戸建て物件は「買取」「仲介」のどちらがおすすめ？判断基準を詳しく紹介

戸建てを売却する際、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」と、買主を探してもらう「仲介」のどちらを選ぶべきか迷う方もいるのではないでしょうか。

買取は比較的短期間で売却できる一方、仲介より売却価格が低くなる傾向があります。ただし、築年数や建物の状態、立地によって価格差は異なるため、一概にどちらが得になるとはいえません。

本記事では、戸建て買取の相場や仲介との違い、メリット・デメリット、買取業者の選び方を解説します。売却にかけられる期間や希望価格、建物の状態を踏まえ、自分に合った売却方法を判断する際の参考にしてみてください。

そもそも買取と仲介はどう違う？

買取は売却までの早さ、仲介は売却価格の高さを重視する場合に適しています。

戸建ての売却方法には、不動産会社が直接買主となる「買取」と、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」があります。

大きな違いは、売却までの期間と売却価格の考え方です。

買取では、不動産会社が物件を査定し、売主と価格や引き渡し条件について合意したうえで売買契約を結びます。購入希望者を広く募集する必要がないため、仲介より短期間で売却しやすい方法です。

一方、仲介では、不動産会社が広告や販売活動を行い、購入希望者を探します。買主を見つけるまで時間がかかることもありますが、市場で購入希望者を募るため、買取より高い価格で売却できる可能性があります。

両者の主な違いは以下のとおりです。

例えば、転勤や相続した空き家の処分などで売却期限が決まっている場合は、買取が適しています。反対に、売却までの時間に余裕があり、できるだけ高い価格を目指したい場合は仲介を検討するとよいでしょう。

なお、買取でも査定結果や権利関係、決済条件によって契約・引き渡しまでの期間は変わります。仲介より早く売却しやすいものの、必ず希望日までに売却できるわけではありません。

関連記事：不動産買取とは？仲介との違いや、選ぶ際のポイントを詳しく紹介

戸建て物件の「直接買取」の相場

戸建て買取の価格は、仲介で売却した場合の想定成約価格より低くなるのが一般的です。

仲介での成約価格の7〜8割程度を目安とする情報もありますが、すべての戸建てに当てはまる統計上の平均値ではありません。

不動産会社は買い取った戸建てを再販売する際、必要なリフォーム費用や解体費用、販売経費、保有期間中の費用などを考慮します。再販売までのリスクも負担するため、買取価格が仲介の想定成約価格を下回りやすくなるのです。

例えば、仲介で2,000万円の成約が見込まれる戸建てについて、仮にその7〜8割で計算すると、買取価格の目安は1,400万〜1,600万円になります。

買取価格は、地域の住宅需要や築年数、建物の状態、土地の利用条件によって変動します。修繕費用が多くかかる場合は価格が大きく下がることもあれば、立地や建物の状態が良ければ仲介の想定成約価格との差が小さくなる場合もあります。

そのため、戸建て買取の相場を調べる際は、仲介での成約見込み額を確認したうえで、複数の買取業者から実際の査定額を取得することが大切です。

物件状態に応じた売却価格の変動幅

戸建ての買取価格は、建物の状態や土地の条件によって大きく変わります。

築年数が近い物件でも、修繕の必要性や再販売のしやすさが異なれば、査定額に差が生じます。

物件の状態による査定への影響を整理すると、以下のとおりです。

例えば、築年数が古くても、土地の需要が高く、建物を活用できる状態であれば、一定の査定額が付く可能性があります。一方、建物の損傷が大きい場合は、修繕費用や解体費用が価格に反映されます。

過去に人の死があった物件についても、すべてを同じ割合で減額することはできません。自然死や事件性のある死亡など、事案の内容によって取引上の考慮事項が異なります。

買取価格を確認するときは、査定額だけでなく、建物のどの部分が評価され、どのような費用やリスクが減額理由になっているのかを聞いておくとよいでしょう。
(参照：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」)

戸建て物件の買取依頼をするメリット

戸建て物件の買取を専門業者に依頼するメリットとしては、次のものが挙げられます。

• 短期で売却可能
• 周りに知られる可能性が低い
• 業者によっては法的なサポートも受けられる

以下より、詳しく解説します。

短期で売却可能

買取は、購入希望者を探す期間を省けるため、仲介より短期間で売却しやすい方法です。

仲介では、広告掲載や内覧対応、購入希望者との条件交渉などを経て売買契約を結びます。買主が見つかるまでの期間は物件や地域の需要によって異なり、売買契約後も住宅ローンの手続きなどによって引き渡しまで時間がかかる場合があります。

一方、買取では不動産会社が買主となるため、提示された価格と契約条件に合意できれば、購入希望者を募集する工程が不要になります。

ただし、買取であっても、建物の調査や所有権の確認、抵当権の抹消、必要書類の準備などに時間がかかる場合があります。契約締結日と代金決済日、物件の引き渡し日は必ずしも同じではありません。

特に、転勤や相続、住宅ローンの返済などで売却期限が決まっている場合は、査定時に希望する決済日も伝え、対応可能か確認しておくことが重要です。

周りに知られる可能性が低い

買取は、仲介と比較して、近隣住民に売却を知られる可能性を抑えやすい方法です。

不動産会社が直接購入するため、通常は購入希望者を募集するためのインターネット広告やチラシ配布を行う必要がありません。一般の購入希望者が何度も内覧に訪れることも避けやすくなります。

ただし、査定時の現地調査や引き渡し後の工事などを通じて、周囲に売却を知られる可能性はあります。買取であれば必ず秘密にできるというわけではありません。

離婚や近隣トラブルなどの事情で売却を知られたくない場合は、査定の段階で情報の取り扱いや現地調査の方法を確認しておくとよいでしょう。

業者によっては法的なサポートも受けられる

戸建ての買取では、業者によって相続登記や抵当権の抹消、複雑な権利関係の整理などについて、専門家と連携したサポートを受けられる場合があります。

例えば、相続した戸建ての名義変更が終わっていない場合や、住宅ローンの抵当権が残っている場合は、売却に伴う手続きが必要になります。弁護士や司法書士などと連携している買取業者であれば、こうした問題について相談できることがあります。

ただし、対応できる業務や費用負担は業者によって異なります。査定時には、売主自身で行う手続き、業者が支援する手続き、専門家への報酬負担を確認しておくことが大切です。

ワケガイでも、提携する弁護士や司法書士などと連携し、権利関係が複雑な不動産の売却を支援しています。

また、不動産会社と直接取引し、仲介業者を介さない場合には、仲介手数料が発生しないこともメリットです。

仲介で売却する場合の手数料には法令上の上限があり、原則として以下の速算式で計算できます。

※速算式は消費税を除いた売買価格を基準とします。実際の仲介手数料には別途消費税がかかります。

例えば、売買価格が1,000万円の場合、原則上限は39万6,000円（税込）です。

ただし、2024年7月1日からは、売買価格が800万円以下の宅地・建物を仲介する場合、必要な費用を考慮し、売主または買主の一方から受け取る仲介手数料の上限を33万円（税込）とできる特例が設けられています。特例を適用する場合も、媒介契約の締結に際して、あらかじめ手数料について合意しておく必要があります。

なお、不動産会社による買取でも、別の仲介業者が取引を仲介する場合は仲介手数料が発生することがあります。査定を依頼する際は、直接取引か仲介を伴う取引かを確認しておきましょう。
(参照：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」)

関連記事：不動産売却で発生する仲介手数料とは？基本情報や計算例を詳しく解説

戸建て物件の買取依頼をするデメリット

戸建て物件を買取で売却することには、いくつかのデメリットも存在します。主に以下の3つが挙げられます。

• 業者選びが簡単ではない
• 売却価格が安くなる
• 買取拒否される場合もある

次項より、個別にみていきましょう。

業者選びが簡単ではない

戸建ての買取査定では、建物の劣化状況や通路、隣接建物との位置関係を確認します。調査結果は修繕費用や再販売の見通しに影響し、買取価格を左右する場合があります。

戸建ての買取では、業者によって取り扱い可能な物件や査定方法が異なるため、自分の物件に適した買取業者を見つけることが大切です。

戸建てはマンションと異なり、土地の形状や接道状況、建物の構造、築年数、修繕履歴など、個別の条件が査定に影響します。建物をリフォームして再販売する業者もあれば、解体して土地として再販売する業者もあり、買取後の活用方法によって価格の評価が変わります。

そのため、ある業者で買取を断られたり、低い査定額を提示されたりしても、別の業者では異なる判断になることがあります。

業者を探す際は、戸建ての買取実績だけでなく、対象地域や築年数、建物の状態に対応しているかを確認しましょう。古い戸建てや権利関係に問題がある物件なら、同じような条件の買取実績を持つ業者に相談すると、具体的な売却条件を把握しやすくなります。

売却価格が安くなる

買取のデメリットは、仲介で売却する場合より価格が低くなりやすいことです。

不動産会社は、物件の購入後に発生するリフォーム費用や維持管理費用、販売経費などを考慮して買取価格を決定します。建物に大きな不具合がある場合や、買い取った後の販売に時間がかかると見込まれる場合は、査定額がさらに低くなる可能性があります。

ただし、仲介で高い査定額が提示されたとしても、その金額で売却できるとは限りません。販売活動が長期化すれば、価格の見直しが必要になる場合もあります。

価格を比較する際は、買取の提示額と仲介の査定額を単純に比べるだけでなく、仲介手数料などの諸費用、売却に必要な期間、引き渡し条件も含めて考えることが大切です。

買取拒否される場合もある

戸建ての買取では、物件の状態や立地によって、業者から買取を断られる場合があります。

例えば、大規模な修繕が必要な建物や、再販売の需要が見込みにくい地域の物件では、買取後の費用や販売リスクを考慮して対応を見送る業者もあります。

また、接道状況や権利関係に問題がある物件は、通常の中古住宅を中心に扱う業者では対応が難しい場合があります。

ただし、買取の可否は業者ごとの取扱方針によって異なります。1社に断られた場合でも、築古住宅や再建築不可物件、権利関係が複雑な不動産などを取り扱う専門業者であれば、買取に応じる可能性があります。

戸建て物件を買取依頼する業者選びのコツ

戸建て物件を買取依頼する業者選びのコツは、以下のとおりです。

• 買取実績を確認する
• 買取業者以外からも査定額を入手する

それぞれ詳しく解説します。

買取実績を確認する

戸建ての買取は、マンションに比べて取り扱う業者が少ないため、実績のある業者を見つけることが重要です。

買取実績が豊富な業者は、戸建て特有の査定ノウハウを持ち、適切な価格で買い取ってくれる可能性が高いといえます。

地域密着型の業者を選ぶことも有効です。地域密着型の業者は、その地域の不動産市場に精通しているため、より正確な査定を行える可能性があります。業者の買取実績は、ホームページや広告などで確認できる場合もありますが、直接問い合わせて聞くのが確実です。その際、単に買取件数だけでなく、地域や物件種別などの詳細な実績についても確認しておくとよいでしょう。

買取実績が豊富で、地域に精通した業者を選ぶことで、適切な価格で買い取ってもらえる可能性が高まります。

買取業者以外からも査定額を入手する

戸建て買取を依頼する際は、複数の買取業者に査定を依頼するとともに、仲介で売却した場合の査定額も確認しておくとよいでしょう。

買取業者の査定額は、その会社が実際に購入する際に提示する価格です。一方、仲介の査定額は、市場で売却できると予想される価格であり、成約を保証する金額ではありません。

両者を比較する際は、次の内容を分けて確認することが重要です。

• 買取価格： 不動産会社が提示する購入金額
• 仲介の査定価格： 買主を募集した場合に見込まれる売却金額
• 売却に伴う諸費用： 仲介手数料や測量費用など、取引条件に応じて必要となる費用
• 売却までの期間： 契約・決済・引き渡しまでに必要な期間
• 契約条件： 残置物の撤去、修繕、契約不適合責任などの取り決め

例えば、仲介の査定額が買取価格より高くても、売却までに時間がかかる場合や、売主が修繕費用などを負担する場合は、最終的な手取り額に差が生じます。

複数社を比較する際は、査定金額だけでなく、価格の算定理由や費用負担、売却後の責任範囲についても説明を受けることが大切です。

関連記事：不動産査定の方法とは？価格の決まり方から高く評価されるポイントまで解説

買取に向いた戸建て物件の特徴

売却の早さや物件の事情を重視する場合は買取、価格や建物の条件を重視する場合は仲介が適しています。

買取に向いているのは、売却までの時間を短くしたい場合や、仲介では買主を見つけるのが難しいと考えられる戸建てです。代表的なケースとして、以下の3つが挙げられます。

1. 早く売却したい人
2. 事故物件
3. 不具合の多い物件

1つ目は、早く売却したい人が所有する戸建てです。転勤や離婚、住宅ローンの返済などで売却期限が決まっている場合は、購入希望者を探す期間が不要な買取が適しています。ただし、希望する決済日までに売却できるかは、業者の査定結果や契約条件によって変わります。

2つ目は、過去に事件や事故などがあった戸建てです。事案の内容によっては購入希望者が限られるため、一般の買主を探す仲介より、こうした物件の取扱実績がある買取業者への売却が適する場合があります。ただし、すべての事故物件が短期間で売却できるわけではありません。

3つ目は、雨漏りやシロアリ被害など、不具合の多い戸建てです。買取業者が修繕や再販売を前提としている場合、売主が修繕する前の状態で買い取ってもらえる可能性があります。

ただし、不具合がある物件を必ず現状のまま売却できるとは限りません。修繕費用の負担や契約不適合責任の取り決めなどは、売買契約を結ぶ前に確認しておきましょう。

仲介に向いた戸建て物件の特徴

仲介に向いているのは、売却までの時間に余裕があり、市場で購入希望者を募集して、できるだけ高い価格での売却を目指したい場合です。

特に、以下の3つのケースでは、仲介を検討する価値があります。

1. 時間的に余裕のある人
2. 立地や築年数の条件が良い物件
3. リフォーム済みの物件

1つ目は、売却までの時間に余裕がある人が所有する戸建てです。購入希望者が見つかるまで販売活動を続けられるため、買取価格と仲介での成約価格を比較しながら売却方法を判断できます。ただし、高すぎる売出価格を設定すると販売期間が長くなる可能性があります。

2つ目は、立地や築年数の条件が良い戸建てです。交通の便が良い地域や、建物の状態が良好な物件は、購入希望者から評価されやすくなります。ただし、立地が良くても周辺の住宅需要や売出価格によって成約までの期間は変わるため、早期売却が保証されるわけではありません。

3つ目は、リフォーム済みの戸建てです。設備や内装の状態が良ければ、購入希望者にとって魅力になる場合があります。ただし、リフォームにかけた費用がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。工事内容や周辺の取引相場を踏まえて売出価格を決めることが大切です。

売却価格を優先したい場合は、まず仲介での成約見込み額を確認し、希望する期間内に売却できる見通しを不動産会社と相談するとよいでしょう。

戸建て買取についてよくある質問

戸建て買取についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 一戸建てを売る相場はいくらですか？
• 家を1000万で売ったら税金はいくらかかりますか？
• 不動産屋が一番嫌がることは何ですか？
• 家を売る時のNG行為は？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

一戸建てを売る相場はいくらですか？

一戸建ての売却相場は、地域や築年数、建物の状態、土地の面積などによって異なるため、全国共通の金額はありません。目安を知りたい場合は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で近隣の取引価格や成約価格を調べる方法があります。そのうえで、複数の不動産会社に査定を依頼すると、所有する戸建ての売却見込み額を把握しやすくなります。なお、買取価格は仲介での成約見込み額を下回る傾向があります。実際の売却相場を判断する際は、仲介の査定額と買取業者の提示額を区別することが大切です。

家を1000万で売ったら税金はいくらかかりますか？

家を1,000万円で売却しても、売却金額だけで譲渡所得に対する税金は決まりません。土地や建物を売却した場合の譲渡所得は、原則として売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。譲渡所得が生じた場合は、所有期間などに応じて所得税・住民税が課されます。一方、一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、譲渡所得に対する税負担が生じない場合もあります。また、紙の不動産売買契約書を作成する場合、契約金額が1,000万円であれば、2027年3月31日までの軽減措置による印紙税は1通につき5,000円です。税額を確認する際は、購入時の契約書や取得費が分かる資料、売却時の費用を確認し、利用できる特例も含めて計算する必要があります。

不動産屋が一番嫌がることは何ですか？

不動産会社が対応に困る内容は会社や取引条件によって異なるため、一番嫌がることを一律に決めることはできません。ただし、戸建ての買取査定では、物件の状態や権利関係について正確な情報が得られないと、査定額や契約条件を判断しにくくなります。例えば、雨漏りやシロアリ被害、過去の修繕履歴など、把握している情報は査定時に伝えておくことが大切です。不明な事項についても、その旨を説明しておくと、必要な調査の範囲を判断しやすくなります。

家を売る時のNG行為は？

戸建てを売却する際は、査定金額だけで契約を決めたり、契約条件を十分に確認しないまま署名したりすることを避ける必要があります。特に、売却後に発生する費用や残置物の撤去、引き渡し日、契約不適合責任の取り決めなどは、契約前に確認しておきたい項目です。また、雨漏りや設備の不具合など、把握している物件情報を正確に伝えることも大切です。売却価格や契約条件について疑問がある場合は、内容を理解したうえで契約することが、引き渡し後のトラブル防止につながります。

まとめ

戸建ての売却方法には買取と仲介があり、売却までの期間や価格、必要な手続きに違いがあります。早期売却を優先する場合は買取が、時間をかけて高値売却を目指したい場合は仲介が適しています。

ただし、買取価格は築年数や建物の状態、立地、再販売の見通しなどによって変動します。事故物件や不具合のある戸建ても、業者の取扱方針によって買取の可否や査定額が異なるため、必ず売却できるとは限りません。

売却方法を判断する際は、複数の買取業者から査定額を取得し、仲介での成約見込み額とも比較することが大切です。価格だけでなく、売却までの期間や費用負担、契約条件を確認したうえで、自分の事情に合った方法を選びましょう。

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