第三者への共有持分売却で、他の共有者の同意は不要！よくあるトラブルやルールを紹介

相続や離婚などをきっかけに、不動産を複数人で共有しているケースは少なくありません。しかし、共有状態のままでは売却や活用の自由度が低く、他の共有者との意見の違いによるトラブルも発生しやすくなります。その際に検討すべきなのが「共有持分の売却」です。

共有持分とは、不動産全体ではなく、個々の所有者が持つ権利の割合を指します。基本的に、自分の持分であれば他の共有者の同意なしに売却することが可能ですが、事前の交渉を怠るとトラブルにつながるケースもあります。

本記事では、共有持分を売却する際に他の共有者の同意が必要かどうか、同意なしで売却するリスク、トラブルを避ける方法について詳しく解説します。

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共有持分の売却では「他の共有者の同意」は必要？

共有持分を売却する際、「他の共有者の同意が必要なのでは？」と疑問に思う方も多いでしょう。結論から言えば、自分の持分だけを売却する場合、他の共有者の同意は不要 です。

これは、民法第206条および第251条に基づき、共有者は自分の持分を自由に処分できる権利を持っているためです。

しかし、売却の方法によっては、共有者との合意が求められるケースもあります。たとえば、共有者全員で不動産を売却する場合 は、全員の合意が必要になります。また、買主が共有状態を嫌がる場合 は、売却が難しくなることも考えられます。

そのため、共有持分の売却を検討する際は、他の共有者の意向や不動産の状況を確認し、最適な売却方法を選ぶことが重要 です。必要に応じて買取専門業者を利用することで、スムーズな売却が実現しやすくなります。

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連絡が取れない共有者がいる場合はどうやって同意をとる？

共有持分を売却する際、共有者と連絡が取れないと手続きが滞る可能性があります。特に、相続で共有者が増えたり、長年疎遠になっている場合、同意を得るのが難しくなります。

まず、共有者の所在を調査しましょう。住民票や戸籍の附票を取得すれば、過去の住所変更履歴を確認できます。また、固定資産税の納付通知書や登記情報を調べることで、現在の住所がわかることもあります。どうしても見つからない場合は、探偵業者や弁護士に相談する方法もあります。

それが終われば、内容証明郵便を送付して売却の意思を伝えます。相手が返信しなくても、正式に通知した記録が残るため、後のトラブルを防ぐのに有効です。

連絡が取れない共有者がいると売却が難しくなりますが、適切な手続きを踏めば、スムーズに進められる可能性があります。

関連記事：共有者が行方不明の場合の対処方法について詳しく解説

関連記事：認知症の共有者がいる場合、共有不動産は売却可能？

「自分の持分のみ」を売却した場合の相場はどのくらい？

共有持分のみを売却する場合、不動産全体の売却と比べて価格が低くなる傾向があります。その理由は、持分だけでは利用価値が制限され、流動性が低くなるため、買主が限定されるからです。

一般的に、共有持分の買取価格は「不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 40%〜70%」の範囲内で決まります。たとえば、物件全体の市場価格が5,000万円で、自分の持分が50%だった場合、買取価格は1,000万〜1,750万円程度となる可能性があります。

相場が低くなる要因として、持分のみでは第三者にとって活用が難しいことや、他の共有者との交渉が必要になるリスクがあることが挙げられます。特に、持分の買主が他の共有者ではなく、外部の投資家や買取業者になる場合、将来的なトラブルのリスクを考慮して、さらに低い価格が提示されることもあります。

関連記事：共有持分の売却相場っていくら？価格の決まり方も交えて解説

同意なしで共有持分を売却するリスク

共有持分は他の共有者の同意なしに売却が可能ですが、同意を得ずに売却することでさまざまなリスクが生じる可能性があります。

具体的には、以下のとおり。

• リスク①：共有者との関係が悪化しかねない
• リスク②：新しい共有者とトラブルになる可能性がある

売却後にトラブルが発生すると、想定外の時間や費用がかかることもあるため、事前にリスクを把握し、適切な対策を講じなければなりません。

リスク①：共有者との関係が悪化しかねない

共有持分を第三者へ売却すると、新しい共有者が加わることで他の共有者の意向が通らなくなる可能性があります。特に、投資目的の買主が共有者となった場合、賃貸や建て替えなどの方針が大きく変わることもあるため、トラブルにつながりやすくなります。

また、共有者の意向を無視して売却を進めることで、関係が悪化し、協力が得られなくなる恐れもあります。これにより、将来的に不動産全体を売却したくなった際に、スムーズに話が進まなくなる可能性が高まります。

リスク②：新しい共有者とトラブルになる可能性がある

共有持分を第三者に売却すると、今まで顔見知りだった共有者に代わり、全くの第三者が共有者として加わることになります。この場合、新たな共有者が利益を優先し、裁判を起こす可能性も考えられます。

特に、不動産投資家や買取業者が買主となる場合、共有状態の解消を目的として、共有物分割請求訴訟（裁判）を起こされるリスクがあります。訴訟になると、費用や時間がかかるうえ、最終的には不動産が競売になるケースもあるため、慎重な判断が求められます。

共有持分の売却におけるトラブルを避ける方法

共有持分の売却におけるトラブルを避ける上では、以下の点に留意しましょう。

• 方法①：訳あり物件の買取専門業者に依頼する
• 方法②：売却後のアフターフォローまで想定しておく

次項より、詳しく解説します。

方法①：訳あり物件の買取専門業者に依頼する

共有持分の売却は通常の不動産売却とは異なり、専門的な知識が求められます。一般の不動産会社では、共有持分のみの売却に対応していなかったり、適正な査定を受けられないケースも少なくありません。

そのため、共有持分の売却に特化した専門業者を選ぶことが重要です。こうした業者は、共有持分特有の問題を熟知しており、他の共有者との関係性や潜在的なリスクを考慮した査定を行うことができます。

また、専門業者に依頼することで、共有者との交渉や権利関係の整理、法的手続きのサポートも受けられるため、スムーズな売却が実現しやすくなります。

＜信頼できる業者を選ぶ際のポイント＞

• 共有持分の売却実績が豊富か
• 査定の際に、他の共有者の状況や潜在的なリスクを考慮しているか
• 売却後のトラブル防止策を講じているか
• 弁護士や司法書士と提携しているか

方法②：売却後のアフターフォローまで想定しておく

共有持分の売却は契約が成立すれば終わりではなく、売却後に共有者との関係悪化や法的トラブルが発生するケースも考えられます。

例えば、他の共有者が「知らないうちに売却された」と感じた場合、関係性が悪化し、最悪の場合は訴訟に発展する可能性もあります。また、新しい共有者が加わることで、物件の管理方針や使用ルールが変わり、他の共有者との摩擦が生じることもあります。

こうしたリスクを回避するためには、売却後のサポート体制が整っている業者を選びましょう。

＜売却後のサポートが充実している業者の特徴＞

• 契約書の法的チェックをしっかり行っている
• 弁護士や司法書士と連携し、法的トラブルに対応できる
• 他の共有者との調整・交渉をサポートしてくれる
• 売却後のトラブル事例についてアドバイスを提供している

関連記事：共有不動産の売却でも「確定申告」は必要？やり方と注意点について紹介

共有状態を解消したいなら「共有物分割請求訴訟 」も検討しよう

共有持分の売却を進めたいものの、他の共有者の同意が得られない場合や話し合いが難航するケース も少なくありません。そのような場合に、共有状態を解消する手段の一つとして「共有物分割請求訴訟」 を検討することができます。

共有物分割請求訴訟とは、裁判所の判断によって共有不動産の分割・処分を決める法的手続きです。裁判では、以下のような分割方法が検討されます。

• 現物分割：不動産を物理的に分割する方法
• 換価分割：売却して売却代金を共有者間で分配する方法
• 代償分割：他の共有者が買い取る方法

ただし、訴訟には時間と費用がかかるため、まずは共有者との協議や専門家への相談を行うことが望ましいでしょう。

訴訟を視野に入れる際は、弁護士などの専門家と相談し、最適な方法を選択することが重要です。

関連記事：共有物分割請求とは？請求方法や流れを解説

関連記事：共有持分の「換価分割」とは？メリット・デメリット、選択すべきケースを紹介

関連記事：「代償分割」とは？共有持分の分割方法方法として選ぶべきケースを解説

「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！

当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分をはじめとする売却が難しい不動産を専門に買取するサービス「ワケガイ」を提供しています。共有不動産の売却では、他の共有者の同意が得られない、権利関係が複雑、一般市場での売却が難しいなど、多くの課題が発生しがちです。

ワケガイでは、こうした訳あり不動産をスムーズに売却できる仕組みを整えており、最短1日での現金化も可能です。さらに、弁護士や司法書士との連携により、権利関係の整理や売却手続きをサポートするため、トラブルを未然に防ぎながら安心して売却を進められます。

共有持分の売却にお困りの方や、できるだけ早く現金化したい方は、お気軽に無料査定をご活用ください。

まとめ

共有持分の売却は、法律上、他の共有者の同意がなくても可能ですが、売却後のトラブルを避けるためには慎重に進める必要があります。

特に、共有者との関係悪化や買主が見つかりにくいといったリスクを回避するためには、事前の交渉や市場相場を把握しなければなりません。

また、共有持分のみの売却は流動性が低いため、通常の不動産売却と比べて価格が下がる傾向があります。スムーズに売却を進めるためには、買取専門業者を活用し、適正な査定を受けることが有効です。

共有持分の売却は慎重に進めるべき課題ですが、適切な方法を選ぶことでスムーズに手続きを完了させることが可能です。