更新日： 2024.12.18 | 公開日：
について今すぐご相談できます。
お電話する
親から相続した不動産の名義変更を放置したまま、売却や賃貸を検討するケースでは、取引が円滑に進まないといった問題が発生します。その際に必要となるのが相続登記です。
相続登記とは、亡くなった方の不動産を相続人の名義に変更する法的手続きを指します。2024年4月からは、相続を知った日から3年以内に登記申請をすることが義務化され、手続きを怠ると10万円以下の過料が科されるリスクもあります。
本記事では、相続登記にかかる費用や手続きの流れ、メリット・デメリットについて紹介します。
目次
そもそも相続登記とはどういう手続き？
相続登記とは、亡くなった方の不動産（土地・建物）の名義を相続人に変更する手続きです。不動産の所在地を管轄する法務局に申請を行い、登記簿上の所有者名義を書き換えます。
この手続きを行わないと、相続した不動産の売却や賃貸、担保設定などの権利行使に支障が生じる恐れがあります。
2024年4月からの相続登記は義務化された！
長年放置されてきた相続登記未了の不動産が社会問題化したことを受け、2024年4月から新たな制度が施行され、相続登記は義務化されました。
相続登記の義務化により、不動産を相続した人は、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。これは相続した不動産の所在地や評価額にかかわらず、全ての相続人に課せられた義務となっています。
正当な理由なく期限内に申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があるため留意しましょう。
ただし、相続人の数が極めて多く書類収集に時間を要する場合や、遺言の有効性について争いがある場合など、一定の事情がある場合は「正当な理由」として認められることもあります。
この制度改正に伴い、手続きを簡素化する「相続人申告登記」制度も新設されました。これは、相続による登記名義の変更を一時的に保留したまま、法定相続人であることを登記簿に記録できる制度です。
将来の本登記に向けた準備として活用でき、義務履行の1つの方法として位置付けられています。現在は、この制度を含めた相続登記の手続き方法を知ることが、不動産の円滑な承継に向けた第一歩となっています。
相続登記の恩恵
相続登記は手間と費用がかかる手続きですが、不動産の権利を守り、資産価値を活用するために欠かせない重要な手続きです。相続登記を行うことで得られる恩恵としては、以下が挙げられます。
- 不動産の売却・賃貸ができるようになる
- ローンや担保設定を行える
- 相続税の財産評価に活用できるようになる
次項より、詳しく解説します。
不動産の売却・賃貸ができるようになる
相続登記を完了させることで、不動産の売却や賃貸といった経済活動が円滑に行えるようになります。一方で、登記名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、売買契約の締結や賃貸借契約の締結ができないため留意しましょう。
特に不動産売却の場面では、買主が住宅ローンを組む際に金融機関から相続登記の完了が求められるのが一般的です。早めに相続登記を済ませておくことで、不動産売却の機会を逃さずに済みます。
ローンや担保設定を行える
相続した不動産を担保として活用したい場合も、相続登記は必須となります。例えば、事業資金や教育資金の調達のために不動産を担保にローンを組みたい場合、金融機関は登記名義人と債務者が一致していることを求めます。
自己名義となっていない不動産は担保として認められないため、資金調達の選択肢が制限されてしまいます。
相続税の財産評価に活用できるようになる
相続税の申告において、不動産の評価は重要な要素となります。相続登記を行うことで、固定資産評価証明書や登記簿謄本といった公的な書類に基づく正確な財産評価が可能になります。
これらの書類は、相続税の申告時に税務署へ提出する資料としても活用できます。適正な評価に基づく相続税の申告は、将来の税務調査への備えとしても有効な対策となるでしょう。
個人が相続登記を行う際の課題
相続登記は不動産の権利を守るために必要な手続きですが、個人で行う際には以下のような課題が潜んでいます。
- 手続きが複雑になる
- 費用負担が大きくなる
- 相続人間で紛争になる
これらの課題を事前に把握することで、スムーズな相続登記の実現につながりますので、個別にみていきましょう。
手続きが複雑になる
戸籍謄本や除籍謄本の収集から始まる相続登記の手続きは、想像以上に煩雑です。被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を集める必要があり、本籍地の変更があった場合は、その都度の戸籍謄本も必要となります。
特に、被相続人が戦前生まれの場合、戸籍の改製や本籍地の変更により、書類の収集に時間がかかることも。
また、相続人が多数いる場合や、すでに亡くなっている相続人がいる場合は、それぞれの戸籍謄本も必要となるため、手続きはより複雑化します。
費用負担が大きくなる
相続登記には登録免許税や必要書類の取得費用など、さまざまな費用がかかります。詳しくは後述しますが、登録免許税は不動産の評価額によって変動し、固定資産評価額の0.4%が基本となります。例えば、評価額5,000万円の不動産であれば、20万円の登録免許税が必要です。
司法書士に依頼する場合は、これに加えて報酬も発生します。一般的な相場は5～15万円程度ですが、不動産の数や相続人の人数によって増額するケースも。複数の不動産がある場合や、相続人が多数いる場合は、想定以上の費用負担となる可能性があります。
相続人間で紛争になる
相続登記の実務では、相続人全員の合意が必要となるケースが多く、この過程で相続人間の意見の相違が表面化することがあります。
特に、遺言書がない場合の遺産分割協議では、不動産の評価額や分割方法をめぐって意見が対立しやすい傾向が見受けられます。
一度対立が深まると、その解決に時間と費用がかかり、最終的には調停や裁判に発展するケースも少なくありません。このような事態を避けるためにも、生前に遺言書を作成しておくことや、相続人間で十分なコミュニケーションを図ることが望ましい対応といえるでしょう。
相続登記にかかる費用の全体像
相続登記の費用は、大きく分けて以下3つが挙げられます。
- 登録免許税
- 必要書類の取得費
- 司法書士への依頼費用
それぞれ個別にみていきましょう。
登録免許税
登録免許税は、法務局に納める税金で、不動産の固定資産評価額に0.4%を乗じた金額です。
| 内容 | 税率 |
|---|---|
| 所有権の保存 | 0.4% |
| 売買または競売による所有権の移転 | 2% |
| 相続または法人の合併による所有権の移転 | 0.4% |
| その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) | 2% |
計算例として、以下のとおりとなります。
＜登録免許税の計算例＞
- 固定資産評価額1,000万円の場合：4万円
- 固定資産評価額3,000万円の場合：12万円
- 固定資産評価額5,000万円の場合：20万円
ただし、令和7年3月31日までの期限付きで、評価額100万円以下の土地については免税措置が適用されます。また、数次相続による登記の場合も免税対象となります。
必要書類の取得費
戸籍謄本や住民票など、相続登記に必要な書類の取得には、それぞれ手数料がかかります。主な書類と手数料は以下のとおりです。
- 戸籍謄本：1通450円
- 除籍謄本：1通750円
- 改製原戸籍：1通750円
- 戸籍の附票：1通300円
- 住民票：1通300円
- 登記事項証明書：1通600円
これらの書類は、被相続人の出生から死亡までの経緯や、相続人の確定に必要となります。本籍地の変更履歴などによって必要な通数が変わるため、一般的な相続では合計5,000円～1万円程度の費用を見込んでおくと安心です。
司法書士への依頼費用
司法書士に相続登記を依頼する場合の一般的な報酬相場は5～15万円程度です。ただし、この金額は標準的な案件の目安であり、以下のような場合は追加費用が発生します。
- 不動産が複数ある場合
- 相続人が多数いる場合
- 被相続人の戸籍関係が複雑な場合
- 遺産分割協議書の作成が必要な場合
司法書士の報酬は2003年に自由化されており、事務所によって料金体系が異なります。依頼前には必ず見積もりを取得し、作業内容と費用の詳細を確認することをおすすめします。
登記費用を抑えるポイント
相続登記の費用負担を軽減するためのポイントをご紹介します。事前に準備できる部分と、制度を活用できる部分を理解することで、効率的な費用管理が可能になります。
登録免許税の免税措置を確認する
令和7年3月31日までの期限付き特例として、評価額100万円以下の土地については登録免許税が免除されます。また、相続人が死亡したまま相続登記が未了の場合（数次相続）も、免税措置の対象となります。
これらの特例に該当するかどうか、事前に確認しておくことで、大きな費用削減につながる可能性があります。
複数の司法書士から見積もりを取得する
司法書士の報酬は事務所によって異なるため、複数の事務所から見積もりを取得して比較検討することをおすすめします。その際、以下のポイントに注意して確認しましょう：
- 基本料金の内容
- 追加料金が発生する条件
- 戸籍収集などの実費の扱い
- 分割払いの可否
多くの司法書士事務所では、初回相談を無料で受け付けています。この機会を活用して、必要な手続きの全体像や概算費用を把握しましょう。
また、法務局でも相続登記に関する無料相談を実施していますので、基本的な情報収集に活用できます。専門家に相談することで、手続きの漏れを防ぎ、余計な費用発生を防ぐことができます。
相続登記を司法書士に依頼すべきケース
相続登記は自分で申請することも可能ですが、複雑なケースでは、専門家である司法書士への依頼をおすすめします。司法書士の知見を活かすことで、手続きの遅延や手戻りを防ぎ、結果的にコストの削減にもつながります。
例えば、以下のようなケースが挙げられます。
- 例①：施設入所者の相続手続きが複雑である
- 例②：物件の権利関係が不明確である
- 例③：広域に分散した不動産の手続きが煩雑である
それぞれ個別にみていきましょう。
例①：施設入所者の相続手続きが複雑である
施設入所中に亡くなった被相続人の場合、住所や本籍地の確認が複雑になるケースがあります。特に、介護施設の入退所を繰り返したケースでは、各時点での住所確認が必要となり、戸籍や住民票の収集に手間がかかります。
また、入所時の契約関係や医療費、施設費の精算なども同時に発生するため、相続登記と並行してさまざまな手続きが必要となります。
例②：物件の権利関係が不明確である
物件が長期間空き家となっていた場合、建物の老朽化や固定資産税の未納、近隣とのトラブルなど、相続登記以外の問題が複雑に絡み合うことがあります。特に、家財道具の処分費用や建物の修繕費用、未納税金の精算など、予期せぬ費用負担が発生するケースも。
こうした問題は相続登記の手続きを遅らせる要因となりやすく、専門家による総合的な対応が求められます。
例③：広域に分散した不動産の手続きが煩雑である
被相続人が複数の自治体に不動産を所有していた場合、それぞれの自治体での手続きや、管轄が異なる法務局への申請が必要です。
自治体ごとに必要書類や手続き方法が異なることもあり、遠方の物件の場合は現地での対応も求められます。
また、固定資産税の評価額が地域によって大きく異なる場合は、登録免許税の計算も複雑になります。
不動産の相続で発生する登記費用以外のコスト
相続登記の費用だけでなく、不動産を相続する際にはさまざまな費用が発生します。早い段階で費用の全体像を把握することで、相続人間での円滑な費用分担が可能になります。
物件の状況に応じた維持管理費用
相続した不動産の維持管理費用は、相続登記の完了を待たずにすぐに発生します。主な費用は以下のとおりです。
＜維持管理費用の例＞
| 建物の場合 |
|
| マンションの場合 |
|
| 土地の場合 |
|
これらの費用は、相続人が速やかに負担を検討する必要があります。特に、複数の相続人がいる場合は、維持管理費用の分担方法について早めに話し合いを行うことをおすすめします。
相続開始後に発生する税金と公共料金
相続開始直後から発生する税金は、物件を誰が取得するかに関わらず、法定相続人全員に納税義務が生じます。ここでは、主な税金と対策について解説します。
固定資産税については、被相続人の死亡時点で相続人に納税義務が移ります。年間税額は固定資産評価額に1.4%を乗じた金額です。東京23区のような都市部では、これに加えて都市計画税（評価額の0.3%）も課されます。
ただし、住宅用地として利用している場合、固定資産税が最大で1/6に軽減される住宅用地特例の適用を受けられます。この特例を継続して受けるためには、相続人による申告が必要です。
不動産取得税は、課税標準額の4%（住宅は3%）となりますが、新たに取得した不動産の価値に対してかかる一時的な税金です。課税標準の特例や住宅取得の軽減措置など、さまざまな減税制度があるため、相続後3か月以内の申告が重要です。
また、以下のような公共料金も発生します。
- 電気・ガス・水道の基本料金
- インターネット回線の契約費用
- 町内会費や自治会費
- ゴミ処理費用
これらの費用は相続登記の完了を待たずに発生するため、速やかな支払い手続きが必要です。特に、相続人が複数いる場合は、これらの費用負担の分担方法について、早期に話し合いを行うことが重要です。
「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！
当社が提供するワケガイは、このような悩みをお持ちの方に向けた、訳あり不動産の買取に特化したサービスです。
相続登記が関係する不動産の買取実績は多数あり、相続手続きの専門家である弁護士・司法書士と連携した体制を整えています。
相続人調査から必要書類の収集、相続登記手続きまで、トータルでサポートする体制により、お客様の手間と負担を大きく軽減できます。
ワケガイの強みは以下の3点です。
- 最短1日での査定回答、最大3億円までの一括支払い対応
- 共有持分など、相続登記が必要な訳あり物件も積極的に買取
- お客様のご負担を最小限に抑えた、スピーディーな相続手続き
相続物件に関するお悩みは、まずは無料相談からお気軽にご相談ください。
まとめ
相続登記は、不動産の権利を守り、資産価値を最大限に活用するために欠かせない重要な手続きです。2024年4月からの義務化により、手続きを先送りするリスクは一層高まっています。
特に、相続人が複数いる場合や、被相続人の戸籍関係が複雑な場合は、早めの対応が望ましいといえます。費用面での不安や手続きの複雑さに悩む方は、相続登記の専門家である司法書士への相談しましょう。
