一般的に空き家となった物件は、築何十年も過ぎた、いわゆる「古い家」であるケースが大半でしょう。そういった物件は、売却しようと考えても買い手探しに苦労したり、納得できる金額で売却するのが難しかったりする点がネックです。
この記事では、そういった築古の空き家を売却するために求められる考え方やポイントを紹介します。空き家問題にお悩みの方は、ぜひお役立てください。
目次
「古い家」の定義とは？
一概に「古い家」と言っても、人によりその基準は異なりますが、本稿では以下の要件を満たす空き家を古い物件と定義して論述します。
- 築年数が20年以上であること
- 旧耐震基準であること
空き家の売却価格を左右する大きな要因として「築年数」「賃貸需要」が挙げられます。空き家のような戸建て物件は、築20年を境にして評価額が大きく目減りし始める傾向があり、古い家かどうかを判断する基準のひとつです。
さらに、1981年の5月31日までに建てられた物件は旧耐震基準で建築されており、耐震性が低いことから、空き家の状態に関わらず市場価値が低く算出されてしまいます。
古い家を売却する際の6つの検討要素
古家付き土地として売却する
前述のような条件を満たした古い家は、そのままでは一般市場での売却は非常に困難であるのが一般的です。そのため、古い家を売る際には「古家付き土地」としての売却が適しています。
古家付き土地とは、“家屋が建っている土地”のことであり「土地のみが欲しい層」「古屋が欲しい層」の両方に訴求できます。
なお「最近まで人が住んでいた物件」「きちんと管理がされている物件」などは、築古であっても住宅用地として一般市場で売却できる可能性があります。
解体して更地で売却する
空き家の再利用が著しく難しいと判断されるケースでは、古家付き土地としてではなく、更地にして土地のみを売却した方がスムーズに売却できるでしょう。一方で、古い家を解体する場合でも、少なくない解体費用が必要です。
解体業者の見積額は物件の状態や立地条件によって変動しますが、一般的な相場感としては「木造建築…4～5万円/坪」「鉄骨造…6～7万円/坪」「RC造…6～8万円/坪」程度です。
瑕疵担保保険をつけてから売却する
古い家は、壁の破損や天井からの水漏れといった瑕疵(かし)を抱えているケースが多々あります。そういった瑕疵の内容についてはあらかじめ売買契約書に記載するのですが、もし売却後に契約書に記されていない瑕疵が発見された場合、契約不適合責任に問われかねません。
そのため、古い家を売却する際には、あらかじめ瑕疵担保保険を付保しておくという選択肢もあります。瑕疵担保保険とは、売却後に瑕疵が発見されたとしても、補修費用の一部について補償を受けられる保険です。
リフォームしてから売却する
古い家は、一部だけリフォームして売るという方法もあります。古い家を購入する層は「自分の好みに合わせてリフォームをしたい」とのニーズを抱えているケースも多いと想定可能です。
一方で、風呂・トイレといった必需設備かつリフォーム費用もかさみやすい箇所については、オーナー側であらかじめ交換しておくことで、よりスムーズに買い手が見つかる可能性が高まるかもしれません。
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、地方自治体や委託を受けた業者が運営する、空き家情報を掲載するWebサイトです。空き家バンクに物件情報を掲載することで、手間をかけることなく買い手を見つけられる場合があります。
しかし、買い手を募れるのは、当該物件がある自治体の管轄エリアの住民からのみであり、買い手とのやり取りもオーナー自ら行わなければならない可能性がある点には留意が必要です。
訳あり物件の買取専門業者に買い取ってもらう
古い家を売却する際には、仲介業者や空き家バンクを介した一般市場での売却ではなく、訳あり物件の買取専門業者に直接買い取ってもらうという選択肢もあります。
専門業者の直接買取サービスなら、市場相場の5〜7割程度の価格で、最短1週間で取引を終えることも可能です。通常なら難しい古い家の売却をスピーディに完了させられるだけでなく、解体やリフォームの費用も削減できることも勘案すれば、有用な選択肢と言えるでしょう。
古い家を売却する際の注意点
再建築不可物件かどうかのチェック
古い家のなかには、一度取り壊してしまうと、再び物件を建築することができない再建築不可の物件も存在します。再建築不可になる理由として、建築基準法上必要な接道義務を満たしていないことなどが挙げられます。
古い家を売却するために更地にしたとしても、買い手希望者からすれば物件を建てることができない点がマイナスとなり、逆に売却が難しくなりかねません。
取り壊すと固定資産税の支払額が上昇する
誰も住んでいない古い家であったとしても固定資産税が課税され、物件が建っているうちは住宅用地としての軽減税率の適用を受けていられます。しかし、売却のために古い家を解体してしまうと、下記の通り固定資産税の支払額が最大で6倍になるケースもあります(※1)。
そのため、物件を解体するなら売却にかかりそうな期間も鑑みえ検討しましょう。
自治体の補助制度も確認しておく
古い家をリフォームしたり、解体したりする際には、自治体が実施している補助制度を利用できる場合があります。事業内容次第では、解体費用全額ではなく「上限50万円」といった形で補助限度額上限額が決められているケースがほとんどですが、大幅な負担減に繋がります。
なるべく支出金を抑えるためにも、物件が建っているエリアを管轄する自治体のHPをチェックしましょう。
古い家を売却した際に発生する税金を抑える方法
マイホームの売却で利用できる3,000万円特別控除
古い家を売却して売却益を得ると、譲渡所得税が課税されます。この譲渡所得税は、物件を取得してから売却までの期間に応じて「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」に分けられますが、いずれの場合でも、空き家の課税譲渡所得額に対しては最高3,000万円の特別控除を受けられます(※2)。
この控除を利用するためにはいくらかの要件がありますが、大幅に譲渡所得税を節税できるため、古い家を売却する場合もあらかじめ把握しておきましょう。
低未利用地等を売却したときの100万円特別控除
古い家の売却は、売却価格が500万円以下となるケースも多いため「低未利用地等を売却したときの100万円特別控除」を適用できる可能性があります(※3)。
この控除制度を利用した場合、譲渡所得は「売却価格 － 取得費 － 売却にかかった諸経費 － 100万円」で算出されますので、より譲渡所得税を抑えることが可能です。
相続した空き家で利用できる3,000万円特別控除
売却する古い家を相続で取得していた場合、当該物件が昭和56年5月31日以前に建築された物件なら「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度を利用できます(※4)。これにより、マイホームの特例同様に売却による譲渡所得から最大3,000万円を控除可能です。
ただし、控除の適用を受けられる物件には要件が定められていますので、事前に確認しましょう。
空き家の悩みを解決する「Wakegai（ワケガイ）」の空き家買取サービス
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「ご依頼主さまの想い出の詰まった空き家を、再び市場に戻すこと」を理念としており、空き家が共有持分や再建築不可物件であっても全国どこでもオンラインで買取可能です。
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まとめ
築20年が過ぎたり、旧耐震基準であったりする古い家でも、決して売却できないという訳ではありません。しかし、一般市場での需要が見込めない場合においては、解体やリフォームを実施することが求められます。
訳あり物件の買取専門業者なら、そのままでは売却が難しい物件も解体などの必要なく、スピーディに買い取ってくれる可能性がありますので、あわせて検討しましょう。
参考：
※1 総務省,「固定資産税の概要」,https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html
,(2022/07/21)
※2 国税庁,「マイホームを売ったときの特例」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm,
(2022/07/21)
※3 国税庁,「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3226.htm(2022/07/21)
※4 国税庁,「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
,(2022/07/21)