共有持分を売却するとどうなる？発生し得るトラブルとは

「共有持分を売却したらどうなるのだろう」「他の共有者とトラブルにならないだろうか」と不安を感じていませんか。

共有持分は、自分の持分だけであれば他の共有者の同意がなくても売却できます。

一方で、共有持分の仕組みや売却時の注意点を理解し、自分に合った売却方法を選べば、共有関係から離脱してトラブルを解消できる可能性があります。

本記事では、訳あり物件不動産の専門家であるワケガイ編集部が共有持分を売却するとどうなるのかをはじめ、売却後に起こり得るトラブルや対策方法を分かりやすく解説します。

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共有持分の窓口のコラムは、共有持分・共有不動産にお悩みの方が、売却・処分・離婚・ペアローン・トラブル対応の判断を正しく行えるようにすることを目的に運営しています。私たちは運営会社・株式会社ネクスウィルが、共有持分、空き家、再建築不可物件などの訳あり不動産の買取実務で培った一次情報にもとづいた記事づくりを徹底しています。

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【結論から解説】共有持分を売却するとどうなるのか？

共有持分を売却すると、売却した人に代わって買主が新たな共有者になります。

（出典：NHK「不動産価格の高騰背景に『共有持分』だけの売買 広がる」）

共有持分を売却すると、売却した人が所有していた持分が買主へ移り、買主が新たな共有者になります。

売却した人は共有関係から離脱しますが、売却に参加していない他の共有者の持分割合が変わるわけではありません。

自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却できます。一方、買主は持分を取得した後、他の共有者とともに共有物を使用・管理する立場になります。また、共有者には原則として共有物分割を請求する権利があるため、売却後は残った共有者の協議相手が変わる点にも注意が必要です。

なお、共有持分の売却価格は、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額と必ず一致するわけではありません。持分割合だけでなく、物件の利用状況や共有者の人数・関係、売却先などによっても査定結果は変わります。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）

売却後は買主が新たな共有者となる

買主は売却した人の持分を引き継ぎ、新たな共有者になります。

共有者は共有物全体を持分に応じて使用できるほか、共有物の管理に関する事項は原則として持分価格の過半数で決定します。共有物の形状や効用を著しく変える変更には、原則として他の共有者の同意が必要です。

また、各共有者は原則としていつでも共有物の分割を請求できます。買主が共有状態の解消を希望した場合、他の共有者との話し合いや持分の売買、まとまらない場合には裁判による共有物分割へ進む可能性があります。そのため、売却前には買主の購入目的や、売却後に残る共有者へどのような影響が生じるかも確認しておくことが重要です。

売却によって共有関係から離脱できる

共有持分を売却すると、その不動産の共有関係から離脱できます。

共有状態から抜けることで、「これまで負担していた税金や維持管理費」「共有者同士の調整」から離れられます。

＜共有関係から離脱できるメリット＞

• 固定資産税や維持管理費の負担がなくなる
• 共有者との協議に参加する必要がなくなる
• 不動産の管理や利用を巡るトラブルを回避しやすくなる
• 売却代金を受け取り、資産を現金化できる

共有不動産は、売却や建て替え、賃貸などを行う際、共有者との調整に手間がかかってしまいます。

実際に当社へ寄せられるご相談でも、「できるだけ高く売りたい」というより、共有者との関係や管理負担から解放されたいという声が多くあります。

共有持分の売却が可能になる条件

共有持分は、自分の持分だけを売却する場合と、不動産全体を売却する場合で必要な条件が異なります。

違いをまとめると、次のとおりです。

それぞれの条件について詳しく解説します。

自分の持分のみ売却する場合は同意は不要

共有持分は共有不動産と異なり、単独で所有している権利です。そのため、他人の同意がなくても売却できます。

自分の共有持分だけを売却する場合は、他の共有者の同意は必要ありません。民法では、共有者は自分の持分を自由に処分できると定められているためです。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）

共有持分の査定額は、持分割合だけで決まるものではありません。不動産全体の市場価格や持分割合に加え、共有者の人数、物件の利用・占有状況、立地、他の共有者との関係なども価格に影響します。

そのため、「市場価格の何％」という一律の割合だけで判断せず、複数の査定結果と、その価格になった理由を比較することが大切です。

不動産全体を売却する場合は全員の同意が必要

不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

共有者のうち一人でも反対すると、不動産全体を売却することはできません。

不動産全体を売却できれば、共有持分のみを売るより高値になります。

売却条件を早めに共有し、反対する共有者がいる場合は理由を確認しながら調整しましょう。

共有持分売却でどんなトラブルが起こる？

共有持分の売却で起こりやすいトラブルをまとめると、次のとおりです。

これらのトラブルは、売却前に仕組みやリスクを理解しておくことで回避できます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

共有物分割請求訴訟をおこされる

共有持分を売却すると、買主から共有物分割請求を受ける可能性があります。

共有物分割請求とは、共有状態の解消を求める権利であり、原則としていつでも請求できます。

買主が共有関係の解消を希望した場合は、まず話し合いによる解決が図られます。

＜予防策＞

• 売却前に共有者と今後の方針を話し合う
• 買主の購入目的を事前に確認する
• 必要に応じて弁護士へ相談する

他の共有者との人間関係が悪化する

共有持分を第三者へ売却すると、他の共有者との人間関係が悪化しやすくなります。 

他の共有者にとっては、面識のない第三者が新たな共有者となるため、不安や不信感を抱きやすいためです。

特に、相続した実家など親族間で共有している不動産では、「事前に相談してほしかった」「第三者へ売却してほしくなかった」と感情的な対立に発展することもあります。

＜予防策＞

• 売却前に共有者へ事情を説明する
• 他の共有者への売却も選択肢として検討する
• 話し合いの内容を記録に残しておく

不動産の管理や利用で揉める

共有持分を第三者へ売却すると、不動産の管理や利用を巡って意見が対立しやすくなります。 

不動産は共有者全員の財産であるため、管理方法や修繕、活用方法などについて協議が必要になる場面が多くあります。

新たな共有者の考え方によっては、これまで問題なく管理できていた不動産でも、話し合いがまとまらなくなることがあります。

＜予防策＞

• 売却前に共有者と今後の管理方針を確認する
• 買主の利用目的や購入理由を把握する
• 共有者間で管理方法や費用負担について話し合っておく

相場より安く買い叩かれる

共有持分のみの売却は買主が限られるため、相場より安い価格で買い取られます。

一般の住宅と比べて自由に利用・処分できないことから、以下のように市場価格より低い査定額が提示されることがほとんどです。

共有持分だけを第三者へ売却する場合、不動産全体を売却するときの持分相当額より、提示価格が低くなることがあります。買主が取得できるのは不動産全体ではなく持分だけであり、取得後も他の共有者との調整や共有関係の解消が必要になる可能性があるためです。

ただし、どの程度価格が下がるかは物件ごとに異なります。査定を依頼する際は1社だけで判断せず、共有持分の取扱実績がある複数の会社から査定を受け、査定額だけでなく算定根拠や売却条件も比較するとよいでしょう。

買い叩かれないために持分の相場を知っておきたいなら、まずは共有持分の簡易査定ができるので以下より試してください。

共有持分売却によるトラブルを回避する方法

共有持分の売却では、事前の準備や売却先の選び方によって、売却後のトラブルを防げる場合があります。

共有者との関係悪化や共有物分割請求、安値での売却を避けるためにも、売却前に確認しておきたいポイントを押さえておきましょう。

それぞれ詳しく解説します。

共有者間での話し合いを行う

まず必要なのは、共有者全員による徹底的な話し合いです。

この場では、各共有者の現状や将来の希望、不安などを包み隠さず共有しましょう。

話し合いの際には、専門家の助言を得ることも効果的です。弁護士や不動産コンサルタントなどの第三者が入ることで、より客観的な視点から解決策を見出せる可能性が高まります。

これらの専門家は、法的リスクや税金面での影響など、共有者だけでは気づきにくい点についてもアドバイスしてくれるでしょう。

売却前に共有者と話し合いを行う

共有持分を売却する前に、できる限り共有者と話し合いを行いましょう。

 法律上は共有者の同意がなくても持分を売却できますが、事前に事情を説明しておくことで、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。例えば、共有者が持分の買い取りを希望する場合や、不動産全体の売却に同意する場合もあります。

感情的な対立を避けるためにも、まずは共有者同士で話し合いの場を設けることをおすすめします。

弁護士や税理士など専門家へ相談する

共有持分の売却で判断に迷った場合は、弁護士や税理士などの専門家へ相談しましょう。 

共有不動産は権利関係や税金が複雑になりやすく、自分だけで判断すると売却後のトラブルにつながることがあります。相談先によって対応できる内容は異なります。

共有持分の売却では、共有者との話し合いだけでは解決できないケースもあります。権利関係や税金に不安がある場合は、早い段階で専門家へ相談すると、売却方法の選択肢を広げやすくなります。

売買契約書を必ず取り交わす

共有持分を売却する際は、売買契約書を必ず作成しましょう。

口約束だけで取引を進めると、売買代金や引渡し時期、契約条件などを巡ってトラブルになるおそれがあります。

契約書には、主に次の内容を明記します。

＜売買契約書に明記する内容＞

• 売買代金
• 代金の支払時期・支払方法
• 引渡し日
• 売却対象となる共有持分の割合
• 登記手続きの時期と費用負担
• 契約不適合責任の取り扱い
• 固定資産税や管理費などの精算方法

共有持分は通常の不動産売買とは異なる点もあるため、不明な条項がある場合は、不動産会社や弁護士へ確認したうえで契約を締結しましょう。

買主の素性や目的を事前に確認する

共有持分を第三者へ売却する場合は、買主の素性や購入目的を事前に確認しましょう。

売却後は買主が新たな共有者となるため、購入目的によっては他の共有者とのトラブルへ発展することがあります。

売却前に、不動産会社を通じて買主の利用目的や取引実績を確認しておくと、売却後のリスクを把握しやすくなります。

共有持分専門の買取業者へ依頼する

共有持分を早く売却したい場合は、共有持分の取扱実績がある買取業者へ相談するのがおすすめです。一般の不動産会社では買主探しが難しくても、専門の買取業者であれば、共有持分特有の権利関係を踏まえて買取を検討できます。

訳あり物件の買取専門サービスであるワケガイでは、共有者の方が行方不明になってしまった物件の買取実績もありますので、ぜひご相談ください。

共有持分の買取実績はこちら

共有持分の主な売却先と選び方

共有持分は、売却先によって売却価格や売却までの期間、取引の進めやすさが異なります。 売却先の特徴は、次のとおりです。

それぞれメリット・デメリットが異なるため、価格だけでなく売却スピードや取引条件も比較したうえで、自分に合った売却先を選びましょう。

他の共有者へ売却する

他の共有者は、共有持分の売却先の一つです。

既存の共有者が持分を取得すれば、新たな第三者を共有関係へ加えずに持分を集約できるため、売却条件について話し合いやすい場合があります。

ただし、他の共有者に購入意思や資金がなければ売買は成立しません。まずは購入の意向を確認し、価格や支払時期、登記費用の負担などを具体的に話し合いましょう。

不動産買取業者へ売却する

早期売却を希望する場合は、不動産買取業者への売却が適しています。買

取業者が直接買主となるため、一般の買主を探す必要がなく、条件が合えば短期間で売却できます。

共有持分の取扱実績がある買取業者であれば、一般の不動産売買とは異なる権利関係を踏まえて査定や契約を進められます。ただし、業者によって買取条件や売却後の対応方針は異なるため、査定額だけでなく契約内容や過去の取扱実績も確認することが大切です。

不動産投資家へ売却する

共有持分は、不動産投資家へ売却できる場合もあります。

投資家は、将来的な共有物分割や不動産全体の売却による利益を見込んで購入することがあります。

地や持分割合、他の共有者の状況によって需要が変わるため、査定額だけでなく取引条件も確認しましょう。

共有持分売却後にかかる税金

共有持分を売却すると、譲渡所得税や住民税がかかる場合があります。ただし、売却したすべてのケースで税金が発生するわけではありません。

取得費や売却価格に加え、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を利用できるかによって、税額は大きく変わります。

以下より、共有持分売却時の税金に関するポイントを解説します。

譲渡所得税の計算方法

共有持分を売却して利益が出た場合は、その利益に対して所得税・住民税がかかることがあります。

土地や建物の課税譲渡所得は、基本的に次のように計算します。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
課税譲渡所得＝譲渡所得－適用できる特別控除額

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。

（参考：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算/長期譲渡所得の税額の計算」）

取得費には、土地・建物の購入代金や購入手数料などが含まれます。一方、譲渡費用にできるのは仲介手数料や売買契約書の印紙代など、売却のために直接かかった費用です。通常の修繕費や固定資産税など、維持・管理のための費用は譲渡費用には含まれません。

相続した共有持分を売却する場合、取得費は原則として相続時の評価額ではなく、被相続人がその土地・建物を取得したときの購入代金などを基に計算します。取得時期も被相続人から引き継ぐため、長期譲渡所得か短期譲渡所得かを判定するときは、被相続人が取得した時点から所有期間を数えます。

また、相続税を納めた人が一定期間内に相続財産を売却する場合は、一定の相続税額を取得費へ加算できる特例があります。

居住用財産の3,000万円特別控除が使えるケース

自分が住んでいたマイホームの共有持分を売却する場合は、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用できる可能性があります。

共有のマイホームを売却した場合、この特例を利用できるかどうかは共有者ごとに判定します。適用要件を満たす共有者は、それぞれ譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
（参照：国税庁「共有のマイホームを売ったとき」）

一方、相続した被相続人の自宅を売却するときに利用できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」は別の制度です。一定の要件を満たした場合、原則として最高3,000万円まで控除できますが、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地を相続または遺贈によって取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円になります。
（参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

確定申告の手続きと必要書類

共有持分を売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。

また、3,000万円特別控除などの特例を適用して税額が0円になる場合でも、特例を受けるには確定申告を行わなければなりません。

確定申告では、売却価格や取得費、譲渡費用などを証明する書類を提出します。主な必要書類は次のとおりです。

購入時の売買契約書や領収書が見つからないと、取得費や譲渡費用を正確に計算できず、税額が高くなることがあります。

売却後に慌てないよう、必要書類は早めに確認・整理しておきましょう。

「ワケガイ」なら共有持分も短期で買取可能！

当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分をはじめとする訳あり不動産の買取に特化したサービス「ワケガイ」を提供しています。

共有持分は、一般の不動産会社では買主が見つかりにくく、売却までに時間がかかることがあります。

一方、ワケガイでは共有持分の権利関係を熟知したスタッフが対応しており、共有名義の不動産や共有持分のみの売却についても豊富な買取実績があります。

全国の物件に対応しており「他の共有者との話し合いが進まない」「仲介で売れない」と言った物件でも売却実績があります。

査定は無料ですので、「自分の共有持分はいくらで売れるのか知りたい」「まずは売却できるか相談したい」という方も、お気軽に無料査定をご活用ください。

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共有持分売却に関するよくある質問

共有持分売却に関するよくある質問は、以下のとおりです。

• 共有持分だけを売却する相手は見つかる?
• 共有持分を売らずに解消する方法はある?
• 共有持分を買った人はその不動産を自由に使える?
• 離婚に伴う共有持分の売却はどうすればよい?
• 共有持分が発生するケースは?
• 共有持分を内緒で売ることはできますか？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

共有持分だけを売却する相手は見つかる?

共有持分だけでも売却先は見つかります。主な売却先は、他の共有者、共有持分を専門に扱う買取業者、不動産投資家などです。共有持分は最終的に他の共有者が買取するケースが多いので、共有持分の売却査定をした後に、他の共有者に相談してみましょう。他の共有者が買取しない場合、不動産業者に売却する流れがおすすめです。

共有持分を売らずに解消する方法はある?

売却以外にも共有状態を解消する方法はあります。例えば、「他の共有者へ持分を譲渡する」「共有物分割によって単独所有にする」「不動産全体を売却して代金を分ける」などです。共有者同士で合意できない場合は、共有物分割請求を行うことも検討できます。トラブルになることが多いため、共有持分の専門不動産業者や弁護士などに相談して進めることをおすすめします。

共有持分を買った人はその不動産を自由に使える?

共有持分を取得した人も共有者となるため、共有物全体を持分に応じて使用できます。ただし、不動産を自分だけの判断ですべて自由に処分できるわけではありません。共有物の管理に関する事項は原則として持分価格の過半数で決め、形状や効用を著しく変える変更には原則として他の共有者の同意が必要です。また、不動産全体を単独で売却することもできません。買主は共有物分割を請求することもできるため、取得後の利用方法や共有関係について他の共有者と協議が必要になる場合があります。

離婚に伴う共有持分の売却はどうすればよい?

まずは財産分与の内容を確認したうえで、売却方法を検討しましょう。離婚時は、不動産全体を売却して代金を分ける方法のほか、一方が相手の共有持分を買い取る方法もあります。住宅ローンが残っている場合は手続きが複雑になるため、金融機関や専門家へ相談しながら進めることをおすすめします。

共有持分が発生するケースは?

共有持分は、複数人で一つの不動産を所有したときに発生します。代表的なケースは、相続によって兄弟姉妹が共同で不動産を取得した場合や、夫婦で住宅を購入した場合です。このほか、親子や親族が共同で不動産を購入した場合にも共有持分が発生します。

共有持分を内緒で売ることはできますか？

自分の共有持分だけであれば、他の共有者から事前に同意を得ずに売却できます。そのため、法律上は他の共有者へ知らせずに売却することも可能です。ただし、売却後は買主への所有権移転登記が行われるため、登記事項証明書などを確認すれば名義が変わったことを把握できます。また、事前の説明なく第三者へ売却すると、その後の不動産の利用や管理について他の共有者との関係が悪化する可能性があります。売却を知らせる法的義務があるかどうかと、売却後のトラブルを避けるために事前に話し合うべきかどうかは分けて考えることが大切です。

まとめ：共有持分の売却で迷ったら専門業者へ相談しよう

共有持分は、他の共有者の同意がなくても自分の持分だけを売却できます。

ただし、売却後は買主が新たな共有者となるため、共有物分割請求や共有者とのトラブルにつながる可能性もあります。

そのため、売却前には共有者との話し合いや複数社への査定依頼を行い、自分に合った売却方法を選ぶことが大切です。共有者への売却、専門の買取業者への売却、不動産投資家への売却など、それぞれ特徴が異なるため、価格だけでなく売却スピードや条件も比較して判断しましょう。

共有持分は権利関係が複雑なため、一般の不動産会社では対応が難しいケースもあります。売却方法に迷った場合や、共有者との話し合いが進まない場合は、共有持分の取扱実績が豊富な専門業者へ相談することも選択肢の一つです。