更新日： 2026.9.13 | 公開日：
共有名義での不動産投資は、多くの機会と同時に、特有の課題やリスクをもたらします。
この投資形態は資金調達の柔軟性やリスク分散のメリットを提供する一方で、意思決定の複雑化、貸し出しやリフォームの際の制限、出口戦略の困難さなど、特有のデメリットも存在します。
市街化調整区域や農地といった特定の地域における不動産、抵当権の設定や行方不明の共有者がいる場合のリスクについても理解することが重要でしょう。
そこで今回は、共有名義不動産での投資の是非について詳しく解説します。
共有名義で不動産投資
共有名義の不動産投資では、複数人で不動産を所有し、持分割合に応じて出資や利益などを分けます。
不動産投資に際して、資産の所有権を明確にするためには、所有者を法的に登記する必要があります。
そもそも不動産の名義人には「単独名義」と「共有名義」の2つの形態が存在します。
単独名義はその名のとおり、1人の個人または法人が全ての権利を持つ形態を指し、一方で共有名義は複数の個人や法人が所有権を分有する形態を指します。
不動産投資を行う際には、しばしば複数の投資者が資金を出し合って投資物件を購入するケースがあります。このような場合には、「出資者全員の名前」で「共有名義として」登記されます。共有名義は、夫婦、親子、親族間、または投資家同士の間で資金を出し合い、共同で不動産投資を行う際に利用されることが多々あります。
共有名義の権利割合について
出資割合より多くの共有持分を取得した場合、共有者からの贈与があったとみなされる恐れがあります。
不動産投資の共同購入では、各共有者の持分を実際の出資額に応じて設定することが重要です。
共有持分は建物や土地の一部分を物理的に所有するものではなく、不動産全体に対する所有権の割合を示します。
購入代金4,000万円の物件を2人が2,000万円ずつ負担する場合は、それぞれ2分の1の持分で登記する形が考えられます。実際の購入資金の負担割合と登記上の持分割合が異なると、差額について贈与税の問題が生じる可能性があるため注意が必要です。
また、各共有者は持分に応じて共有物全体を使用できます。管理に関する事項は原則として持分価格の過半数で決め、形状や効用を著しく変える変更には原則として他の共有者の同意が必要です。 そのため、不動産投資を共同購入で始める際は、出資額と持分を一致させるだけでなく、購入後の意思決定方法まで共有者間で決めておくことが大切です。
共有名義で不動産投資を行うメリット
共有名義で不動産投資を行うと、複数人で資金を出し合い、リスクや管理負担を分担できる点がメリットです。
共有名義で不動産投資を行うメリットとしては、以下のものが挙げられます。
- ローンの借入可能額が増える
- 管理業務の負担が軽減する
- リスクの共有に繋がる
次項より個別にみていきましょう。
ローンの借入可能額が増える
不動産投資の共同購入では、融資の組み方によって単独購入より借入可能額を広げられる場合があります。
複数人で物件を購入することで資金調達の選択肢が増え、単独では取得が難しい価格帯の投資物件も検討できる可能性があるためです。
ただし、共有名義にするだけで共有者全員の年収が自動的に合算されるわけではありません。金融機関は申込者ごとの収入や資産状況、返済能力に加えて、物件の収益性などを確認したうえで融資の可否や金額を判断します。利用できる融資方法も金融機関や商品によって異なります。
そのため、不動産投資の共同購入を資金調達の手段として検討する場合は、共有名義と融資契約を分けて考える必要があります。購入前に誰がいくら借り入れ、どのように返済するのかまで明確にしておけば、共同出資による資金面のメリットを生かしやすくなります。
管理業務の負担が軽減する
不動産投資には、入居者募集、トラブル解消、家賃回収、クリーニング、大規模修繕など、多岐にわたる管理業務が伴います。
これらを1人で行うと、業務の負担が大きくなるだけでなく、判断ミスによる収益減も懸念されます。
共有名義で不動産を所有し、複数人でこれらの業務を分担することで、作業の負担を減らすと同時に、意思決定を共有することが可能。これにより、より効率的かつ効果的な運営が実現するのです。
リスクの共有に繋がる
不動産投資の共同購入には、購入資金や物件の維持に必要な費用を複数人で分担できるメリットがあります。
不動産投資では物件価格だけでなく、管理費や修繕費など継続的な支出も発生するため、共同出資によって1人あたりの金銭的負担を抑えやすくなります。
共有物の管理費用などは、原則として各共有者が持分に応じて負担します。 持分を2分の1ずつ所有している場合は、費用についても持分を基準に分担することで、一人ですべてを負担する場合より支出を分けられます。
ただし、複数人で不動産投資を行っても、空室や不動産価格の下落といった投資リスクそのものがなくなるわけではありません。共同購入では「リスクをなくす」のではなく「1人に集中する負担を分ける」と考え、費用や損失の分担方法を購入前に決めておくことが大切です。
共有名義で不動産投資を行うデメリット
共有名義で不動産投資を行うデメリットは、次のとおりです。
- 意思決定のプロセスが複雑化する
- 自由に貸し出しを行えない
- リフォームには他の共有者の同意が必要
- 出口戦略を描きにくい
それぞれ詳しく解説します。
意思決定のプロセスが複雑化する
共有名義による不動産投資では、複数の共有者が関わるため、意思決定が複雑になることがあります。
具体的には、大規模な修繕工事や入居者募集戦略に関する意見が共有者間で対立するケースがあるのです。
修繕の範囲、タイミング、費用、リフォームや家賃設定など、運営方針に関する決定事項は共有者間の意見の相違により合意形成が難しくなることも珍しくありません。このような状況では、効率的な管理や迅速な意思決定を妨げ、投資の成果に影響を与える可能性があります。
自由に貸し出しを行えない
共有名義で共同購入した投資物件は、一人の共有者だけで自由に賃貸条件を決められない場合があります。
共有物の管理に関する事項は、共有者の人数ではなく持分価格の過半数を基準として決めるためです。
共有者が5人いれば3人の賛成だけで決められるとは限りません。1人ひとりの持分割合によって必要な賛成の割合が変わります。また、建物に設定する賃借権の期間や契約内容によって扱いが異なるため、賃貸借契約を結ぶ際は管理行為の範囲も確認する必要があります。
不動産投資の共同購入では、賃料設定や入居者募集、契約更新などで共有者の判断が必要になる場面があります。運用を始めてから意見が対立しないよう、誰が管理を担当するのか、どのように意思決定するのかを購入前に決めておくことが重要です。
リフォームには他の共有者の同意が必要
共有名義では、リフォームや改修を実施する際にも共有者全員または過半数からの合意が必要となります。
物件の状態を改善し、よりよい条件で入居者を募集するためには、時に大規模なリフォームが必要になることがあります。
しかし、共有者の中には追加投資に慎重な姿勢を示す人もいるため、必要な改修を行うことができない可能性が懸念されます。これは、投資物件の価値向上や収益性の最大化において重要な障害となり得るでしょう。
出口戦略を描きにくい
不動産投資の共同購入では、物件全体を売却する場合と自分の共有持分だけを売却する場合を分けて考える必要があります。
物件全体を売却するには共有者全員の意思をそろえる必要があるため、売却時期や価格について意見が分かれると予定どおりに売却できない可能性があります。
一方、自分が所有する共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却可能です。ただし、共有持分のみの売却では購入後も他の共有者との共有状態が続くため、物件全体を取得する取引とは買い手の条件が異なります。
そのため、不動産投資を共同購入で始めるなら、購入時点から出口まで共有者間で話し合っておくことが大切です。売却時期や価格の決め方に加えて、一人が投資から抜けたい場合の持分の扱いまで定めておけば、将来の意見対立によって出口戦略が止まるリスクを抑えられます。
共有名義不動産の売却が難しい理由
共有名義不動産の売却が難しい理由は、共有者全員から売却の同意を得なければならないためです。
高額取引が伴う不動産売買では、契約後に取引の撤回を望むケースや、価格に関するトラブルが発生しやすい傾向にあります。
売買契約を進めるには、登記簿上の所有者と契約者が一致していることを証明し、契約書には詳細な条件が記載されていなければなりません。
所有者の意思確認は、共有名義不動産の売却において特に重要な要素です。所有者が複数いる場合、その人数が多ければ多いほど、一致した意見をまとめることが難しくなります。共有者のうち1人でも反対すると、売買契約は成立せず、結果として不動産の売却は実現しません。
例えば、金銭的な理由から一人の共有者が市場価格よりも高額での売却を要求した場合、その価格での買い手を見つけるのは難しくなります。このような状況では、価格を下げて売却するか、売却自体を諦めるかの決断が求められますが、全員の合意が得られなければ価格の調整も行えず、物件は売れ残るリスクを抱えてしまいます。
丸岡 智幸
代表取締役 / 株式会社ネクスウィル
共有者が多くなればなるほど離婚の際には揉めることになります。少なくとも夫婦以外
出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』
不動産投資に適さない物件の特徴
不動産投資に適さない物件の特徴としては、以下のものが挙げられるでしょう。
- 市街化調整区域に建っている
- 農地である
- 共有持分に抵当権が設定されている
- 共有者の一部が行方不明である
次項より、詳しく解説します。
市街化調整区域に建っている
市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぎ、自然環境の保全を目指して設定された区域です。
同エリアでは住宅の新築や増改築に厳しい制限が課され、開発許可が必要となります。これにより、市街化調整区域内の不動産は市場価値が低下しやすく、投資家にとっては魅力が低くなるのです。
農地である
農地は農業専用地としての性質を持ち、農地法に基づき、特定の条件を満たす者でなければ購入が許されません。
農地を宅地に転用することは可能ですが、そのための条件は厳しく、すべての申請が認められるわけではないのが現状。そのため、投資目的で農地を購入することは困難であり、投資家からは敬遠されがちです。
共有持分に抵当権が設定されている
共有名義人の一部が自己の持分に抵当権を設定している場合、その不動産は投資家にとって大きなリスクを伴います。
抵当権が存在する限り、金融機関による差し押さえのリスクがあるため、投資としての安全性が低下することが理由です。
共有者の一部が行方不明である
共有名義人の一部が行方不明である場合、不動産の売却や分割に必要な全員の合意が得られない可能性があります。
不在者財産管理人の選定や失踪宣告などの手続きは可能ですが、これらには時間とコストがかかり、投資家にとっては不利益となることが多々あります。
不動産投資の共同購入についてよくある質問
不動産投資の共同購入についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 不動産投資でやばい会社の特徴は？
- 不動産を一括で買うメリットは？
- 友人と不動産を共同購入する際の注意点は何？
- 不動産クラウドファンディングと共同購入はどう違う？
- 共同出資で不動産投資をする場合、収益はどう分ける？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
不動産投資でやばい会社の特徴は？
利回りだけを強調してリスクの説明が乏しい、契約を急かす、断っても繰り返し連絡してくる、収支シミュレーションが空室率や修繕費を織り込んでいない、といった点が挙げられます。宅地建物取引業の免許番号や行政処分歴を確認することも有効です。重要事項説明を丁寧に行い、こちらの質問に具体的な数字で答えられるかどうかが、信頼できる会社を見分ける一つの目安になります。
不動産を一括で買うメリットは？
住宅ローンを利用しないため利息の負担がなく、総支払額を抑えられます。融資審査が不要で契約から決済までの期間を短縮でき、売主に対する交渉力が高まる場合もあります。抵当権が設定されないため、その後の売却も自由に進められます。一方で、手元資金が大きく減るため生活防衛資金が不足しやすく、住宅ローン控除を利用できないという点は考慮しておく必要があります。
友人と不動産を共同購入する際の注意点は何？
最大の注意点は、意見が対立したときに売却も改修も進められなくなることです。購入前に、持分割合、費用の分担方法、賃料の配分、売却したくなった場合の手順、一方が持分を手放す際の優先買取権などを書面で取り決めておくべきです。また、共有者の一人に相続が発生すると、その相続人が新たな共有者となる点も想定しておく必要があります。専門家の関与が望まれます。
不動産クラウドファンディングと共同購入はどう違う？
共同購入は不動産そのものを共有名義で取得するため、登記上の所有者となり、管理や売却の意思決定に直接関与します。一方、不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法に基づく仕組みで、投資家は事業者が運用する物件に出資し分配金を受け取る形をとります。少額から参加でき手間もかかりませんが、物件の所有権を持たず運用の判断にも関与しない点が大きな違いです。
共同出資で不動産投資をする場合、収益はどう分ける？
原則として持分割合に応じて分配します。賃料収入も必要経費も持分で按分し、確定申告はそれぞれが自分の持分に対応する不動産所得として行います。管理業務を一部の共有者が担う場合は、その労務の対価をどう扱うかをあらかじめ取り決めておくと後の争いを避けられます。分配方法を持分と異なる形にすると税務上の問題が生じることもあるため、税理士への確認が有効です。
まとめ
確かに、共有名義での不動産投資は、適切に管理されることで利益をもたらす可能性があります。
一方で、市街化調整区域の制約、農地の取扱い、抵当権の設定、行方不明の共有者など、多くの挑戦に直面する可能性もあるのも事実です。
これらの課題に効果的に対処し、投資のリスクを最小限に抑えるためには、共有名義不動産投資の複雑な側面を理解し、それに応じて戦略を立てることが不可欠。
最終的には、これらのリスクを管理し、投資から最大限の利益を得るため、不動産や法律の専門家との密接な協力が求められます。不動産投資の道を進む際には、積極的にプロに相談しましょう。
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