでは、リスクを把握し、誠実な情報開示と専門家のサポートを組み合わせることが大切です。焦らず段階を踏み、売却の目的を明確にしたうえで、一つひとつの判断を慎重に行いましょう。
