所有者不明土地の解決方法と土地活用事例の紹介

所有者不明土地は所有者の探索に多大な手間がかかるため、利用意向があっても土地を活用することが難しかったり、公共事業や災害からの復興事業を進めるにあたって妨げとなってしまったりするなどの課題があります。

このような課題を受け、所有者不明土地問題を解決するために、国も少しずつ具体的な取り組みを打ち出してきました。

今回は、「所有者不明土地の解決方法」の一翼を担う特別措置法の詳しい内容と、その後新たに行われた法改正について、実際の土地活用事例も紹介します。

｢所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法(所有者不明土地法)」とは

この特別措置法は、所有者不明土地を「公共的目的」のもとに利用できるようにするための新制度として、大まかに3つの観点から作られました。

• 所有者不明土地を円滑に利用する仕組み
• 所有者の探索を合理化する仕組み
• 所有者不明土地を適切に管理する仕組み

以下より、それぞれ個別にみていきましょう。

所有者不明土地を円滑に利用する仕組み

土地収用法の特例と地域福利増進事業により、所有者不明土地を公共事業や地域住民のために活用できます。

所有者不明土地を公共事業や地域住民のために活用する際には、所有者の探索や権利関係の確認が必要です。

所有者不明土地法では、こうした手続きを円滑に進めるため、主に「土地収用法の特例」と「地域福利増進事業」という2つの制度が設けられています。

土地収用法の特例は、道路整備などの公共事業に必要な土地について、一定の要件を満たした場合に、都道府県知事の裁定によって取得手続きを進められる制度です。従来の収用委員会による手続きを簡略化し、所有者が判明しない土地も公共事業に利用しやすくしています。

一方、地域福利増進事業は、所有者不明土地を地域住民の福祉や利便性の向上に役立てる制度です。公園や広場、農産物直売所などの購買施設に加え、2022年11月1日施行の法改正によって、災害関連施設や再生可能エネルギー発電設備なども対象事業に加わりました。

地域福利増進事業を実施する場合、事業者は所有者の探索や事業計画の作成などを行い、都道府県知事による裁定を受ける必要があります。土地使用権の存続期間は原則として最長10年ですが、公園・駐車場、購買施設、文化教養施設、災害関連施設、再生可能エネルギー発電設備などの整備事業で一定の条件を満たす場合は、最長20年まで設定できます。

また、対象となる土地には一定の要件があり、建物が存在する土地を無条件に利用できるわけではありません。ただし、2022年の改正により、一定の基準を満たす朽廃建築物がある土地も対象に含まれるようになりました。

使用期間の満了後は、原則として土地を原状回復する必要があります。継続して利用する場合も、制度に定められた手続きを経なければなりません。
（参照：国土交通省「改正所有者不明土地法を施行し、対策を強化します」）

関連記事：所有者不明土地とは? 現状と支障になっている事例の紹介

所有者の探索を合理化する仕組み

登記情報や住民票、戸籍などを調査することで、所在が分からない土地所有者や相続人の特定を進められます。

所有者不明土地の解決に向けた最初の手続きは、登記情報などから所有者を調査することです。

所有者不明土地法では、必要な情報を利用できるようにすることで、所有者の探索に伴う負担の軽減を図っています。

基本的な調査では、土地の登記事項証明書から登記名義人の氏名や住所を確認します。記載された住所で所有者の所在が確認できない場合は、住民票や戸籍の附票などを調査し、住所の移転履歴をたどる方法があります。

登記名義人が亡くなっている場合には、戸籍などから相続関係を調査し、現在の権利者を特定する必要があります。

こうした調査を円滑にするため、所有者不明土地法では、行政機関が一定の条件のもとで固定資産課税台帳や地籍調査票などの情報を利用できる仕組みが整えられています。地域福利増進事業などの準備に必要な場合には、法令に基づいて所有者情報の提供を求めることも可能です。

ただし、登記事項証明書と異なり、住民票・戸籍・固定資産課税台帳などの情報を誰でも自由に取得できるわけではありません。 取得できる範囲は、請求者の立場や利用目的、法律上の要件によって異なります。所有者の調査が難航する場合には、司法書士や弁護士などに相談し、必要な調査や制度利用の方法を検討することもできます。
（参照：国土交通省「所有者の所在の把握が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドライン」）

所有者不明土地を適切に管理する仕組み

所有者が判明しない土地については、裁判所が管理人を選任し、選任された管理人がその土地を管理する制度があります。

2023年4月1日施行の民法改正では、個々の土地を対象とする「所有者不明土地管理制度」が創設されました。

この制度では、所有者を知ることができない場合や、所有者の所在が分からない場合に、利害関係人の申立てによって地方裁判所が所有者不明土地管理命令を発することができます。

裁判所が選任した所有者不明土地管理人は、対象となる土地の管理を行います。例えば、雑草や樹木の管理、不法投棄物への対応などが考えられます。土地の売却など、管理人の権限を超える処分を行う場合には、裁判所の許可が必要です。

従来からある不在者財産管理制度や相続財産清算制度も、所有者不明土地の問題に対応する方法です。ただし、これらは家庭裁判所が扱う制度であり、所有者不明土地管理制度とは管轄裁判所や管理対象が異なります。

また、土地の所有者が分かっていても管理が不十分な場合には、一定の要件のもとで「管理不全土地管理制度」を利用する方法があります。所有者の所在が不明なのか、相続人が存在しないのか、所有者による管理が不十分なのかによって、利用する制度は変わります。 土地の権利関係や管理状態を確認し、目的に合った手続きを選ぶことが必要です。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）

所有者不明土地問題のさらなる解決方法とは？

以上の動きに加え、令和3年には「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が公布されました。

これらの法律は、所有者不明土地を「利用しやすく」することと、「更なる発生を防ぐ」という2つの観点から総合的に民事基本法制の見直しをはかったものです。

所有者不明土地を利用しやすくする

所有者不明土地の現地確認では、進入路の幅や路面状況、草木の繁茂、周辺環境などを調べ、管理のしやすさや土地活用の可能性、近隣への影響を把握することが重要です。

所有者不明土地を利用しやすくするため、2023年4月1日に、共有制度や財産管理制度などを見直した改正民法が施行されました。

改正によって、所在が分からない共有者がいる不動産についても、一定の要件を満たせば、裁判所の関与によって管理や処分を進められる制度が整備されました。

例えば、共有者の一部が所在不明の場合には、裁判所の決定を利用して共有物の管理に関する意思決定を行う方法があります。また、所在等不明共有者の持分取得制度や持分譲渡制度も設けられています。

さらに、所有者不明土地管理制度によって、所有者が分からない土地自体を対象に管理人を選任することも可能になりました。

これらの制度により、所有者全員と連絡が取れず、管理や利用が長期間進まない問題に対して、法的な対応手段が増えています。

ただし、裁判所への申立てや必要な公告、供託など、制度ごとに定められた要件や手続きを満たす必要があります。所在不明の共有者がいるという理由だけで、ほかの共有者が自由に土地を売却できるわけではありません。
（参照：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」）

所有者不明土地そのものを発生しにくくする

所有者不明土地の発生を防ぐため、相続登記や住所等変更登記の義務化に加え、相続した不要な土地を国に引き渡せる制度が導入されています。

相続登記の申請義務化は、2024年4月1日から始まりました。

不動産を相続した人は、原則として、相続の開始とその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となります。

2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。施行前に相続による取得を知っていた場合、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請しなければなりません。なお、施行後に不動産の相続による取得を知った場合は、その日から3年以内が期限となります。

さらに、2026年4月1日からは、所有権の登記名義人の住所・氏名などの変更登記も義務化されました。

住所や氏名に変更があった場合は、原則として変更日から2年以内に登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料が科される可能性があります。

2026年4月1日より前に住所や氏名が変わり、変更登記が未了となっている場合も義務化の対象です。この場合は、原則として2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。

これらの制度に加え、2023年4月27日には「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。

これは、相続などによって取得した土地について、法務大臣の承認を受け、一定の要件を満たしたうえで国に引き渡せる制度です。

ただし、土地を自由に放棄できる制度ではありません。建物がある土地や境界が明らかでない土地などは対象外となるほか、審査手数料や承認後の負担金も必要です。共有地の場合は、相続などによって持分を取得した人を含む共有者全員で申請する必要があります。申請が承認され、所定の負担金を納付した時点で土地の所有権が国庫に帰属します。

こうした制度によって、相続後の登記が放置されることを防ぎながら、管理が難しい土地を手放すための方法も用意されています。
（参照：法務省「相続登記の申請義務化について」）

関連記事：相続登記の義務化はいつから？背景と現状を解説
関連記事：「所有者不明土地」の主な課題とは？注目すべき3点を解説

所有者不明土地法の円滑な運用に向けた先進事例構築推進調査

所有者不明土地法によって創設された地域福利増進事業などの活用を広げるため、国土交通省は「所有者不明土地法の円滑な運用に向けた先進事例構築推進調査」を実施してきました。

この調査では、NPOや民間事業者、地方公共団体などによる先進的な取組に対し、事業実施に必要な費用の一部について支援を行い、その成果を全国の自治体などと共有することを目的としています。

対象となる取組には、所有者の探索や土地の利用方法の検討、事業計画の作成、関係者との調整などがあります。単に土地を整備するだけでなく、所有者不明土地を利用・管理するための実務的な方法を検証する点が特徴です。

国土交通省が公表している令和3年度の取組成果には、7件の事業が掲載されています。以下では、このうち6件について、当時検討された土地活用の内容を紹介します。

なお、これらは令和3年度の調査事例であり、掲載されたすべての事業で、整備が当初の計画どおりに完了したことを示すものではありません。
（参照：国土交通省「所有者不明土地法の円滑な運用に向けた先進事例構築推進調査」）

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■北海道 旭川市 （NPO）

市内に点在する管理不全状態の所有者不明土地の内の１箇所について、地域福利増進事業によって、児童や高齢者等が利用する地域の公園としての整備を検討する。

■新潟県 南蒲原郡 田上町 （一般社団法人 福祉関係）

竹が繁茂し、管理不全状態となっている所有者不明土地について、地域福利増進事業による竹林の適正管理、緑地としての整備を図ることで、竹林を活かしたイベント等を通じた地域交流や青少年育成の場としての活用を検討する。

■千葉県 八千代市 （一般社団法人 まちづくり関係）

住宅地内の道路脇の木が生い茂る管理不全状態の所有者不明土地を地域福利増進事業によって適正に管理し、災害時に備えた通路等としての確保を検討する。

■東京都 八王子市 （NPO）

住民の高齢化が進行する住宅団地内において、点在する管理不全状態の所有者不明土地について、生活環境の改善、地域の防災性の向上、高齢者の交通利便性の向上に資することを目的として、地域福利増進事業によりソーラーシェアリング等の再生可能エネルギーを推進する土地利用を検討する。

■兵庫県 川西市 （任意団体）

20年以上前に発生した火災の瓦礫が放置され、雑草繁茂や不法投棄、強風・豪雨等に伴う近隣への悪影響が発生するなど、管理不全状態の所有者不明土地について、地域の防災性の向上、 生活環境の向上等を図るため、地域福利増進事業による防災空地や地域の菜園（公園）等の整 備・適正管理の方法を検討する。

■鹿児島県 奄美市 一般社団法人 （まちづくり関係）

相続人の中に行方不明者がいる所有者不明土地について、障がい者の就労支援や育児支援に資する社会福祉施設等、地域の生活利便向上を図るための地域福利増進事業を検討する。
（参考：国土交通省「令和3年度 『所有者不明土地対策の推進に向けた先進事例構築モデル調査』支援対象一覧」）

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これらの取り組みをみると、所有者不明土地の現状とそれに対する取り組みの幅広さを感じることができます。民間の力を活用し、多様なアイディアを取り入れることで、所有者不明土地問題への新たなアプローチが生まれているといえるでしょう。

利用されていない土地の具体的な活用事例

所有者不明土地の解決には、権利関係を整理することに加え、土地をどのように利用するかという視点も欠かせません。

ここでは、所有者不明土地に限らず、使われていなかった土地や十分に利用されていなかった土地を活用し、地域のにぎわいや防災機能の向上につなげた事例を紹介します。

なお、以下の事例は、すべてが所有者不明土地法に基づいて実施された事業というわけではありません。土地の利用方法を考えるための参考事例として紹介します。

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■北の屋台(帯広市)

北海道帯広市の「北の屋台」は、かつて市場があった場所を活用した屋台村です。市場が火災で焼失した後、跡地は19台分の月極駐車場として利用されていました。

この土地を借り受け、歩いて通り抜けられる「いきぬき通り」として整備し、飲食店が集まる屋台街へと転換しました。十分に活用されていなかった土地に新たな用途を与え、中心市街地のにぎわいづくりにつなげた事例です。
（参照：北の屋台「公式サイト」）

■わいわいコンテナプロジェクト(佐賀市)

佐賀市の「わいわい!!コンテナプロジェクト」は、中心市街地の空き地や駐車場を借り、中古コンテナや芝生広場を設けた取組です。

2011年6月に始まった最初の社会実験では、コンテナに書籍を置くなどして、子どもから大人まで利用できる交流の場を整備しました。

8か月間で約1万5,000人が来場し、十分に活用されていなかった土地が地域住民の集まる場所となりました。その後も、別の場所で「わいわい!!コンテナ2」が展開されるなど、まちなかの土地活用につながっています。
（参照：UR都市機構「市街地の活性化基地／わいわい!!コンテナ2」）

■まちなか防災空地整備事業（神戸市）

神戸市では、密集市街地の防災性や住環境を改善するため、老朽建築物の跡地などを広場やポケットパークとして活用する取組を進めています。

従来の「まちなか防災空地」は、現在「まちなか活用空地」という名称で案内されています。

平常時は地域住民の交流の場として利用し、火災や地震などの災害時には防災活動のための空間として役立てることを目的としています。

土地所有者、神戸市、まちづくり協議会などが協定を結び、土地を借り受けて整備する方式が採用されています。所有者が判明している土地についても、地域の防災性向上に役立てられることを示す事例です。
（参照：神戸市「まちなか活用空地」）

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このほかにも、「築年数の古い団地において空き家や空き地が生じた際、地元の不動産業者がまず隣地の居住者等に隣地取得を働きかけた例」「保育園の立て替え中の仮園舎の用地として、自治体が既に保有する公有地を活用するといった取り組み」などもあります。

所有者不明土地の解決策についてよくある質問

所有者不明土地の解決策についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 土地の所有者がわからない場合はどうすればいいですか？
• 所有者不明の土地はどうなるのか？
• 持ち主がいなくなった土地はどうなりますか？
• 所有者不明土地解消事業とは？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

土地の所有者がわからない場合はどうすればいいですか？

土地の所有者が分からない場合は、まず法務局で登記事項証明書を取得し、登記名義人とその住所を確認します。登記名義人が亡くなっている場合には、戸籍などをもとに相続人を調査する必要があります。また、住所が古い場合は、住民票や戸籍の附票などから移転先を調べる方法があります。ただし、戸籍や住民票の取得には法律上の要件があり、誰でも自由に調査できるわけではありません。自分で所有者を特定することが難しい場合は、司法書士や弁護士などに相談することで、調査方法や必要な手続きを整理できます。

所有者不明の土地はどうなるのか？

所有者不明土地であっても、所有者が分からないという理由だけで、土地の所有権が消滅するわけではありません。所有者による管理が行われない状態が続くと、雑草の繁茂や不法投棄などが発生し、周辺環境に影響を及ぼす場合があります。こうした問題に対しては、所有者不明土地管理命令などの制度を利用し、裁判所が選任した管理人によって土地を管理する方法が設けられています。また、地域の福祉や利便性の向上に役立つ土地であれば、一定の条件を満たすことで地域福利増進事業による利用も可能です。ただし、所有者が不明という理由だけで、第三者が自由に土地を使用・処分できるわけではありません。

持ち主がいなくなった土地はどうなりますか？

土地の所有者が亡くなり、相続人が存在しない場合や、相続人全員が相続放棄をした場合には、相続財産清算制度によって土地を含む相続財産が整理されることがあります。利害関係人などの申立てを受けて家庭裁判所が相続財産清算人を選任すると、清算人が相続財産を管理し、債権者への弁済などの手続きを行います。清算後に残った財産は、特別縁故者への財産分与などを経たうえで、最終的に国庫へ帰属する場合があります。ただし、所有者が亡くなった時点で自動的に国有地になるわけではありません。相続関係の確認や財産の清算など、所定の手続きが必要です。

所有者不明土地解消事業とは？

「所有者不明土地解消事業」という言葉は、一般に、所有者が分からない土地の問題を解決するための国や自治体の取組を幅広く指して使われます。関連する制度や取組には、所有者の探索、相続登記の義務化、所有者不明土地管理制度、地域福利増進事業などがあります。また、国土交通省は、所有者不明土地の利用や管理に関する先進的な取組を支援するモデル調査も実施してきました。ただし、これらがすべて同じ制度というわけではありません。対象となる土地や利用目的、申請できる人、手続きが異なるため、具体的な問題に応じて利用可能な制度を確認する必要があります。

まとめ

日本の土地政策は、長い間、バブル期の地価の急上昇を抑えるための「適正かつ合理的な土地利用」を中心に形成されてきました。

その後、バブルが崩壊すると、人々が安心して生活できる「土地の有効利用」の推進が重要なテーマとして前面に出てきました。

しかし、我々は現在、社会の大きな変容期を迎えており、人口の減少、都市集中、それに伴う空き地や空き家、さらには所有者不明土地問題といった新しい課題に直面しています。

近い将来を見据えると、土地価値の二極化、我が国の急速な高齢化、予測困難な自然災害が増加するなか、土地政策の方針や関連する法律、特に土地基本法や民事基本法制などの改正が求められています。

これらの改正から、国が所有者不明土地の管理や活用を如何に重視しているかを読み取れるでしょう。

所有者不明の土地が日本全土に点在している現状を考えると、その原因や特徴、管理の状態などは多岐にわたり、一律の解決策を見つけるのは難しいかもしれません。しかし、適切な法制度やガイドラインが確立されれば、その土地をクリエイティブに活用する方法は無限に存在します。

過疎化が進行する地域を再生する手段として、土地の再活用により観光資源を創出し、地域の活気を取り戻す取り組みは、非常に有望です。その可能性は、まさに計り知れないものがあると感じられます。

このような法制度の改革をきっかけに、全国での成功事例を増やし、所有者不明土地問題を段階的に解決する方向に進むことが期待されています。

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＜参考＞（※URL最終閲覧2024年1月24日）
法務省　｢令和3年民法・不動産登記法改正、 相続土地国庫帰属法のポイント｣https://www.moj.go.jp/content/001360808.pdf
法務省　｢所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）｣https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
国土交通省　｢所有者不明土地法の円滑な運用に向けた先進事例構築推進調査｣https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/totikensangyo_tk2_000124.html
国土交通省　「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する 特別措置法（所有者不明土地法）について」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001352323.pdf
国土交通省　｢改正土地基本法と今後の土地政策について｣https://www.cbr.mlit.go.jp/yochibu/chuburenkeikyo/pdf/r2totikihonhou.pdf
国土交通省　「所有者不明土地を取り巻く 状況と課題について」https://www.mlit.go.jp/common/001201306.pdf