お電話
無料査定
更新日： 2026.11.8 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
親や配偶者など、家族と不動産を共有している中で、その共有名義人が亡くなった場合、残された人は相続手続きに向き合うことになります。
特に共有名義の不動産では、「亡くなった人の持分がどうなるのか」「誰がどのように相続するのか」がすぐには明確にならず、判断や対応に迷う方も多いのではないでしょうか。
亡くなった共有者の持分は、原則として相続人に引き継がれます。 相続による権利の承継は死亡時に生じますが、登記簿に新しい所有者を反映するためには相続登記が必要です。
本記事では、不動産の共有名義人が死亡した場合の相続の流れや注意点、生前からできる対策について解説します。
「共有持分の窓口」運営のワケガイ編集部について
共有持分の窓口のコラムは、共有持分・共有不動産にお悩みの方が、売却・処分・離婚・ペアローン・トラブル対応の判断を正しく行えるようにすることを目的に運営しています。私たちは運営会社・株式会社ネクスウィルが、共有持分、空き家、再建築不可物件などの訳あり不動産の買取実務で培った一次情報にもとづいた記事づくりを徹底しています。
共有持分の窓口の詳細はこちら不動産の共有名義人の片方が死亡した場合、持分はどうなるのか？
亡くなった共有者の持分は、原則として相続人に承継されます。
共有名義人の一人が死亡した場合、その人が所有していた持分は、原則として法定相続人が引き継ぎます。
残された共有者が、亡くなった人の持分を自動的に取得するわけではありません。
例えば、父と息子が家をそれぞれ2分の1ずつ共有していて、父が死亡した場合、父の持分が相続対象となります。父に配偶者や息子以外の子どももいる場合、遺言や遺産分割協議の内容によっては、その人たちも父の持分を取得することになります。
遺産分割が成立していない段階では、共同相続人が法定相続分に応じて権利を承継します。その後、遺言や遺産分割協議などに基づいて最終的な取得者が決まる仕組みです。
なお、相続人が共有持分を取得することと、登記簿の名義が変更されることは別の問題です。相続による所有権の承継は登記を待たずに生じますが、第三者への権利の主張や売却などを円滑に進めるには、相続登記によって権利関係を明確にする必要があります。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）
関連記事：共有持分は相続するべき？分割方法やトラブルの回避方法を解説
相続人がいない場合はどうなる？
亡くなった共有名義人に相続人がいない場合は、最終的に他の共有者が持分を取得することがあります。
ただし、死亡した時点で直ちに他の共有者へ持分が移るわけではありません。
民法第255条では、次のように定めています。
“共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する”
引用：民法第255条（持分の放棄及び共有者の死亡）
相続人の存在が明らかでない場合や、相続人全員が相続放棄した場合には、利害関係人などの申立てにより、家庭裁判所が「相続財産清算人」を選任する手続きがあります。相続財産清算人は、相続人の捜索や債権者への弁済など、相続財産の清算を進めます。なお、2023年4月1日施行の民法改正により、従来の「相続財産管理人」から「相続財産清算人」へ名称が変更されました。
また、被相続人と生計を同じくしていた内縁の配偶者や、療養看護に尽くした人などは、特別縁故者として相続財産の分与を申し立てられる場合があります。家庭裁判所が分与を認めたときは、共有持分もその対象となり得ます。
相続債務などの清算を終え、特別縁故者への財産分与が行われない場合などに、残された共有持分が民法第255条により他の共有者へ帰属します。 そのため、相続人が見つからないという理由だけで、他の共有者が直ちに持分の名義を変更できるわけではありません。
共有名義人の片方が死亡した場合の相続登記の流れ
共有名義人の一人が死亡した場合は、亡くなった人が所有していた持分について相続登記を行います。
相続登記とは、相続によって取得した不動産の権利関係を登記簿に反映する手続きです。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。相続人は、原則として相続開始を知り、かつ不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
義務化以前の相続にも適用され、2024年4月1日以前に相続による取得を知っていた不動産については、原則として2027年3月31日が申請期限です。
ただし、遺産分割協議が成立しなくても、法定相続分による相続登記や相続人申告登記を利用できるため、協議の終了を待つ必要はありません。相続人申告登記は申請義務を簡易に履行するための制度であり、所有権の移転を公示する通常の相続登記とは異なります。
（参照：法務省「相続登記の申請義務化について」「相続人申告登記について」）
手順①：亡くなった方の名義の状況を確認する
亡くなった共有者の法定相続人を確認します。配偶者は常に相続人となり、子どもがいれば原則として子どもも相続人に含まれます。
子どもなどの第1順位の相続人がいない場合は直系尊属、直系尊属もいない場合は兄弟姉妹が相続人となります。
相続人を正確に把握するには、被相続人の出生から死亡までの戸籍を確認することが基本です。相続関係によっては、亡くなった子どもや親などの戸籍も必要になります。
相続人の確認漏れは、遺産分割協議のやり直しや登記手続きの遅延につながるため、戸籍を基に相続関係を整理します。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）
手順②：相続人を確定する
次に行うのは、故人の法定相続人を確認する作業です。
配偶者や子がいればその人たちが該当しますが、場合によっては親や兄弟姉妹になることもあります。
正確に確認するには、戸籍を出生から死亡までたどらならければなりません。相続人が複数いれば、後の登記や協議にも関わってくるため、この段階で丁寧に確認しておきましょう。
手順③：遺産分割協議（または法定相続分で登記方針を決める）
相続人が複数いる場合は、亡くなった人の持分を誰が取得するか、遺産分割協議で決める方法があります。
相続人全員で合意できれば、遺産分割協議書を作成し、その内容に基づいて相続登記を申請します。
一方、遺産分割協議が成立していなくても、法定相続分による相続登記は可能です。 共同相続人の一人が、相続人全員のために法定相続分による登記を申請することもできます。ただし、共同相続人の一人が自分の相続分だけを登記することはできません。
協議が長期化し、期限内に通常の相続登記を行うことが難しい場合は、相続人申告登記によって基本的な申請義務を履行する方法もあります。
なお、相続人申告登記を行った後に遺産分割協議が成立した場合は、原則としてその成立日から3年以内に、協議結果を反映した相続登記を申請する必要があります。
（参照：法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」「相続人申告登記について」）
手順④：相続登記を行う
亡くなった共有者の持分について、相続人や取得割合などを確認したら、法務局へ相続登記を申請します。
相続登記は所有権を新たに発生させる手続きではなく、相続によって承継した権利を登記簿に反映するものです。
必要な書類は、法定相続分による登記、遺産分割協議に基づく登記、遺言に基づく登記で異なります。
＜相続登記に必要な主な書類＞
- 相続登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本など
- 被相続人の住民票除票または戸籍附票など、登記上の住所とのつながりを確認できる書類
- 相続関係を確認するために必要な相続人の戸籍謄本など
- 不動産を取得する相続人の住民票などの住所証明情報
- 固定資産評価証明書など、登録免許税の計算に必要な評価額を確認できる資料
- 遺産分割協議書および必要な印鑑証明書（遺産分割協議による登記の場合）
- 遺言書など（遺言に基づく登記の場合）
登記事項証明書は、対象不動産の所在や地番、持分割合などを確認するために役立ちます。必要な添付書類は相続関係や申請方法によって変わるため、すべての案件で同じ書類が必要になるわけではありません。
また、共有持分だけを相続したからといって、相続税がかからないとは限りません。相続税は、被相続人の不動産持分の評価額だけでなく、預貯金やその他の財産、債務なども考慮した正味の遺産額を基に判断します。
相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。正味の遺産額が基礎控除額を超える場合には、相続税の申告・納税が必要になることがあります。
共有名義人の片方が死亡した後の相続における注意点
ここまでみてきたように、共有者の一人が亡くなったあとの相続そのものは避けられない出来事です。
しかし、事前の知識がないまま手続きを進めると、知らぬ間に不動産が“動かせない資産”になってしまうこともあります。
そのため、ここでは、共有名義人が死亡したあとに起こりがちな問題と、その背景にある注意点を解説します。
不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要
不動産全体の売却と自分の持分のみの売却では、必要な同意が異なります。
共有名義の不動産を全体として売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
亡くなった共有者の持分を複数の相続人が承継した場合は、その相続人たちも売却の意思決定に関わることになります。
ただし、すべての行為に共有者全員の同意が必要なわけではありません。各共有者は、原則として自分の持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却できます。
また、共有不動産の管理に関する事項は、原則として持分価格の過半数で決定します。一定期間内に終了する賃貸借も持分の過半数による決定が認められますが、借地借家法の適用や契約期間などによっては全員の同意が必要です。
そのため、共有名義人の死亡後に不動産の売却や賃貸を検討する際は、不動産全体を処分するのか、持分だけを売却するのか、管理行為として利用するのかを区別する必要があります。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）
関連記事：第三者への共有持分売却で、他の共有者の同意は不要！よくあるトラブルやルールを紹介
知らなかった相続人が現れるケースもある
共有者が死亡した際、家族が把握していなかった相続人が見つかることがあります。
例えば、被相続人に前婚の子どもや認知した子どもがいた場合、その子どもも原則として法定相続人になります。
また、子どもなど第1順位の相続人がおらず、父母などの直系尊属も相続人とならない場合は、兄弟姉妹が相続人となることがあります。兄弟姉妹が既に死亡している場合は、その子どもである甥や姪が代襲相続人となる場合もあります。
こうした相続人が遺産分割協議の成立後に判明すると、協議の有効性や登記手続きを見直さなければならない可能性があります。特に長年交流のなかった親族がいる場合は、戸籍に基づく相続人の確定が欠かせません。
遺産分割が長引くと登記や管理に支障が出る
遺産分割協議が長引いた場合でも、相続登記が一切できなくなるわけではありません。
法定相続分に基づく相続登記や、申請義務を履行するための相続人申告登記を利用できます。
ただし、相続人申告登記だけでは不動産の最終的な権利関係を登記簿に反映できません。また、共有者間で不動産の処分方針がまとまらない場合は、全体売却などの手続きが進まないことがあります。
さらに、遺産分割が成立しないまま相続人の一人が亡くなると、その人の相続人も権利関係に加わる可能性があります。数次相続によって関係者が増えれば、遺産分割協議や登記に必要な調査も複雑になりかねません。
そのため、相続登記の申請期限への対応と、最終的な遺産分割の協議は分けて考える必要があります。期限内の登記申請が難しい場合には相続人申告登記を利用し、その後も取得者の確定と必要な相続登記を進めることになります。
（参照：法務省「相続登記の申請義務化について」「相続人申告登記について」）
生前からできる共有名義の相続トラブルの回避策
生前からできる共有名義の相続トラブルの回避策は、以下のものがあげられます。
- 遺言書を作成し、持分の承継先を明確にしておく
- 生前贈与や持分整理をしておく
- 家族信託を利用する
それぞれ個別にみていきましょう。
遺言書を作成し、持分の承継先を明確にしておく
共有名義の不動産について、誰にどのように持分を引き継ぐかをはっきりと示しておくことは、相続後の混乱を防ぐ最も効果的な方法のひとつです。
遺言書があれば、遺産分割協議を省略できる場合もあり、相続人間の調整が必要なくなるケースもあります。たとえば「持分を長男にすべて相続させる」などと記しておけば、明確な指針となり、意図しない共有状態を回避できます。
ただし、遺言の内容によっては遺留分との調整が必要になる場合もあるため、作成時は専門家に確認をとると安心です。
関連記事：共有持分を遺言書で相続させることは可能？効力や手続きの流れを詳しく紹介
生前贈与や持分整理をしておく
不動産の共有状態は、管理や売却の自由度を下げ、将来の争いの火種にもなりがちです。
そこで、本人が元気なうちに持分を整理しておくという選択肢があります。
たとえば、信頼する家族のひとりに生前贈与で持分をまとめたり、逆に自分の持分を手放すことで、相続の際に複雑な調整を避けることが可能になります。
なお、生前贈与には贈与税が課される場合もあるため、税制上の負担も含めて慎重に検討する必要があります。時間的な余裕があるうちに動き出すことが、後悔のない備えにつながります。
家族信託を利用する
高齢の共有者が自らの意思で不動産の管理や承継を委ねておきたい場合には、「家族信託」を活用する方法があります。
家族信託とは、あらかじめ信頼できる家族に対して、財産の管理や処分を任せておく制度です。たとえば、将来の判断能力の低下や死後の相続に備えて、持分を管理する人を指定しておくことで、柔軟な運用が可能になります。
遺言と異なり、生前から効力を発揮する点が特徴で、「もしものとき」にも資産の流れをコントロールしやすくなります。特に共有名義の物件においては、信託の活用により、持分ごとの管理負担や不透明性を減らすことができます。
関連記事：共有持分の家族信託にメリットはある？トラブル防止に繋がる必要知識を解説
相続後の共有名義に悩んだら「ワケガイ」にご相談ください
当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分や相続した共有名義不動産など、扱いが難しい物件を専門に買い取るサービス「ワケガイ」を提供しています。
共有者の方が亡くなり、相続手続きが進まず不動産が動かせない。そんな状態が長引けば、管理や維持費だけが積み重なっていくこともあります。
ワケガイでは、共有者全員の同意が得られないケースでも持分単位での買取に対応しています。相続人同士の調整が難しい場合や、できるだけ早く現金化したい方にとって、柔軟な選択肢をご提案できます。
まずはお気軽に無料査定で物件の状況をお聞かせください。
相続した持分の売却額が気になるなら、まずは共有持分の簡易査定ができるので以下より試してください。
不動産の共有名義人が死亡した場合についてよくある質問
不動産の共有名義人が死亡した場合についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 亡くなった親の不動産の名義変更費用はどのくらいかかりますか？
- 共有持分は相続放棄できますか？
- 夫が亡くなった場合、固定資産税はどうなりますか？
- 共有名義の持分を相続したあと、トラブルを避けるにはどうすればいいですか？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
亡くなった親の不動産の名義変更費用はどのくらいかかりますか？
親から不動産の共有持分を相続した場合、名義変更にかかる費用は、主に登録免許税、必要書類の取得費用、司法書士へ依頼する場合の報酬です。相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の課税標準額の0.4％です。 共有持分を相続する場合は、原則として取得する持分に対応する価額を基に計算します。例えば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産について、亡くなった親の持分2分の1を相続する場合、その持分に対応する価額500万円を基に計算した登録免許税は2万円です。なお、一定の土地の相続登記には、2027年3月31日まで登録免許税の免税措置が設けられています。実際の総費用は必要書類や司法書士報酬によって異なります。
共有持分は相続放棄できますか？
亡くなった人が所有していた共有持分について、相続そのものを放棄することは可能です。ただし、共有持分だけを選んで相続放棄し、預貯金などの他の財産だけを引き継ぐことはできません。相続放棄は、原則として相続財産全体の権利義務を引き継がないための手続きです。被相続人の借金なども含めて放棄することになるため、財産の一部だけを対象にすることは認められません。相続放棄をする場合は、原則として自己のために相続が開始したことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。期限内に判断できない事情がある場合は、期間の伸長を申し立てる制度もあります。
夫が亡くなった場合、固定資産税はどうなりますか？
夫が不動産の共有者だった場合、夫の死亡によって相続した持分については、相続人が固定資産税の納税義務を引き継ぎます。固定資産税は毎年1月1日を基準に課税されます。年の途中で夫が死亡した場合、その年度の未納の固定資産税も相続の対象となり、翌年度以降は原則として1月1日時点の現所有者が納税義務を負います。相続人が複数いる場合は、共有持分に係る固定資産税について連帯して納税義務を負うことがあります。納税通知書の送付先として代表者を指定しても、その代表者だけが納税義務を負うわけではありません。また、相続登記が完了していない場合は、自治体に現所有者の申告などが必要になることがあります。
共有名義の持分を相続したあと、トラブルを避けるにはどうすればいいですか？
共有持分を相続した後のトラブルを防ぐには、共有者ごとの持分割合と、不動産の利用・管理・処分に関する方針を整理しておくことが有効です。特に、固定資産税や修繕費を誰が負担するのか、誰が不動産を使用するのか、将来的に売却する予定があるのかといった事項は、共有者間で認識が異なると紛争につながる可能性があります。また、共有状態を解消したい場合は、他の共有者に自分の持分を売却する方法や、共有持分を専門に扱う買取業者へ売却する方法もあります。自分の持分のみの売却であれば、原則として他の共有者の同意は必要ありません。不動産全体の売却を目指す場合と、自分の持分のみを処分する場合では必要な同意や手続きが異なるため、目的に応じた方法を選ぶことが重要です。
まとめ
共有名義人が死亡すると、その人の持分は原則として相続人に承継されます。相続人がいない場合には、相続財産の清算や特別縁故者への財産分与などを経て、他の共有者に持分が帰属することがあります。
相続人がいる場合は、遺言や遺産分割協議などによって持分の取得者を確認し、必要な相続登記を行います。遺産分割協議が成立していなくても、法定相続分による登記や相続人申告登記を利用できるため、登記義務への対応を先延ばしにする必要はありません。
一方、共有者が増えると、不動産全体の売却や管理方針について意見が分かれる可能性があります。将来のトラブルを防ぐ方法としては、遺言書の作成、生前贈与による持分整理、家族信託などが考えられます。
共有名義人の死亡後は、相続人と持分割合を正確に把握し、相続登記の期限を守りながら、今後の所有・管理方針を整理することが重要です。
