更新日： 2026.9.2 | 公開日：
不動産の共有とは「複数の人が1つの不動産（＝1つの登記簿）を所有する」という状態を現すため、権利関係は複雑になります。
では、共有不動産に住む人と住まない人がいる場合、どのような権利や義務が発生するのでしょうか。
今回の記事では、共有不動産が占有された場合、家賃請求はできるのかどうかについて解説します。共有持分を解消する方法についても紹介しますので、ぜひお役立てください。
共有者ができること、できないこと
共有不動産では、行為の内容によって単独・持分価格の過半数・共有者全員の同意など、必要な決め方が異なります。
民法では、共有者が単独で「できる行為」「できない行為」について、以下の範囲を規定しています(※1)。
- 保存行為：単独で可能
- 管理行為：共有持分割合の過半数の合意が必要
- 変更（処分）：行為単独では不可能
上記について、詳しく見てみましょう。
保存行為
各共有者が単独で「保全行為（不動産の現状を変更しない範囲で維持することとされる）」を行うことは可能です。
例えば「共有不動産を不法に占有している第三者を立ち退かせる」「不動産を修繕しないと不動産の利用に影響が出る場合に業者に修繕を依頼する」など。
管理行為
保全行為を超える管理行為は、共有者の持分の過半数をもって決定しなければなりません。
ただし、「何が管理行為になるのか」については線引きはかなり難しく、ケースバイケースです。
例えば、共有物件を第三者に貸す場合では、以下のような判断基準があります。
- 借地借家法が適用されないこと（「借主に有利、貸主に不利」という状況にならないこと）。
- 短期賃貸借の範囲を超えていないこと（一般的に土地は5年、建物は3年）。
ただし、賃貸人にとってより不利な契約である場合は、「変更（処分）行為」とみなされ、共有者全員の合意が必要となります。
変更（処分）行為
次のような行為は、「制御不能な変更（処分）行為」に該当し、共有者全員の合意が必要です。
- 法的な処分をすること
- 所有権を失う合意
- 抵当権設定
- 共有者が決めた使用方法の変更
- サブリース契約における賃料の変更(一般的な賃料の変更は管理行為となる)
- 物理的変化をさせること
- 土地の盛土
- 畑から宅地への変更
- 土地に建物を建てる
- 建物の改築
- 大規模修繕などの物理的な変化
共有者が複数にわたる場合、こういった変更（処分）行為に必要な合意形成は非常に難易度が高くなるでしょう。
共有者には賃料を受け取る権利があるのか？
共有不動産では、第三者への賃貸や共有者による単独使用など、状況に応じて家賃収入や使用対価を請求できる場合があります。
共有者には賃料を受け取る権利があるのかは、ケースによって異なります。
ここからは、以下のケース別に賃料受け取りの可否を解説していきます。
- 共有者が物件に居座って家賃を払ってない場合
- 第三者が住んでいて、共有者が家賃を独占している場合
- 被相続人と同居していた相続人が、引き続きその不動産に住んでいる場合
- 内縁の夫婦の一方が死亡した場合
次項より、それぞれについてみていきましょう。
共有者が物件に居座って家賃を払ってない場合
共有者の一人が共有不動産を単独で使用している場合、他の共有者は持分を超えて使用している部分について対価を請求できることがあります。
民法249条2項では、共有者が自己の持分を超えて共有物を使用するときは、共有者間に別段の合意がない限り、他の共有者に対して対価を償還する義務があると定められています。そのため、共有者だから無償で不動産全体を使い続けられるとは限りません。
ただし、無償での使用について共有者間で合意している場合などは扱いが異なるため、これまでの使用経緯や合意内容も確認する必要があります。
第三者が住んでいて、共有者が家賃を独占している場合
共有不動産を第三者に貸し出し、一人の共有者だけが家賃を受け取っている場合、他の共有者は原則として自分の持分に応じた金額の分配を求めることができます。
家賃収入は共有不動産から生じた利益であり、共有者間で異なる取り決めがなければ、持分割合に応じて帰属するのが基本です。一人の共有者が他の共有者の取り分まで受け取っている場合には、不当利得返還請求が問題となることがあります。
請求する際は、賃貸借契約書や入金履歴などから実際の家賃収入を確認し、自分の持分に対応する金額を整理しておきましょう。
被相続人と同居していた相続人が、引き続きその不動産に住んでいる場合
被相続人と同居していた相続人が相続開始後もそのまま不動産に住んでいる場合、他の相続人が家賃相当額を請求できるとは限りません。
生前から被相続人の承諾を得て無償で居住していた事情があると、遺産分割まで使用貸借関係が継続していると判断される場合があるためです。
この場合、同居している相続人に家賃相当額の支払いを求めても認められない可能性があります。請求の可否を判断する際は、同居を始めた経緯や生前の合意、相続開始後の利用状況まで確認することが重要です。
内縁の夫婦の一方が死亡した場合
内縁の夫婦が一緒に暮らしていた不動産では、一方が死亡した後も、従前の使用関係によって生存している内縁の配偶者に家賃相当額を請求できない場合があります。
特に、所有者が生前から無償で居住することを認めていた事情や、死亡後も使用を継続させる趣旨の合意が認められる場合には、その使用関係が請求の可否に影響します。
相続人が不動産の所有権を取得したという事情だけで、直ちに家賃相当額を請求できるとは判断できません。生前の生活状況や当事者間の合意を確認したうえで対応を検討します。
家賃問題の解決法①：持分の「売買」を行う
家賃問題を解決できる主な方法は、以下のとおりです。
- パターン1：他の共有者に自分の持分を買ってもらう
- パターン2：他の共有者の持分を自分で購入する
- パターン3：自分の持分を第三者に売却する
ここからは、それぞれについて個別にみていきましょう。
パターン1：他の共有者に自分の持分を買ってもらう
他の共有者の共有持分を自分で買い取ってもらうことは、有用な選択肢の1つです。
ただし、Aが相手方Bに自分の持ち分を買ってもらうことに合意しても、実際にBが登記に協力しなければ、登記簿に単独所有の登記を行えない点には留意が必要です。
一般的には、持分を取得する人と持分を放棄する人の両方が手続きに関与しないと、登記の手続きは完了しません。つまり、共有者の一人が単独で登記手続きを行うことはできないのです。
しかし、AがBの持分を購入することが訴訟（和解・判決）で認められ、その判決書や和解書に「Aの持分をBに移転する登記手続を命ずる」と明記されている場合には、Aは単独で登記を申請することが可能。これを「登記請求権」といいます。
パターン2：他の共有者の持分を自分で購入する
自分で住む、あるいは賃貸活用していくつもりなら、他の共有者の持分を買い取ってしまうのも選択肢の1つでしょう。
共有している相手が「共有者として費用を負担する」ことに同意せず、自分で管理したい場合には「共有物買取請求権」を使って、相手の持ち分を自分のものにすることもできます。
これは、民法253条2項が「共有者が負担すべき負担（費用等）に1年以内に応じないときは、相当の対価を支払うことによって共有者の持分を取得することができる」と規定しているからです(※1)。
Aが共有者Bに「共有者として負担してください」と伝えた後、Bが1年以内に支払わない場合、AはBの持分を強制的に買い取ることができます。
しかし、実際には、これに基づいて登記するためには、上記のようにBの協力が必要ですので、協力が得られない場合には「内容証明で買取り通知を送ってから訴訟を起こす」ことになるでしょう。
ここでも、法務局での登記が単独で通るようにするためには、判決書や和解調書に「登記手続を命ずる」と明記する必要があります。
パターン3：自分の持分を第三者に売却する
自分が所有する共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに第三者へ売却できます。
共有状態を解消したいものの、他の共有者との話し合いや持分の買取が進まない場合には、共有持分そのものを売却する方法もあります。
ただし、共有持分を取得しても不動産全体を自由に利用・処分できるわけではないため、通常の不動産と比べて買主が限られやすい傾向があります。そのため、共有持分の取り扱いに対応している不動産会社などへ相談し、売却条件や価格を確認したうえで検討するとよいでしょう。
家賃問題の解決法②：共有物分割の訴訟を行う
家賃トラブルが起こった場合、「共有物分割請求」で共有名義を解消する選択肢もあります。
共有物分割訴訟は、一般的な訴訟と違って「共有者が3人以上いて、そのうちの一部だけが争っている場合」でも、共有者全員が参加する訴訟。これを「固有共同訴訟」といいます。
また、訴訟の前提として、「合意形成のための努力がすべて失敗した」という事実が必要で、いきなり訴訟を提起することはできない点には留意しましょう。
ただし、「すべての話し合いが行われた」といえるかどうかは、実際にはケースバイケースです。
例えば、共有者の一方が話し合いの要求に応じようとせず、話し合いが成立しない場合には、当事者同士が一度も話したことがなくても「話し合いが成立しなかった」と判断される可能性があります。
以上を踏まえて、訴訟の可能性がある場合は、事前に弁護士に相談して方針を決めておくとよいでしょう。
共有名義の家賃請求についてよくある質問
共有名義の家賃請求についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 共同名義の賃貸のデメリットは？
- 共同名義でも家賃手当はもらえる？
- 共有名義の不動産の家賃は過去にさかのぼって請求できる？
- 共有名義による家賃収入は確定申告が必要？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
共同名義の賃貸のデメリットは？
共有名義の不動産を賃貸に出す場合、管理や契約に関する意思決定を共有者全員の合意で行う必要があり、意見が分かれると迅速な対応が難しくなります。また、家賃収入や必要経費の分配方法をめぐってトラブルが生じやすく、誰か一人が窓口となって家賃を受け取ると分配漏れや使途不透明といった問題も起こりがちです。さらに、共有者の一人が持分を勝手に処分したり、賃貸借契約の解除・更新で意見対立が起きたりするリスクもあるため、事前にルールを取り決めておくことが重要です。
共同名義でも家賃手当はもらえる？
会社から支給される家賃手当は、多くの企業で賃貸住宅に住む従業員を対象とした制度であり、持ち家や共有名義の不動産を所有している場合は対象外となるのが一般的です。ただし、支給条件は企業ごとの就業規則や制度設計によって異なるため、共有名義であっても手当が支給されるかどうかは一律には言えません。判断に迷う場合は、勤務先の人事担当部署に就業規則上の住宅手当規定を確認するのが確実な方法です。
共有名義の不動産の家賃は過去にさかのぼって請求できる？
共有者の一人が家賃相当額を独占していた場合、他の共有者は過去にさかのぼって不当利得の返還を請求することが可能です。ただし、この請求権には時効があり、一般的には権利があることを知った時から5年、または権利を行使できる時から10年で時効により消滅するとされています。そのため、未払いに気づいたら早めに証拠を整理し、話し合いや内容証明郵便での請求を行うことが重要です。
共有名義による家賃収入は確定申告が必要？
共有名義の不動産を賃貸に出して得た家賃収入は不動産所得として扱われ、各共有者は自身の持分割合に応じた収入分を申告する必要があります。誰か一人がまとめて申告するのではなく、共有者それぞれが自分の持分に対応する金額を計算し、条件に該当すれば確定申告を行うのが原則です。申告を怠ると後日追徴課税などのリスクにつながる可能性もあるため、家賃の分配状況や必要経費の按分方法を共有者間であらかじめ整理しておくとよいでしょう。
まとめ
共有不動産は、各共有者が自分の持分に応じて利益を得ることができますが、実際にはさまざまな制約が存在します。それは、家賃請求についても同様です。
例えば、親の家に住んでいた子が「親の死後もその家に住み続ける」場合、別居している他の子は「遺産分割が完了するまで」明け渡しや金銭を要求できません。
共有者との話し合いや訴訟が難しい場合は「共有状態の解消」を目指すのが選択肢の1つ。専門家にも相談しつつ、多角的な判断をしましょう。
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