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更新日： 2026.10.29 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
共有名義の不動産をめぐって、売却や活用をめぐる協議がまとまらないケースでは、時間と資産が無駄に消耗されるだけでなく、相続人間の関係悪化や法的トラブルにもつながるおそれがあります。
その際に実務的な打開策となり得るのが、共有物分割請求です。共有物分割請求とは、民法に基づき、共有状態の不動産を法的に解消するための手続きのこと。話し合いが難航していても、最終的には裁判所の判断により分割や売却が可能になります。
ただし、制度の仕組みを正しく理解していないと、費用や時間の負担が想定以上に膨らんでしまうこともあるため注意が必要です。本記事では、共有物分割請求の概要や手続きの流れ、メリット・デメリットまでを網羅的に解説します。
「共有持分の窓口」運営のワケガイ編集部について
共有持分の窓口のコラムは、共有持分・共有不動産にお悩みの方が、売却・処分・離婚・ペアローン・トラブル対応の判断を正しく行えるようにすることを目的に運営しています。私たちは運営会社・株式会社ネクスウィルが、共有持分、空き家、再建築不可物件などの訳あり不動産の買取実務で培った一次情報にもとづいた記事づくりを徹底しています。
共有持分の窓口の詳細はこちら共有物分割請求とは？
共有物分割請求とは、複数人で所有する不動産などについて、共有者が共有関係の解消を求めることです。
民法第256条では、各共有者は原則としていつでも共有物の分割を請求できると定めています。
共有不動産全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却できます。一方、共有物分割請求は、持分の売却とは異なり、共有物そのものの分割や共有関係の解消を目的とする制度です。
共有者間で分割方法についての協議がまとまらない場合や、協議ができない場合には、裁判所に分割を請求できます。ただし、共有者間で5年以内の不分割契約を結んでいる場合など、分割請求に制限が生じるケースもあります。
（参照：e-Gov法令検索「民法第256条・第258条」）
共有分割請求が必要なケース
共有分割請求が必要な主なケースは、以下のとおりです。
- ケース①：共有者との協議がまとまらず不動産を活用できない
- ケース②：相続などで共有者が増え、意思決定が困難になった
次項より、個別に解説します。
ケース①：共有者との協議がまとまらず不動産を活用できない
共有不動産全体を売却したいと考えても、他の共有者が反対している場合、原則として売却を進めることはできません。共有物全体の処分には、共有者全員の同意が必要になるためです。
ただし、不動産に関するすべての行為に全員の同意が必要なわけではありません。共有物の形状や効用を著しく変更しない軽微な変更や管理行為は、持分の価格の過半数で決定できる場合があります。また、保存行為は各共有者が単独で行うことが可能です。
例えば、建物の解体など共有物の形状や効用を大きく変更する行為には、原則として全員の同意が必要です。一方、建物の外壁修繕などは、工事内容によって持分の過半数で決定できる場合があります。
共有者の意見が一致せず、不動産全体の売却や共有関係の解消が進まない場合には、共有物分割請求が解決手段の一つになります。
（参照：e-Gov法令検索「民法第251条・第252条・第256条」）
ケース②：相続などで共有者が増え、意思決定が困難になった
共有者が増えて不動産の管理や処分について合意を形成できなくなった場合、共有物分割請求によって共有関係の解消を図る方法があります。
ただし、相続によって生じた共有関係では、通常の共有と遺産分割前の共有を区別する必要があります。共同相続人間で遺産分割を行うべき不動産については、原則として共有物分割訴訟ではなく、遺産分割の手続きで解決します。
なお、相続開始から10年を経過した場合には、民法第258条の2に基づく例外が適用されることがあります。相続による共有不動産については、遺産分割が完了しているかなど、権利関係を確認したうえで適切な手続きを選ぶことが重要です。
（参照：e-Gov法令検索「民法第258条の2」）
関連記事：共有名義不動産を相続するのは危険？よくあるトラブルや手続き方法を解説
共有物分割請求の3つの分割方法
共有物分割請求によって共有関係を解消する方法には、主に以下の3つがあります。
- ①：現物分割
- ②：代償分割
- ③：換価分割
以下より、個別に解説します。
①：現物分割
現物分割では、共有不動産そのものを分けて、各共有者が分割後の財産を単独所有します。
現物分割とは、共有物そのものを分け、それぞれの共有者が分割後の財産を取得する方法です。
例えば、共有している土地を複数の区画に分け、各共有者がそれぞれの土地を所有するケースが該当します。
土地を分ける際には分筆登記を行いますが、分筆しただけでは、それぞれの土地の共有関係が自動的に解消されるわけではありません。各共有者の単独所有とするためには、共有物分割の内容に応じて持分移転登記なども必要になります。
また、土地を物理的に分けられる場合でも、分割後の土地の形状や接道状況によって利用価値が大きく低下することがあります。建物については物理的な分割が難しいケースも多いため、現物分割が適切かどうかは物件の状態や分割後の利用可能性を踏まえて判断されます。
（参照：e-Gov法令検索「民法第258条」）
関連記事：現物分割とは？メリット・デメリットや検討すべきケースを解説
②：代償分割
代償分割では、共有者の一人が不動産を取得し、他の共有者に持分の対価として代償金を支払います。
代償分割とは、共有者の一人または一部が他の共有者の持分を取得し、その対価として金銭を支払う方法です。裁判による共有物分割では、価格賠償による分割とも呼ばれます。
例えば、AとBがそれぞれ2分の1ずつ所有している不動産について、AがBの持分を取得し、Bに相応の代償金を支払うことで、Aの単独所有にする方法が考えられます。
この方法では、不動産を物理的に分割する必要がないため、建物を含む不動産でも共有関係を解消しやすいことが特徴です。
ただし、代償分割が認められるかどうかは、不動産の適正な評価、取得する共有者の支払能力、共有者間の実質的な公平性などによって判断されます。
現物分割が難しい場合に限らず、不動産の利用状況や共有者の希望などを踏まえて価格賠償による分割が選択されることもあります。
（参照：e-Gov法令検索「民法第258条第2項」）
関連記事：「代償分割」とは？共有持分の分割方法方法として選ぶべきケースを解説
③：換価分割
換価分割とは、共有不動産を売却し、その売却代金を共有者間で分配する方法です。
共有者全員が合意して第三者へ任意売却する方法のほか、共有物分割訴訟の判決に基づいて裁判所が競売を命じる方法があります。
民法第258条第3項では、現物分割や価格賠償による分割ができない場合、または分割によって共有物の価格が著しく減少するおそれがある場合に、裁判所が競売を命じることができると定めています。
競売では、次の点に注意が必要です。
- 売却価格は入札結果によって決まるため、希望する金額で売れるとは限らない
- 現況調査報告書や評価書などを通じて、不動産の状況や写真などが公開される場合がある
- 売却手続きに時間がかかるほか、競売に必要な費用が発生する
なお、競売における買受可能価額は売却基準価額の80％ですが、これは不動産の市場価格の80％で売却されるという意味ではありません。実際の売却価格は物件の条件や入札状況によって異なります。
競売による売却を避けたい場合は、共有者間での買取りや任意売却が可能かどうかを訴訟前に検討する余地があります。
（参照：e-Gov法令検索「民法第258条第3項」）
関連記事：共有持分の「換価分割」とは？メリット・デメリット、選択すべきケースを紹介
競売より有利に持分を手放す方法を探しているなら、まずは共有持分の簡易査定ができるので以下より試してください。
共有物分割請求の流れ
共有物分割請求を行う流れは、主に以下の3ステップに分けられます。
- Step1：分割方法について話し合う
- Step2：裁判所に調停を申し立てる
- Step3：訴訟で裁判所の判断を仰ぐ
各手順について、それぞれ個別にみていきましょう。
Step1：分割方法について話し合う
共有物分割請求では、建物の状態や敷地の形状、接道状況、出入口の位置、付属建物などを確認し、不動産に適した分割方法を検討します。
まずは共有者同士で分割方法について協議を行います。
前述した「現物分割」「代償分割」「換価分割」のいずれにするかを話し合い、合意が成立すれば、協議に基づいて手続きを進めることが可能です。
この段階で合意できれば、訴訟を起こさずに共有関係を解消できます。一方、協議がまとまらない場合や、共有者の一部が協議に応じない場合には、民事調停を利用するか、共有物分割訴訟を提起するかを検討します。
Step2：裁判所に調停を申し立てる
共有者同士の話し合いがまとまらない場合には、裁判所の民事調停を利用する方法があります。
民事調停は、裁判官や調停委員が当事者の間に入り、話し合いによる解決を目指す手続きです。原則として、相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立てます。
調停では、それぞれの共有者の希望や不動産の状況などを踏まえ、分割方法や代償金の支払いなどについて合意を目指します。
双方が合意すると調停が成立し、その内容は調停調書に記載されます。調停調書には確定判決と同じ効力があり、内容によっては強制執行の根拠にもなります。一方、当事者が合意できなければ、調停は不成立となる場合があります。その場合は共有物分割訴訟による解決を検討します。
なお、共有物分割請求において調停は必須の手続きではありません。協議がまとまらない場合や協議ができない場合には、調停を経ずに直接訴訟を提起することもできます。
（参照：裁判所「民事調停」）
Step3：訴訟で裁判所の判断を仰ぐ
共有者間で分割方法についての協議がまとまらない場合や、協議ができない場合には、共有物分割訴訟を提起できます。
訴訟では、裁判所が共有不動産の性質や利用状況、共有者の希望、分割後の経済的価値などを踏まえて、適切な分割方法を判断します。
民法第258条に定められている裁判による分割方法は、次のとおりです。
- 現物分割：共有物そのものを分割する方法
- 価格賠償による分割：共有者の一人または一部が他の共有者の持分を取得し、対価を支払う方法
- 競売による分割：共有物を競売し、その代金を分配する方法
2023年4月1日に施行された改正民法では、現物分割と価格賠償による分割が明文化され、これらの方法による分割ができない場合などに、競売を命じることができると整理されました。
ただし、現物分割と価格賠償による分割の間に、一律の優先順位が定められているわけではありません。
例えば、共有者の一人が不動産全体を取得したいと希望していても、代償金を支払う資力がなければ、その希望が認められるとは限りません。
裁判所は、個々の事情を総合的に考慮して分割方法を決めるため、必ずしも当事者の希望どおりの結果になるわけではない点に注意が必要です。
（参照：e-Gov法令検索「民法第258条」）
共有分割請求のメリット
共有分割請求のメリットは、以下のとおりです。
- メリット①：共有者の同意がなくても手続きを進められる
- メリット②：将来的なトラブルの火種を早期に摘める
- メリット③：売却可能性や活用の自由度が高まる
それぞれ個別に解説します。
メリット①：共有者の同意がなくても手続きを進められる
共有不動産の取り扱いには、原則として全員の合意が必要です。
しかし、共有物分割請求を通じて裁判所の判断を仰げば、一部の共有者が反対していても手続きを前に進めることができます。
たとえば、売却に反対する共有者がいて話し合いが膠着している場合でも、分割訴訟を通して最終的には裁判所が適切な分割方法を決定します。これにより、「何もできないまま時間が過ぎる」といった事態から抜け出すことが可能になります。
メリット②：将来的なトラブルの火種を早期に摘める
共有状態を放置しておくと、相続や持分譲渡などによって共有者が増加し、状況がさらに複雑化するおそれがあります。
また、共有者の高齢化や判断能力の低下、意見の対立によって不動産の適切な管理が困難になるケースも少なくありません。
こうした問題が顕在化する前に、共有物分割請求を活用して不動産の所有関係を整理しておくことで、将来の紛争や不動産の塩漬けリスクを未然に防ぐことが可能です。
メリット③：売却可能性や活用の自由度が高まる
共有状態を解消して単独名義になれば、売却、賃貸、リフォーム、建て替えなど、あらゆる場面での意思決定がスムーズになります。
共有者との調整や同意取り付けの手間が不要になるため、不動産の価値を柔軟に活かせるようになります。
特に、資産としての流動性や収益性を重視する場合、共有状態のままでは大きな足かせとなることが多く、早期の単独化は現実的な戦略といえるでしょう。
関連記事：第三者への共有持分売却で、他の共有者の同意は不要！よくあるトラブルやルールを紹介
共有分割請求のデメリット
共有分割請求のデメリットは、以下のとおりです。
- デメリット①：費用や時間がかかる
- デメリット②：関係性がさらに悪化する可能性がある
- デメリット③：必ずしも希望通りの結果になるとは限らない
それでは、個別にみていきましょう
デメリット①：費用や時間がかかる
共有物分割請求では、共有者間の協議だけで解決できるか、調停や訴訟まで進むかによって、必要な費用と期間が大きく変わります。
特に訴訟に発展した場合は、裁判所に納める費用に加えて、弁護士費用や不動産の評価に関する費用が発生する可能性があります。
主な費用は以下のとおりです。
| 費用の種類 | 内容 |
|---|---|
| 弁護士費用 | 着手金や報酬金。事務所の料金体系や経済的利益によって異なる |
| 裁判所への手数料 | 訴額や申立方法などに応じて決まる |
| 郵便料 | 裁判所への申立てや書類送達などに必要 |
| 不動産鑑定費用 | 不動産の評価について鑑定が必要な場合に発生 |
| 登記費用 | 分割後の所有権移転登記などが必要な場合に発生 |
| 競売に関する費用 | 競売が命じられた場合に、別途予納金などが必要になることがある |
弁護士費用は法律事務所ごとに異なり、訴訟へ移行した際に追加着手金が発生する場合もあります。また、不動産鑑定は必ず実施されるわけではなく、評価額について争いがある場合などに必要性が検討されます。
裁判所への手数料については、2026年5月21日施行の改正民事訴訟法に伴う取扱いもあるため、申立時点の最新の手数料を確認する必要があります。
解決までの期間についても、協議で早期に合意できる場合がある一方、訴訟では半年から1年以上を要するケースもあります。不動産の評価や共有者間の対立が複雑な場合には、さらに長期化する可能性があります。
そのため、共有物分割請求を検討する際は、訴訟費用だけでなく、解決までの期間や、希望する分割方法が実現しなかった場合の負担も考慮することが重要です。
（参照：裁判所「手数料」）
デメリット②：関係性がさらに悪化する可能性がある
調停や訴訟といった法的手段を取ることは、共有者との対立を明確にする行為でもあります。
相手が親族や長年の知人である場合、関係性に大きな亀裂が生じることもあります。一度こじれると今後の相続や生活上のやり取りにも支障をきたすおそれがあるため、人間関係の影響も冷静に見極める必要があります。
デメリット③：必ずしも希望通りの結果になるとは限らない
共有物分割請求では、裁判所が不動産の性質や共有者の利用状況、経済的価値などを考慮して分割方法を判断します。そのため、自分が希望する方法で共有関係を解消できるとは限りません。
例えば、自分が他の共有者の持分を買い取って単独所有にしたいと希望しても、自分自身に代償金を支払う資力がなければ、価格賠償による分割が認められない可能性があります。
また、現物分割や価格賠償による分割が難しい場合には、裁判所が競売を命じることもあります。その場合、共有不動産全体が売却されるため、引き続き住みたいと考えていた共有者も所有権を失う可能性があります。
共有物分割請求は共有関係の解消を図る制度であり、特定の共有者の希望を必ず実現する制度ではありません。希望する分割方法の実現可能性だけでなく、別の分割方法が採用された場合の影響も検討しておく必要があります。
（参照：e-Gov法令検索「民法第258条」）
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共有物分割請求についてよくある質問
共有物分割請求についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 共有物分割請求を拒否できますか？
- 共有物分割請求の訴額はいくらですか？
- 共有物分割請求の弁護士費用はいくらですか？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
共有物分割請求を拒否できますか？
共有物分割請求は、各共有者に認められている権利であるため、原則として他の共有者が一方的に拒否することはできません。ただし、共有者間で有効な不分割契約を結んでいる場合や、遺産分割を優先すべき相続財産である場合など、請求に制限が生じるケースがあります。また、分割請求そのものを拒否できない場合でも、相手方が希望する分割方法や買取価格に必ず同意しなければならないわけではありません。請求を受けた場合には、不動産の評価額や共有者の持分割合、希望する分割方法などを確認し、協議や訴訟で自分の意見を適切に主張することが重要です。
関連記事：共有物分割請求は拒否できる？請求を受けた場合の適切な対応方法を紹介
共有物分割請求の訴額はいくらですか？
共有物分割請求訴訟の訴額は、原告が所有する共有持分の価額を基準に算定します。
一般的な不動産について、訴額を算定する際の計算方法は次のとおりです。
- 土地：固定資産税評価額×原告の持分割合×6分の1
- 建物：固定資産税評価額×原告の持分割合×3分の1
例えば、固定資産税評価額1,200万円の土地を2分の1ずつ共有している場合、持分2分の1の共有者が提起する共有物分割訴訟の訴額は、1,200万円×2分の1×6分の1＝100万円となります。ただし、これは裁判所に納める手数料の算定基礎となる金額であり、実際に支払う裁判費用が100万円になるわけではありません。訴額の具体的な計算や手数料は、不動産の種類や訴訟の内容などによって異なるため、申立先の裁判所や弁護士に確認する必要があります。
共有物分割請求の弁護士費用はいくらですか？
共有物分割請求の弁護士費用は、依頼する法律事務所や案件の内容によって異なります。公表されている料金の中には、着手金を33万円（税込）や55万円（税込）とする例があります。ただし、これは個々の法律事務所の料金であり、すべての案件に当てはまる一律の相場ではありません。また、着手金とは別に、共有物分割によって得られた経済的利益に応じた報酬金が発生する場合があります。弁護士へ依頼する際には、着手金と報酬金に加え、調停から訴訟へ移行した際の追加費用、不動産鑑定費用などが見積もりに含まれるかも確認しておくことが重要です。
まとめ
共有物分割請求は、共有名義不動産を法的に整理する強力な手段です。
とくに話し合いが難航しているケースでは、時間の経過とともに状況がさらに複雑になり、不動産の価値や家族関係に悪影響を及ぼすこともあります。
制度を活用することで、共有者全員の同意が得られなくても、裁判所の判断により現物分割や代償分割、換価分割などの方法で解決を図ることができます。
ただし、手続きには一定の費用や時間がかかるほか、希望通りの分割方法が採用されるとは限りません。
共有不動産の今後に不安を感じている場合は、請求に踏み切る前に、専門家に相談し、自身の状況に最も適した選択肢を検討しましょう。
